Mutual Luck Investment Ltd. 訴 Yeung Chi Kuen and Others
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1. 豐樂圍位於新界的西北部，在天水圍與米埔自然護理區之間。它的南面是吳屋村，北面是尖鼻咀，東面是凹洲及大生圍，西面則是濕地公園。在天水圍被發展成新市鎮前，豐樂圍其實也曾被稱為天水圍的一部份。根據政府批地書及土地註冊處之紀錄，豐樂圍是座落於元朗丈量約份123號地段1457號 ( D. D. 123 Lot 1457 )。按政府批地書內詳列的資料，這一片土地的面積為198.51英畝。土地所在的位置，在政府批地書內稱為大井。
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HCMP006047A/1998 HCMP 6047/1998 香港特別行政區 高等法院原訟法庭 民事司法管轄權 高院雜項案件編號1998年第6047號 ____________
____________ HCA 1871/2000 香港特別行政區 高等法院原訟法庭 民事司法管轄權 民事訴訟案件編號 2000 年第 1871 號 ____________
____________ （一併審理） 主審法官：高等法院原訟法庭暫委法官林文瀚 聆訊日期： 2002年9月2-6, 9-13, 16-20 及26日 最後書面陳詞日期：2002年11月7日 判案書日期：2002年11月25日 __________________ 判案書（第一部份） __________________ 豐樂圍 1.豐樂圍位於新界的西北部，在天水圍與米埔自然護理區之間。它的南面是吳屋村，北面是尖鼻咀，東面是凹洲及大生圍，西面則是濕地公園。在天水圍被發展成新市鎮前，豐樂圍其實也曾被稱為天水圍的一部份。根據政府批地書及土地註冊處之紀錄，豐樂圍是座落於元朗丈量約份123號地段1457號 (D. D. 123 Lot 1457)。按政府批地書內詳列的資料，這一片土地的面積為198.51英畝。土地所在的位置，在政府批地書內稱為大井。 2．該土地是政府在1918年，以大埔新批土地契約第2692號 (Tai Po New Grant No. 2692) 批出。批地之年期為自1898年7月1日起計75年，並在批地期滿後有續批24年減3天的權利。政府批地書內的條件亦清楚寫明該地是以農地性質批出，批地的其中一個條件為在該土地上，除有關使用該土地為農地所需之建築物外，不得建設其他之建築物1。 3．在1998年，這一片土地實際上已被劃分為57個漁塘，由不同人士經營。除了漁塘外，在漁塘邊或堤埝上，也可以見到有一些一至兩層高的建築物散佈其中。本席將在下文更詳細地討論這些建築物的性質，根據原告傳召的產業測計師及土地測量師的證供，在這地段上總共有95個建築物。 4．根據元朗土地註冊處的紀錄，這地段的土地是在1935年10月28日被轉讓至「豐樂公司」的名下，根據該紀錄，此豐樂公司的經理人或司理人 (managers) 為趙士澗、趙國正及趙國泓。證據顯示，豐樂公司並不是一間有限公司，它的司理人曾將一份成員名單呈報給元朗的土地註冊處。該名單顯示豐樂公司的成員共分為三組，每組各佔豐樂公司產業三份之一的權益。每組的人數均不同：第一組以趙國泓為首，總共有5人，有男也有女；第二組以趙國正為首，總共有3人，他們為趙國正、趙國廉、趙士修；第三組則只有趙士澗1人。 原告人 5．1989年5月8日，本案之原告公司Mutual Luck Investment Limited 與豐樂公司的經理人及受益人簽署了轉讓契約，將D. D. 123中的1457地段之剩餘部份轉讓給原告公司。本席將於下文交代這轉讓契約是否有效地將豐樂公司及其成員的所有權益轉讓給原告公司。由於政府在1987年曾收回這地段的一小部份土地以興建道路，這轉讓契只是轉讓1457地段的剩餘部份。 6．在本案中，原告便是以這幅土地的業權人之身份，向各被告人追討收回他們現時佔用1457地段之土地。 被告人 7．本案在2002年9月2日開審，原告由余若海資深大律師及黃仁龍資深大律師代表，除第39被告人梁英女士由法律援助署委派楊明悌大律師代表外，其他的被告人均沒有律師代表。本案之被告人大部份為豐樂圍的分租客。在余大律師代表原告人作開案陳詞時，本案所涉及的被告人為第5、6、7、10、11、12、14、15、16、18、19、20、21、27、28、29、30、31、32、33、34、35、36、37、38、39、40、43及44被告人。當中第14被告人及第40被告人已於2002年9月2日審訊展開前去世，而法庭亦頒發了相關的命令，讓第36及第44被告人陳開枝及陳和業代表第14被告人陳樹添之遺產（他們均為陳樹添的兒子）。而第40被告人之遺產，鑑於沒有親屬願意代表，法庭亦已頒令批准案件在沒有人代表第40被告人之遺產的情況下繼續進行。大部份沒有律師代表的被告人均有出席審訊，但有4位被告人因年紀老邁，身體狀況不容許或其他個人問題而不能親身到庭，他們包括第11被告人盛逸仁、第19被告人鄧牛奶，第20被告人陳培，第37被告人高惠霞。他們均有遞交誓章提出充份及確實的證據，支持他們不能出庭應訊。因此在審訊中，在原告沒有反對的情況下，本席認為本席可以運用固有的酌情權批准其中3位由他們授權的人士代表他們應訊。他們為鄧業明先生代表第19被告人、陳婉媚女士代表第20被告人、周小花女士代表第37被告人。至於第11被告人，因為他遞交的授權書是指明獲授權的人士必須聘用律師代表出庭，因此本席不能批准他的兒子盛忠聯先生代表他，但本席亦向盛忠聯先生解釋了其中的情況，並告訴他因為這是公開的審訊，儘管他沒有代表第11被告人發言的權利，但他也可以留在法庭內聽審。此外，在審訊過程中，有見於幾位被告人的答辯指他們並不聲稱自己擁有佔用有關土地的權益，並且向原告人承諾會離開有關之土地，在他們簽署了有關承諾後，原告人已終止對他們的訴訟。他們為第31、32、33及43被告人。 8．這些沒有律師代表的被告人，在答辯中均聲稱他們是有關土地的分租客。他們反對原告人收地的理由，主要可歸納為下列幾點：
9．此外，第5及第6被告人要求原告人證明他們的業權。
