周媚莉 訴 太平洋大廈（彌敦道）業主立案法團

LDBM000240/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請1999年第LDBM 240號

主審法官: 周兆熊法官

聆訊日期: 1999年10月6日

宣判日期: 1999年10月13日

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判 決 書

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1. 1999年10月6日，申請人要求土地審裁處就申請人下列的法律觀點，作出裁決：-

（1）	“法團基金”並不屬於大廈公契附表3所規定的保養和維修費（簡稱“管理費”）的範圍；
（2）	1999年9月1日法團會議通過的55萬工程費是屬於法團的基金的範圍，而不是屬於上述管理費的範圍。

2. 大廈公契第4條款有以下的規定：-

"The amount which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute under the last preceding clause thereof shall be in proportion to his share of and in the said premises if not specifically set out in the Third Schedule hereto."

"The last preceding clause" 便是第3條款。附表3就每位業主須對“大廈的維修和保養”(the maintenance and upkeep of the building)費用的攤分，有明確的規定。本席需要裁決耗費55萬元的工程是否屬於第3條款涵蓋的範圍，以便裁決業主所應負擔的費用。

3. 基金的工程，共分5項：-

1. 電力維修

2. 公共天線安裝工程

3. 鐵閘外移工程

4. 閉路電視工程

5. 更新對講機系統。

4. 本席需要確定上述每一項工程是否屬於公契內的維修及保養的範圍。第2、3、4、5項是有關大廈的保安設備；第1項是基於機電工程處發出之指引而需要作出之工程。這應當涉及電力裝置之測試以及隨後所需的 維修工程；機電工程處應該是因應有關法例的規定，才會發出上述的指引。這工程需時30至40天，故此它不是一個小規模的工程。本席應要考慮有關的法例以及這工程的細則，才可以作出有關的裁決。

5. 公契第三條款並沒有明文提及“保安”或“保安系統”的事項。本席需要知道，大廈由何時開始設置保安系統，亦需要知道公共天線安裝工程與保安系統有何關係。

6. 以上的疑問，本席需從証據中找尋答案。

7. 申請人依據附表3的中文譯本作為他的立論的基礎；他認為公契附 表3的“保養和維修”的款額是公契第3條(f)尾句“$260.00作為安裝於本大廈沖水系統內電泵和喉管的保養維修費引伸出來的”（周順鏞1999年9月10日的陣述書）。譯文中有關“保養和維修”的部份節錄如下：-

“本大廈裡有關保養和維修（電泵和厠喉）的款額，......”

但原文是"The amount which each of the owners shall be liable to pay or contribute towards the maintenance and upkeep of the building is, ....."

原文的“維修和保養”是指大廈的維修及保養，並非是“電泵和厠喉”的維修和保養；譯文所指的保養和維修的對象是電泵和厠喉。申請人以此錯誤的翻譯文本作為他的論據基礎。如果他知悉此錯誤，他可能會修正他的論點。基於上述的因素，本席認為在此非正審階段作出有關的法律觀點的裁決，實非適宜。本席認為在聽取全部証據後方作出裁決，才是穩妥之道。故此本席撤銷申請人的申請。

申請人：由周順鏞先生代表。

答辯人：由鄭寶花女士代表。