周媚莉 訴 太平洋大廈（彌敦道）業主立案法團

CACV000299/1999

CACV 299/99

香港特別行政區

高等法院

上訴法庭

高院民事上訴 1999 年第 299 號

(原本案件編號: 土地審裁處1999 年第 240 號)

聆訊日期: 二零零零年一月二十八日

宣布判決理由日期: 二零零零年二月二十一日

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判案理由

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上訴法庭法官王見秋：

1. 本庭於2000年1月28日駁回上訴人周媚莉的上訴，現在以書面方式宣佈理由。

2. 本案的背景及事情的發展可以簡述如下。

3. 座落於彌敦道的太平洋大廈於1973年落成啟用。大廈的地下丶1丶2及3樓為商舖及酒樓，由4樓以上的11層均為住宅，每層有兩戶，共有住宅22戶，上訴人為4B戶的業主。現時，地下丶1丶2及3樓的業主為麥當勞有限公司（麥當勞）。

4. 答辯人太平洋大廈（彌敦道）業主立案法團於1998年5月12日成立並根據建築物管理條例登記註冊。

5. 由於大廈使用日久，保安設施落後，電力裝置需要更新，還有其他保養維修的需要，故此，答辯人多次召開業主會議去商討集資及費用之攤分比率。因業主之間有不同意見，他們議決由答辯人向土地審裁處提出申請，要求解釋公契有關條文及釐定商舖業主及住宅業主在費用攤分之比率。這宗案件編號是LDBM 110/99，申請人是太平洋大廈（彌敦道）業主立案法團，而答辯人則是麥當勞有限公司。

6. 周兆熊法官於1999年7月7日進行聆訊並隨即頒布如下命令：

「(1) 根據大廈公契附表3之規定，太平洋大廈地下丶1字樓丶2字樓及3字樓之業主（即答辯人）所總共需交之每月管理費與一個住宅單位業主所需交之每月管理費的比例是260：60。

(2) 該大廈地下丶1字樓丶2字樓及3字樓，就繳交管理費而言，須被視為一個單位。管理之分攤是以大廈公契作準，並不是以業主所擁有之業權而攤分。」

7. 上訴人對周法官的頒令持有不同的論點，於1999年9月3日自行向土地審裁處提出申請，該申請的編號為LDBM 240/99，並於9月10日向審裁處遞交一份非正審程序申請書，提出兩項論點，申請根據土地審裁處規則第18條進行初步聆訊。這兩項論點是：

「1. 本法團根據香港法例第344章第20條設立並維持的基金（簡稱法團基金）並不包括在太平洋大廈（彌敦道）公契第3附表規定的保養和維修費內（簡稱該管理費）。

2. 9月1日法團會議通過的$550,000工程費用是屬於法團基金，並不屬於該管理費。」

8. 周法官聽取上訴人代表（上訴人由始至終都是由她的父親周順鏞代表發言）的陳詞後，於1999年10月13日撤銷這項申請。

9. 上訴人不服判決，提出上訴。

10. 上訴人所提出的上訴理據 -- 周法官應該在她所提的兩項論點上作出明確的裁決。但是，他並沒有這樣做，反而在似判非判，半判又不判的情況下判她有關附表3的論點敗訴。

11. 本席認為這個理據並不正確，上訴人其實對周法官的判決書產生誤解。首先，周法官指出英文原文的公契和上訴人所提供的中文譯本明顯有差別的地方。而上訴人却以此錯誤的翻譯中文本作為她的論據基礎，如果她知悉錯誤，上訴人可能會修正她的論點。周法官又繼續說：

「基於上述的原素，本席認為在此非正審階段作出有關的法律觀點的裁決，實非適宜。本席認為在聽取全部証據後方作出裁決，才是穩妥之道，故此撤銷申請人的申請。」

從這段的判詞中，很明顯周法官並沒有對上訴人的兩項論點或任何一項作出裁決，他亦沒有將整件案件撤銷，他所撤銷的只是上訴人請求以初步聆訊的部份。

12. 本席同意周法官所作出的決定，有關的法律論點相當複雜，並不適宜取用初步聆訊程序。因此，駁回上訴。上訴人編號LDBM 240/99的申請仍然可以在土地審裁處繼續進行。

高等法院首席法官陳兆愷 ：

13. 本上訴案起源於土地審裁處於1999年7月7日就土地審裁處案件LDBM110/1999所作出的頒令。在該案件中，太平洋大廈（彌敦道）業主立案法團與該大廈其中業主麥當勞有限公司與訟。上訴人與立案法團均認為土地審裁處的頒令有不明確之處。雙方在立案法團的會議中曾經提出討論，不過上訴人與立案法團對頒令的解釋及執行有着不同的意見，因此上訴人於本案，即土地審裁處LDBM240/1999向立案法團提出訴訟。

