周媚莉 訴 太平洋大廈（彌敦道）業主立案法團

LDBM000240A/1999

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請1999年第LDBM 240號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2000年5月2日

_______________

判 決 書

_______________

1. 申請人是位於九龍彌敦道172-174號太平洋大廈4B的註冊業主，而答辯人是該大廈的業主立案法團。

2. 全層大廈連地下共有15層；地下至三樓是用作商業用途，而4字樓至14字樓共有11層，每層有二個住宅單位，故此共有22個住宅單位。

3. 申請人要求本席對下列事項作出裁決：

（1） 根據對LDBM No. 110 of 1999頒令的理解，11月11日法團會議議決通過由1999年12月1日起， 每單位住戶管理費調整為每月HK$1,220.00，而麥當勞（地下至三樓）每月管理費則調整至HK$5,200.00的攤分比例是錯誤的，應改為每單位住戶每月付法團基金（管理費）HK$569.00，而麥當勞每月付法團基金（管理費）HK$21,054.00，追溯至法團註冊日期。

（2） 9月1日法團大會通過進行一項總費用約HK$550,000.00的工程項目，以供用作未有預計或緊急性質的開支，符合公契第3(b)條及條例第20(2)的費用，應該依照公契第4條或條例第22(2)條按業主各自所佔的份數確定負擔。本大廈共有59份註冊業權，每份業權應負擔1/59，即HK$9,300.00。

(1)“管理費”的攤分

4. 1999年11月18日,大平洋大廈的經理人（佳信物業管理有限公司）以通告形式，通知大廈各業主管理費調整的幅度。通告內指出根據1999年7月7日土地審裁處的命令，大廈管理費的分攤應為260對60的比率；麥當勞為260，而住宅為60。大廈於1999年11月11日舉行的業主特別大會中，議決通過由1999年12月1日起，每單位住戶管理費調整至每月港幣1,220元，而麥當勞（地下至三樓）每月管理費則調整至5,200元。

5. 有關大廈的“管理費”承担的責任和分攤的原則，詳載於公契第3、第4條和附表3內，後列如下：

"3. Except as hereinafter otherwise provided each of the parties hereto shall pay a proportion of :-

(a) The Crown rent and charges for water consumed in or for the said building and insurance premise payable on the policy (if any) for insuring the said building against loss or damage by fire.

(b) The cost of keeping in good and tenantable repair and condition the foundation, the side walks, in wall, supports, beams, gutters, fences, chimneys and all external parts of the said building and all the drains, well, electric pumps, pipes, conduits and all plumbing apparatus (if any) intended for the general service of the said building (except as regards damage caused or resulted from any act or default or negligence of any of the parties hereto their respective servants or agents or tenants or licensees) and the common entrance-hall, staircases, landings and passages and whitewashing, distempering and painting the exterior of the same and such parts of the exterior as are used in common by the parties hereto.

(c) Caretakers' or watchmen's fees, charges for lighting and cleaning the entrance, staircases, landings and common passages and the expenses for disposal of garbage and refuse from all parts of the said building.

(d) The cost or rebuilding or re-instatement of the said building or any part thereof in case of partial destruction or damages or condemnation by the Building or other competent Authority.

(e) The costs of keeping, operating, maintaining, repairing, greasing, servicing, cleaning and renovating the lifts include the wages of lift operators (if any) and all other sundry expenses in connection therewith save and except that no contribution shall be payable by those parties whose shop flat or space situated on such floor or floors which are not served by the lifts.

(f) The shop on the Ground floor and the Restaurant premises on the First, Second and Third floors shall be separately and independently managed at the expenses of the owner thereof who shall be liable to contribute only the sum of $260.00 per Calendar month towards the maintenance and upkeep of the electric water pumps and the pipes for the flushing system installed in the said building.

4. The amount which each of the parties hereto shall be liable to pay or contribute under the last proceeding clause thereof shall be in proportion to his share of and in the said premises if not specifically set out in the Third Schedule hereto."

THE THIRD SCHEDULE ABOVE REFERRED TO

The amount which each of the owners shall be liable to pay or contribute towards the maintenance and upkeep of the building is, subject to revision to be made from time to time according to fluctuation in the costs for providing the services aforesaid, as specified hereunder :-

1. Deposit of $200.00 and monthly charges of $260.00 for the shop on the Ground floor and the Restaurant premises on the First, Second and Third floors of the said Building.

2. Deposit of $200.00 and monthly charges for $60.00 for each flat from the 4th floor to the top floor (both floors inclusive) of the said Building.

Any increase in the maintenance fee shall be borne and paid by the parties hereto in proportion to their respective contribution aforesaid ".

