雅都花園業主立案法團 對 吳恩誠及另一人
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1. 是次審訊涉及因答辯人更改其住宅單位的窗框款式及玻璃窗片尺寸而引發的爭議。申請人指控答辯人違反大廈公契，請求土地審裁處發出強制令，並要求答辯人作出賠償和支付訟費。
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LDBM 211/2022 [2024] HKLdT 41 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2022年第211宗 _________________
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判案書 前言 1.是次審訊涉及因答辯人更改其住宅單位的窗框款式及玻璃窗片尺寸而引發的爭議。申請人指控答辯人違反大廈公契，請求土地審裁處發出強制令，並要求答辯人作出賠償和支付訟費。 背景事實 2.涉案的屋苑是位於屯門鄉事會路122號的雅都花園（「該屋苑」），該屋苑設有三座大廈，提供超過五百多個住宅單位。本案的申請人是該屋苑的業主立案法團 ，它於 2004 年 2 月 10 日成立 。 3.兩位答辯人吳恩誠及謝刻克（「謝女士」）是夫妻關係，並在1998年2月16日透過轉讓契約成為該屋苑 A 座 4 字樓 F 室（「該單位」）的聯權擁有人。 4.該屋苑的公契（「該公契」）早於 1988 年 3 月 7 日已在土地註冊處登記， 當中規定該屋苑各業戶均受該公契制約，須遵守當中條款，包括以下條文：
5.該屋苑的業户守則（“House Rules”）（「該業户守則」）第8頁列有條文，訂明「窗框及窗花—所有窗框均用鋁合金製造，毋須再作油漆⋯⋯，為劃一觀瞻，所有單位均預裝窗花，未得管理服務中心認可前，不可更改款式、位置。未有窗花，而欲加裝者，如梗窗，亦必須與原有窗花相同，包括尺寸比例、款式、質料及色澤。」（「該守則窗户條文」）。 6.管理該屋苑的管理公司「佳定物業有限公司」（「該管理公司」）在管理處備存一份《裝修工程指引》（「該裝修指引」），當中列有下述條款：
7.於2022年2月9日，謝女士打算為該單位全屋裝修，便向該管理公司遞交了「臨時工作許可證申請表」，並支付了港幣5,000元的裝修保證金（「該保證金」）。 8.在 2022 年 2 月 18 日，答辯人一方開始在該單位進行裝修工程，並於4月22日，把裝修棚架拆除。 9.於 2022 年 5 月 10 日，申請人透過該管理公司致函答辯人，指出他們不當地改動了窗户，並要求他們還原窗户原狀，以符合屋苑的要求。 10.在2022年8月8日，申請人再透過律師，向答辯人發出最後通牒，要求在14 天內按照該屋苑原核准圖則（「該原圖則」），還原原有外牆窗框格式，否則將採取進一步法律行動，無果後，遂在2022年12月29日，向土地審裁處存檔申請通知書，展開是次訴訟。 該些改動 11.在審訊中，謝女士承認答辯人一方確實如申請人所言，在全屋裝修時，把該單位的原有窗户作出改動，除了浴室的原有窗户 的設置，與申請人的描述稍有不同外，其他窗户的原有設置和改動的詳情，則與申請人在審訊文件冊第168和169頁的相片和描述相符，該等改動括概而言包括：