14. 在本案中，上訴人根據土地審裁條例第18條，向審裁處提出申請要求在正審前聆訊兩個法律觀點，並作出裁定，該法律觀點為 ：

（1） 法團基金是否屬於大廈公契附表3所規定的保養和維修費的範圍；及

（2） 1999年9月1日立案法團會議通過55萬元工程費是否屬於法團基金的範圍或管理費的範圍。

15. 土地審裁處法官聆聽雙方陳詞後，認為必須要考慮有關的法例及有關55萬元工程的細則，並需要聽取有關大廈保安系統，天線安裝等事項的證據，才能作出裁決，因此撤銷她的申請。上訴人不服審裁處將她的申請撤銷，現提出上訴。

16. 土地審裁處於1999年7月7日作出的頒令如下：

「根據大廈公契附表3之規定，太平洋大廈地下，1字樓，2字樓，3字樓之業主（即答辯人）所總共需交之每月管理費與一個住宅單位業主所需交之管理費的比例是260:60。

該大廈地下，1字樓，2字樓，3字樓，就繳交管理費而言，須被視為一個單位。管理費之分攤是以大廈公契作準，並不是以業主所擁有之業權而攤分。」

17. 本席同意該頒令確實有不清楚的地方，第一段及第二段或會產生互相矛盾。例如地下至3字樓之業主所交之管理費是根據260：60的比例還是把它當作只是一個單位，與其他任何單位業主所攤分的比例相同。這些混淆不清的地方起源於公契第3條及附件3。根據第3條條款，除非有不同的說明，（a）至（e）項的費用需要由各業主分攤。第4條則訂明：各業主根據第3條所需分攤的費用以附件3為準，如附件3沒有特別說明，則以業主在該大廈中所佔分數的比例分攤。第3條（f）項則是有關該大廈的地下至3字樓的物業，規定須獨立及分開管理，而該業主則需每月繳付260元作作為"Maintenance and upkeep of the electric water pumps and the pipes for the flushing system installed in the said building"。。因此第3條（f）項或可被理解為「不同的說明」，以至地下至3字樓的業主可能不需負責第3條（a）項至（e）項的費用。不過附件3卻指出大廈內每名業主所需負擔用以"Maintenance and upkeep of the building"的數目，則訂明是：地下至3字樓則需付每月260元，而其他4字樓及以上業主需繳付每月60元。因此，根據附件3，地下至3樓的業主則需每月繳付260元管理費作為「保養及維修大廈」的費用，不過根據第3條所指，地下至3樓則是分開及獨立管理而只需付260元作為「保養及維修電機水泵及沖厠用的水喉等」的費用。因此第3條與附件3確有矛盾之處。

18. 還有，根據香港法例第344章第20條規定，大廈需要維持一項法團基金。由於這項法例規定是公契訂定後才生效，因此在本案中，有關的工程費用應否歸於法團基金範圍內還是管理費內，則不大清楚。

19. 不過，本席認為土地審裁處法官所指出在本案中55萬元工程所涉及的工程，包括電力維修，公共天線安裝工程，鐵閘外移工程，閉路電視工程，更新對講機系統等，是否屬於法團基金或大廈管理費的範圍內，則是需要審裁處聆聽所有有關證據及陳詞後才可決定，不適宜以非正審程序作出裁決。再者，由於本案只是上訴人與大廈立案法團的訴訟，地下至3樓業主，即麥當勞有限公司並不是本案的訴訟一方，因此土地審裁處所作的任何裁決，亦極可能不能對該公司有任何約束力。以非正審程序處理該兩項要點，並不能達到與訟雙方所希望達到的目的。本席認為土地審裁處撤銷上訴人的申請是正確的決定。但這並不是說上訴人不可以在本案中繼續排期進行審訊。上訴人擔心土地審裁處法官在判詞中提及一點，可能令她在本案中的爭論點不受理，因此才提出上訴。在判詞中，審裁處法官曾經指出公契原文的第3條及附件3的條文與中文譯文有些出入，因此令申請人以此錯誤的翻譯文本作為她論據的基礎實在不能成立。本席認為審裁處法官並沒有完全撤銷上訴人的爭論點，只是認為法庭應該要在聽取全部證據後才可作出裁決。

20. 基於以上原因，本上訴必須被撤銷。

上訴人：周媚莉，由周順鏞代表，自辯

答辯人：由黎得基何福康律師行轉聘大律師鄭淑儀代表