九龍漆咸道 27A 號業主立案法團 v 李先生或非法佔用人（李啟剛、盧鴻鏘）

CACV002238/2001

CACV 2238/2001

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件 2001 年第 2238 號

(原土地審裁處建築物管理申請 2000 年第 481 號)

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聆訊日期： 2002 年 7 月 17 日

頒發判案書日期： 2002 年 8 月 2 日

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判案書

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高等法院上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案書：

案情

1.九龍漆咸道 27A 號是一幢多層建築物（以下簡稱“該建築物”）。申請人是該建築物的的業主立案法團。該建築物共有15 層樓，頂樓是 14 字樓，其上是天台。申請人指答辯人非法佔用天台，並向土地審裁處申請以下命令：

（1） 發出禁制令廹使答辯人清拆所搭建的僭建物，並須遷離該位置，停止於梯間棄置廢物以及不得竊取公用電力及食水；

（2） 賠償非法入侵引致的損失；

（3） 訴訟費用；及

（4） 其他賠償。

2.土地審裁處周兆熊法官經審訊後在 2001 年 6 月 12 日撤銷申請人的申請。2001 年 7 月 31 日，周法官在覆核聆訊後，維持原判。申請人不服判決，現提出上訴。

更改答辯人名字

3.申請人在土地審裁處提交的申請通知書指答辯人的名稱為“李先生或非法佔用人”。在發出申請通知書後，有兩名人士提出反對通知書，他們是李啟剛及盧鴻鏘。周法官的判決書指答辯人李啟剛先生於 1990 年 1 月自台灣返回香港後，便通過該大廈 14 樓的陳名輝先生（英京貿易有限公司股東之一）的幫助佔用天台，並在該處蓋建小屋以作居所。他的作為並無得到該大廈任何業主的同意，而他本人亦非天台的業主，故此他是非法佔用天台的人。

4.原審法官指申請人的代表律師並沒有提出修改答辯人名字的申請，故此他沒有對答辯人的名字作出修改。根據《土地審裁處規則》第 11 條規則，在法律程序的任何階段，審裁處可應某一方的申請或在無人提出申請的情況下，將任何人的名字或名稱加入或替代任何一方，或自任何一方的名單中剔除。代表申請人的陳大律師指在覆核時，申請人曾經要求法官修改答辯人的名字。本庭認為既然李啟剛及盧鴻鏘先生已經自認是天台的佔有人，就算申請人的代表律師沒有申請修改申請通知書，原審法官也應該考慮修改答辯人的名字以確保這兩名人士會受他的判決所約束。

5.申請人現請求本庭修改答辯人的名稱，本庭接受這申請，把答辯人的名稱修改為“李啟剛及盧鴻鏘”。

公用部分

6.該建築物是受《建築物管理條例》（以下簡稱《條例》）管轄。《條例》第16 條指建築物業主根據第 8 條成立法團後，業主所具有與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行。

7.申請人指該建築物的天台是屬於公用部分。按《條例》附表1，公用部分的定義包括屋頂，即天台。現在首先要解決的問題是該建築物的天台是否屬於公用地方。根據《條例》第 2 條的釋義部分，公用部分是指：

（1） 建築物的全部，但不包括在土地註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分，及

（2） 附表 1 指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。

根據該定義，如果建築物某部分並不是指定專供某一業主使用，則該部分便是公用的部分。這包括天台部分。

登記業主

8.該建築物的天台的登記業主並非是申請人。根據土地註冊處的記錄，該天台的業主及業權分配分別是：

業主名字	業權分配
Kwan Kai Ming （關啟明）	分權共有人 (Tenant in common 3/6)
Chui Yu Chuen （徐汝川）	分權共有人 (Tenant in common 1/6)
Tseng Cheng （曾靜）	分權共有人 (Tenant in common 1/6)
Tseng Pei （曾備）	分權共有人 (Tenant in common 1/6)

