Case Document

LDBM000312/2003

LDBM 312/2003

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2003年第312號

	The Incorporated Owners of Tai Tat Building	申請人

	訴

	Leung Wai Sum	答辯人

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 2004年3月8日

判案日期: 2004年3月15日

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判案書

_______________

1.申請人是九龍佐敦道庇利金街26號至34號大達大廈的業主立案法團；答辯人是該大廈5字樓A室及C室的業主。申請人的申請是要求土地審裁處命令答辯人就上述兩個單位分別繳交電力維修費4,984元及電梯維修費1,134元，總款額為12,236元 (4,984元 x 2 + 1,134元 x 2)。

2.2002年1月18日，法團舉行全體業主大會，通過電力維修及電梯內籠更換工程的決議。前者所需的金額為211,000元，而後者的金額為48,000元。

3.對該兩款額的攤分, 大廈公契的第4(f)(h)及(i)條是適用的條文。

"(f) The following costs charges and expenses shall be borne and paid by the owners of the said building in proportion to the number of unit or units in the said premises for the time being owned by them, namely:-

...............................

(iv) The cost of repairing, renewing, maintaining, cleansing, painting or decorating the building or any part or parts thereof and ............ cables, wires or services therein ...........

...............................

(vi) The cost of operating maintaining repairing servicing replacing and renewing all the lifts in the building.

...............................

(h) Each owner shall pay to the Manager the following sums for the management of the said Building including the payment by way of remuneration to the Manager:-

MONTHLY SUM TO RE CONTRIBUTED

FLOOR FLAT DEPOSIT MONTHLY CHARGES

Ground 1

$
80.00

$
40.00

2

80.00

40.00

3

80.00

40.00

4

80.00

40.00

5

80.00

40.00

First Whole

$
360.00

$
180.00

$
90.00

$
45.00

Second to Tenth A

120.00

60.00

B

120.00

60.00

C

120.00

60.00

D

120.00

60.00

(i) If the total contributions payable to the Manager by the owners of the said building as aforesaid shall be insufficient to cover all or any of the said costs charges and expenses then such owners shall make further contributions towards such expenses in the shares as above provided."

4.上述兩項工程是屬於第4(f)條所涵蓋的工程，因此業主須支付的分攤款額須以第4(h)條的基準計算。

5.由地下至10樓的總收費(monthly charges)為2,540元，計算如下:

地下 40元 x 5
=
200元

一樓 = 180元

2至10樓(由A室至D室) 2,160元(60 x 4 x 9)

6.根據上述計算，答辯人須為5樓A室及C室繳付12,236元，計算如下：

A室

電力維修費用:

48,000元

x

60

________

2540

=
1,133.8元

電梯內籠更換工程:
211,000元

x

60

________

2540

=
4,984.25元

C室

電力維修費用:
48,000元

x

60

________

2540

=
1,133.8元

電梯維修費用:
211,000元

x

60

________

2540

=
4,984.25元

7.答辯人須繳付的費用是12,236元[(1,122.8元+4,984.25元)x2]。

8.2002年7月8日，申請人致函答辯人，要求他為5A及5C室支付上述費用。2002年12月5日，申請人向答辯人發出緊急通告，要求他支付電力及電梯維修分攤費。2002年12月28日，代表申請人的戴恩律師行致函答辯人，要求他繳付上述的維修費。答辯人沒有繳付該等費用。

9.答辯人提出在反對通知書指申請人沒有預先通知每戶要付多少款項, 這是不正確的答辯，因為上述的函件已知會他要支付的款額。在答辯人沒有支付該費用後，申請人遂於2003年2月28日在小額錢債審裁處向答辯人提出訴訟，其後該案被移交至土地審裁處。

10.答辯人指一樓有關一樓需付的管理費不公平，但支付費用的基礎是以公契的方法計算，《建築物管理條例》第45(3)條有以下的規定:－

"(3) 除本條例條文另有規定外，本條或附表10所述一切，均不得解釋為將民事司法管轄權以外的任何司法管轄權或任何發出下述命令的司法管轄權歸於審裁處，該命令一旦發出，其效力會使任何業主或佔用人所享有的任何合約性權利或所有權權利，或另於土地註冊處註冊的文書包括公契（如有的話）的條款及條文所提述的任何合約上的權利或所有權權利，完全或部分作廢，或被否定或實質上改變。"

本席無權裁決公契的有關條文是否公平。

11.公契第45(h)條內1樓的每月管理費原為45元，後改為180元,與訟雙方都不知道該修訂是何時作出的，無論如何，答辯人在反對通知書中並無指稱該修訂是無效的，因此維修分攤費須以這修訂的第4(h)條的規定計算。

12.本席裁定答辯人的答辯是無效的答辯。

13.本席命令答辯人於14天內向申請人繳交12,236元的維修費。

訟費

14.本席頒下臨時訟費的命令：答辯人須支付申請人本案的訟費以及在小額錢債審裁處進行的法律程序的訟費，但無須支付申請人聘用大律師的費用。如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭按區域法院訟費水平為基準而予以評定。如在14天內與訟任何一方不向本庭提出申請，前述的臨時訟費命令作實。