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LDBM000098/2000
LDBM 98/2000
香港特別行政區
土地審裁處
建築物管理申請編號LDBM 2000年第98宗
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The Incorporated Owners of Maple Mansion |
申請人 |
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訴 |
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Ho Yiu Keung and Regent Talent Industrial Limited
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答辯人 |
主審法官：周兆熊法官
判案日期：2001年2月15日
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判 決 書
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1. 申請人是位於九龍楓華街23-23B及福華街35-39號名為楓華樓的業主立案法團（“法團”），而兩位答辯人是楓華樓地下第5號舖位的業主。申請人的申請，是要求土地審裁處頒令答辯人繳付維修工程分担費78,450元。
2. 1994年8月25日，屋宇署致函法團，命令它對楓華樓進行各種維修工程。1995年12月18日，法團舉行的業主大會通過對楓華樓進行維修工程的決議。
3. 1998年5月4日，法團舉行業主大會；大會通過的決議包括下列各項：
“(9). ..............................
（一）.維修費用根據香港法例344章，按單位業權份數攤分。
（表決結果一致通過）
（二）.維修標書作重新招標。
（表決結果一致通過）
（三）..............................
(10). ……………………
(11). ……………………
(12). 在會議中地舖業主曾提出：日後新投維修標書，事事將根據政府要求的有關維修事項進行。經相議後全會一致通過，根據政府要求之有關事項進行。”
4. 1998年12月14日，法團召開業主大會，與會者藉決議（“1998年12月14日的決議”）通過標書內18項維修的項目，但其中數項並不是政府要求進行維修的工程。
5. 答辯人並不反對法團按1998年5月4日的決議（“1998年5月4日的決議”）對大廈進行維修，但1998年12月14日的決議將維修工程擴展至政府部門所指明維修工程以外的範圍，所以他拒絕繳交維修工程分担費。
法團的管理委員會是否具有合法的地位？
6. 答辯人指第二屆管理委員會從無退職，而法團又無委任新的管理委員會，故此第二屆管理委員會早已不具合法的地位，而它所召開的業主大會是不合法的大會。1996年6月10日，法團委任第二屆管理委員會。自此以後，第二屆管理委員會並無召開周年大會以委任新的管理委員會。對於委員會的退職和新管理委員會的委任，《建築物管理條例》（“條例”）附表2第5段有以下的規定：
“(1) 在法團按照附表3第(1)(b)段召開的第二次業主周年大會及其後每隔一次的業主周年大會上，管理委員會的所有委員均須退職，但以租客代表身分而根據第2(2)段當作為獲委任的委 員（如有的話）除外。
(2) 管理委員會在業主周年大會上根據第(1)節退職時，法團須按照本條例委任
(a) 新管理委員會，……；"
7. 對於召開法團的業主周年大會，條例附表3有以下的規定：
“1.(1) 管理委員會須
(a) 在法團註冊成立之日起計15個月內召開法團的第一次業主周年大會；
(b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於12個月，但不遲於15個月，召開一次業主周年大會；
(c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。”
8. 按附表2第5段的規定，管理委員會的所有委員祗能在法團按照附表3第1(1)(b)段召開的業主周年大會上退職，而在他們退職時，法團須按照條例委任新的管理委員會。但自1996年以來，第二屆管理委員會並無召開周年大會,它亦無退職，所以它仍是合法的管理委員會；至於它並無召開周年業主大會一事，那祗是它沒有履行條例規定的職責，這跟退職與否毫無關係，因此本席裁定第二屆管理委員會仍為合法的管理委員會。
1998年5月4日的決議是否有效的決議？
9. 1998年5月4日，大會通過下列有關維修工程的決議：
“(13) 在會議中地舖業主曾提出：日後新投維修標書，事事將根據政府要求的有關維修事項進行。經相議後全會一致通過，根據政府要求之有關事項進行。”
10. 有關此次業主大會的通知列載以下的議程：
“一. 顧問律師講解有關大廈公契內容及工作進展實況。
二. 商討有關大廈維修事宜。
三. 其他事項（由業主或業主代表建議有關意見）。”
11. 第(13)項的決議，並無列明於上述的通知內，故此它是無效的決議。這決議實際上是限制法團行使第18(1)(a)所賦予權力的決議。法團所能通過的決議是由條例第14(1)所規限。第14(1)條有以下的規定：
“(1) 除本條例另有規定外，法團會議可通過有關公用部分的控制、管理、行政事宜或有關該等公用部分的翻新、改善或裝飾的決議，而該決議對管理委員會和全部業主均具約束力。”
