屯門工業中心業主立案法團 訴 李齊輝

DCCJ 3234/2008

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟案件2008年第3234號

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主審法官：暫委區域法院法官李慶年公開聆訊

審訊日期：2010年7月13日及14日

判案書日期：2010年7月28日

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判案書

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甲: 背景

1.在有關時段，原告人為屯門工業中心之業主立案法團，而被告人則為屯門工業中心9樓B1單位的業主。在本案中，原告人向被告人追討自1998年10月起至2008年6月欠交的管理費, 合共HK$116,750 (原申索就2008年欠交的管理費錯誤地算多了HK$1,100)。

原告人的申索金額

2.原告人的代表范大律師在考慮了2份文件後將申索金額調低。第一份文件是與本案相關的HCSA 9/2000案件中反映的2000年12月16日登記的押記令。該押記令涉及被告人欠原告人管理費HK$19,950 (1998年10月至2000年11月)及律師費HK$2,800，合共HK$22,750。第二份文件為小額錢債審裁處SCTC37294/2004的申索書, 小額申索書反映原告人向被告人追討1998年10月至2003年6月的管理費，合共HK$49,700，當中1998年10月至2000年11月的管理費與上述押記令重覆，實際追討金額應為HK$29,750 (2000年12月至2003年6月的應付管理費總額)。而負責的審裁官在2004年6月24日,將該案無限期押後(見證物P2)。此項命令, 亦發展出雙方在本案,解說無限期押後原因為雙方就當天達成一項口頭和解協議，但是有兩個版本的爭議點。

3.原告人明白到上述押記令所涉及的管理費HK$19,950 (1998年10月至2000年11月)及律師費HK$2,800，已經是判定金額, 不能在本案重複申索。原告人亦明白到上述小額案件所作出的對上一次命令是無限期押後，案件並未正式完結, 原告人理應就小額案件申請恢復申索，如有需要向審裁官申請轉介給區域法院。因此上述小額案件所涉及1998年10月至2003年6月的管理費，合共HK$49,700亦不能在本案重複。所以，原告人就本案所追討的管理費應由2003年7月開始計算自2008年6月, 合共HK$62,300。但這不妨礙原告人將被告人的部分還款用作償還押記令及小額案件所涉及的欠款。

4.由1999年10月至2008年4月,被告人合共還款HK$46,550。原告人視上述HK$46,550金額為1998年10月至2003年6月期間被告人所欠下的管理費合共HK$49,700及押記令中的律師費$2,800的部份還款, 被告人還欠差額HK$5,950, 因上述法律問題,原告人選擇不在本案申索此差額。

5.因此，原告人將本案管理費申索期由1998年10月至2008年6月縮短為2003年7月至2008年6月。他亦申請修改申索書以反映上述最新立場，由於草擬修改申索書能進一步縮窄爭拗點, 節省時間和訟費, 本席聽取被告人的反對陳詞後，批准原告人的修改申索書申請，將其追討的管理費欠款由HK$117,850修改為HK$62,300，拖欠期間亦改為由2003年7月起計算至2008年6月。

欠交月份	金額(HK$)
7/2003至7/2006 ($1,000 x 37個月)	37,000.00
8/2006至6/2008 ($1,100 x 23個月)	25,300.00  62,300.00

6.在原告人發出傳訊令狀之後，被告人從2008年9月15日至2009年4月16日再繳交的管理費合共為HK$13,200。

被告人的答辯

7.被告人於其抗辯書中並沒有否認須繳交管理費的責任，但聲稱因其公司於1997年1月至2004年6月生意失敗，形同破產一樣，因此沒有錢繳付管理費。

8.另外，被告人亦聲稱原告人代表於2004年6月24日出席上述小額案件的聆訊時，原告人與被告人達成口頭和解協議，原告人代表答應, 只要被告人往後日子準時繳交管理費,被告人2004年6月以前所欠的管理費則一筆勾銷。 而被告人由2004年 7月份至2008年6月份的管理費經已全部繳交。

原告人的反駁

9.原告人同意於2004年6月24日雙方曾有口頭和解協議，內容為被告人答允在往後的日子每月繳付HK$2,000至HK$3,000, 部分為繳交2004年7月後到期的管理費, 每月剩餘的金額則用作償還2004年6月或以前欠下的管理費。但是被告人在往後繳交管理費的模式一時HK$1,000,一時HK$2,000, 一時HK$2,100（見附表）。

乙: 雙方的爭議重點

10.原告人與被告人在本訴訟中的爭議主要關乎事實真相的裁定。

11.雙方的爭議重點為, 在2004年6月24日的「口頭和解協議」中，原告人的代表是否曾經承諾, 只要被告人往後日子準時繳交管理費,被告人2004年6月以前所欠的管理費則一筆勾銷？抑或是被告人答允在往後的日子每月繳付HK$2,000至HK$3,000, 部分為繳交2004年7月後到期的管理費, 每月剩餘的金額則用作償還2004年6月或以前欠下的管理費?

