碧蘭大樓業主立案法團 訴 周雪文

LDBM000372/2000

LDBM 369 - 374/2000

香港特別行政區土地審裁處

申請編號2000年LDBM第369宗

申請編號2000年LDBM第370宗

申請編號2000年LDBM第371宗

申請編號2000年LDBM第372宗

申請編號2000年LDBM第373宗

申請編號2000年LDBM第374宗

(依據周兆熊法官於2000年12月13日所作之命令予以合併)

主審法官: 唐文暫委法官

審訊日期: 2001年1月2日，2001年2月12日，2001年3月21日及2001年3月22日

宣判日期: 2001年3月30日

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判 決 書

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(一)背境

1. 申請人法團通過上述各件案件向其中各名答辯人追討管理費及302元之維修費。有關管理費之追討，只涉及李源一人，李源承認沒有交4,000元之管理費，但辯稱法團尚欠他3,000元，所以只願意支付1,000元。另外各名答辯人在反對通知書表格7就302元的維修費之抗辯則大致相同。即有關該項在2000年4月27日緊急委員會會議中通過需要維修的一段汚水渠費用，其實早已包括在1995年大廈大維修的工程中。當時由於明珠別墅不肯合作，讓工人施工，以致該段汚水管未能更換。現在的承建商亦即為1995年負責大維修的同一承建商鉅興公司，不應為同一個未做的項目收取當時已付的維修費之外的額外費用。另外就維修費的抗辯問題，身為答辯人及答辯人代表的司徒勝亦質疑當時大廈業主立案法團管理委員會的合法性問題。

（二）現屆管理委員會的合法性

2. 就此點爭議，AW1余啟華先生曾向本席指出在案件編號LDBM 199/99，周兆熊法官已判定該屆於1997年7月16日被選出的管理委員會會員大會為

“……合法的大會，而由余啟華任主席的管理委員會也是通過合法程序所選出的。”（見判詞中第3頁）

本席當時即指出有關的裁決並不能約朿本席在本案中的裁決。因為本席會以本案中的證據及本席就有關適用的法律而作獨立的決定，而在考慮本案中理據的時候，本席發現有以下不爭的事實。就是在1997年7月16日的業主大會是由余啟華在收取足夠數目的業主簽名後，就《建築物管理條例》第3(1)(c)條的規定而召開的。在此之前，余啟華雖然曾經要求當時的主席司徒勝（亦即本審訊中的其中的一名答辯人），召開業主大會，但其要求不被接納，余啟華才自行召開該次於1997年7月16日所舉行的大會。繼而選出有關新一屆的管理委員會。

3. 周法官在考慮LDBM 199/99案件時，是考慮到有關會議是否乎合了條例中第3(1)(c)條，及3(2)(b)條以及5(1)與5(2)(c)條就關開會通知上的規定，但他並沒有就上述有關條例，是不是適用於當還有一個有效的管理委員會在任的情况下，大廈的業主可以利用3(1)(c)條去另行選出一個管理委員會的問題作出裁決。況且周法官在該案中裁定法團敗訴的理據是新選出的管理委員會不能取得舊的管理委員會的文件是因為該個在1997年7月16日舉行的業主大會中所通過罷免上屆管理委員會的議案是一個無效的議案。理由是在有關的開會通告中並無列明此一項議程。故周法官就新一屆管理委員會是否合法的裁決，其實並不影响他就該案裁定法團敗訴的結論，故現在本席決定重新處理這個問題。

（三）《建築物管理條例》的結構

4. 我們打開建築物條例，可見該條例共分成8個部分第I個部份是簡稱和釋義第II部為管理委員會的規定。猶其是第3、第3A及第4條，均就管理委員會的產生過程作出了規定。第III部份則是處理產生了管理委員會之後，管理委員會可以如何就第7條規定向土地註冊處申請成立業主立案法團。土地註冊處處長亦須就第8條之規定發出法團註冊證書。

