Chan Yip Keung and Another 訴 the Incorporated Owners of Belvedere Garden Phase Ii and Another

LDBM000054C/2002

LDBM 54 OF 2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第54號

主審法官：周兆熊法官

宣判日期：2002年9月9日

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判 案 書

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1.本席需要裁決的是申請人針對第一答辯人（“答辯人”）的申請 ：

"(4A) An Order to dissolve the 3rd Management Committee pursuant to section 31 of the Ordinance.

(4B) An order to appoint an Administrator pursuant to section 31 of the Ordinance to:

(i) convene a general meeting of the Owners Incorporated for the purpose of electing a new Management Committee of the Owners Incorporated of the dissolved 3rd Management Committee and to replace the 4th Management Committee notwithstanding the same having been purportedly elected in the inquorate Annual General Meeting held on 12th December 2001; and

(ii) carry on and perform the functions and powers of the Management Committee and on such terms and conditions as to remunerate or otherwise as this Tribunal thinks fit until such time when the new Management Committee, duly elected as aforesaid, has assumed office."

2．第三屆管理委員會

2002年8月9日，本席對申請人與第一答辯人就雙方同意的事實作出後述的裁決 ：從2002年1月16日開始，第三屆管理委員會祇有8個委員。這是低於法定人數的9人。雖然第三屆管理委員會仍然存在（因為它並無被解散），但它已沒有足夠舉行管理委員會會議所需的法定人數；由於它無可能合法地舉行該些會議以處理法團的事務，因此它不能履行本身的職責。

3．第四屆管理委員會

上述雙方同意的事實顯示除了第三屆管理委員會之外，法團還有第四屆管理委員會 ：

"1. The 4th Annual General Meeting of the Incorporated Owners of Belvedere Garden Phase II ("4th AGM") was held on 16th July 1999. At The 4th AGM, the number elected to the 3rd Management Committee was 17. 17 members were duly elected during the 4th AGM and took office.

2. ...........................

3. The 5th Annual General Meeting of the 1st Respondent ("5th AGM") was held on 12 December 2001. The number elected to the 4th Management Committee was 19."

3.1於2001年12月12日舉行的業主周年大會通過的決議是土地審裁處（“審裁處”）需要審理的一宗案件的事項，因為在2001年12月20日，Chan Lit Hung在審裁處提出對法團的訴訟（案件編號為LDBM No. 577/2001）。他要求審裁處頒佈以下的命令 ：

"(1) A Declaration that all the resolutions passed in the Annual General Meeting of the Respondent held on the 12th day of December 2001 ("the AGM") was void and of no effect;

(2) A Declaration that the Continued Meeting initially scheduled to take place on 21st December 2001 was invalidly convened;

(3) An Order that a new Annual General Meeting of the Respondent to be held as soon as possible."

4．有關法例

申請人是以《建築物管理條例》（“條例”）第31條作為申請的根據。條例第31條有下列的條文 ：

“(1) 審裁處可在

(a) 業主；

(b) 已登記承按人（如有的話）；

(c) 管理土人；或

(d) 主管當局或獲授權人員，

向其提出申請下，解散管理委員會並委任一名管理人，或撤換管理人，視屬何情況而定。”

"(1) The Tribunal may, upon application made to it by -

(a) an owner;

(b) a registered mortgage (if any);

(c) an administrator; or

(d) the Authority or an authorized officer,

dissolve the management committee and appoint an administrator, or remove and replace an administrator, as the case may be ."

（底線後加）

4.1本席首先要裁決條例第31條是否規定審裁處在解散管理委員時亦須同時委任一名管理人。代表第一答辯人的楊大律師指出“and”字應被詮釋為“or”字。條例第31(1)條的條文中“or”字出現兩次。如果“and”字亦是等同“or”字的意思，為甚麼立法當局不將“or”字寫進“and”的位置以取代“and”字？此外，在有關委任和撤換管理人方面，條文中分別用上“and”和“or”兩個字，如果“and”字是等同於“or”字，為何“and”字不為“or”字所取代？這清楚顯示“and”與“or”是兩個不同的字。

4.2如果“and”字是具有“or”字的意思，則審裁處在解散管理委員會後可無需委任管理人，但這會令致法團的管理產生真空狀態。這決不會是立法當局的原意。如果審裁處在解散管理委員會之時亦同時委任管理人，以使法團的管理得以延續，那才是順理成章之事。

5．審裁處應否解散第三屆管理委員會？

本席雖已裁定第三屆管理委員會已無議事的能力，但本席是否應頒下將它解散的命令？本席首要解決的問題是 ：法團抑或第三屆管理委員會才是正確的答辯人？根據條例第29條，管理委員會祇是代表法團行使及執行條例授予法團的權力及委以的職責，但管理委員會並不是法團本身。此外，條例第45(2)條賦予管理委員會、法團及其他人等提起涉及附表10指明的法律程序。這顯示管理委員會與法團是不同的個體。既然管理委員會可以提出訴訟，它當然亦可以成為與訟人。

5.1條例的附表10是有關由審裁處聆訊及裁決的指明法律程序。該附表的第5段有以下的條文 ：

“5. 與涉及

(a) 法團；

(b) 管理委員會及其主席、秘書及司庫；

(c) 第34D(1)條所指的經理人；

(d) 第34D(1)條所指的業主委員會；

(e) 租客代表，

的權力及職責的法律問題有關的法律程序，並包括與財務、金錢或受信性質的權力及職責（如有的話）的法律問題有關的法律程序。”