6. 公契並無提及“管理費”（"Management fee"）一詞。大廈各業主所要付出的費用便是第3條(a)項至(e)項所列出的費用，而(f)項指明地下的商舖和一樓、二樓及三樓須由其業主(owner)分開地和獨立地自費管理。與訟雙方並不爭議地下至三樓現時的註冊業主是麥當勞有限公司(“麥當勞”)。

7. 依照公契第4條的規定，每住宅單位須按附表3的規定每月就(a)至(e)項付款60元。

8. 本席需要考慮(f)項內提及的地下至三樓，是否每一層樓單獨負責260元，還是4層樓總共負責260元的費用（即平均每一層樓負責65元）。

9. (f)項內所指該4層樓的業主，是單一的業主(owner)。(f)項指明"the owner thereof who shall be liable to contribute only the sum of $260.00 per calendar month ......". "Thereof" 一字是指該4層樓宇，而“the owner thereof”一詞是指該4層樓宇的業主（單一業主）。“the owner thereof who shall be liable to contribute only the sum of $260 per calendar month ......."一句的意思是指地下至三樓的業主須付260元。

10. 此四層樓宇被視為一個付款的單位復見於公契的20(2)條。此條的內容如下：

"The owner of the ground floor and the Restaurant premises on the First, Second and Third floors in the said building shall pay to the Manager by way of remuneration the sum of $40.00 per calendar month and the owners of each self-contained flats in the 4th floor upwards of the said building shall pay to the Manager by way of remuneration the sum of $10.00 per calendar month payable in advance on the first day of each calendar month."（原文無劃線）

此一條規定從4字樓以上每一層樓，業主（owners）須每月付經理人10元。但擁有地下至三樓的業主（owner）則須月付40元。這可見公契的草擬者（“草擬者”）把這地下至三樓視為一個付款的單位。如果草擬者意欲地下至三樓每一層分別每月付予經理人酬金，他大可寫近乎20（2）條下半部的句式，例如"the owner of each floor from the ground floor to the 3rd floor of the building shall pay to the manager by way of remuneration the sum of ......"那便會達到草擬者的目的。如果在“shall pay"一詞之後加上“respectively”一字，那樣由地下至3字樓每一層需要分別付予經理人酬金的意思就更加清楚。同樣道理這亦可用於附表3的分析。這可顯示出草擬者視地下至三樓為一個付款的單元。

11. 附表3的第1項顯示出地下至3字樓須付出月費260元， 因為它述明：

"monthly charges of $260.00 for the shop on the ground floor and the Restaurant premises on the First, Second and Third floor of the said building"

這句子沒有述明每一層須付多少費用，但第2項就與它大為不同。第2項指明“monthly charges for $60.00 for each flat from the 4th floor to the top floor (both floors inclusive) of the said Building"(劃線為原文所無)。它指明自4樓至頂樓，每個樓房單位須付60元。如草擬者意欲地下至三樓分別付出月費，他大可採用第2項的格式。他亦可加上副詞(respectively)（個別地或分別地）以使文意更為清晰。附表3對上就是附表2。附表2的後半部份是：

“.....by virtue of 2 several Agreement and conditions of Regrant now deposited and respectively registered in the Land Office as Conditions of Regrant Nos.7887 and 8789."（原文無劃線）

附表3的末段是“Any increase in the maintenance shall be borne and paid by the parties thereto in proportion to their respective contribution aforesaid."（原文無劃線）

12. 草擬者在上述兩部份都分別採用 "respectively"及"respective"兩字，但卻不在附表3的第1項用這兩字的任何一字，這反映出他不欲地下至三樓每一層分別繳交月費，而他視這四層樓房為一個付款的單元。

13. 附表3指明 "The amount which each of the owners shall be liable to pay ..... is, ....... as specified hereunder :-

1. ..........

2. .........."

14. 這意指每一位業主需繳交的款額，須按照第(1)及第(2)點的規定。根據第3(f)條及第20(2)條，地下至三樓皆屬於一位業主(The owner of the ground floor and the Restaurant premises of the First, Second and Third floors)，故此該業主只需為此四層樓總 共繳交260元。

15. 4層樓的月費共260元，故此每層的平均月費是65元，而每住宅單位的業主須付月費60元，比率差不多是1比1。月費的數目當然是與付給經理人的酬金成正比。根據20(2)條，4層樓的業主需付經理人每月40元的酬金，而每一住宅單位的業主則須每月付經理人酬金10元，前者與後者所付經理人酬金的比率是4：1。這亦可顯示出草擬者的意圖；4層樓只須付月費260元，而不是每一層樓付260元。