（原文無劃線）
12. 條例第18(1)條有以下的規定：
“(1) 法團須
(a) 使公用部分和法團財產維持良好合用的狀況，並保持清潔；
(b) 在公職人員或公共機構行使任何條例所賦權力，命令或要求就公用部分進行某項工作時，遵照辦理；”
13. 第18(1)條清楚界定法團的權力及責任，法團必須遵守第18(1)條的規定，所以它是屬於第14(1)條所指“除本條另有規定外”的範圍，故此第14(1)條是受制於第18條。該業主大會並無權力通過第(13)項決議，故此該決議基於此理由是無效的決議。
14. 答辯人指1998年12月14日的決議取代第(13)項決議，而1998年12月14日決議的通知並無列載此點，故此1998年12月14日的決議是無效的決議，這說法不能成立，因為第(13)項決議是無效的決議。
1998年12月14日的決議是否有效的決議？
15. 答辯人指1998年12月14日的決議是無效的決議，因為該決議是有違附表3第3(7)段的規定。第3(7)段有以下的規定：
“(7) 法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”
16. 有關1998年12月14日業主大會的通告所列載的第一項議程是“通過標書內維修項目之細則”。通知書內所載的是清晰無誤的議程，因此本席不接納答辯人的說法。
會議通知的送達
17. 本席信納申請人有關將會議通知送達予答辯人的証供。1998年5月4日的大會有地舖的何先生參與，而1998年12月14日的大會亦有地舖律師郭潔儀小姐參與。既然地舖的業主接獲開會的通知，本席信納管理委員會曾將會議的通知送達予答辯人。
會議記錄是否真確？
18. 記錄會議過程的人無須將在會議所發生的每一項細節記下。他祗要將重要的事記錄便足夠。本席裁定申請人的會議記錄是真確的記 錄。
有關維修工程費分担費的決議
19. 法團對業主維修所收取的款項，目的在於支付維修工程所引致的各種有關費用，故此該筆款項是屬於條例第20(2)條所指稱的“備用基金”。第20條規定：
“(1) 法團須設立並維持一項常用基金
(a) 以支付法團根據本條例或公契（如有的話）規定行使權力或執行職責的費用；及
(b) 以支付建築物作為一個整體所應付的地稅、保險費、各種稅項及其他支出（包括與保養及修理有關的支出）。
(2) 法團可設立並維持一項備用基金
(a) 以供用作任何屬未有預計或緊急性質的開支；及
(b) 以便在根據第(1)款設立的基金不足以支付第(1)款所指明的各類支出時，用作付款。”
20. 條例第21條規定管理委員會須釐定業主須向基金繳付的款 額：
“(1) 除第(4)款另有規定外，管理委員會須釐定業主就某段期間須向根據第20條設立並維持的基金繳付的款額
(a) 如該段期間為法團註冊日期後第一段期間，則不得超過15個月；及
(b) 如屬任何其他情況，該段期間不得超過12個月，而期間長短則由管理委員會訂定。”
21. 條例第22條就業主需繳付的款額和期間，有下列規定：
“(1) 就根據第21條釐定的款額而言，業主所需繳付的款額，須
(a) 由管理委員會按照公契（如有的話）確定；
(b) 依管理委員會訂定的時間及方式繳付。
(2) 如無公契，或公契並無確定繳款的規定，則每名業主就根據第21條釐定的款額而需繳付的款額，須由管理委員會按照業主各自所佔的份數確定。”
22. 條例第29條規定“除本條例另有規定外，本條例授予法團的權力及委以的職責，須由管理委員會代表法團行使及執行”，因此第21、第22條內所提述的職權必須由管理委員會行使，而法團不能在這方面取代它的地 位。Incorporated Owners Of Evelyn Towers & Anor. v. Darlingford Ltd. & Ors [1987] 3HKC一案清楚顯示此一點，而本庭必須採納此案的判案原則作為本案裁決的基礎。本席將該案有關的部份節錄如後：
"Kempster JA:- On 30 January 1986, the first defendants, the incorporated owners of Evelyn Towers, a development in Cloudview Road, North Point, held an extraordinary general meeting at which, purportedly pursuant to s.14(1) of the Multi-Storey Buildings (Owners Incorporation) Ordinance (Cap 344), two resolutions were passed. They required the owners of flats in Blocks J and K, on behalf of whom the plaintiffs later issued an originating summons in the High Court, to pay a monthly contribution of $945 and a deposit of $1,850 per flat towards management expenses. Owners of flats in the other blocks in the development were assessed at a monthly figure of $420 per flat. Section 14(1) reads:
Subject to this Ordinance, at a meeting of a corporation any resolution may be passed with respect to the control, management and administration of the common parts and any such resolution shall be binding on the management committee and all the owners.
...........................................
I turn to s.21 of the Ordinance which reads:
(1) A management committee shall determine the amount to be contributed by the owners to the fund established and maintained.
And then to s.22:
(1) The amount to be contributed by an owner towards the amount determined under section 21 shall be -
(a) fixed by the management committee in accordance with the deed of mutual covenant; and
(b) payable at such times as the management committee may determine.
(2) If there is no deed of mutual covenant, or if the deed of mutual covenant does not provide for the fixing of contributions, the amount to be contributed by an owner towards the amount determined under section 21 shall be fixed by the management committee in accordance with the respective shares of the owners.
.......................................
As I construe the Ordinance, unless and until a management committee, validly appointed pursuant to s.3, has passed the appropriate resolution, nothing by way of contribution can be levied from an owner in a development. ...... The trial judge so found and, despite Mr. Polson's gallant attempt to establish really a very wide discretion pursuant to s.14(1), I feel bound to uphold him both on the point of construction and because a resolution at an extraordinary general meeting of itself imposes no obligation on any of the owners. The judgment of Hooper J is plainly right and the appeal should be dismissed."
（原文無劃線）
23. 附表2第10(2)條規定“授權或要求管理委員會進行的一切作為、事務、事情，均可由出席管理委員會會議的委員，以多數票通過決議決定。”
24. 1998年5月4日，法團的業主大會通過第9項的決議，即維修費用根據香港法例344章，按單位業權份數攤分。
25. 申請人並無提交証據証明第二屆管理委員會曾通過有關維修工程分担費的決議，而1998年5月4日業主大會通過的第9項決議並無列載於開會通知書內，因此並不符合附表3第7(3)段的規定，所以它是無效的決議。無論如何，該決議須由管理委員會而不是法團所通過。直至審訊之時管理委員會並無通過關於維修工程分担費的決議，故此答辯人無須繳付此費用。
26. 基於上述的理由，本席將申請人的申請撤銷。
訟費
27. 答辯人並無傳召專家証人作証，而他們的測量師所編寫的報告對本案的裁決毫無幫助，故此他們不應獲得與此報告有關的訟費。
28. 本席頒下臨時訟費的命令：申請人須支付兩位答辯人的訟費（包括聘用大律師的費用），但申請人無須支付兩位答辯人的測量師所作報告以及有關此專家的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的數目，則該訟費的款額由法庭審定。如在21天內與訟任何一方不向本席提出反對，則此項命令作實。
申請人：由鍾沛林律師行代表
答辯人：由葉大衛律師樓代表。
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