申請人的案情 12.申請人的案情是，該公契第 17 條規定業主不可改變建築物外觀，該業户守則亦清楚規定為統一外觀，業主必須使用窗框原有的設計。該公契第5條規定，所有住宅單位業主均須遵從及履行該公契和該業户守則。因此，答辯人方作為該單位業主必須遵守該公契及該業户守則對窗户窗框格式的要求。 13.另外，該管理公司也在答辯人方於管理處辦理申請裝修許可時，向答辯人方提供了該裝修指引，當中便明文規定不能違反該公契和該業戶守則，不能更改窗户的原有格式。 14.該單位的棚架在 2022 年 4 月 22 日被拆掉後， 申請人發現答辯人方違反了該公契、該業户指引、該裝修指引的規定，在未獲法團或該管理公司批准下，擅自作出了該些改動，更改了該單位的窗框款式和接連的玻璃片的尺寸比例，影響該建築物和該屋苑劃一的外觀，違反了該公契及該業户守則。 15.申請人先後透過該管理公司和代表律師口頭和信函勸喻，要求其按照該原圖則進行還原原有窗框和玻璃片的格式無果後，只好展開是次訴訟，以求糾正。 答辯人的案情 16.對於上述的背景事實，答辯人並無重大爭議，也承認當時正為該單位進行全屋裝修，當中確實作出了該些改動，減少了可打開的窗户，也更改了原來窗框和玻璃片的格式，然而，他們否認違反該公契條文。 17.根據答辯人方存檔的《反對通知書》，他們的抗辯理由可歸納如下：
18.另一方面，謝女士在證人陳述書中提出了進一步的反對理由，現概述如下：
爭議事項 19.總括是次審訊所涉及的爭議議題可撮要如下：
20.答辯人方由謝女士出庭作證，申請人則由該管理公司物業經理李健明先生（「李先生」）代為作供，李先生於 2016年起上任該職位。 分析 議題(一) 答辯人方是否獲悉關於該公契及該業户守則的規定？ 21.在這議題上，答辯人方否認曾簽署任何提及不可改變窗户窗框的規定的文件、否認對該業户守則有任何認知、否認該管理公司曾向她提及或提供該裝修指引。 該裝修指引 22.對於該管理公司曾否向謝女士提及或提供該裝修指引的爭議，本席相信謝女士在到管理處申請裝修許可時，確實曾經獲提供該裝修指引，理由如下。 23.首先，李先生詳細交代了向該屋苑申請裝修許可的程序，他指出申請程序包括申請裝修的業户需要提交一份《臨時工作許可証申請表》，該表格規定申請業户需要簽署。另外，管理處會向申請業户提供該裝修指引，並收取保證金，如若裝修期間發生事故，便會從保證金中扣除須賠償的金額，而收取該保證金一事正是跟從該裝修指引中列明的規定，申請業户亦必須填寫《業主／租戶承諾書》確認已閱讀該裝修指引的內容，並待文件交齊後，才可開始裝修。 24.李先生解釋答辯人方是次裝修申請，也是依循同一程序，管理處亦已在謝女士辦理申請裝修許可手續時，向她提供了該裝修指引。他亦提交了謝女士於2022年2月9日所簽署的《業主／租戶承諾書》（下稱「該承諾書」）作證明，當中，謝女士簽署了「本人已閱讀及完全明白裝修指引及同意遵守所有條款」的聲明。由此可見，李先生在這方面的說法可信，謝女士既已簽署該承諾書，也便不能否認她知曉該裝修指引的存在；她已自行確認已閱讀和明白當中內容，及同意遵守所有條款，也便再沒有基礎爭辯不知當中內容和規定。 25.第二，申請人的說法也可從謝女士自行提供她與她的裝修師傅的對話紀錄中印證，該段對話披露了她其實在填寫申請表時，曾經拍下該裝修指引首頁的照片，傳送給裝修師傅，並着他到該管理處跟進。因此，她在當時曾經接收過該裝修指引是無可爭議的事實。 26.第三，在盤問下，謝女士承認她確實曾簽署該承諾書，亦其實見過該裝修指引，她也承認曾經用電話訊息將該裝修指引第一頁的版面傳送給裝修師傅，指示對方跟進，她卻表示自己當時「只是影相沒有收到」該指引。 27.儘管如此， 無可爭議的事實是，謝女士透過簽署該承諾書和把該裝修指引轉發給裝修師傅要求跟進，她必然曾經獲提供該裝修指引，也有機會和空間讓她加以處理，從她簽署該承諾書可見，她已知悉該裝修指引的內容，否則她不會隨便作出以上聲明。