11．至於第39被告人，她是由楊明悌大律師代表。她聲稱自己並不是分租客的身份，而是在沒有得到業主同意的情況下佔用有關之土地。因為她佔用的時間已經超過了20年，因此她認為可以引用逆權管有（adverse possession）的原則，阻止大業主向她追討收地，並向法庭申請，要求法庭頒布聲明就她所佔用的土地而言，大業主的業權已經被終絕。這個論據會涉及較為複雜的法律問題，在審訊過程中，本席亦容讓雙方以英文陳詞。由於這個問題只涉及第39被告人，而她亦有律師代表，本席將會在這份判詞的第二部份以英文處理有關之個案。 土地之租賃 12．在深入討論被告人的答辯理由前，本席必須陳述有關土地自大約1956年以來的租賃情況。雖然有少數的被告人要求原告人具體證明租賃地方的界限，但雙方向法庭提供的證據均顯示，自大約1956年起，第1457地段由當時的業權擁有人豐樂公司透過一個稱為「同興堂」的組織，分別租出給兩組主租客。第一組主租客是趙森及趙寶。根據原告人的案情，他們所租賃的部份是該地段東南角的一片土地，具體的位置為證物P2內顯示的第29、30、31、32、33、34、35、41、47及57號漁塘。在今次訴訟中，在這租賃內之分租人士為第35被告人何炳全、第38被告人郭有妹及第37被告人高惠霞。他們均為第40被告人周明先生的女婿及媳婦。周明先生於2001年逝世，所以並沒有出席本案之審訊，但在原告人同意下，周先生在2000年3月7日存檔於法庭的證人陳述書被採納為今次審訊的證供。根據有關人士的證據及陳述，這一片土地被稱為第6竇水門，在此判詞內，本席亦稱之為第6竇水門。根據原告人呈堂，由政府土地測量處所繪製的測量地圖，第6竇水門是較遲開墾。這結論可以由比較1974及1977年繪製的測量地圖（即證物P9及P8）及較近期繪製的測量地圖得以引證。在證物P9，即1974年繪製的測量地圖中，可以見到第6竇水門是並未開墾，該處只是一片沼澤及濕地。及至1977年，證物P8顯示在第6竇水門西邊的位置，已經有兩個漁塘被開墾了。但在其餘的部份，第6竇水門仍然是沼澤及濕地。 13．周明先生在他的證人陳述書內說，他是在1975年以口頭租賃的形式從一位梁滿堂先生承租第6竇水門。其他佔用第6竇水門的被告人也同意這個說法，而原告人在這方面也沒有太大的爭議。原告人呈堂的文件顯示，第6竇水門是由豐樂公司的趙士修先生租出給趙森及趙寶，及後趙寶再將他的權益轉讓了給梁滿堂先生。梁滿堂先生於1988年逝世。當原告人購入這一地段後，於1989年6月，透過何新權、黃天榮律師事務所向趙森及趙寶先生發出終止租賃通知書，趙森先生與梁滿堂先生的兒子梁錦麟先生曾因此接觸該律師事務所的何湛律師。 14．雖然何湛律師在作證時曾經錯誤地提及該次是與趙森及梁滿堂先生會面，但本席接納原告人大律師就這方面的解釋。何湛律師在較早前之作供已清楚表明，他在該次是與梁錦麟先生會面，而非梁滿堂先生，他並且影印了梁錦麟先生的身份證副本作為紀錄及確認他的身份（見證物P1）。稍後，本席曾向何律師查詢有關何黃律師事務所於1990年1月30日向梁焯培先生發出的覆函，由於該函件內錯誤地記錄了參與會面的人士為趙森先生及梁滿堂先生，所以何湛律師在答覆本席之問題時亦犯了同樣之錯誤。在審訊的過程中，本案之第30被告人梁金祥先生曾經就這點要求將梁滿堂先生的死亡證呈堂，欲藉此指出何湛律師的證供錯誤。但經余大律師作出有關之解釋及本席容許他有足夠時間考慮清楚後，他表示不會根據這明顯的錯誤指稱何湛律師的證供不可靠，原告人方面亦因此沒有再次傳召何湛律師在這問題上作出澄清。在這過程中，其他的被告人也聽到有關的解釋及梁金祥先生的立場，所以雖然第5及第6被告人在他們書面結案陳詞內重提這一點，本席認為這一明顯的錯誤不能被引用來質疑何湛律師的誠信及證供的可靠性。綜合本案所有的證供及證據，本席裁定在1989年年底，趙森及梁錦麟先生確實在收到何黃律師事務所發出的終止租約通知書後，曾經到過該律師樓與何湛律師會面。 15．綜合了原告及被告的證供及證據，本席裁定就第6竇水門而言，豐樂公司透過趙士修先生將有關土地租賃給趙森及趙寶。根據趙炎文先生的證供，趙森及趙寶承租該片土地的時間應該較趙水喜承租這地段的其他土地之時間為早。因此趙森及趙寶應該是在1956年或之前已經開始承租該片土地。趙炎文先生稱在1956年時，那一片土地有部份是禾田，有部份是基圍。沒有清楚證據顯示梁滿堂先生是如何或在何時取得他在第6竇水門之權益。根據他兒子梁錦麟先生在1990年1月18日的書面陳述中，梁滿堂是大概在1970年前向趙寶承租第6竇水門；另一方面，豐樂公司卻似乎仍然視趙森及趙寶為他們的租客，所以在1989年，當他們將這地段售予本案的原告人時，他們向原告人表示該地段的租客只有：（1）趙寶和趙森；及（2）趙水喜。 16．本席認為，在目前的證據下，正確的分析及事實的裁决如下：在豐樂公司將第6竇水門之土地租給趙森及趙寶後，在1970年前的某個階段，梁滿堂先生成為了他們的分租客。及至1970年代，基圍及農田在第6竇水門的地方均被荒廢。在大約1975年時，梁滿堂先生將第6竇水門的土地再分租給周明先生。周明先生便與他的家人，包括本案的第35、37及38被告人，在第6竇水門的地方開墾漁塘，並且在漁塘旁邊蓋搭房子以供家人居住。 17．本席現在轉到討論趙水喜之租賃問題上。根據原告呈堂之文件及趙炎文先生的證供，趙水喜先生是在1956年開始正式承租豐樂圍內的5個竇水門。在1956年1月1日，趙國正先生以同興堂之名義發出一張發田證給趙水喜先生，租出第123約1457地段內的第1、2、3、4及5竇水門，約140英畝土地，並訂明每年年租為HK$11,000.00。根據原告所呈堂的租單顯示，趙水喜在當年，即1956年，分5期繳交該HK$11,000.00之租金。事實上，在1956年之前，趙水喜與另一名人士趙國霖曾租用豐樂圍之土地。根據趙炎文先生的證供，趙國霖先生也是趙水喜、趙水泰及趙水清（趙炎文先生的父親）同一房之堂兄弟。但是在今次審訊中卻沒有清楚的證據顯示同興堂的趙國正先生與這位趙國霖先生是否有親戚關係。根據同興堂在1955年12月3日發出的收據，趙國霖先生在1955年同意退出租用豐樂圍之土地，並由1956年1月1日起由趙水喜先生以個人的名義向同興堂租用豐樂圍並另發發田證為據。大體上，這是與趙炎文先生證供內提及在1955年及1954年，趙水喜及他的兄弟（包括趙炎文先生的父親趙水清及趙水泰、趙傑子的父親趙九平）曾在豐樂圍試耕的證供脗合。雖然趙炎文先生就試耕的日期證供上有混亂的地方，本席裁定事實上趙水喜先生及他的兄弟在1956年的發田證發出前，曾經在豐樂圍試耕。 18．趙水喜先生承租後，在同一日，即1956年1月1日，與另外幾位人士簽訂了合約，將該5個竇水門給不同人士分耕。第1竇水門由趙水泰、趙傑子承耕；第2及第3竇水門由趙水喜、趙溢洪承耕；第4及第5竇水門由趙炎文承耕。他們各人分別在一份名稱為豐樂圍股份簿之文件上簽署。有關各竇水門之確實位置，除了第1竇水門外，其他均沒有太大的爭議。