上述人士是在 1957 年 8 月 15 日成為天台的登記業主。

9.該建築物的公契第 1 條及第 1 附表指明上述 4 人就該建築物的 4 字樓、14 字樓及地下（後部分）享有單獨使用、佔用及享用權（以後簡稱“獨佔權”）。雖然在土地註冊處有這 4 人擁有天台業權的登記，但公契附表 1 並沒有列出他們享有天台的獨佔權。第 1 附表亦顯示,除了上述 3 層樓以外，該建築物的其他每一層樓都是由個別業主佔有。公契第 2 附表同時載明該建築物的業主所獲分配的業權：其中 12 層樓的業主為 1/15 分；另外一名業主為 2/45 分;而上述 4 人為 7/45 分。

10.既然附表 1 對於層數分配的安排並不包括天台，這表示上述 4 人根據附表 2 所獲分配該建築物的業權並不包括天台部分。換句話來說，天台部分並沒有獲得分配任何業權。

Jumbo King Ltd. 案例

11.終審法院在 Jumbo King Ltd. v. Faithful Property Ltd. and others [1999] 2 HKCFAR 279 一案指出：

（1） 一塊土地的共同業主在該土地上有共同管有權；

（2） 在一幢多層數的大廈，除非某一業主在該大廈內擁有共同業權，否則他不可以單獨管有該大廈的某一部分。

12.換言之，在一幢多層大廈內，一名業主的所有權是指他擁有一分在該大廈內不可分割的業權。該案指出，如果某一業主在多層大廈內擁有不可分割的業權，而同時他擁有大廈內某些未獲分配業權的部分，他是有權同時單獨管有這些未獲分配產權的部分。

13.反過來說，如果他沒擁有任何不可分割的業權，他不可單獨佔用某些未獲分配產權的部分。例子可見於多宗原訟法庭的判決 ： Modern Sino Ltd v. Art Fair Co. Ltd. [1999] 3 HKLRD 847, Incorporated Owners of Cheong Wang and Cheong Wai Mansion v. The Government of the HKSAR [2001] 1 HKLRD 483 及 Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre v. Jikan Development Ltd. [2001] 1 HKLRD 463。

天台屬公用部分

14.本案天台並未獲分配該大廈不可分割業權的任何一分。雖然如此，根據 Jumbo King，因該天台的 4 名業主是擁有該大廈的地下、4 字樓及 14 字樓的不可分割業權，所以在 1957 年登記為天台的業主時 ，他們亦可以有單獨管有該天台的權利。

15.該 4 名業主於1957 年及1960 年已分別出售了4 字樓及14 字樓。在 2000 年，他們出售了餘下的地下單位，當時其中一名業主已去世，由其遺產承辦人代表出售他的業權。在出售該地下單位之後，他們不再擁有該大廈任何不可分割的業權，所以他們亦不再享有天台的單獨管有權利，因此天台最遲在 2000 年亦是公用部分。

條例

16.既然天台是公用部分，申請人是有權根據《條例》第 16 條行使公用部分有關的權利。第 16 條指：

“業主權利等由法團行使等

建築物業主根據第 8 條成立法團後，業主所所具有的與建築物公用部分有關的權利、權力、特權、職責，須由法團而非業主行使及執行；而業主所負有的與建築物公用部分有關的法律責任，除本條例條文另有規定外，亦須針對法團而非針對業主執行；據此

（a） 關乎建築物公用部分的任何通知、命令及其他文件，均可按計冊辦事處送達法團；及

（b） 有關建築物公用部分的任何在審裁處提起及進行的法律程序，可由法團提起及進行，或針對法團而提起及進行。”

17.根據《條例》第 34 I 條，任何人不可以將公用部分的任何部分改作自用。該條文的全部內容如下:

（1） 任何人不可

（a） 將建築物公用部分的任何部分改作自用，除非該項改變乃由業主委員（如有的話）藉決議批准者；

（b） 使用或准許他人使用建築物公用部分的任何部分，以致

(i) 不合理地干擾建築物的任何業主或佔用人對該等部分的使用或享用；或

(ii) 對合法在建築物內的任何人造成滋擾或危險。”

第 34 I 條

18.周法官雖然接受天台是公用部分，但他拒絕頒發濟助給申請人，他所持的理由是第 34 I 條所述的“任何人”是指受該建築物公契約束的人；答辯人只是非法佔用天台，而非該建築物的業主，所以他們不受公契約束，《條例》第 34 I 條亦不適用於他們。

