Case Document

LDBM000098A/2000

LDBM 98/2000

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號LDBM 2000年第98宗

	The Incorporated Owners of Maple Mansion	申請人

	訴

	Ho Yiu Keung and Regent Talent Industrial Limited	答辯人

主審法官：周兆熊法官

覆核判案日期：2001年4月4日

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覆核判案書

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1. 2001年2月15日，本席頒下此案的判案書。在判案書內，本席將申請人的申請撤銷，並頒下臨時訟費的命令。

2. 2001年3月6日，申請人要求覆核該判決。

3. 2001年3月7日，申請人要求更改上述的訟費命令，即答辯人須支付本案全部或部份的訟費。同日，答辯人申請覆核判決書內關於第二屆管理委員會的合法性的裁決。

申請人的覆核申請

4. 申請人覆核申請的第一個理由是：

"1. That the Respondent alleged that there was no resolution by the management committee of the repair costs in accordance with the undivided shares had in fact never been an issue of the application, nor allowing the Applicant to prove and being first examined on this issue at trial."

5. 再修訂的反對通知書載有下列各段：

"9. ........................

(4) The amounts of the costs of repairs and renovation have not been calculated and fixed or fixed properly or at all."

6. 答辯人在第9(4) 段的抗辯指稱維修費的總款額並未被計算和確定，或被恰當地計算和確定；這是從根本上否定維修費總款額的合法性。這指稱必定涵蓋維修分攤費是否恰當地被計算和確定的事宜。

7. 在整個反對通知書內，答辯人並無承認維修分攤費的款額和其合法性，故此申請人需提供証據以支持其申請。

8. 申請人覆核的第二個理由是：

"That in any event but without prejudice to ground 1 above, and the Applicant was not given right to submit further proof on the issue that the management committee have resolved or resolution on the apportionment of the repair costs in accordance with the undivided shares."

9. 代表申請人的許大律師在書面陳辭中說：

"It was admitted that there was no written resolution in the minutes of the Management Committee's Meeting about the formula for the apportionment of repair costs in accordance with the undivided shares. But it can be inferred from the following surrounding circumstances that the Management Committee have resolved a resolution on the repair costs in accordance with the undivided shares."

10. 許大律師所舉的首個証據是"Notice in the Hall"。她說：

"The apportionment of the repair costs was prepared for the Incorporated Owners by the Management Committee. The table for the apportionment of the repair costs was posted by the Management Committee on the notice board in the hall of the Building."

11. 許大律師所指的“通告”是載於文件冊第390頁的一個表。這表並無顯示日期，亦無任何對這表加以說明的文字。管理委員會的主席謝鐵源作供時說這表的目的是知會所有的業主，要他們繳交維修費用。

12. 許大律師的第二個舉証是鍾沛林律師行於1997年11月18日以及1997年12月15日向答辯人發出的信件。11月18日信件內容如下：

“ 屋宇署於一九九四年八月廿五日向貴大廈發出維修令，並登記於貴大廈之土地註冊處記錄上。貴大廈於一九九六年六月十日之業主常務大會中通過對大廈進行維修，並聘請卓劃專業有限公司為監管是次工程之則師。由於受大廈天台僭建物之影響，大廈維修工程一再拖延。貴大廈業主立案法團在一九九七年七月廿八日召開之業主大會上，通過議暫選金洋（香港）設計裝飾有限公司為是次維修之承建商。整項工程總費用為HK$3,240,527.10，已包括金洋之工程費、電梯維修費-則師費、律師費及7%之後備金。

本律師行現已受貴大廈業主立案法團之委託負責代收上述維修費。按照現行的建築物管理條例第二十二條，各業戶應繳維修分攤費是依照貴大廈公契內所訂的方法計算。而根据貴大廈公契第六條規定，每業戶應繳付之分攤費應按其所佔業權份數按比例計算。經計算後，全大廈之業權總份數為1033份，台端擁有之單位佔業權份數為25份，應繳付HK$78,450.00，分下列三期繳交：

繳款最後限期應繳費用

第一期分攤費一九九七年十二月二日 HK$31,380.00

第二期分攤費一九九八年一月二日 HK$23,535.00

第三期分攤費一九九八年二月二日 HK$23,535.00

大廈維修工程即將展開，在進行工程前宜籌集第一期分攤費作為是項工程初步運作之基金，至於第二及第三期之分攤費將於日後另函通知。請台端於上述繳款最後限期前持隨本函附上之存款單，準時以現金或支票將第一期分攤費存入貴法團在中國銀行特設戶口，銀行收條請交往貴大廈大堂管理處，並由當值管理員在收條上蓋印以茲証明並供記賬調撥之用，否則作欠交論。敬希台端能通力合作，務使維修工程能順利完成。”

13. 1997年12月15日信件的內容如下：

“有關：繳付楓華樓第二期維修費通知書

按照本律師行於一九九七年十一月十八日之通知，台端須於一九九八年一月二日前繳付是次維修工程的第二期分攤費共 HK$23,535.00。

一如前次付款辦法，請台端於上述繳款日最後限期前持隨本函附上之存款單，準時以現金或支票存入貴法團在中國銀行特設戶，銀行收條請交往貴大廈大堂管理處，並由當值管理員在收條上蓋印以茲証明並供記帳調撥之用，否則作欠交論。敬希台諯能通力合作，務使維修工程能順利完成。”

14. 這兩封信的內容完全沒有顯示管理委員會曾確定維修分攤費的款額。

15. 許大律師的第三個舉証是於1997年7月28日舉行的業主大會，她說：

"After the Management Committee agreed to the formula of apportionment, it was put to the EGM. Mr. Tse Tit Yuen, the Chairman of the Management Committee, explained in detail to the owners present at the EGM that the apportionment of the repair cost was to be in accordance with the undivided shares. It was approved by the owners and Mr. Tse recorded it in the minutes of the EGM."