在考慮過各證人之證供及所有呈堂的文件後，本席裁定第2及第3竇水門的位置是在第1457地段的西北部份，包括證物P2上所顯示的漁塘編號1、2、3、8、9、11、12、17、18、19、20。第4及第5竇水門的位置是在該地段的東北部份，包括漁塘編號4、5、6、7、10、13、14、15、16、21、22、23。至於第1竇水門，它的位置是處於該地段的西南部份。第39被告人與原告人就這竇水門的界限有重大的爭議。 第一竇水門的範圍 19．雖然只有第39被告人的代表律師在這方面向法庭陳詞，但由於第1竇水門的範圍可能會涉及其他被告人之案情，本席會在此處理這個問題。 20．第39被告人梁英女士大約在1961至1962年間來到豐樂圍。初時，她與丈夫何根先生住在親戚趙根的漁塘邊所蓋搭的屋子內。她作證時說，當他們最初來到豐樂圍時，1457地段的西南面有部份是田地，稻田與漁水圍之間是有一條堤埝隔開。她在證物D12上以粉紅色的螢光筆顯示該堤埝的位置。在該堤埝的南面，除了第48、49、51號塘外，她指稱其他的土地均為稻田，包括現時所見的第45、46、50、53、54、55及56號塘。在堤埝以北的地方則為漁水圍，亦即是基圍。 21．代表梁英女士的楊大律師在結案陳詞時指出，鑑於1956年1月1日之發田證沒有具體描述5個竇水門之位置，加上田地面積之計算，若根據原告人傳召之測量師提供的數據，以梁英女士作供時所指出的堤埝為分界來計算第1竇水門之面積，得出的結果將會較為符合發田證內就租地面積為140英畝之土地。楊大律師並且指出“竇水門”或“竇門”字面上是指基圍，因此不應包括基圍以外的稻田，即使該些稻田是屬於1457地段之內。若這個論點正確，則第1竇水門的範圍只應包括現時的第24、25、26、27、28、36、37、38、39、40、42、43及44號塘。 22．至於原告方面，他們則認為第1竇水門的範圍除了上述之漁塘外，亦包括南面的漁塘，即漁塘第45、46、48、49、50、51、52、53、54、55及56號塘。原告人認為在基圍以外之稻田亦應包括在由同興堂於1956年租出給趙水喜的第1竇水門之範圍內。 23．楊大律師指出，若根據原告人的論點來計算，同興堂租給趙水喜的土地的總面積遠遠超越140英畝。按照測量師提供的數據計算，差額為105,179平方米。楊大律師強調這是一個十分大的差額。 24．除了梁英女士外，在審訊中也有其他證人作證指出在50及60年代時，第1457地段的南端是種植禾穀的稻田而不是基圍。趙炎文先生是其中一位作出這種說法的證人。第21被告人吳松興先生及第29被告人何福勝先生也有同樣的說法。趙炎文先生並且在證物P2A上以橙色的螢光筆顯示了一條副堤的位置，他所劃的位置與梁英所劃的位置有些不同。 25．何福勝先生是在1961年向趙傑子承租了第50及53號塘。當時這兩個塘的位置並不是漁塘，也不是基圍，而是一部份為農田，另一部份為荒田。他自己用了大約兩年的時間將該土地發展為漁塘。他作證時說，在1961年時，第46號漁塘是一個基圍。 26．現時佔用第45號塘為第44被告人陳和業先生。他是在1979年才來到香港。第45號塘是他父親陳樹添（即本案之第14被告人，已於2001年逝世）在1960年以口頭形式向趙水泰承租的。陳樹添先生生前曾向他的兒子表示，第45號塘是屬於第1竇水門之範圍內的。 27．這兩位人士之證供與梁英女士在證物D12上，以粉紅色螢光筆所劃的堤埝之位置是有矛盾的地方。梁英女士作證時，在代表她的大律師的主問下，亦曾說過第46號塘是由耕這個漁水圍的文妹給她的丈夫何根先生的。雖然楊大律師曾為她解說，指梁女士只是描述文妹為基圍的作業人士，並非指她是在第46號塘經營漁水圍，本席在細心重覆聆聽有關證供之錄音後，不能接納這個解釋。梁女士在作出上述之證供前，她曾應代表她的大律師之要求，在證物D12上以綠色的螢光筆顯示了她第3個漁塘的範圍。她在畫出有關的範圍後，便即時說有關這個漁塘是耕這個漁水圍的文妹叫她先生掘漁塘的。隨後她便描述他們如何將這個地方轉為漁塘。因此，梁女士是清楚她當時是談及第46號塘，而她的證供是這個塘以前是由文妹經營漁水圍的，亦即是基圍。 28．在考慮了這一切證供後，本席裁定在1956年時，第45及46號塘事實上均為基圍。 29．趙炎文先生在證物P2A上，除了用橙色的螢光筆顯示一條副堤的位置外，亦以綠色的螢光筆在該證物上顯示了5個竇水門的主要堤埝。就1457地段的西南部份，該主要堤埝一直伸展至第48及51號漁塘。何福勝先生說第48號漁塘在1961年時是基圍，梁英女士卻說第48及51號塘在1961年時已經是漁塘，此外她還說第49號塘當時是她的親戚趙根的漁塘。她與丈夫何根便是住在這個漁塘的側邊。 30.若然趙炎文所畫的副堤（即以橙色螢光筆顯示的提埝，或梁英以粉紅色螢光筆所顯示的提埝）是第一竇水門的邊界，本席不明白為何該竇水門的主要提埝須伸延至第48及51號塘之位置。加上上述何福勝及梁英關於1961年時第48、49及51號塘之用途的証供，本席裁定在1956年時，這三個塘的位置均不是稻田。綜合所有人的證供，除了第46號塘外，只有第50、53、54、55及56號塘是有證據顯示在1961年時仍然是稻田。本席已在上文處理了第46號塘之問題。基於這些人士的證供，本席裁定在被轉為漁塘前，第50、53、54、55、56號塘均為稻田。 31.可是關鍵的問題不是在於這幾片土地在1956年時是基圍還是稻田，關鍵的問題是他們是否屬於發給趙水喜的發田證內所指的第一竇水門之範圍內。在這個問題上，吳松興先生及趙炎文先生為較重要之證人。但除了他們的證供外，本席亦必須考慮其他人士之證供及一些客觀環境之因素，本席會在下文作較詳細之討論。雖然吳松興先生是在1971年才在第56號塘經營漁塘，但他在71年前已經在該片土地上種田。他說他在那裡已經超過70年。他同意他是向趙傑子承租該片土地。在種田的時候，他是以該土地穀物一半之收成納租。當時他也是將穀物交給趙傑子，因為第一竇的基圍是屬於趙傑子的。當收成的時候，趙傑子便會派人來與他秤穀，並且將應得的部份收去。至於他隔鄰的土地，即第54及55號塘，在60年代初期也是稻田，是由他的同村兄弟吳水來及吳水懷耕的。他們是與他一同秤穀及將穀物交給趙傑子派來的人士。因此，吳松興是十分清楚這三塊田都是屬於趙傑子的。吳松興亦多次提及這三塊田均是屬於第一竇水門之範圍。他說一直以來，人人都稱這地方為第一竇水門。 32.縱使吳松興先生曾就關於何根及梁英是否有交租給趙傑子一事上改變他在法庭上之口供，但本席認為他是一個十分誠實及可靠的證人。他在這片土地上的日子比其他人士都要長。而且他是在第56號塘幹活，這正是在本案中有爭議的地方，因此在第一竇水門之範圍這一課題上，他必然是十分清楚的。