屯門工業中心業主立案法團 訴 李齊輝

HCSA000009/2000

HCSA 9/2000

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

高院小額錢債審裁處上訴案2000年第9宗

（原案件編號：小額錢債審裁處申索1999年第32935宗）

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主審法官：高等法院暫委法官關淑馨內庭聆訊

聆訊日期：2000年6月7日

宣判日期：2000年6月14日

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判 案 書

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1. 本案上訴人李齊輝先生在2000年4月26日提出申請，要求法庭許可他就小額錢債審裁處的判決進行上訴。

2. 申索人是屯門工業中心（“該大厦”）的業主立案法團（“立案法團”）。該大厦於1978年落成。在1979年2月10日，發展商與首名購入該大厦一單位的業主訂立了公契，並在土地註冊處登記。立案法團在1983年3月18日註冊為法團。李齊輝先生則在1984年11月購入該大厦B座9樓1號室（“該單位”），在本案所有的關鍵時刻，他都是該單位的註冊業主。

3. 立案法團在1999年8月5日入稟小額錢債審裁處，向李先生追討自1998年10月至1999年7月所欠的管理費。這10個月所積欠的費用，合共$9,500.00。

4. 由於李先生缺席聆訊，在1999年12月13日，小額錢債審裁處審裁官歐陽桂如女士在聽取申索人代表的證供後，及考慮過文件的証據，裁決立案法團得直，李先生要支付所欠的管理費共$9,500.00及訟費$300.00。

5. 李先生不服這判決。他在2000年1月28日向審裁官申請撤銷在缺席情況下所作的得直判決，但沒有成功。審裁官袛頒令得直判決可暫緩執行，條件是李先生須於2000年4月30日或之前付清所欠款項。李先生再於2000年4月12日向審裁官申請覆核，這申請同樣被駁回。於是李先生向高等法院原訟法庭申請，准許他提出上訴。

6. 《小額錢債審裁處條例》（香港法例第338章）第28條有以下的規定：

“28. 根據法律論點作上訴的許可

（1） 如任何一方對審裁處的決定感到受屈，而理由-

(a) 只涉及法律問題；或

(b) 是因為該申索超越審裁處的司法管轄權範圍，

則可向原訟法庭申請上訴許可，而原訟法庭如認為適當，可予批准。”

7. 李先生提出上訴的理由，是基於審裁官在法律問題上，作出他認為是錯誤的判決。總括來說，李先生提出兩個論點：

（1） 由1997年1月至2000年4月，李先生沒有佔用該單位，因為他經營的生意已停止營業及運作。故此，李先生應該沒有任何法律責任去繳交這期間的管理費，因為他並沒有使用該大厦的公共設施，也不需要管理公司的服務。

（2） 李先生在購入該單位時，並沒有簽署任何公契。故此，公契的條文對於他沒有約束力。

8. 由於本案涉及公契若干條文，本席應先處理公契對李先生有沒有約束力這一論點。

9. 公契是由發展商與首名購入該大厦一單位的業主訂定，李先生雖然沒有在購入該單位時簽署任何公契，這並不等於公契對他沒有約束力。《物業轉易及財產條例》（香港法例第219章）第39，40和41條有以下的規定：

“39. 與土地有關的契諾的利益

(1) 與契諾受益人的任何土地有關的契諾，除非明訂有相反用意，否則須當作由契諾承諾人向契諾受益人及其業權繼承人，以及藉着或透過契諾受益人或其業權繼承人而得業權的人作出。

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40. 與土地有關的契諾的負擔

(1) 與契諾承諾人的任何土地有關的契諾，或與契諾承諾人可加以約束的任何土地有關的契諾，除非明訂有相反用意，否則須當作由契諾承諾人代其本人、其業權繼承人以及藉着或透過契諾承諾人或其業權繼承人而得業權的人作出。

...

41. 契諾的強制執行

(1) 本條適用於任何明訂的契諾，以及適用於由本條例或其他法律或根據本條例或其他法律所隱含的契諾。

(2) 本條適用於符合以下情況的任何契諾，不論其在效用上是積極性或限制性的-

(a) 關乎契諾承諾人的土地；

(b) 契諾的負擔明訂為或用意為隨契諾承諾人的土地轉移；及

(c) 明訂為及用意為使契諾受益人及其業權繼承人的土地得益，或使藉着或透過契諾受益人或其業權繼承人而取得該土地業權的人的土地得益。

(3) 即使有任何法律規則或衡平法規則的規定，除第(5)款另有規定外，契諾須隨土地轉移，且除在契諾各方之間可予強制執行外，契諾受益人及其業權繼承人，以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人，均可向土地的佔用人、 契諾承諾人及其業權繼承人，以及藉着或透過該人或該等人士而得土地業權的人，強制執行契諾。

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(6) 積極性契諾是支出金錢、作出事情或在其他方面性質積極的契諾。

...

(9) 載有契諾的文書如已根據《土地註冊條例》（第128章）的規定，在土地註冊處就該契諾所影響的土地予以註冊，則契諾承諾人的業權繼承人以及藉着或透過契諾承諾人或其業權繼承人而得業權的人，不論是否知悉該契諾的存在，仍須受該契諾約束。”

10. 在李先生之前的該單位業權持有人，是直接從發展商取得該單位的業權，是為發展商的業權繼承人。正如上文所述，發展商是訂定公契的一方。公契的條文，賦予發展商某些權益，也規定了發展商作出一些積極性以及限制性的契諾負擔。作為該單位的註冊業主，李先生即是透過發展商的業權繼承人而取得土地業權。公契的有關條文，是隨著土地業權轉移的。故此，根據上述的法律條文，公契對於李先生具有約束力。公契的有關條文，現簡述如下。

11. 該大厦各單位的業權持有人須遵守公契附表2的各條款（公契第4條）。各單位的業權，可自由轉讓，但轉讓時須訂明業權繼承人可享有公契賦予的權益及承擔公契所作的契諾（公契第5條）。各單位業主須付的管理費，於附表8列出，不論各單位有沒有人佔用，業主也須繳付管理費（公契第7(d)條）。各單位的業主，須分擔該大厦管理的各項開支（附表2第1條及附表4第7條）。

12. 基於公契以上條文，李先生雖然在有關期間，沒有使用該單位，他仍然有法律責任每月繳付$950.00的管理費。

13. 李先生在聆訊期間，屢次提出立案法團應運用酌情權，豁免他的管理費，又舉出物業稅為例，倘若樓宇未有租出業主不須繳交稅項，來支持他的論點立案法團不應向未有佔用單位的業主收取管理費。李先生的論點，沒有法律依據，稅務條例和規管物業轉易的法律，也不能混為一談。

14. 本席認為審裁官沒有任何法律觀點的錯誤。因為李先生沒有提出合理的上訴理由，去支持他的上訴，本席遂拒絕他的申請，不許可他提出上訴。

上訴人：李齊輝，親自應訊