故此，本席相信她必然對該裝修指引有認知，也知道該裝修指引的重要性，她理應知道當中有關窗框格式，須符合該公契及該業戶守則所指定之統一建築物外觀和窗户要求的規定。 28.無論如何，即使謝女士沒有閱讀及完全明白該裝修指引（本席不相信這是事實），從她簽署該承諾書及把該裝修指引相片傳送給裝修師傅此等行為可見，她確實知道她有責任遵守當中的條款。縱使她最終沒有閱讀該裝修指引，那是她自己的選擇，卻不能以此作為推卻她需要遵守該裝修指引的責任的正當理由，更何況是她自己不監管裝修師傅遵從該裝修指引的情況，她沒有任何基礎推翻申請人的說法。 29.第四 ，對於謝女士投訴該管理公司在當時，沒有向她解說該裝修指引的內容，讓她知道所有需要注意的事宜，本席接受李先生的解釋，裝修工程多樣化，牽涉不同的範疇項目，需要注意的事項多不勝數，所以才需要印製該裝修指引，派發與裝修業户，讓他們自行查閱相關事情。 30.這說法合理可信，也是一般常識，從該裝修指引內容豐富，合共14頁可見，要求一間需要管理整個屋苑的管理公司，向每一位裝修業户和他們的裝修工人逐字逐句地把該內容一一解說，在時間和人力物力資源的分配上，不切實際，也不合理。尤其是答辯人方是申請「全屋裝修」，實在不可能要求管理處把整份指引內容逐一向答辯人解說。 31.該管理公司既已把內容印製，更有要求業户簽署聲明書的做法，明顯是提醒業户必須遵守該裝修指引的重要性，讓他們按自己的工程項目和進度，閱覽相關部份，確實更為切實可行，答辯人方實在沒有不閱讀和遵守該裝修指引的合理理由。 32.基於以上原因，本席認為謝女士是清楚知道該裝修指引的存在，也從而應該知道該公契及該業户守則的存在，並就窗框及窗片的相關的規定的。 議題(二)：答辯人方是否受該公契及／或該業戶守則約束？ 33.無論如何，即使答辯人方真的不知道該裝修指引的內容（本席不相信這是事實），可是答辯人方在法律上仍不能以不知悉該公契及／或該業户守則的相關規定，來爭辯他們不受該公契及該業戶守則約束。 34.首先，答辯人作為業主，透過購入該單位，簽署相關的物業轉讓契約，在法律上便已因此而受制於已在土地註冊處註冊的該公契，他們其實也有權及可以取得該公契副本的。在該公契中，明文地訂明了各業主不但受該公契約束，而且也必須遵守業户守則的規定。 35.在法律上，答辯人方也便因此而被視為應對該公契和當中內容有法律構定的知悉（constructive notice），因此，即使答辯人方真的不知道該公契及／或該業户守則的存在，仍然受其規定約束，不能因為自己選擇或疏忽沒有查詢該公契或該業户守則，而不遵守當中的相關規定： Young Kwok Sui v Fontana Gardens (IO) [2012] 2 HKLRD 195 判詞第 31 至 32 段。 36.儘管該業户守則並沒有在土地註冊處註冊，卻也無損其效力，因為該公契明文規定了業户須遵守該業户守則，而賦予該業户守則具有約束力，這原則已在Tsang Chi Ming v Broadway-Nassau Investments Ltd [2009] 1 HKLRD 96 一案中的第44至47段說明，只要相關的公契中提供了訂立屋苑守則的權力，而該公契已在土地註冊處中註冊，並在物業買賣文件中引述，那麼即使相關的屋苑守則沒有在土地註冊處註冊，亦不會因此無效或不具效力。 37.劉大律師援引 Broadway-Nassau Investments Limited v Lo Kwok Wan Tony（未經彙編，LDBM 225/2001，2001 年 9 月 4 日） 一案中，黃一鳴暫委法官（當時官階）的判詞來進一步說明：
