九龍漆咸道27a號業主立案法團 訴 李先生或非法佔用人

LDBM000481/2000

LDBM 481 OF 2000

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2000年第481號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2001年6月12日

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判 案 書

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申請人是位於九龍漆咸道27A號的建築物的業主立案法團，而答辯人是該大廈天台的佔用人。申請人的申請是要求土地審裁處頒佈下列命令：-

“ （1）發出禁制令廹使答辯人將所搭建的僭建物清拆怠盡，並須遷離該位置，停止於梯間棄置廢物以及不得竊取公用電力及食水；

（2）賠償非法入侵引致的損失；

（3）律師費用；及

（4）其他賠償。”

2．答辯人李啟剛先生於1990年1月份自台灣返回香港後，便通過該大廈14樓的陳名輝先生（英京貿易有限公司股東之一）的幫助佔用天台，並在該處蓋建小屋以作居所。他的作為並無得到該大廈任何業主的同意，而他本人亦非該天台的業主，故此他是非法佔用天台的人。

3．申請人指天台為該大廈的公用地方。根據《建築物管理條例》（“條例“）第16條的規定，業主就大廈公用地方的權利，須由法團行使，故此假若天台是屬於大廈的公用部分，則申請人便可行使第16條所賦予的權力。第16條有以下的條文 ：

“16. 業主權利等由法團行使等

建築物業主根據第8條成立為法團後，業主所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；據此

(a) 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件，均可按計冊辦事處送達法團；及

(b) 有關建築物公用部分的任何在審裁處提起及進行的法律程序，可由法團提起及進行，或針對法團而提起及進行。”

4．本席首先要裁決天台是否公用的地方。大廈公契的第2條列明大廈業主有權享用的公用地方的範圍 ：

"2. Each of the parties hereto shall have the right in common with the others of the parties hereto and all others having the like right to use for the purpose of access to and egress from the Floor or Floors so allotted to each of them the entrance hall lifts stair-cases and landings in the said building and such of the passages therein as are not included in any of the other floors of the said building and to use the roof of the said building for lawful and usual purposes"

第2條內被刪去的部份顯示該大廈公用地方的範圍並不括天台在內。

5．証物“A4”內有一份土地註冊處的文件。它顯示 "Roof No. 27A Chatham Road South Kowloon" 業主的名字和業權分配的細節。

	Capacity
"Name of Owner	(If Not Sole Owner)
Kwan Kai Ming	Tenant in common 3/6
Chui Yu Chuen	Tenant in common 1/6
Tseng Cheng	Tenant in common 1/6
Tseng Pei	Tenant in common 1/6"

6.公契的第1條和第1附表指明上述4人對第14字樓、4字樓以及地下（後部份）有獨佔權。第14字樓亦即是天台對下的一層樓。

7．公契第二附表顯示出上述4人佔有該大廈7/45份的業權。唯有業主才會對樓宇的某一部份有獨佔權。毫無疑問,上述4人是14字樓連天台的業主。

8．按條例第2條（釋義部份）公用部份是指 ：

“(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部份，及

(b) 附表1指明的部份，但上述文書如此指明或指定的部分除外；”

9．前述土地註冊處的文件已顯示該大廈的天台的業主是上述4人。由於申請人未能証明天台為大廈的公用地方，故此第16條對本案並不適用，而申請人亦因此無權提出本案的申請。

10．申請人指條例的第34 I條授予土地審裁處對它的申請的司法管轄權。該條有以下的條文 ：

“(1) 任何人不可

(a) 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變及由業主委員會（如有的話）藉決議批准 者；

(b) 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。

(2) 任何人違反第(1)款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

11．第(2)款內所指的“任何人”，是違反建築物公契對他施加責任的人，而建築物公契所施加責任的對象，就是受公契條文約朿的人，例如業主、管理建築物的經理人等，但非法佔用人並不受公契的約朿，而天台又並非是大廈的公用部份，因此第34 I條對本案並不適用。

12．基於上述的理由，本席撤銷申請人的申請。

訟費

13．本席作出下列臨時訟費的命令：與訟雙方各自負責本身的訟費。如與訟任何一方不在14天內向本席提出反對，則此項命令作實。

申請人：由林錫光、陳啟鴻律師行代表。

答辯人：由李啟剛先生代表。（無律師代表）