相對來說，趙炎文雖然是直接向趙水喜承耕，但他承耕的是第四及第五竇水門，距離較遠，因此在被問及第一竇水門之範圍時，他經常有不肯定及混淆之答案。 33.再者，吳松興先生在這一問題上也沒有理由作出與事實不符之證供。就本案而言，其實他這項證供是對他本人完全沒有好處，甚至可以說是與他本人之利益相違背。而且他也是一個十分小心的證人，當他發覺他就何根及梁英是否曾經交租的事宜之證供有誤導的成份時，他主動地向法庭提出需要澄清。而有關這幾片土地是屬於第一竇水門之範圍的證供，正是他在法庭批准第39被告人重新傳召他作供時提及的。 34.吳松興在這一點上的證供，本席認為也可以引用其他被告人的立場作為佐證。第50及53號塘的佔用人何福勝，第49及52號塘的佔用人文燦芬，第48及51號塘的佔用人梁金祥在他們的答辯書內，均接納他們佔用有關漁塘的權利是源於趙水喜與趙國正所訂立的租約。在他們的證供中，他們均確認是交租給趙傑子的。這些都引證了在第1457地段的西南邊之土地，包括稻田之土地也是屬於第一竇水門之範圍。同時，他們的立場也可視為吳松興證供的佐證。 35.楊大律師批評吳松興先生在這問題上的証供只是他個人的猜測，而且猜測只是根據他看見吳水來及吳水懷也有將種田的收獲交給趙傑子，因此並不可靠。本席不能接納這個論據，正如本席提及，吳松興先生是在他被重新傳召時作出以上的證供。當時，鑒於他就何根及梁英是否曾經交租的事宜作證之經驗，他必然十分明白他作證之內容必須是他本人清楚知道的事情。而且，他在該處生活了多年，而吳水來及吳水懷為他的同村兄弟，雖然他們沒有直接告訴他如何向趙傑子承租有關之土地，但在一同秤穀的過程中，吳松興先生肯定是有機會觀察及了解到吳水來及吳水懷是否以穀物作為向趙傑子納租的。 36.楊大律師在結案陳詞中指出，即使這些土地都是由趙傑子收租，這並不代表趙傑子是趙水喜以分租客的身份向承耕者收租，因此，單憑這一點不能證明這些土地是屬於第一竇水門之範圍內。但吳松興先生的證供不是局限於這些承耕者向趙傑子交租，他再三地在作供時說明這些土地是屬於第一竇的範圍，並且是衆所周知的。在這方面，吳松興的證供也是與何福勝，文燦芬及梁金祥的立場一致。 37.楊大律師又引用趙炎文的證供來反駁吳松興先生就第一竇水門範圍之證供。但本席認為，在這一個問題上，吳松興先生的證供較為可靠（見上文之分析）。而且，趙炎文先生本人的證供也不是十分明確地支持楊大律師的立場。本席應雙方大律師的邀請，曾重新細心聆聽趙炎文先生在這個問題上所作證供的錄音。雖然趙炎文先生在楊大律師的盤問下，的確曾經說過在堤埝與山邊之間的田不是屬於基圍之範圍，而是屬於另外一些業主，亦有說過在他以橙色螢光筆顯示的副堤的南邊之田地是農村的，不清楚是否屬於水門之範圍，但他同時亦提及他們向同興堂承租的範圍內是包括有基圍及有稻田的。他並且同意趙森及趙寶所租的土地是伸延至第47號塘，而該塘的西邊之土地是屬於他們承租的範圍。他也說同興堂除了租給趙森及趙寶的土地外，第1457地段之土地都是租了給他們，沒有租給其他的人，也沒有留下給同興堂自己耕種。因此，趙傑子的收租權必是源於趙水喜與同興堂的租約。整體來說，本席認為趙炎文先生的證供不足以推翻吳松興先生的證供。鍳於趙炎文先生所承耕的是第四及第五竇，他對第一竇的情況明顯地並不如吳松興先生般清楚。 38.第36被告人陳開枝先生及第44被告人陳和業先生在他們的證人供詞內，均有顯示第一竇水門的位置。據他們在證人供詞中稱，第一竇水門是包括整個1457地段的西南部，亦即是說第50、53、54、55及56號塘均屬第一竇水門之範圍內。雖然在他們作供的過程中，他們曾經否認對第一竇水門之範圍有清楚的理解，但陳和業先生也同意律師是根據他所提供的資料而為他預備該證人供詞的，雖然在簽署證人供詞時，他可能沒有留意在供詞內劃了第一竇水門的範圍。在細心翻閱所有被告人的證人供詞後，本席察覺到除了陳開枝及陳和業先生外，其他的被告人均沒有在他們的證人供詞內界定第一竇水門的位置。甚至趙溢洪先生及趙炎文先生的證人供詞也沒有作出如此的界定。因此就第一竇水門範圍的界定，當時代表所有被告人的律師不可能是從其他人士中獲得該資料。第一竇水門範圍內其他的被告人之證人供詞內，也有附圖顯示他們所佔用的漁塘之位置，卻沒有第一竇水門之範圍。在斟酌這情況及再次考慮陳和業及陳開枝先生作證時的解釋後，本席不能接納他們就第一竇水門範圍並無任何知識的說法，他們均為陳樹添先生的兒子，陳樹添先生在1978年將第42及43號塘轉讓給第15被告人陳細久先生。在該轉讓的文件上，這兩個漁塘被描述為豐樂圍第一竇範圍內之物業。按陳氏兄弟之證供，陳樹添先生是在1960年便在第一竇水門內幹活，所以陳樹添先生對第一竇水門範圍有清楚了解亦不足為奇。從種種跡象顯示，陳和業及陳開枝先生在他們的證人供詞內，就第一竇水門範圍之界定是根據他們的父親陳樹添先生告訴他們的資料。這項證供亦完全與吳松興先生在法庭上的口供不謀而合，這正好反映了第一竇水門範圍包括1457地段西南端的一些稻田是衆所周知的事實。 39.梁英女士的證供只是針對兩點，第一，她說她所佔用的三個漁塘，在1960年代均為稻田而並非基圍；第二，她說她與何根從來沒有就這三個漁塘交租給任何人士。本席在上文已經清楚交代了本席就第46號漁塘在60年代時之用途，至於第54及55號塘，本席亦已接納在1960年代時曾經是稻田，但這並不代表這兩幅土地不屬於第一竇水門之範圍內。至於梁英及何根曾否就他們佔用的漁塘向任何人士交租，本席會在討論梁英女士之案情時作更深入之評論，但在考慮了她的證供後，本席仍然相信在第54及55號塘被吳水來及吳水懷佔用時，他們是有向趙傑子交租的，事實上，梁英亦不能反駁吳松興在這方面的證供。楊大律師在結案陳詞時，邀請本席考慮若兩片土地是屬於第一竇水門之範圍，為何沒有人向何根及梁英追討欠租。這個論點當然是假設本席接納梁英女士從來沒有交租的證供，但反過來說，基於吳水來及吳水懷確實曾就這兩片土地之耕種，向趙傑子交租，法庭亦必須考慮在土地轉讓給何根及梁英後，他們不需要交租這項證供是否可信。本席將在討論梁英女士之案情的判詞內，對梁英女士的證供之可靠性作更深入之探討。在現階段，本席只需指出若比對梁英女士及吳松興先生兩人證供的可靠性時，本席毫不猶疑地認為吳松興先生是比較誠實及可靠的。 40.在詳細考慮所有之證據及論點後，雖然本席同意楊大律師就趙水喜租用之土地在發田證上所記錄之面積與原告聲稱的實際面積之比對是一個合理的論點，但是正如余大律師的回應，本席不應太注重發田證內就租出土地的面積之描述，因為當時雙方均沒有就有關土地作出準確的測量，發田證亦寫明這個140畝的面積只是一個約數。