38.在本案中，該公契第19條訂明了所有業主均須遵從及履行《業户守則》，該公契第2條、第5條亦訂明《業户守則》對所有業主有約束力，該業户守則中就窗户的規定，屬於該公契賦予管理人管理該屋苑的權力的一部分，而該公契已於土地註冊處註冊，答辯人隨時可自行查閱當中內容。 39.再者，答辯人方並不否認他們是獲得律師協助購入該單位的，縱然謝女士嘗試爭辯自己沒有徵詢律師意見，及關注該業户守則事宜，可是基於上述的法律原則，這些都不構成不遵守該公契和該業户守則的可接納理由。 40.同理，該公契及該業户守則的約束力，並不受限於該管理公司是否符合把該等文件公開展示的要求。況且，李先先解釋早在2016 年 2 月其管理公司接管該屋苑管理服務前，該業户守則已被採用，並一直沿用至今。雖然在2016 年後並沒有向所有業户逐一另行派發和張貼於告示板，但是，多年來一直放置在管理處供所有業戶查閱、拍照，也可以在支付影印費後獲取副本，當該屋苑的單位進行買賣時，也可向該管理處索取副本, 從沒更改。 41.基於以上原因，答辯人方有多種途徑取閱該公契、該業户守則和該裝修指引， 無論如何，答辯人在法律上已被視為對該公契和該業戶守則中有關窗框和玻璃的限制條文有認知，並受其約束。答辯人自己沒有索取或翻閱上述文件，並不構成不受該等文件約束的理由，答辯人方受制於該公契和該業户守則，也便必須遵守不能改動該窗框和玻璃的規定。 42.在受制於該公契和該業户守則的約束下，答辯人方提出是因為樓上住户高空擲物，又或是認為該些改動並沒有影響結構安全和公眾安全等爭辯理由，都不足以構成違反該公契和該業户守則的認可理由。 議題(三)：該些改動有否違反該公契及／或該業户守則的規定？ 43.議題 (三) 牽涉該公契和該業户守則的詮釋，而就着公契和相關文件的詮釋的法律原則早已確立，詮釋者需要考慮文件的前文後理、詞句、法律和事實背景，同時謹記契約各方希望達到的實際目的：黎偉雄 對 信和物業管理有限公司 [2020] HKCA 448（未經彙編，CACV 222/2019，2020 年 6 月 11 日） 第 26 段。 44.雖然該公契中，並沒有把每個窗户的設置詳細描述，但是，從屋宇署取得的該原圖則所顯示的窗户的設置，正好與相片所見，現時該屋苑絕大部份的窗户設置相符。還有，答辯人方並沒有，其實也不能爭議該原圖則、該大廈外觀相片和他們一方自己承認的該單位的窗户的原有設置相片是相符的。凡此種種，本席相信該原圖則確實是該大廈窗户的原本設計，也明顯地與該些改動明顯不同。 45.縱觀所有相片和該原圖則顯示，該些改動，無論在設計上、結構上、外貌上和外觀上都與該屋苑的建築物其他絕大部分之單位及原有入伙時的窗户設計非常不同。還有，裝修前後的明顯分別，其實也由謝女士在庭上一一指出。況且，答辯人方早在1998年已在該單位居住，他們是應該清楚知道該屋苑原有的窗户裝置和其整座建築物大部份的窗户裝置的原貌的。 46.基於該公契第 5 條規定，所有住宅單位業主均須遵從及履行該業户守則，而當中該守則窗户條文，就窗花款式更特別提供了明確指引。該等條文清楚列明了為了劃一觀瞻，所有單位在未得認可前，不可更改原有的窗框及窗花款式、位置；新加的窗花也必須與原有窗花相同，包括尺寸比例、款式、質料及色澤。 47.因此，把該業户守則及該公契一併理解，該公契第 17 條和該守則窗户條文，明顯是同樣為劃一大廈外觀為目的，該公契也涵蓋了該業户守則關於窗框窗花樣式，以及連帶的玻璃片的規定。 48.綜合本案的證人和文件證據，再配合相關文件的條款考慮，該些改動構成大廈外觀的明顯改變，答辯人方沒有獲得申請人的同意，擅自更改窗框式樣，並移除窗花，更換上不同設計、比例的玻璃片，明顯地破壞了原有屋苑建築物外觀的一致性。甚至謝女士自己在比較該單位與其他單位的窗户款式後，也不得不同意它們是不一致的。