16. 公契第3(f)條指明260元的用途在於那一方面，有關的部份是 "the owner thereof who shall be liable to contribute only the sum of $260.00 per calendar month towards the maintenance and upkeep of the electric water pumps and the pipes for the flushing system installed in the said building."（原文無劃線）

17. 一般來說，樓房單位的面積與管理費的金額是成正比的，但也有例外的情況，常見的情況發生於商住混合用途的樓宇。

18. 第4條指明公契的簽約各方須根據附表3的規定支付第3條所規定的費用。如附表3並無特別列出該款額，則簽約各方須按他在大廈內的物業份數比例來支付第3 條規 定支付的款額。(f)款規定地下至三樓的業主須付260元，而附表3第1項亦規定地下至三樓的商鋪和餐室須付月費260元，故此管理費 的款額 是260元。附表3規定每一住宅單位須對大廈的維修和保養（maintenance and upkeep）付60元費用，而該些費用便是3(a)至(e)款所規定的費用，故此附表3所述明的“維修和保養”一詞的內容涵蓋(a)至(e)項的內容。(f)項所指的260元是用於 "the maintenance and upkeep of the electric water pumps and the pipes for the flushing system installed in the said building." 文內所 指的電泵和喉管的維修和保養就是(b)款內所提及的需要維修的地方。既然(b)款的內容是在附表3“維修和保養”一詞的範疇之內，(f)項所指的電泵和喉管的維修和保養當然亦是屬於它的釋義範疇之內。單純以(f)項所指的“維修和保養”的字義而言，電泵和喉管的“保養和維修”無可懷疑亦是屬於大廈的保養和維修，故此根據附表3第1項的規定，地下至三樓業主所需付的費用是260元。

19. 在地下那一層的面積是4,473平方呎，而一至三樓每層樓的面積是3,800平方呎。麥當勞本身有自己的升降機和樓梯。從証物R3的相片可見麥當勞有本身的門口。這門口與大廈的正門入口是被一幅牆所分隔，而大廈正門入口之後是走廊的盡頭便是大廈的升降機。大廈的升降機對麥當勞的顧客並無用處。麥當勞並不佔用大廈的電梯，看更和清潔服務。但它與住宅的用戶共用大廈食水和沖洗洗手間的水；(f)款述明地下一至三樓的業主須分開和獨立地自費管理該四層樓宇。正因為此原因，該業主只需每月付260元作為安裝於該大廈的沖水系統內的電泵和喉管的保養和維修的費用,故此它每一層的面積雖然比兩個住宅單位的面積還要大，但明顯地面積的大小與管理費的多寡並無直接的關係，因為麥當勞根本上不需各種管理服務。每一層所須付的管理費與住宅的管理費的比例是65：60。如果麥當勞每一層的管理費是260元，那就是住宅管理費的4倍。在沒有提供任何服務（祗有提供用食水和厠所沖水）的情況下，而需地下至三樓的業主付出等於一個住宅業主需付的4倍的管理費，那是毫無道理和極之不公平的。這必然不是草擬者的想法。他必定是視地下、一至三樓為一個付款的單元，而260元就是這4層每月需付的管理費。

550,000元工程 費的攤分問題

20. 1999年9月1日，法團通過下列總費用約550,000元的工程：

(1) 大廈電力系統維修；

(2) 鐵閘外移；

(3) 閉路電視；

(4) 更新對講機系統；

(5) 公共天線。

21. 本席須 要裁定附表3的規定是否適用於這55萬費用的攤分。《建築物管理條例》第22(2)條有以下的規定：

“如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額 而需繳付的款額，須 由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。”

22. 公契第4條指明附表3的繳款規定可應用於第3(a)至(e)費用的繳交，但附表3本身的規定祗能適用於業主需對"the maintenance and upkeep of the building"所付的費用。"The maintenance and upkeep"一詞當然涵蓋第3條(a)至(e)款，但該詞的範疇是可以更為廣泛的。(a)至(e)款並不涵蓋上述(1)至(5)項工程，但這5項工程都是屬於大廈的維修和保養的工程。

23. 附表3的第1及第2款有提及 "monthly charges"一詞，但這主要是突顯地下至三樓以及住宅單位業主繳款的比例。 "Monthly charges"當然適用於每月業主邀交的管理費，但大廈的維修和保養可以是一個龎大的工程，而業主需要一次過付款，"monthly charges"就在這方面不適用，但款額的比例郤是適用的。

