美孚新邨第三期業主立案法團管理委員會 訴 譚立仁及另二十人

LDBM000287/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號1999年第LDBM 287宗

主審法官：李何禧蓮暫委法官

聆訊日期：2000年2月18日，2000年3月 21日，2000年3月22 日

宣判日期：2000年 4月25 日

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判 決 書

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1. 本申請要求頒令二十二位答辯人所成立的美孚新邨第三期業主立案法團「第二屆管理委員會」乃無效及非法，及違反《建築物管理條例》使用「立案法團」名稱。

2. 申請人原以「美孚新邨第三期業主立案法團管理委員會」名義提出申請，及後要求批准更改為「美孚新邨第三期業主立案法團」以進行申請。

3. 答辯人要求撤銷申請及反對申請人更改名稱的要求。

4. 美孚新邨第三期業主立案法團（“法團”）成立及註冊於1998年7月10日。

5. 按建築物條例，法團管理委員會須於註冊成立之日起計15個月內召開法團的第一次週年業主大會。

6. 1999年9月1、4及7日，250名業主（有關業主）聯署要求管理委會主席召開業主大會。

7. 有關業主之簽名正本存於於管理處，但主席認為應直接交於主席，不允往管理處驗證。 1999年9月23日，簽名正本以掛號郵遞方式由秘書（AR2）代收轉交主席。

8. 管委會於9月30日開會，決定於1999年11月13日因應有關業主要求舉行特別業主大會。10月5日，覆函致有關業主中之召集人。

9. 9月30日，第三答辯人根據《建築物管理條例》附表8以召集人身份發出通告，以有關份數不少於5%的業主名義召開特別業主大會。大會日期為1999年10月15日。議程為：

‘(1) 反對撤換現任管理公司“滙秀企業業有限公司”和管理合約招標

(2) 撤去法團主席陳銘銳職務

(3) 重組管理委員會和增加管理委員會委員不少於十捌人

(4) 其他事項’

10. 大會於1999年10月15日舉行。 授權委託及出席業主業權共1,138.73份，佔總業權份數2,450份之46.5%。

11. 根據據會議紀錄，第1，2，3項議程全部通過。其後大會宣佈休會，並通過在11月13日的業主大會上續會。

12. 《建築物管理條例》附表8規定，業主會議可由份數不少於5%的業主召開。會議通知須於開會前14天送達每名業主，及通知須指明會議日期、時間、地點及擬提出的決議。會議法定人數為業主人數的10%。業主可親自出席投票或委任代表。委任文書須在會議前24小時送達召集人。

13. 第三答辯人作供指稱，原來重組管委會的議程，因應與會業主要求臨時改為解散第一屆管委會。但會議紀錄乃保持原來議程，「重組管委會並增加委員名額不少於十八人」。

14. 大會通過接納（答辯人等）二十二位業主為第二屆管委員委員，其中部份原為第一屆委員。

15. 第三答辯人指出，因第一屆主席已被撤職，該管委會一定要解散。

16. 實際上，特別業主大會並無有效通過解散上屆管委會。議程及會議紀錄也沒有這項決議。

17. 若申請人有合法地位提出申請，審裁處理應解散所有管委會，委任一名管理人，直到業主大會另委任新管委會為止。

18. 1999年10月21日，第一屆管委會下的管理合約招標小組開會，同意全權委托陳松光委員（AR1）入禀土地審裁處，並於下次管委會會議追

認。

19. 1999年10月29日，管委會會議中，追認10月21日的招標小組會議決定。原定11月13日的業主大會延期到本申請審結時。

20. 出席八位委員中，其中一位委員陳銘銳先生於會議結束前離去，並無簽署會議紀錄及書面追認授權陳松光先生入禀本申請之証明。另一位委員（AR3）黃海亮先生，以業主安秦來企業有限公司代表身份，被確認為法團委員會委員。但從紀錄所見，安秦來從未被委任為委員，而黃先生最初是以法團秘書身份獲委任。法團管委員只能委任秘書一名，此職位由（AR2）黃莊儀女士出任，並無空缺。黃海亮先生的委任無效。因此實際上，10月29日的管委會會議最終只有六位委員出席，不足法定人數。最後由各委員簽署授權陳松光先生提出申請時，已無法定人數，這議決無法律效力。

21. 申請人各代表同意，並未獲業主大會授權提出本申請。

22. 本申請未經有效授權進行，申請不能被接納。

23. 有關訟費，法庭不作頒令。

申請人：由陳松光先生，黄莊儀女仕，黄诲亮先生代表。

答辯人：由何柏生馬華润律師行王志良律師代表