5.2根據條例第34D(1)條的條文，就一座建築物而言，“業主委員會”是指 ：

(a) 凡已根據第3、3A、4或40C條委任管理委員會，指管理委員會；或

(b) 凡未有委任上述管理委員會，指就該建築物而根據及按照公契成立的業主的委員會（不論其名稱為何）。

就第5(d)段而言，管理委員會是可以成為一宗案件的答辯人的。

5.3假如審裁處針對法團頒下解散管理委員會的命令，這命令是解散管理委員會的命令，而不是要法團解散管理委員會的命令，故此法團並無解散管理委員會的法律責任，因為審裁處並無命令它這樣做。在另一方面，管理委員會又不是與訟的一方，故此該命令不能針對它而執 行。申請人既然是按條例第31條進行訴訟，它必須以“管理委員會”為答辯人。

5.4申請人指條例第18(2)(g)條授權法團就業主有共同權益的任何其他事務代表主行事。申請人說 ：

"The dissolution of a management committee must be a matter of common interest to the owners. By virtue of s.29, the proper construction of s. 18(2)(g) must mean the owners' corporation includes the management committee, or alternatively, that when the owners' corporation so acts, its act is binding on the management committee and the owners."

條例第18(2)條授予法團的權力是酌情決定權，而在條例第29條的條文下管理委員會祇是代表法團行使其職權的個體。在條例第18(2)條的條文之下，法團是主動行使權力的一方，但作為答辯人，它是處於被動的地位，因此條例第18(2)條是不適用於這個情況，因為在這情況下，並法團行使其酌情權的問題並不存在。

5.5申請人又提出以下的理由，指出管理委員會不能否認解散管理委員會的命令對它具有約朿力 ：

"10.Here in 4.02 R1 has not convened any general meeting to pass a resolution to defend the present application. It follows that it defended the present action through the Management Committee. This is further evidenced by the active participation of Madam Ng Pui Har who is the vice-chairman of the Management Committee at the hearing and the tendering of her name as a candidate for administrator for the Tribunal's consideration. In fact in 5.02 Madam Ng in her official capacity issued an open letter to all owners but the present application (p.58 Bundle). There is absolutely no doubt that at all material times the owners including the members of the Management Committee had knowledge, actual or construction, of the present action. However, thus far the Management Committee has not applied to join in as an intervenor. In the premises, the Management Committee is estopped from denying that the Tribunal's decision to dissolve the Management Committee is binding upon it as well as R1: Incorporated Owners of Block F1 - F7 Pearl Island Flats v. Incorporated Owners of Pearl Island Garden."

5.6本案並無証據支持申請人書面陳詞的第10段的說法，故此申請人的論據不能成立。

5.7書面陳詞的第12至第14段是涉及個別業主反對審裁處的命令（解散管理委員會的命令）的陳詞，但本案關鍵之點在於法團是否正確的答辯人。個別業主能否挑戰審裁處的命令與此點並無關係。

5.8申請人以第三屆管理委員會自2002年1月16日缺乏議事的能力為理由而要求審裁處作出解散它的命令，但第三屆管理委員會與第四屆管理委員會的法律地位是互相影響的。申請人並無提出証據顯示第四屆管理委員會是不合法的。法團祇能有一個管理委員會。假如第四屆管理委員會是它有合法的，則第三屆管理委員會便不能合法地存在。反之亦然。審裁處祇能對合法存在的管理委員會頒下解散的命令，因為不合法的管理委員會不是管理委員會，解散與否的問題並不存在。

5.9申請人在第(4B)項申請指第四屆管理委員會是“having been purportedly elected in the inquorate Annual General Meeting held on 12th December 2001”，但是申請人沒有提供與該業主週年大會的証據。本席祇知道LDBM 577/2001一案是涉及這次大會的案件。除此之外，申請人沒有提供有關第四屆管理委員會是否合法存在的証據，亦無要求審裁處對它的法律地位作出裁決。申請人沒有提出取代第四屆管理委員會的理由。在這兩個管理委員會的法律地位獲得証實之前，本席不應頒佈任何解散管理委員會的命令。

6．委任管理人的問題

申請人要求審裁處委任楊福琪律師或Chan Lit Hung為管理人。代表申請人的律師行是Christine F. L. Ip & Young律師行。楊福琪律師是該律師行的合股人之一。她本人沒有參與本案訴訟的工作。假如本席委任她為法團的管理人，根據條例第32(1)條的規定，她便擁有管理委員會及其主席、秘書及司庫的全部權力及職責。假設答辯人對本席的判決感到不服而意欲提出覆核或上訴的法律程序，它便會受制於管理人，而楊福琪律師是本案訴訟程序對立的一方代表律師行的合股人，這可能會產生角色的衝突。此外，就LDBM No. 577/2001一案而言，該律師行是代表Chan Lit Hung的律師行。該案仍未了結，假若本席委任楊福琪律師為管理人，她身為管理人的身份與律師行合股人的身份是會造成角色衝突的。

6.1假若本席委任Chan Lit Hung為管理人，他身為LDBM No. 577/2001一案申請人的身份與管理人的身份是會產生所衝突的。

6.2角式的衝突會產生不公平的現象。在委任管理人一事上本席必須避免該委任的命令會造成任何不公平的現象。基於這原因，本席認為楊福琪律師及Chan Lit Hung都不是被委任管理人的適當人選。

6.3條例第31(1)條授權本席解散管理委員會並委任一名管理人。當未能作出管理人的委任時，本席便不應解散管理委員會，以避免法團的管理出現真空狀態。

7．基於上述的理由，本席撤銷申請人的第(4A)及(4B)項的申請。

兩位申請人：由葉楊福蘭楊福祺律師行代表。

第一答辯人：由李黃林律師行代表。