因此，本席認為答辯人確實是違反了該公契第5條、該公契第17條，和該業户守則，尤其是該守則窗户條文的規定。 議題(四)：申請人曾否同意或默許該些改動？ 49.答辯人方投訴該屋苑中有住戶使用不同顏色的玻璃窗、窗簾、燈光及經常晾掛衣物於窗外，也影響建築物外觀，申請人卻只向他們提訴，是選擇性執法，他們也提及他們其實已獲退還該保證金。然而，答辯人始終未能說明這兩件事情與本案有何關連。無論如何，誠如代表申請人的劉大律師闡述，即使從申請人有否因為這兩事件，而可被視為同意或默許該些改動的方向考慮，它們同樣無助於答辯人的案情。 50.劉大律師也引述了The Incorporated Owners of Hong Sing Garden 及 Cheung Chan Kau 及另一人 （未經彙編，DCCJ161/2016，2019年3月13日）一案來加以說明。該案情況與本案有雷同之處，當中的公契規定「沒有業主可…… 獲准作出任何行為，致使建築物任何部份的外貌及外觀以任何方式受到影響。」 51.該案法團指控被告在其物業中安裝之窗框及窗花，與大廈公契及管理協議所容許之標準有差異，改變了建築物之外觀，因而違反公契之規定。被告人同様爭辯其他單位業主也安裝了一些不合乎標準的窗框及窗花，也指控原告人默許那些違規行為，卻針對性地向被告人「執法」，造成不公；他也投訴法團既已把裝修按金退還給他，表明已「確認」被告人沒有違反公契。然而，該等抗辯理由，均被法庭否決。 退還裝修保證金 52.首先，既定的法律原則是申請人作為業主立案法團，必須按大廈公契的合法條文行事，它根本沒有可容許、默認業主違反公契的權力，也就不可能同意或默許任何業主違反公契的行為，所以黙許不可被視為一個有效的抗辯理由： The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd [1995] 2 HKC 11 。 53.在庭上，謝女士承認其實她並沒有獲退還該保證金，是因為損毁了停車場閘桿，需要賠償港幣6,000元，當中的港幣5,000元便是從該保證金支付。 54.儘管如此，申請人強調即使視該保證金已被退還，也不等同於默許答辯人方違反該公契的行為，更不可能是「確認」他們沒有違規。一則申請人根本沒有權力，同意或默許任何違反公契的行為；二則該裝修指引第 3.3 段更列明了裝修保證金，只是作為工程期間因業主或其承辦商對大廈造成損毀之保障，並不可能被理解為「確認」沒有違反公契的證據。 針對性執法 55.關於選擇性執法的投訴，李先生也解釋申請人在知悉有人違反該公契規定，改變大廈外觀的行為，會由該管理公司了解情況後，作出勸喻和警告，過往大多數的住户都配合勸喻，遇有不合作者，都會在適當的時候採取進一步行動。他強調同類問題的幾位住户已經獲得處理，對於答辯人在庭上才提出其他住户的一些違規事宜，也會在其後加以調查和跟進。 56.對於李先生的說法，答辯人沒有提出任何實質證據加以爭議，反觀是次案件的背景而言，申請人確實是在多次勸喻和警告無果後，才展開是次訴訟，李先生在這方面的說法可信。 57.再者，即使申請人確實只是針對答辯人違反公契的做法而作出行動，可是，基於資源有限，一個業主立案法團並沒有可能同一時間處理所有違反公契的個案，它先針某一或某些案件優先處理，誠可理解，這情況在 The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor v Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd [1995] 2 HKLR 449一案中已具體闡述。 