同樣地，發田證上描述租出土地為五個竇水門，亦不應被演譯為完全排除基圍以外的田地也是屬於租給趙水喜的土地之可能性。本席認為就第一竇水門之範圍劃分這個問題上，各證人之描述，特別是吳松興的證供，比發田證上的籠統記錄來得可靠。 41.基於上述理由，本席裁定第一竇水門的範圍是正如原告人指稱的範圍。所以在1457地段，除了租給趙寶及趙森的土地外，豐樂公司是將其他的土地，在1956年1月1日完全租給趙水喜。 42.趙水喜在租得該片土地後，便如上文第18段所提及，分租給趙水泰，趙炎文及趙傑子。 43.趙水喜於1981年逝世，其後有關的租金便由趙溢洪及趙炎文負責向同興堂繳交。及至1988年時，同興堂的租單也是發給趙溢洪，租金也曾作出調整。這清楚顯示同興堂是承認了趙溢洪取代了趙水喜為承耕者的身分。因此，在豐樂公司出售第1457地段給原告人時，豐樂公司向原告人表示這片土地只有兩組租客，即趙溢洪及趙森和趙寶。本席亦留意到，在出售物業的過程中，豐樂公司並沒有表示過曾有第三個租客，或曾經將西南端的稻田獨立地租給趙傑子。這又是另一項證據顯示這些稻田是歸納入第一竇水門之範圍內。 原告人之業權 44.一般來說，租客是不能否認業主的業權，因為租客佔用土地的權利是來自他的業主。在今次的案件中，原告人並不是大部份被告人的直接業主。大部份的被告人都是向主租客或主租客下的分租客承耕的。綜觀各被告人的答辯書，除了第5及第6被告人是要求原告人證明他們的業權外，其他的被告人均承認原告人的業權。第5及第6被告人亦沒有就原告人的業權提出任何具體的爭議。無論如何，根據原告人呈堂的文件，本席認為原告人已提出足夠證據證明他們是第1457地段的業主。 45.原告人是在1989年5月8日以HK$292,772,490.40向豐樂公司的所有成員購入有關之土地。鍳於豐樂公司並不是一個法人團體，所以這項出售必須獲所有成員同意及簽署有關之轉讓契。本席在詳細查閱有關之文件後，確認豐樂公司1989年的所有成員，均有份簽署該轉讓契。 主租賃的年期及性質 46.本席現在轉到討論趙水喜及趙森和趙寶的租約的租賃年期之問題。在今次的訴訟，大部份的被告人均同意有關之租約是按年續租的定期租賃。除下列提及之被告人外，其他的被告人在他們經修改後的答辯書內的第五段均表明了這個立場。就趙水喜的租賃，第5、6、16及27被告人在他們的答辯書內指稱該租賃為60年期，至於趙森及趙寶的租賃，第35及第37被告也聲稱這是60年的租約，第39被告人在這一點上並沒有明確地在她的答辯書內列出她的立場。 47.曾經就60年期這個問題上作供的證人，包括有第6被告人黃耀波先生，第16被告人鄧惠林先生，第27被告人趙溢洪先生，第35被告人何炳全先生及第6被告人所傳召的證人趙炎文先生。有關趙水喜先生的租賃，雖然趙炎文先生及趙溢洪先生均為趙水喜先生的直接分租人，但祇是趙炎文先生在1956年時有份參與趙水喜先生與豐樂公司的代表趙國正先生就租約年期的討論。趙溢洪先生在當年只是年僅4歲，所以他不可能就當年之討論給予任何有幫助之證供，本席稍後再會交代趙溢洪先生證供之內容。至於黃耀波先生及鄧惠林先生，他們的證供只涉及趙炎文先生向他們的陳述。他們均是在大約1976年時向趙炎文先生承租他們各自的漁塘。據他們說，趙炎文先生在當時曾向他們表示當時的大業主曾經有口頭承諾給予60年的租期，因此他們在這方面的知識均是來自趙炎文，他們並沒有獨立的證供證明這60年的口頭承諾，他們更沒有向豐樂公司的任何人士查證在1956年時大業主是否曾經作出此口頭承諾。 48.在法律上，一個租賃可從兩個角度來理解。第一個角度是從物業權之層面理解。一般來說，若業主是該物業的業權擁有人，他在租賃中必然同時批出一個產業權給租客，租客根據這個產業權，可以向其他人仕（不局限於業主或他的業權繼承人）証明他在該物業的佔用權及使用權。基於普通法下就產業權(estate)之概念，一名持有十年租賃的主租客是不可以透過分租批出一個超過十年的產業權，從這個角度來看，一個分租租賃可以被視為從主租賃中分割出來的產業權，若主租客的產業權也只局限於是10年，他又如何能分割出一個11年的產業權呢？在本案之案情內，基於這個原則，若趙水喜（或趙森和趙寶）與豐樂公司的租賃是續年延期的定期租賃，他們是不可能批出一個60年期的分租租賃的產業權。與此同時一個租賃亦可被理解為一種特別的合約關係，合約的一方為業主（或主租客），另一方為租客（或分租客），從這個角度來看，業主（或主租客）並不一定需要擁有任何的產業權，若他沒有產業權，租客（或分租客）自然不能透過租賃獲得產業權（參考Bruton v London & Quadrant Housing Trust [2000] 1AC 406 at p. 415 B to 416 F）。若一個租賃純綷為業主（或主租客）與租客（或分租客）之間的合約，它的約束性便只局限於合約雙方及他們各自的利害關係人(privies)。這類租賃的條文對合約以外真正擁有業權的第三者沒有約束力。在本案的案情，引用上述原則，若趙水喜或趙溢洪本身並不曾獲批60年的主租賃，他們本身並不擁有60年的產業權，但他們可以向他們的分租客承諾一個60年的分租租賃，只是這個租賃的條文不能影響擁有業權的第三者（包括大業主豐樂公司）；同樣地，趙炎文（作為趙溢洪或趙水喜的分租客）在這情況下相對於大業主也不可能有效地批出60年的分租產業權，而趙炎文批出的60年租賃祇可被視為他與他的分租客之間的合約。倘若趙溢洪或趙炎文真的曾經作出60年租賃的承諾，而大業主沒有批出一個60年期的租賃，趙溢洪及趙炎文，甚至趙水泰及趙傑子各人的分租客均不能向大業主堅持他們的分租租賃是60年期，他們只能按合約法向他們各自的主租客追討賠償。所以，本案之關鍵問題是趙水喜（或趙森與趙寶）是否曾經獲得一個60年期的租賃。 49.趙炎文先生在1949年來香港。1956年時，他是22歲。在趙水喜得到趙國正所批的發田證後，趙炎文先生是其中一位與趙水喜簽了一份稱為豐樂圍股份部的文件之人士。該文件將五個竇水門分給不同人士分耕。趙炎文承耕的是第4及第5竇水門。該文件的日期也是1956年1月1日。作為承耕人，趙炎文應該十分清楚趙水喜與趙國正之間的協議。但在聽取所有的證供及查閱有關之文件後，本席十分肯定趙炎文先生在60年期租約這一點上之證供並不可靠。他在9月10日開始作供，至9月12日才作供完畢。在60年期租約這一點上，他每一天都有不同的版本。他最初作供時說在1956年1月發田證簽署時，他曾建議趙國正寫明60年之年期，趙國正當時回應說，他們這班承租的人也不知在豐樂圍能否維持生計，建議他們過一段時間,當一切穩定後，才落實60年租約這個問題，根據這一個版本，在1956年1月1日根本沒有達成有關60年租約的協議。