12.原告人傳召一位事實證人，即法團前職員衛韻梅女士。被告人亦選擇作供，沒有傳召其他証人。

乙: 不爭事實

13.根據屯門工業中心的大廈公契條款第7(c) 段及附表4第7至9段，各分權單位業主須按照其份額權益股份向由業主委員會(立案法團)聘用的管理人(公司)每月繳交大廈的管理費。

14.被告人曾在上述案件HCSA 9/2000挑戰大厦公契的法定約束力及以沒有佔用有關單位為由, 拒認繳交管理費, 當時的暫委法官關淑卿引述相關法例及大廈公契條款, 駁回被告人的論述。

15.1998年10月至2002年12月, 合共51個月期間, 每月應付管理費為HK$950。2003年7月至2006年7月共37個月每月管理費為HK$1000。2006年8月至2008年6月共23個月每月管理費為HK$1,100。

16.被告人於1999年10月至2008年4月期間合共繳付HK$46,550。在本案的傳訊令狀發出後，即2008年9月至2009年4月期間被告人合共繳付HK$13,200。有關繳款總金額比起被告人計算的HK$55,800元為多。本席以原告人的計算為準，因為原告人的計算對被告人更為有利。有關被告人繳款細明，包括繳交日期, 繳交月份, 款項金額及相關支票，可参考附表。

17.雙方亦同意，若然法庭相信原告人的版本，被告人則須繳付HK$49,100 (HK$62,300- HK$13,200)。若然法庭相信被告人的版本，本申索便須予以撤銷。

丙: 雙方證據及討論

原告人的證供

18.原告人傳召一位事實證人，即法團前職員衛韻梅女士。 衛韻梅女士曾代表原告人參與2004年6月在小額錢債審裁處追討被告人所欠下的管理費的聆訊。

19.衛韻梅女士有關係的證人供詞歸納如下:-

(1)     衛女士於2002年1月7日至2008年1月30日期間在原告人的法團擔任書記，主要職責為收取管理費、發出收據及一般文書處理。

(2)     於2004年6月約24日衛女士代表法團出席小額錢債審裁處的聆訊，向被告人追討管理費，雙方達成和解協議, 原告人同意被告人分期付款，即每月繳付HK$2,000至HK$3,000, 部分用作償還之前積欠的管理費, 部分用作繳交日後到期的管理費。但在往後的日子，被告人繳款模式不定期，金額亦時多時少。

(3)     衛女士亦強烈否認被告人所提及2004年或之前所欠管理費一筆勾銷的說法。她亦強調她只是法團或管理公司聘請的代表, 她既不會,亦無權放棄當時涉及四萬多元的管理費。

被告人的證供

20.被告人有關係的證人供詞歸納如下:-

(1)     在庭上,被告人指出2004年6月24日與她達成和解協議的應該不是衛女士，他在當日所見的法團女代表不像在庭上看到的衛女士那麼年紀老邁。

(2)     被告人亦指出當日達成和解協議之前曾向法團女代表說自己沒有財政能力，於是提議取消2004年6月及以前欠交的管理費, 若然法團能應允他的要求, 他便會想辦法繳交往後日子的管理費，於是女代表聯絡法團有關人仕,沒多久該法團女代表便說法團接受他的提議。

21.本席考慮了雙方狀書、誓章、證人陳述書、證詞及相關文件，本席相信衛女士的證供,不相信被告人的證供,原因如下:

(1)    衛韻梅女士的供詞,既可信,亦可靠。她在2004年6月24日出席小額案件的主要目的就是向被告人追討四萬多元的管理費，本席相信她不會亦無權代表法團放棄涉及四萬多元的管理費。在接受被告人的盤問時，尤其是忽然指她不是當日的法團代表,當日的法團女代表年青很多,她沒有絲毫憤怒或動搖。

(2)    除否認她曾代表原告人承諾將被告人在2004年6月之前欠下的管理費取消，根據她回應被告人的質詢時，她回憶當時小額錢債審裁處主任曾向被告人說：「你講一百次都要交管理費架！」。

(3)    衛女士的證供跟原告人於2005年7月1日向被告人發出的警告信的內容相符。 信中提及原告人要求被告人遵守和解協議：「每月繳款HK$3,000以清還積欠港幣 $66,700之數」。

(4)    另一方面,被告人試圖指出衛女士並不是2004年6月24日在小額錢債審裁處與他商討和解協議的事項的法團女代表，並說當天原告人是由另一位較為年輕女士代表 (這亦是被告人的部份結案陳詞)。本席認為，事隔6年多, 樣貌上變得更年長是很自然的事，因此本席不接受被告人單憑當天的法團女代表較年青為「可能不是她」的說法。

(5)    被告人的版本違反邏輯和常理。被告人的版本為只要往後日子按時繳付管理費, 之前欠下四萬多元的管理費便一筆勾銷，本席認為往後日子須按時繳交管理費是很自然的責任, 而大廈公契已有條文規定繳交管理費的責任，無論在任何情況下個別單位業主必須按照公契條文每月繳交管理費。如果說原告人因希望被告人繼續履行其繳交管理費的責任而同意取消被告人從前欠下的管理費, 則代表著被告人完全沒有在該「和解協議」上付出任何代價而能換取原告人取消其欠下之管理費，本席認為這樣的講法非常牽強。

丁: 結論

22.本席判原告人勝訴, 被告人須支付原告人HK$49,100。

23.利息的計算方法分為兩部分，首先, 以HK$62,300計算, 由傳訊令狀發出日期起計至本判決為止, 以判定利率計算。第二部分為判定金額, 即以HK$49,100計算之款項由本判決至付清時為止的利息,以判定利率計算。

24.至於訟費問題，縱使判決數字低於HK$50,000，但入稟傳訊令狀時, 原告人是合理地追討HK$62,300。但因被告人在傳訊令狀後才合共還款HK$13,200，所以訟費仍是以區域法院基準計算。

25.本席作出訟費暫准令，被告人須支付原告人是次訴訟的訟費, 包括大律師証書。若訟費金額有爭議,由聆案官評定。除非與訟任何一方於今天起計14天內以傳票方式申請更改以上訟費暫准令,否則由今天起計14天後訟費暫准令便成為正式訟費命令。

原告人：  由佘頌平律師事務所延聘的范錦發大律師先生代表

被告人：  無法律代表，出庭應訊。

附表