Chan Lit Hung 對 the Incorporated Owners of Belvedere Garden Phase Ii

LDBM000577/2001

LDBM 577 OF 2001

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第577號

主審法官 ：周兆熊法官

宣判日期 ：2002年1月12日

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判 決 書

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1．申請人是Flat A, 6th Floor, Block 1, Belvedere Garden Phase II, Tsuen Wan, New Territories, Hong Kong的業主；答辯人是Belvedere Garden Phase II的業主立案法團。

2.本席須對兩張傳票作出裁決。一張是由答辯人在2001年12月28日提出的。通過此傳票，答辯人提出下列的申請 ：

"1. That the injunction order granted ex parte by this Tribunal on 21 December 2001 against the Respondent be set aside;

2. That the applicant doth indemnify the Respondent against the loss, damage or liability sustained or incurred by the Respondent by reason of the Respondent having complied with the ex parte injunction order referred to in paragraph 1 above;

3. That there be an assessment of the loss, damage or liability referred to in paragraph 2 above;"

3.另一張傳票是由申請人在2001年12月21日提出的。通過此傳 票，申請人提出以下的申請 ：

"1. An injunction to restrain the Respondent whether by itself, its agents or anyone authorized or directed by the Respondent or otherwise howsoever from holding the intended 'Continual Meeting' on 21st December 2001 as promulgated in the Notice of Continual Meeting of the 2001 Annual General Meeting（"2001年度業主週年大會續會通知書"）dated 17th December 2001 issued by the Chairman of the Respondent on behalf of the same at time and venue specified therein or anywhere wherever.

2. The Respondent be at liberty to apply to this Tribunal to vary or discharge this Order provided that 3 clear days' notice is given to the Applicant's solicitors;"

此傳票的申請是申請人於2001年12月21日單方面向本席提出的。本席暫准其申請，並將傳票的聆訊押後至2002年1月4日，以便答辯人可就傳票的申請提出申述。

4．背景

2001年11月26日，答辯人的第三屆管理委員會發出召開 2001年業主周年大會的通告，通告指明業主周年大會將於2001年12月12日舉行；該大會有以下的議程 ：

“議程 ：

一. 審議及通過議程

二. 主席工作報告

三. 司庫提交收支帳、資產負債表及司庫財務報告(01/01/00~31/12/00)供業主週年大會席上省覽.

四. 議決事項

A. 議決通過「葉吳會計師事務所」審核法團收支及資產負債表(01/01/01~31/12/01)

B. 議決通過選舉第四屆管理委員會委員

C. 議決通過選出第四屆管理委員會主席、副主席、秘書及司庫

D. 議決通過揀選由“蔡氏建築裝飾工程有限公司費用約$408,973.60”或“標碼(國際)建材有限公司費用約$484,723.75”承辦五座及八座停車場內升降機大堂走廊新鋪雲石磁磚工程

E. 議決通過:	a. 招標全新更換本邨全部升降機工程
	b.	i.	招聘認可人士統籌本邨全部升降機全新更換工程，或
		ii.	依機電工程署法例規定及程序驗收本邨全部升降機全新更換工程

F. 議決通過招聘認可人士統籌康樂室改善工程及工程招標

五. 其他事項

六. 散會（會後茶點招待）”

4.1該業主周年大會如期舉行，但在2001年12月13日0230時，當第四屆管理委員會委員的選舉結果即將公佈時，有部份業主離場，致使大會未能保持足夠的法定人數，因而不能繼續它的議程。

4.22001年12月17日，管理委員會發出召開“2001年度業主週年大會續會”通知書。該通知書指明舉行該大會（“續會”）的日期為2001年12月21日，而它的議程為 ：

“四. 議決事項

B. 議決通過選舉第四屆管理委員會委員（會計師核實及主席宣佈）

C. 議決通過選出第四屆管理委員會主席、副主席、秘書及司庫

五. 其他事項

六. 散會”

5．當本席於2002年1月4日聆訊上述兩張傳票時，代表申請人 的林大律師告知本席，申請人已不再需要本庭在2001年12月21日頒佈的禁制令，故此本庭可撤銷該禁制令，但他要求答辯人按完全彌償的基準支付申請人傳票申請的訟費。

6．申請人的傳票申請

申請人指“續會”是無效的大會，因為召開續會的通知並無14天的通知期。申請人在誓章作出以下的陳述 ：

"Invalidity of the Continual Meeting

28. Under paragraph 2(a) of the Third Schedule to the Building Management Ordinance, Cap. 344, Laws of Hong Kong SAR, it is clearly stipulated that a notice for the AGM shall specify a date, time and place of the meeting.

29. In this case, the Notice for AGM spelt out the date as 12th December 2001, the time at 7:30 p.m. and venue aforesaid.

30. By effluxion of time, the Notice for AGM in this case issued on 26th November 2001 is no longer in issue.

31. By the same token, the AGM purportedly held on 12th December 2001 had served its own course in full.

32. I an advised and verily believe that even with a valid motion to adjourn the AGM, owners who could not made it on this occasion are still entitled to the statutory minimum 14 days of notice before the date of the new meeting, whatever name it may be called.