趙炎文繼續說大約過了兩年後，他們再到趙國正那裡談60年之租約，而趙國正在這個場合便口頭承諾給他們60年期。雖然趙炎文說這是隔了兩年後，但在同一段供詞內，他又說事實上這第二次的見面都是在1956年發生。這顯示他在證供上的混亂。及後當他被第39被告人的代表律師盤問時，他澄清試耕的時間是在1954及1955年，並且經過試耕後大家都提出60年租約。 50.當趙炎文在9月11日被代表原告人的余大律師盤問時，他卻說出另一個版本。他說當趙水喜在1956年1月1日與趙國正商討租約時，趙炎文自己是不在場的，他是由趙水喜口中得知有60年租約，他十分肯定地說他當時不在場。但當余大律師向他指出他在9月10日的證供不是這樣說，趙炎文先生則解釋他在9月10日所作的證供是他自己混淆了。他繼續說在大概2個月後，趙水喜帶他再上同興堂的寫字樓見趙國正，而在該場合他向趙國正提出將60年年期寫在發田證上，但趙國正說不需要有這個記錄，只要他們有租交便可以繼續承耕。 51.當他在9月12日繼續作供時，他又說出另一個版本。他說在1956年1月1日與趙水喜及趙水泰到趙國正的辦公室談60年租約的問題。在他面前，趙水喜向趙國正提出60年之要求，但當時其他的準合伙承租人事前並不知道這個安排，所以當趙國正打算將60年期寫在發田證上時，趙水喜要求趙國正不要這樣做，因為他們要考慮是否能在那裏維持生計。趙炎文也同意在這個版本的基礎上，1956年1月1日並沒有60年協議之簽訂。而且他們在1956年1月1日之後，也沒有再與趙國正談及60年租約之事情。他們只是在豐樂圍繼續經營。他十分肯定的說，唯一一次談論60年的問題便是在簽發田證那一天。他又指出這個最後的版本才是正確的版本，較早前他作供所提的其他版本均不是正確的。 52.根據趙炎文的最後版本，雙方根本沒有就60年租約達成任何協議。雖然趙國正是曾經願意將60年年期加入發田證，但因為趙水喜的顧慮，他沒有同意在該階段承擔60年的租賃。要構成一個有效的60年租賃，必須是雙方同意作出長期的承擔，才算達成協議。正如余大律師在盤問時指出，當時趙水喜及他的伙伴，明顯地是沒有足夠之準備作出這個承擔。在發田證之條件下，承耕人是要支付每年HK$11,000.00之租金。在1956年時，這並不是一個小數目。因此趙水喜的顧慮並不是無理的。所以，縱然本席接納趙炎文的最後版本，他的證供亦不足以支持趙水喜在1956年1月1日與趙國正達成60年租約的恊議。鍳於在該次討論後，根據趙炎文的最後版本，雙方均沒有再談及60年之事情，60年租約的論據，實際上是沒有任何事實根據。 53.由於趙炎文先生自己也否定了他較早時提及的其他版本，本席實在不能依據這樣的證供，來裁定事實上趙水喜是曾經獲得一個60年租約的口頭承諾。余大律師亦指出，在發田證的左面印有下列字句：
余大律師說根據這條文，發田證下所批出的租賃只可以視為一個每年繼續的租賃。余大律師並且引用合約法的原則，鍳於租約已經記錄在發田證上，法庭不應隨便接納一些關於口頭協議之證供來修改書面合約的內容。在詳細考慮發田證的條文及本案的其他證供後，本席不能接納余大律師這個論據。該合約法的原則是基於一個假設。該假設是有關的文件是雙方簽署並紀錄協議所有條文的合同。雖然在本案中，1956年1月1日的發田證是有雙方的簽名，但很明顯這發田證並沒有清楚記錄所有合約的條文。就租賃地方之範圍，正如上文提及，余大律師也指出五個竇水門只是一個籠統的描述，土地的面積也只是一個約數。此外，租賃雙方均似乎沒有視印在發田證左方的文字為他們協議的一部份。該段文字其實並不限於余大律師所引用的句子。那一段文字也提及租賃的租穀，是要以租該田之產穀，曬乾後分兩期繳交，並需送到元朗某一處地方交磅。這一段明顯地不適用於這一個租賃。再者，這一張發田證是趙水喜自1956年以來唯一擁有的發田證。亦即是說，趙水喜根本沒有根據該條文在一年之後向趙國正申請換証。若該條文是合約的一部份，趙水喜早於1957年便應被視為退耕。但實情卻不是這樣。由這些跡象可見，雙方並不視這發田證為一份記錄有關租賃所有條文的合約。根據鍾逸傑爵士的證供，這種發田證在新界是十分普遍的。所以本席認為極有可能趙國正及趙水喜當時為了方便之緣故，採用了一份同興堂常用的發田證來記錄他們同意之租賃內的一些簡單的條件，與此同時，雙方並沒有特別留意到這文件左方所列出的一些文字。因此，本席不會單憑這個理由便拒絕接納趙炎文的證供。但基於上述所提及之理由，趙炎文的證供也不能證實有60年的協議存在。 54.余大律師亦提及60年租約的內在可能性 (inherent probability)。60年除了是超越1997之限期外，亦是一個非常長的年期，而發田證內及趙炎文的證供中均沒有提及在這60年期間，業主是否可以加租，租客是否有權退租。若雙方是要作出一個這樣長期的承擔，這些都是雙方必然會考慮過的問題，並且應該在這些問題上達成一些協議。但趙炎文的證供卻沒有就這些事情作出交代。本席同意這也是反映了所謂60年之協議是並不存在的。在9月11日，當趙炎文先生被余大律師就這方面作出盤問時，趙炎文先生也承認他從來沒有承諾過承擔60年的租金，他並且說若在這60年期間業主欲增加租金，可以與他們商討，若雙方不能就加租達成協議，他們極其量便是不繼續租下去。他們也沒有承諾就算經營有困難也要交60年租金。這一切都反映了事實是沒有 60年的協議。 55.再者，趙炎文自己批出的分租協議也有清楚的條文顯示大業主是可以收回土地的。趙炎文在這些分租約內都加了類似以下的條文，以保障自己：
56.這一條文是節錄自趙炎文與黃耀波在1976年12月10日訂立的立租約書。在趙炎文所批出的其他租約內也有類似的條文。在這些租約書內，也有條文顯示大業主是有可能中途加租的（見趙炎文與黃耀波1976年12月之租約第9條，趙炎文與楊志娟立約書的第7條，趙炎文與鄧枝及鄧惠林1976年11月簽訂的租約之第8條）。 57.趙溢洪及趙水喜批出的租約，也有類似趙炎文批出租約的條文，訂定在大業主中途收回土地時雙方之權益（見趙水喜及趙溢洪於1978年批給陳堂、盛逸仁、梁球之租約及趙水喜於1976年批給王淦及王源之租約）。由分租客再批出的合約書內也同樣地有類似之條文。第一竇水門的分租客陳樹添於1978年將第42及43號塘批給第15被告陳細久先生。在他們簽署的股份合約書內也有類似趙炎文批出租約的條文（見該合約的第7及第8條）。 58.雖然並不是所有的分租合約均有書面合約證明，但從上述所提及的合約之內容顯示，趙水喜，趙炎文，趙水泰，趙溢洪及趙傑子等人均十分清楚大業主（即豐樂公司）是隨時有權加租及隨時有可能在沒有賠償的情況下收回土地。在這基礎上，他們十分清楚豐樂公司並沒有與他們達成一個有法律效力的60年租賃之協議。 59.趙溢洪先生在審訊過程中曾經提出，若當時沒有60年之租賃，他與趙水喜又為何會批出15年的租約給黃源及黃淦先生呢？但正如本席提及，該租約內已有條文預計大業主中途收回土地的可能性。該租約內的第6條訂明：