24. 如果根據所佔業權份數來計算55萬工程費用的分担，地下至三樓的業權份數是37/59。麥當勞所需分担的工程費則是344,915元（550,000元 × 37/59）。而每一住宅單位業主只須付担9,322元（550,000元×22/59÷22）,但就管理費而言，地下至三樓的管理費 是約住宅單位管理費的4倍，故此沒有理由就大廈的維修和保養的繳費而言，麥當勞的繳費竟然是一個住宅單住的37倍。這顯然不是草擬者的意念，附表3其實是把業主每月繳費的概念和一次過繳費的概念揉合在一起，才會產生這混淆之處。

25. 第(2)、(3)、(4)及(5)項是與保安有關的工程。答辯人在証物A14對安裝公共天線工程與保安系統作出以下的安裝闡釋：

“（1）大廈由何時開始設置保安系統

大廈之保安系統，包括大閘門、對講機系統及公共天線自大廈初落成時已經設置，但由於以往未有管理公司監管維修，導致大閘門鎖損壞、對講機系失靈及公共天線失去接收作用，因此需 要作出緊急維修。

此外，大廈於近大半年曾經發生多次入屋爆竊案，本年初更被民政處 例為治安問題大廈之一。為保障住客之安全，『法團』於9月1日通過更換保安系統取代已失靈之系統。

（2）安裝 公共天線 工程 與保安系統 有何關係

公共天線乃是大廈初落成時已有設施之一，但由於舊有之天線日久失修，令住戶不能接收電視訊息，以致各自於天台安裝私家天線，因此產生以下安全門題。

(i) 私人天線之電線懸吊於大廈外牆半空之中，由於天線屬易燃物品，當發生火警時，懸吊於半空中之天線便會成為導火物體，增加大廈潛在危險性。

(ii) 天台乃私人業主擁有，閒雜人等進入天台維修天線，做成保安上之混亂及難以管理。已搬遷住戶也沒有把舊天線拆除，做成混亂。

有鑑於此：

(i) 重裝公共天線可避免閒雜人等藉口維修私人天線而進出本大廈之機會，從而加強大廈保安工作。

(ii) 由於一九九九年九月一日之業主大會中已通過更換對講機系統，而該系統可供戶主透過自己電視選台看到訪客及辨認其身份以加強保安，而需透過大廈公共天線才可接駁此服務。故此，公共天線亦是必要安裝的保安系統之一。

(iii) 重裝公共天線後，所有懸吊於外牆電線便可拆除，從而減低火警發生的潛在危機。”

26. 本席接受它的証供。

27. 在第(2)項述及的鐵閘，是在走廊末端近電梯之處，鐵閘由現時它的位置被移前15呎，至大廈正門的入口處。這會減低歹徒進入大廈之念，因為他的作為，例如跟隨住戶進入大厦，或把鐵閘弄開等，便會暴露於彌敦道行人的目光之下。如在鐵閘被移之前，該些作為，都是在走廊的深處進行，較為難以察覺。

28. 第2至5項都是為保安的目的而施行的工程。保安的措施，目的在於阻止或減低罪行的發生，以保障人身的安全或財物的損失，因為歹徒不但會偷窃、打刼，亦會在大廈私人或公共的牆壁噴紅色的漆油（目的在追債）或縱火。公契第3(c)一項述及"Caretakers or watchmen's fees"。這意指大廈本身可僱用“看更”看守大廈，進行保安的工作，防止歹徒或閒雜人等進入大

廈內，和防止意外，例如火災等，以保障大廈住客的安全和大廈本身不受損害。如果保安的工作做得好，是可以減低財物（包括大廈本身）及人命的傷亡。

29. 一如前述，(a)至(e)項的款額是接附表3的規定而繳納，而根據該些規定，支付的款額是為“維修和保養”大廈而付的款額，故此在(c)項述及的看更費（目的在於大廈的保安），當然亦是為“維修和保養 ”大廈費 用的一種。工程項目(2)至(4)亦是為大廈的保安而進行，當然亦是為“維修和保養”大廈而進行的工程。

30. 純粹就這4項工程而言，它們保安的作用可防止或減少大廈受到損害（例如部份建築被火災焚毀的機會）。這是具保存(maintain)大廈的功效。

31. 工程的第(1)項無疑是維修大廈的工程。基於上述的原因，本席裁定所有5項工程都是屬於附表3的範疇，須按附表3的規定而繳納費用。

32. 本席裁決：

(1) 法團在11月11日通過的管理費決議，規定每單位住戶每月繳交1,220元而麥當勞則需繳5,200元，是正確的決議。

(2) 55萬工程費的攤分，須以附表3的規定為依歸，即每住宅單位需付20,886元（550,000元×60/1580）而麥當勞需付90,506元

（550,000元×260/1580）。

申請人：由周順鏞先生代表。

答辯人：由謝錦華先生代表。