33. Such meeting falls fair and square within paragraph 1(c) of the said Third Schedule as 'a general meeting of the corporation at any time for such purposes as the Management Committee thinks fit'. It is submitted that any unfinished agenda could and should be dealt with by way of a new general meeting under this category.

34. ..........................................

35. I am therefore advised and verily believe that the Notice for Continual Meeting is null and void for insufficient period of notice. No resolution purportedly passed at such meeting shall have effect, referring here to paragraph 3(7) of the said Third Schedule."

6.1本席需要裁決的問題，就是本席應否在2001年12月21日頒下禁制令。如果續會的通知並不符合法例的規定，則續會通過的決議不會是有效的決議。續會的目的在於委任第四屆管理委員會，以及其主席、副主席秘書以及司庫；如果明知這些委任將會是不合法的委任，本席必須禁止“續會”進行。

6.2《建築物管理條例》（“條例”）附表3第1、第2(1)及第3(7)段是對裁決適用的法例。上述3段有以下的條文 ：

“1. (1) 管理委員會須

(a) 在法團註冊成立之日起計15個月內召開法團的第一次業主周年大會；

(b) 在第一次或前一次業主周年大會後不早於12個月，但不遲於15個月，召開一次業主周年大會；

(c) 就管理委員會認為恰當的事宜隨時召開法團的業主大會。

(2) ………………………………

2. (1) 根據第1段召開會議的通知，須由管理委員會秘書於會議日期前最少14天送達每名業主及租客代表（如有的話）。

……………………

3. (7) 法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段送達業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效。”

6.3按第1(1)段的規定，管理委員會所召開的大會祇有兩種；法團的業主周年大會及法團的業主大會，但無論是那一種大會，它都需要有14天的通知期，否則在大會中通過的決議便會因違反第3(7)段的規定而變為無效。立法當局通過這14天通知期的法規的目的是在於確保業主在接獲召開大會的通知後有充份的時間作出參與大會的準備。

6.4管理委員會已於12月12日召開業主周年大會，故此續會不是第1(1)(b)段所指明的業主周年大會；既然它不是業主周年大會，它祇能是管理委員會在第1(1)(c)段條文下所召開的業主大會。

6.5答辯人指續會並不是業主指的周年大會；它祇是業主周年大會的續會，故此它也不是第1(1)(c)段所指的業主大會，所以第1段的條文對它是不適用，而第2(1)段有關14天通知期的規定對它亦是不適用 的條文。答辯人指按自然法的原則，它祇要給予業主合理的通知就可以 了。本席認為如果第1段的條文對續會是不適用的話，則第1段亦不適用於續會的召開。答辯人指按自然法的原則，每人都有權獲得合理的通知，但自然法並無任何部份是與召開會議有關，故此就續會的召開而 言，答辯人並無法律可作為它的依據，而續會亦因此不是合法的大 會。

6.6本席拒絕接納答辯人的論據。既然管理委員會已依循第1(1)(b)段召開一次業主周年大會，它便不能再次利用此條文召開續會，但它可以利用第1(1)(c)段授予的權力召開大會。雖然蔣書濤沒有提及他是以甚麼根據召開續會，但第1(1)(c)段是適用於召開續會的條文，故此他必定是以此段條文召開續會，否則續會的召開便無法理的依據。根據此段條文召開的大會必需有至少14天的通知期，否則大會的決議便會是無效的決議。續會沒有足夠的14天通知期，故此本席必須頒下禁制令以阻止大會通過無效的決議。

6.7即使答辯人所指的自然法是適用於本案，3日的通知期是不合理的通知期。申請人並無指出在自然法的定律下合理的通知期是多久；他祇是引用蔣書濤先生（第三屆管理委員會的主席）去解釋通知期祇有3日的原因。蔣書濤在誓章的第27段說 ：

'27. I should also mention that if the "Continual Meeting" was not held before 22 December 2001, the meeting could be expected to suffer some delay. In this connection, I respectfully invite this Tribunal to bear in mind that 22 December was the Winter Solstice Festival, a very important festival for the Chinese. No Chinese owner would like to attend on that evening. After 22 December, people would begin to go away for their Christmas and New Year holidays, and probably would not come back until some time after the New Year."

6.8蔣書濤的解釋對答辯人的申述是無幫助的，因為如果續會在 12月22日舉行，通知期亦是太短。假如續會是在新年之後舉行，例如在2002年1月2日舉行，通知期會是15日，那怎會做成延誤？第2(1)段的通知期（即至少14天）是合理的通知期。自然法所規定的合理期限亦不應低於此標準，故此3日的通知期是極其不合理的通知期。如果自然法真是適用於本案的話，答辯人的論據根本上無可能成立。

7.答辯人的傳票申請

基於下列的理由，呂大律師指12月21日的禁制令應被撤銷 ：

"(a) the Applicant's application should not have been made exparte on 21 December 2001 without giving notice to the Respondent;

(b) the Applicant's solicitors had failed to comply with a condition upon which the injunction was granted;

(c) the Applicant in the exparte application was guilty of material non-disclosure; and

(d) the Applicant in the exparte application was guilty of misleading this Tribunal by providing inaccurate information."

