Broadway-nassau Investments Ltd. v. Lo Kwok Wan Tony and Another

LDBM000225/2001

LDBM 225 of 2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第225號

主審法官: 黃一鳴暫委法官

聆訊日期: 2001年8月24日

宣判日期: 2001年 9月4日

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判 案 書

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1.申請人是九龍美孚新邨百老?街 107號("美孚新邨")的經理人；答辯人是九龍美孚新邨百老?街 107號13字樓B室("住所")的業主。申請人的申請是要求土地審裁處頒佈下列的命令：-

"1.A mandatory injunction that the Respondent, its agents, employees, servants, tenants, licensees or otherwise do forthwith and failing which the Applicant be at liberty and at the cost of the Respondent remove the said dog(s) from the Premises;

2.An injunction that the Respondent whether by itself, its agents, employees, servants, tenants, licensees or otherwise be restrained from bringing or keeping any dog upon the Premises or any part of Mei Foo Sun Chuen;

3.Damages for breach of the DMC;"

2.在審訊當日，本席已經批准申請人撤回上述第3項申請，所以本席只須裁決上述第1及第2項申請。

3．申請人的申請是基於答辯人在住所內飼養狗隻，違反公契而提出的。公契第4條有下列的規定：-

"Each Owner shall be bound by and shall observe and perform the covenants provisions and restrictions set out in the Second Schedule hereto."

4.公契的附表2，第3(a)條，則有以下的規定：-

"Each Owner shall have the following obligations:-

(a) To comply with the house rules which may be made from time to time by the Manager hereunder."

5.拫據申請人的證供，申請人已在1993年制定住戶手冊，內裏有大廈管理規則，即上述的"house rules"，並將大廈管理規則派送到每戶的信箱內。該大廈管理規則的第3條有以下的規定：-

"豢養家畜：任何犬隻，不論體型大小，均不得在本邨飼養。失明人士之導盲犬在特殊情況及事先獲得管業處批准下可獲准飼養。而此類導盲犬之擁有人必須妥善打理犬隻，以確保不會對其他居民造成滋擾。"

6．上述的大廈管理規則第3條的英文版本如下：-

"No dogs, no matter how small, are to be brought or kept on the estate. Guide dogs for the blind people may, in certain circumstances, be allowed subject to prior approval of the Estate Management Office. Where permission is granted to the blind people under the above exception, the owner of the guide dog must exercise reasonable care to ensure no nuisance is caused to other residents."

7.答辯人沒有否認飼養狗隻，並承認自1996年起已開始飼養狗隻，因此申請人要求本席批准上述的第1及第2項申請，命令答辯人將其狗隻搬離住所及禁止答辯人繼續在住所內飼養狗隻。

8．答辯人提出的答辯理由有以下幾個：-

(1) 申請人在申請通知書上陳述 "each Owner shall comply with the House Rules........" 並非 "each Owner should comply with the House Rules.....", 這只是業主需要共同遵守的“共識”。

(2) 申請人引用的住戶手冊與土地審裁處的權力範圍無關。

(3) 答辯人由1996年起已經開始飼養狗隻，但申請人到2000年12月才第一次向答辯人發信警告；另外，美孚新邨乃第一個屋苑有狗厠所，所以答辯人被誤導可以在美孚新邨飼養狗隻。

(4) 答辯人只是飼養一隻狗隻，並沒有違反大廈管理規則第3條的英文版本，因為該條文所用的字是 "No dogs", 是眾數。

(5) 申請人並沒有執行其他違反公契的事件，即有關答辯人提出的違規泊車一事。

9．答辯人曾經在反對通知書上提出另一個答辯理由，是有關管理合約的合法性，但在審訊當中，答辯人已撤回此項答辯理由，所以本席不需就此作出裁決。

10．本席已經考慮過所有證供及雙方的陳詞。本席裁定答辯人提出的所有答辯理由都不能成立。首先，上述的大廈管理規則是申請人根據公契的附表2，第3(a)條所制定的，其法律地位及有效性跟公契無異，而並非答辯人所述的“共識”而已。

11．由於大廈管理規則是根據公契所制定，其條文便成為公契的一部份，土地審裁處對這些大廈管理規則同樣擁有司法管轄權，可以作解釋及引用。

12.至於答辯人提出被誤導這方面，本席同意及採用申請人律師提出的兩個案例，The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre v. Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Limited 〔1995〕2HKC11 及 The Taikoo Shing (Management) Limited v. Trillon (HK) Limited LTBM 35 of 1995, 所提及的法律觀點，即是說申請人並沒有權力及能力去容許答辯人違反公契，因此答辯人提出被誤導這個答辯理由不能成立。

13.再者，本席接受申請人提出有關印刷過萬本的住戶手冊及派送到每戶信箱內的證供，本席相信答辯人是有收過這住戶手冊的。就算答辯人真的沒有收過住戶手冊，也不能因此而否定其有效性，因為在公契內，已列明有大廈管理規則，答辯人應該知道此規則的存在，及可向申請人索取詳情。但答辯人在1996年開始養狗的時候，並沒有查詢這規則，答辯人不能因為自己的疏忽而不遵守大廈管理規則。

14.答辯人提出要飼養多過一隻狗隻才屬違規，這只是答辯人對英文文法的誤解而已。英文中的 "No dogs" 是可以解釋為包括 "No dog"，並不局限於眾數。再者，大廈管理規則的中文版己清楚說明是“任何犬隻”，這包括一隻或多過一隻狗隻，完全沒有含糊不清。答辯人絕對不能因此而飼養一隻狗隻。

15.至於有關違例泊車一事，本席不接受答辯人可以因此而不遵守公契，繼續飼養狗隻。作為經理人，申請人當然有很多職務要處理，如果答辯人可以因為申請人未有履行其中一項職務時，而不遵守公契的規則，公契便如同虛設。因此答辯人此項答辯理由也不成立。

16.基於上述理由，本席裁定答辯人販訴及批准申請人的第1及第2項申請。本席亦頒下臨時訟費的命令：答辯人須支付申請人的訟費。如在14天內，與訟任何一方不向本席提出申請，則此訟費的命令作實。

申請人：由Lo & Lo律師行Linda CHAN代表。

第一及第二答辯人：親自應訊。