58.基於以上原因，本席接納劉大律師的陳詞，申請人從未同意或默許答辦人該些改動。 議題(五)：審裁處應否就該些改動頒發索求命令 59.對於申請人要求審裁處頒發強制令，命令答辯人方須立即按照該屋苑入伙時原來窗框及玻璃窗片款式及尺寸比例還原其單位的窗户的請求，本席接受劉大律師的陳詞，該屋苑住戶數目眾多，若其他住户仿效答辯人的做法，任意隨己所欲，安裝五花八門的窗框窗花款式，必然會嚴重改變每座大廈的外觀，導致該屋苑的外貌產生重大轉變，也會促使該公契和該業户守則形同虛設，必然對該屋苑所有業主的整體利益造成損害，就本案的情況而言，實在有頒發禁制令的需要。至於就答辯人方還原相關窗户工程的費用，謝女士不爭議申請人所言大約只需要幾千至萬多元，不致對答辯人方造成龐大負擔。 60.另一方面，答辯人方在其開案陳詞中引述 East Point Property Management Limited 對 Kong Shui Wing and Ling Choi Ha（未經彙編，LDBM 110/2004，2004 年 10 月 20 日）一案作為爭辯理據，然而該案並未能支持其抗辯，正如劉大律師的分析，該案與本案的案情大相逕庭。 61.該案涉及二千二百多個住宅單位中，已有六百六十户的窗户格式作出了改動，而業主立案法團訂立規範原則，指牽涉舊有的違例個案，於單位出售/轉讓前會通知新業主的代表律師，及於單位裝修時會要求業户作出更改，以符合公契的要求。 62.法庭是在該特殊案情下，裁定該案法團「無了期地縱容」其他違規業主，也因為該法團在該案答辯人買賣物業時，與他的代表律師溝通出現問題，才認為這會影響該案答辯人會否繼續完成買賣的決定，也是在這特別情況下，作出答辯人「沒有使大廈外觀惡化，他只是沿用舊業主的格式重新安裝窗門」的結論 。明顯地，該案的最終判決是源於該案的奇特案情，與本案並不相同，當中的判案理由也不適用於本案。 63.另一方面，申請人沒有任何具體證據，證明有任何實質的金錢損失，在審訊中，也沒有進一步的損失追討。 命令 64.本席在考慮了雙方的陳詞和所有證據後，接納申請人的申請，信納答辯人方所作的該些改動，違反了該公契和該業户守則的條文，因此，本席頒下以下命令：
訟費 65.訟費方面，本席在考慮了所有相關因素後，認為是次訴訟的訟費應以訴訟結果而定。申請人請求訟費，應按律師與客户之間的基準計算（solicitor and own client’s costs），並援引該公契第 VI 部第 F.4 段和第 F.5 段條文作支持。 66.這條文與雅都花園業主立案法團對樂福澤鑫有限公司(LDBM170/2019 未經𢑥編 2023年5月3日)一案中，第92段提及的相關公契條文完全相同，同樣的請求獲黃一鳴法官採納。 67.在一般情況下，締約方既已就釐定訟費的基準訂定合約條文，法庭會按照有關條文處理 ：景發工業中心業主立案法團 及 何振聲、張月華（未經彙編，CACV47/2006，2007 年 4 月 2 日）第 34 段，本席採納以律師與客户之間的基準釐定訟費。 68.本席作出訟費暫准命令，頒令答辯人方須支付申請人本案的訟費，包括所有保留的訟費，並頒下大律師證書。如雙方未能就訟費金額達成協議，則交由法庭按區域法院量度準則，並以律師與客户之間的基準評定。除非任何一方，發出表格一，提出更改上述暫准訟費命令的申請，否則，上述暫准訟費命令，將在本判案書頒下日起計14天後，即成為絕對訟費命令。
申請人：由陳俊華律師事務所延聘劉韻瑩大律師代表 答辯人：無律師代表，由謝刻克女士代表親自應訊 |
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