因此，這一點並不能幫助被告人證明大業主曾經批出60年之租約。 60.趙溢洪先生亦曾在審訊過程中作供。根據他的供詞，當他的父親趙水喜在1981年去世之後，他與趙炎文、趙水泰及趙傑子曾經拜訪趙國正先生，要求將租約轉名。在該次大概十多分鐘的會面中，趙國正先生曾當面向他承諾60年租約將會繼續維持，並且若大業主將土地出售，承耕人會得到合理的賠償。 61.趙溢洪先生就這次會面的證供肯定是不正確的。根據原告人呈堂的文件（證物P10）顯示，趙國正是在1972年8月23日去世。因此，趙溢洪根本沒有可能在1981年見到趙國正。 62.當余大律師向趙溢洪先生指出趙國正死亡的日期與趙溢洪本人供詞之予盾時，趙溢洪先生即提出他本人其實並不認得當日與他說話的是否趙國正。他解釋他認為見到的人是趙國正，是因為趙炎文及趙水泰先生告訴他那人便是趙國正。但當趙溢洪先生在第二天作證時，他卻否認曾經說過趙炎文及趙水泰先生告訴他那人是趙國正。當趙溢洪先生聽過前一日證供的錄音後，他則改口稱他當時是在混亂間說錯了。當余大律師再向他追問為何在較早前作供時會以為他在1981年見到的人是趙國正，他答覆說是根據租單來推測的。但當余大律師向趙溢洪先生呈示所有的呈堂租單後，他唯有接受租單內根本沒有提及趙國正名字的事實。最終他也接受他指稱那人是趙國正是因為發田證上簽署的人是趙國正。 63.由此可見，趙溢洪先生並不是一個誠實可靠的證人，他屢次需要更改自己的證供。再者，有關1981年之會面，趙炎文的證供也不支持趙溢洪先生的說法。本席毫不猶疑地拒絕信納趙溢洪先生的證供。 64.趙溢洪在法庭上之證供也與他較早前向荃灣地方法院遞交之答辯書不相符。在原告人購入第1457地段後，他們隨即透過何黃律師樓發出終止租約通知書給趙溢洪先生及趙寶和趙森先生。在該通知書到期後，原告人分別在荃灣地方法院民事案件編號1990年177號及178號向趙溢洪先生及趙森和趙寶先生申索收回土地。在1990年第177號案件中，趙溢洪先生在1990年3月12日由他當時的律師陳劉韋律師行代表他向法庭存檔一份答辯書。在該答辯書的第2段中，趙溢洪先生聲稱自1956年1月1日起，他是根據趙水喜先生與趙國正先生訂立的租約佔用有關之土地。他並且說根據該協議，最初的租賃期為一年。在該租賃期完結後，雙方同意繼續租賃直至業主發給終止租約通知書為止。在同一段內，趙溢洪先生說當時趙國正先生曾向趙水喜先生承諾，若他們需要收回土地作發展用途，業主會給予租客及分租客三年的通知期。這很明顯與趙溢洪先生現時有關60年租約的說法完全不符。在該答辯書內，趙溢洪先生完全沒有提及他於1981年在同興堂辦公室內與趙國正或其他人士的對話。 65.有關荃灣地方法院1990年第177宗一案，經雙方同意下，法庭於1991年1月28日頒令原告人得直。根據原告人呈堂的文件顯示，原告人當時是支付了50萬元正給代表趙溢洪的陳劉韋律師行。趙溢洪先生在1991年1月25日簽署了一份聲明書，作為和解的其中一部份。在該聲名書的第2段，他同意及確認他在1457地段上的租約，已根據原告人在1989年6月22日所發出的終止租賃通知書，在1989年12月31日有效地終結。這也顯然是與趙溢洪先生現時有關60年租約的證供的予盾。 66.就這些文件，趙溢洪先生唯一的解釋是他當時沒有指示律師作出這樣的答辯，他也不知他簽署了這樣的聲明書。 67.本席完全不能接納趙溢洪先生的解釋。根據陳劉韋律師行於1991年1月25日發給何黃律師事務所的函件，在該宗案件內，趙溢洪與原告人的和解條件是包括趙溢洪先生將盡其能力提供該土地分租客的名單給予何黃律師事務所。其後，陳劉韋律師行分別在1991年6月14日及6月24日以書面通知何黃律師事務所有關趙溢洪先生所提供的分租客名單。這些分租客的資料肯定不是陳劉韋律師行自己杜撰出來的。這些名單亦包括趙溢洪先生本人管理的第二及第三竇水門，所以趙溢洪肯定是知道和解協議之內容。 68.在今次訴訟內的第一宗案件（即高院雜項案件1998年第6047宗），曾經在案件初期代表多位被告的黃渭深律師曾在1991年1月9日的一份誓章內，指稱趙溢洪對她說有關土地是自1956年起以每年續租的定期租賃形式租給趙水喜。雖然這項證供可以被視為針對由這位律師代表的被告人就有關租約之性質的承認，但在黃律師存檔該份誓章時，她並沒有代表趙溢洪先生。鑑於黃渭深律師並沒有被傳召為證人，趙溢洪先生亦沒有機會盤問她在該份誓章內所作的陳述，本席不會依賴該份誓章來裁決趙溢洪先生之可信性。 69.整體來說，本席覺得趙溢洪先生的證供並不可靠，所以本席不能相信同興堂的代表人士曾經在1981年向他確認60年租約。趙溢洪先生亦曾提及他父親趙水喜先生向他談及60年的問題。但因為趙水喜先生已經去世，原告人方面沒有機會向他作出盤問，本席在考慮本案的其他證供後，認為不能給予這些傳聞證供任何份量。 70.至於黃耀波先生及鄧惠林先生的證供，只能覆述趙炎文先生對他們的表述。根據本席在上文之分析，趙炎文先生在宣誓下作供時，亦不能指稱有60年的租約；因此，這兩位證人在這方面的證供也不能給予任何份量。話雖如此，本席並不排除趙炎文在批地給他們時，曾經向他們表示有60年之年期；但這可能是基於趙炎文先生對1956年趙國正先生與趙水喜先生之間的協議存有錯誤的理解，或趙炎文先生在有意無意間誤導了他們兩人。況且，正如本席在上文指出，在他們與趙炎文先生的書面租約內，已有條文顯示他們應該知道大業主是有可能「中途收回或出賣」有關之土地。 71.所以，在考慮所有的證供後，本席裁定豐樂公司並沒有透過同興堂給予趙水喜先生60年的租約，也沒有作出任何有法律效力的口頭承諾給予趙水喜60年的租用期。 72.至於第35及37被告，他們的漁塘是屬於趙森及趙寶租賃的範圍，與趙水喜無關。有關趙森及趙寶的租賃年期是否為期60年這個問題，只有何炳全先生在庭上作供。第37被告高惠霞女士並沒有出庭應訊，她委派了代表人周小花女士出庭。基於她個人的情況，本席特別批准周小花女士作為她的代表。但與此同時，本席亦清楚向周小花女士解釋，由於作證是需要接受盤問，她不能代表高惠霞女士作證。在解釋了這個情況後，本席亦曾再次向周小花女士查詢高惠霞女士是否會出庭作證，經考慮後，周小花女士代表第37被告人向法庭表示，高惠霞女士不會出庭作證。 73.第六竇水門是由同興堂租給趙森和趙寶，再由趙森和趙寶分租給梁滿堂。何炳全先生作供之大概內容如下，於1976年時，梁滿堂再分租給周明。