7.1在聆訊時，呂大律師放棄(b)項的理由。

7.2(a)項理由

在答辯人發出12月17日的通知後，申請人與其他業主於12月18日通過葉楊福蘭、楊福琪律師行致函答辯人，要求它取消12月 21日的大會，並將大會延期舉行。該信有關的部份後列如下 ：

"As the election result has yet been duly announced, not until the 'Continual AGM', we are instructed to request you, which we hereby do, to cancel the 'Continual AGM', declare the AGM invalid, and start all over against a suitable venue so that all the owners who are interested may attend and deliberate on the issues as they are all entitled to.

We are further instructed to put it on record that unless a good cause is shown in not acceding to our clients' request, an application for injunctive relief will have to be made by 20th December 2001."

7.3直至12月20日終結，申請人仍未接獲答辯人的回覆；在12月21日早上，申請人便到土地審裁處（“審裁處”）申請禁制令。續會是定於該日舉行；申請人沒有可能在該日提出雙方面的傳票申請，故此他有急切性的理由提出單方面的傳票。申請人亦無法律的責任在作出 單方面傳票的申請時預先通知對方。

7.4呂大律師指如果申請人可早點提出申請，他便可知會答辯人，但申請人通過律師致函予答辯人並等待其答覆是合理的行為，因為如 果答辯人將續會延期舉行，則申請人便無需提出禁制令的申請。

7.5(c)項理由

答辯人指申請人向審裁處隱瞞下列的事實 ：

"(a) that the AGM on 12 December 2001 had in fact voted on item 4(B) ......... set out in the notice for that meeting .........

(b) that 19 members were elected as members of the management committee as a result of the voting, and that the Applicant was one of the candidates; but he lost the election .........

(c) that the reason for calling the resumed meeting (scheduled for 21 December 2001) was that the AGM became inquorate after the voting had been completed ........ and that a resumed meeting was therefore necessary to complete the business left unfinished at the AGM."

7.6申請人指(a)與(b)項的事實是有關連的事實，因為它們或會使審裁處認為 ：

"(a) the Applicant's application was only an attempt to overturn the votes which had been cast in the AGM, because as a result of such voting be lost the election.

(b) if an injunction was granted to halt the resumed meeting, business left undone in the AGM (declaration of the result of the voting and election of the "key posts") would also be halted, which would have the effect of frustrating the votes cast in the AGM.

(c) The facts set out in paragraph 15(C) were relevant as they might lead the Tribunal to conclude that the resumed meeting was only a continuation of the AGM, and therefore notice for new meeting was not necessary ...... "

7.7禁制令的申請，根本上不會推翻在大會中經投票決定之事。如果審裁處須依法頒下禁制令，即使該禁制令會對經投票上述已決定之事有所影響，本席不會因此而拒絕頒下禁制令。既然業主周年大會未能議決所有議程，管理委員會便須再召開大會以完成餘下的議程，業主周 年大會不能繼續進行其議程的原因就禁制令的申請而言不是重要的事實。事實上申請人並無對審裁處隱瞞此點。在12月21日的誓章的第23段，申請人已作出有關陳述 ：

"23. It was at the junction, according to paragraph 2 of the leaflet marked 'CLH-6', that the organizer had to abort the AGM due to a drastic drop of owners present falling below the statutory 10% quorum."

7.8與禁制令申請有關的重要事實，必需是涉及12月21日通知 期是否符合法例規定的事實。上述的事實與通知期沒有關係，所以它們不是重要的事實。

8．不準確的資料

答辯人指申請人向法庭提供下列不準確的資料，因而令審裁處受到他的誤導而頒下禁制令 ：

'(a) that each lift in Belvedere Garden Phase II would cost 1.8 millions ......; whereas in fact the estimated cost for each lift was only 0.66 million .......

(b) that the 17 items in CLH-3 were in addition to item 4E ......; whereas in fact item 4E was included in, and therefore actually formed part of, the 17 items ........

(c) that the Respondent had "suddenly changed course and abandon item 4(A)(D) and (F)" of the original agenda ...... and unilaterally curtailed the agenda" ......... ; whereas in fact the AGM had already resolved to abandon these items on 12 December 2001..........'

8.1對上述資料被視為不正確資料的指稱，申請人並無爭議，但該些資料與12月21日大會的通知期全無關係。本席頒佈禁制令的原因是基於該大會的通知期不足14天。該決定與不正確資料沒有關係，而本席亦沒有受到該些資料的誤導。

9．基於上述的理由，本席撤銷答辯人的傳票申請。答辯人須支付申請人該申請的訟費（包括聘用大律師的訟費）。在缺乏充份的事實根據下，本席裁定訟費不需按完全彌償的基準支付。

10．就申請人傳票的申請，本席取消禁制令，但答辯人須支付申請人該申請的訟費（包括2001年12月21日聆訊的訟費）。答辯人亦須支付申請人聘用大律師的費用。

11．如與訟雙方未能議定訟費的款額，則該款額由法庭審定。

申請人：由葉楊福蘭楊福祺律師行代表。

答辯人：由李黃林律師行代表。