16. 上述的業主大會部份的會議記錄後列如下：

“3. 經介紹及詢問後，將進行以舉手投票之方式選出維修之承建商。

投票結果：金洋建築 - 27票贊成

宏安建築 - 0票贊成

- 0票棄權

- 0票反對

4. .....

5. 向各業主公佈預計之收款情況

收款方式分三期付款，分別為

15-8-97 為第一期

15-9-97 為第二期

15-10-97 為第三期

而預算施工期為15-9-97，將視乎到時之收款情況。

...............................................

11. 總結當晚七月二十八日，經政務處，則師樓、法團顧問及各業主開會之結果暫給予金洋建築作為本大廈維修之承建商，故根據承建商之估價單之價目暫列如下以下參考。

1. 金洋維修工程費 $2,828,530.00

2. 電梯維修及更換電件 $120,000.00

3. 卓劃則師樓顧問費 $50,000.00

4. 鐘沛林律師行顧問費 $30,000.00

5. 加收後備金7% $211,997.10

（以維修項目1至4合$3,028,530.00計算）

五項支出合共港敝$3,240,527.10

並以楓華樓公契合共1033份作分攤，每份分攤工程維修費為$3,138.00元（見會議記錄.......1033分應收得金額合共港幣$3,241,554.00。"

17. 會議的記錄的第11段顯示維修分攤費的計算。在謝鐵源的誓章（証物A4），他並無提及管理委員會在大會前已同意分攤維修的方式；他祇說 "It is also resolved that the owners should contribute to the cost according to their undivided shares in the Building. There are 1033 undivided shares in the Building. Each share was required to bear the sum of $3,138.00. The Applicant also resolved that each owner would be required to pay the fees for the renovation charges in 3 instalments as follows :

Due Date

First instalment 15th August 1997

Second instalment 15th September 1997

Third instalment 15th October 1997"

18. 從以上可見，分攤費的計算和繳款期都由大會所決定，而不是由管理委員會按《建築物管理條例》第21和22條決定的。

19. 即使許大律師所說的是事實，答辯人的作為亦無全部符合第21、22條的規定。

20. 申請人舉行的業主大會會議記錄顯示維修費的分攤事宜都是由業主大會所決定。

21. 1995年12月18日的業主大會會議記錄有關維修分攤費的內容後列如下：-

“(A) 大廈維修費應由各自單位業主分攤..........讚成42票反對0票。

(B ) 維修費應根據大廈公契份數分擔讚成35票反對0票。

(C) 由於大廈各單位之份數差距不大，故暫時決定各單位作同一收費，但地下各商戶份數相距較大。故希望各業主同意受權法團作代表與地下商戶商討徵收維修費而因地下商戶使用大廈設備較少。故可能視察實際情況下，以決定維收費分擔多少。但日後會在業主大會公佈及通過才作實。讚成23票反對17票。”

22. 1996年6月10日舉行的業主大會的會議記錄第五項有以下的記錄：

“（A）.........

（B）...........

（C）業主提議大廈維修後加裝閉路電視

（D）維修事宜分別為政府屋宇署所定事項，機電署所定大廈電力檢修，維修大廈電梯及維修大廈消防系統。

（E）維修大廈對講機。

（F）大會一致通過維修費分三期繳付。”

23. 1998年5月4日的大會會議記錄的一部份如下列：

"（9）經各業主相討後，將作以下幾項之舉手議決事宜。

（一）維修費用根據香港法例344章，按單位業權份數攤分。

（表決結果一致通過）

（二） .....................................

（三）..........地下舖付款根其他業主一樣，依據政府維修工程文件及大廈業主大會通過之議決。

（表決結果一致通過）"

24. 上述的業主大會記錄顯示維修費的攤分事宜，是由業主大會所議決。按條例的21及22條，該事宜須由管理的委員會所決定。

25. 如果維修分担費的事宜交與業主大會中議決，結果可能是大會會讚成或否決進行該等事項。假設是業主否決進行該等事。這便會違反第21和22條的規定。

26. 《建築物管理條例》第20條賦予法團設立基金的權力。當基金設立後，管理委員會便須履行第21及22條規定的責任。這責任不可由法團藉業主大會通過決議而履行。

27. 本席在2001年2月15日的判決書中指出申請人並無提交証據証明第二屆管理委員會通過有關維修工程分担費的決議。經聆聽申請人的覆核陳辭後，主席裁定當日的裁決仍正確無誤。

28. 本席在判案書中指本庭必須依據Incorporation Owners of Evelyn Towers & Anor. v Darlingford Ltd. & Ors [1987]3HKC一案的判案原則作為本案裁決的基礎。該案指與案有關的管理委員會並無通過決議以確定管理費的款額，故此即使該案的法團通過管理費的款額，法團的決議是無效的。

29. 本案的重點在於申請人未有提出証據証明它的管理委員會曾以決議或非決議的合法方法去確定維修分擔費的款額以及訂定付款的時間及方式，故此不可以向答辯人收取維修分擔費。

30. 基於上述的理由，本席撤銷申請人的覆核申請。申請人須支付二位答辯人此申請的訟費（包括聘用大律師的訟費。）

31. 本席亦將2001年2月15日所頒佈的臨時訟費命令變為永久的訟費命令。

32. 本席認為有關第二屆管理委員會的合法性的裁決並無錯誤，故此本席撤銷答辯人的申請。二位答辯人須支付申請人有關此申請的訟費，包括聘用大律師的費用。