19.本庭不同意這個看法。其實，第 34 I 條所說的“任何人”是很簡單的用語，“任何人"就是泛指任何佔用公用部分的人士。法例賦予業主立案法團管理建築物的公用部分，這肯定包括對任何佔用公用部分的人士採取法律行動的權力。如果根據原審法官的看法，即立案法團不可以對這些人士採取法律行動，因為他們不是受大廈公契約束的人，那麼便與法律賦予立案法團管理公用部分的原意大相逕庭。

20.原審法官引用《條例》第 34 I（2）條，即

“任何人違反第（1）款，即當作違反建築物公契對他施加的責任。”

其實，這項條文不支持原審法官對第 34 I（1）條的闡釋。這條文的意思亦是非常簡單清楚。任何一個人就算本來是不受建築物公契約束的，但如果他違反第 34 I（1）條，他亦會被視作違反建築物的公契。同時，第 34 I 條的內容將會被視為公契條文的一部分。

21.第 34 I 條是屬於《條例》第 VI A 部。根據該部的第 34 C 條，該部只適用於已具備有效公契的建築物。該建築物是有公契的，所以申請人可以引用第 34 I 條。雖然引用 34 I 條的條件是要有公契的存在，但這不表示第 34 I 條所指的“任何人”是局限於受公契約束的人。

22.再者，答辯人的答辯理由是他們自 1990 年通過各種關係在天台居住已達 10 多年。無論他們用任何形式佔用天台，他們亦是受大廈公契約束，見： Incorporated Owners of Man Hong Apartment v. Kwong Yuk Ching and others [2001] 3 HKC 116。因此，就算第 34 I 條的闡釋是如周法官的理解，申請人亦可以引用第 34 I 條作為申請的訴因。

侵權

23.其實，除了第 34 I 條外，申請人亦可以引用普通法的侵權訴因去向答辯人討回被他們侵佔的公用天台。按《條例》第45條和附表10，土地審裁處具有處理侵權案件的司法管轄權。

公用水電

24.根據《條例》的附表 1，公用部分包括“水箱、導管、落水管、電”。如果答辯人從公用電線及水管竊取公用電力及公用食水，申請人肯定有權制止他們這樣的行為。

公契第 2 條

25.該建築物公契第 2 條列明，大廈業主有權享用的公用部分的範圍：

"Each of the parties hereto shall have the right in common with the others of the parties hereto and all others having the like right to use for the purpose of access to and egress from the Floor or Floors so allotted to each of them the entrance hall lifts stair-cases and landings in the said building and such of the passages therein as are not included in any of the other floors of the said building and to use the roof of the said building for lawful and usual purposes."

26.原審法官在 2001 年 6 月 12 日判案書內指，這第 2 條內被刪去的部分顯示該建築物公用部分的範圍不包括天台在內。本庭認為雖然第 2 條可作出如上的闡釋，但根據本庭的分析，本庭認為天台屬於公用部分是一個較合理的闡釋。根據《條例》第 VI A 部的第 34 C（2）條，如 VI A 部與公契或任何其他協議的條款有不一致之處，即以 VI A 部為準。因此，如果公契第2 條和第 34 I 條有任何衝突，亦須以第 34 I 條為準。

命令

27.故此，本庭批准申請人的上訴，並頒下命令：

1. 發出強制令命令答辯人：

（a） 清拆其在該建築物天台所搭建的僭建物；

（b） 停止於該大廈梯間棄置廢物；以及

（c） 不得竊取或使用該大廈公用電力及食水。

2. 答辯人須於本判案書頒發日期起計之 28 天內清拆天台僭建物，遷離天台及把天台交回申請人。

3. 答辯人需要賠償非法入侵所引致申請人的損失，該項損失由土地審裁處加以評核；

4. 暫准命令本上訴及土地審裁處訴訟的費用需由答辯人支付。

申請人 ： 由林鍚光，陳啟鴻律師行轉聘陳永淦大律師代表。

答辯人 ： 李啟剛，盧鴻鏘，親自出席。