5. 第IV部份則是對法團作為一個法人團体的權限作出規範。

6. 而第V及第VI部份則是對法團解散及清盤作出規定。

7. 從有關條例部份的佈局，可見有關部份是就法團的產生、註冊、權限及解散的過程，作出循序漸進的規定。故本席認為大廈的業主，是只會在大廈沒有業主立案法團的管理委員會的情况下，才能以第3及第4條的規定去選出管理委員會。換句話說，倘若大廈是尚存在着一個有效的大廈立案法團管理委員會的話，則第3、3(A)及第4條的管理委員會的產生方法並不適用，其理由為：

如果第3及第4條是適用於大廈已有法團及管理委員會的情况下則7(1)條絕對不會規定。

“7(1) 根據3，3A或4條委任的管理委員會，須在獲委任後28天內向土地註冊處處長申請將各業主根據本條例註冊成為法團。

8. 在本案中，法團早已在1972年在土地註冊處註冊成為業主立案法團。(見證物A2)。故自1992年9月4日開始碧蘭大樓業主立案法團已乎合第8(2)(a)到(b)條中的規定。

8(2) 由根據第(1)款發出註冊證書當日起--

(a) 當其時的業主即成一永久延續的法人團體，並即可以註冊證書

所指明法團的名義起訴，而在本條例規限下，亦可進行及容受一切其他作為和事務，猶如法人團體可合法進行及容受的一樣；

(aa) 該法團有權力，並當作為一向有權力，持有建築物一份不可分割份數，同時有權享有建築物除公用部分以外任何部分的獨有權；及(由1975年第52號第2條增補)

(b) 根據第3、3A或4條委任的管理委員會，即當作為該法團的第一屆管理委會。”

9. 猶其是第8(2)(b)條中的字眼，法例的精神明顯是由第3、3A及4條委任及成立的管理委員會，只限於是有關法團第1屆的管理委員會而不適用於其後接任的管理委員會。又或是通過罷免了上屆管理委員會後新選出的管理委員會。因為這些管理委員會，均是同一個法團下不同屆別的管理委員會而已，這與第3、3A或第4條所選出來的第1屆管理委員會有明顯不同的地方。

（四）大廈業主原本應該進行的步驟

10. 如果大廈業主不滿其法團的應屆管理委員會的做事方法或作風，他們所應做的是根據條例中附表3中第1(2)段之規定。即在搜集有5%業權的業主簽名後要求當時的管理委員會的主席召開業主大會去討論及通過有關的事項。包括對應屆的管理委員會的主席或委員進行罷免或改選，又如果應屆法團的主席拒絕在此合法的要求下召開業主大會，則有關業主可以透過本審裁處頒令有關主席執行附表2第1(2)段之規定召開有關的大會。甚至在必要時，有關的業主亦可以按第31條之規定向本審裁處要求頒令解散現屆管理委員會並委任一名管理人，去主持選舉出新一屆管理委員會的事宜。但業主所不能做的則是自行越過現屆管理委員會去按第3(1)(c)條另選出一個管理委員會。倘若這個做法是合法的話，再加上去年第3(2)(b)條己將通過成立管理委員會的業主業權份數的規定由50%下調至30%。則同一幢大廈的業主立案法團閙出雙胞胎管理委員會的爭執及訴訟，將會無日無之，而法團的管理，亦勢必要變成一片混亂。

（五）結論

11. 基於上述分析，本席裁定在1997年7月16日所選出的一屆以余啟華為主席的管理委員會是不合法的管理委員會。此管理委員會及此後由管理委員會召開的業主大會，均無法律效力。故由余啟華所代表的現屆管理委員會

不能以法團名義在本次審訊的各案件中向各答辯人追討有關的管理費或維修費。因此本席判申請人法團敗訴並撤銷申請人在各案中的申請。

申請人：由張金榜代表應訊

答辯人：

LDBM 369/2000 : 親自應訊

LDBM 370/2000 : 由司徒勝代表應訊

LDBM 371/2000 : 親自應訊

LDBM 372/2000 : 由司徒勝代表應訊

LDBM 373/2000 : 親自應訊

LDBM 374/2000 : 由黃能代表應訊