當周明與梁滿堂在1976年商討分租事宜時，何炳全先生也在場。梁滿堂先生當時告訴周明先生，第六竇水門由1956年開始有60年期的租約。當被問及60年租期是由1956年哪一個月份及哪一日開始計算時，何炳全先生說他不清楚，因為當時並沒有提及。 74.第35及37被告均沒有在早前存檔法庭的答辯書提出60年租約之答辯。他們是在本案開審時，才向法庭提出申請將這個答辯加入他們的答辯書內。余大律師在盤問何炳全先生的過程中向他指出，在他以往的答辯書之版本內，律師均沒有替他提出60年期的答辯。何先生回應說他曾經向最初代表他的黃渭深律師提出60年期之問題。根據他說，黃律師向他們解釋只要趙溢洪已經提出了60年期的問題，分租客便不需提出，若趙溢洪的論點被法庭接納，分租客也可以得益。若黃律師確實曾給予第35被告這些意見，她便是十分疏忽及錯誤。正如上文解釋，趙溢洪或趙水喜的租賃與第35被告人並沒有任何關係。 75.第35被告人曾經向法庭申請傳召黃渭深律師為證人，鑑於黃律師當時是代表多位被告人，基於法律專業保密權 (Legal Professional Privilege) 的原則，傳召黃律師就律師與客戶之間談話內容之事宜作證，必須得到所有當事人的同意。基於某些當事人的反對，本席否決了這項申請。 76.由於本席沒有聽取黃律師就何先生提出的事情作出回應，本席很難單憑何先生一面之詞，來裁定黃律師當時是否曾經給予何先生這些法律意見。 77.當然，若黃律師給予何先生的意見是本案之關鍵問題，法庭亦必須根據呈交在法庭面前的證據來作一個事實的裁斷。但在本案中，本席認為這不是一個關鍵的問題。正如本席在討論趙水喜租賃時，有關第六竇水門，關鍵的問題同樣是當豐樂公司將這第六竇水門出租給趙森和趙寶時，豐樂公司是否曾經作出有法律效力的60年租賃之承諾。沒有任何證據顯示在豐樂公司與趙森和趙寶討論的過程中，周明或何炳全或梁滿堂有份在場為證。何炳全的證供也只是能說到他從梁滿堂口中得悉60年租約的承諾，但他的證供沒有提及梁滿堂是從何取得這項知識的。由於梁滿堂已經去世，這疑問不能在本案中得到解決，本席亦不能斷定梁滿堂先生的消息來源是否可靠。 78.在第六竇水門之年期的問題上，最清楚的人應該是趙森和趙寶。趙森在1990年1月1日曾經簽署了一份文件，並將該文件交給當時代表原告人的何湛律師。在這文件中，趙森說他是向趙士修承租有關的農地，由於他本人年紀老邁，趙森委派屏山鄉事委員會的主席梁焯培先生代表他處理有關事宜。在收到原告人在荃灣地方法院向趙森及趙寶追討收回土地的訴狀後，梁焯培先生曾經代表趙森先生在1990年1月22日以信件提出反對。因為當時梁焯培先生是代表趙森先生作出有關之回覆，本席相信梁焯培先生是根據趙森先生提供給他的資料作出回應。 79.在該函件中，梁先生重提有關土地是以口頭形式租給趙森和趙寶先生，及後土地再次分租給梁滿堂先生。他們對收地之訴訟表示反感。雖然趙森和趙寶承認原告人為有關土地之業權擁有人，梁先生認為原告人應給予土地的租客合理的賠償，以彌補他們之損失。但在整封信件中，梁先生完全沒有提及趙森和趙寶當年承租有關土地，是有一個60年租賃期的承諾。本席認為梁焯培先生發出這封信件給當時代表原告的律師樓，明顯是希望說服原告人取消收地的訴訟。雖然梁先生並不是一名律師，本席相信他必然明白若租賃的年期並未屆滿，業主是沒有權收回土地的。因此，若趙森先生曾經告訴他土地是有60年的租賃期，梁先生必然會在這封信件內向業主指出這個情況。 80.再者，若趙森和趙寶的租賃是為期60年，在1990年時，這個租賃尚有26年才到期，他們沒有理由容讓原告人收回土地。但在荃灣地方法院案件1990年第178宗一案，趙森和趙寶卻沒有提出任何答辯。鑑於梁焯培先生於1990年1月22日的覆函內，已有提及這項訴訟及代表趙森和趙寶承認收到有關的傳訊令狀，本席得出的結論是趙森和趙寶是在知情的情況下選擇不予答辯。由於他們沒有向法庭呈交答辯書，法庭於1990年3月26日判決原告人在該訴訟中得直，可以收回土地。 81.基於上述之事項及證據，本席認為事實上趙森和趙寶並沒有獲得業主租出土地60年的承諾。至於梁滿堂是否曾告訴周明及何炳全有關的土地是有60年之租賃，本席認為在今次案件審訊內不能影響上述之結論，這是因為沒有任何證據顯示梁滿堂是根據甚麼作出有關之表述，更談不上有任何證據支持梁滿堂的資料來源之可靠性。在某些情況下，基於梁滿堂為趙森和趙寶的分租客，法庭可能會考慮推論梁滿堂的消息來源是趙森和趙寶。但在本案中，基於趙森透過梁焯培先生對原告人收地之回應，及他在荃灣地方法院訴訟中之立場，本席認為不應作出如此的推論。 82.因此，梁滿堂先生是否曾經告訴周明和何炳全先生租賃期為60年並不重要。縱然梁滿堂先生曾經如此說過，這並不代表有關之土地確實是以60年租賃期租出給趙森和趙寶。所以，本席不需就黃渭深律師當年是否誤導何炳全先生作出裁決。 83.基於上述理由，本席裁定各有關被告人均不能證實豐樂公司在1956年左右，曾經向趙水喜或趙寶和趙森作出口頭承諾，將第一至五竇水門及第六竇水門分別以60年期租賃給他們。原告人呈堂的租單顯示，有關趙水喜之租賃，即第一至第五竇水門，自1987年開始，租金增加至港幣22,000元正，而租賃人亦改為趙溢洪先生。這正正反映了所謂60年租約並不存在。同時，大業主亦最遲在1987年開始接納趙溢洪先生為第一至第五竇水門的租客。租單亦顯示有關之租金是以一年計算。雖然原告人並沒有就趙林和趙寶的租賃向法庭呈堂任何租單，但根據豐樂公司各成員於1988及1989年簽署有關出售他們在1457地段權益的買賣協議書，有關之出售是連租約出售（即趙溢洪的租約及趙寶和趙森的租約，年租分別為港幣22,000及6,000元正）。在荃灣區域法院案件1990年第178宗一案，原告人與趙森和趙寶的訴訟中，原告人亦聲稱有關趙森和趙寶的租賃之租金是以每年6,000元計算，趙森和趙寶並沒有提出任何抗辯。基於這些證據，本席裁定在1989年時，第一至第五竇水門的租客是趙溢洪，租金為每年22,000元。至於第六竇水門，租客為趙森和趙寶，租金為每年6,000元。 84.按照普通法的原則，若某一租賃的租金是以年租來計算的話，雖然實際上租客可能在一年內分幾期繳交該年租，但有關的租賃仍被視為每年續租的定期租賃（參考Megarry and Wade，The Law of Real Property, 6th edition P.787 para. 14 - 067）。所以，趙溢洪、趙森和趙寶的租賃，均屬於每年續期的定期租賃。 85.基於上述的事實裁斷，本席不需詳細交代余大律師的另一個論點。該論點是假設豐樂公司確實在1956年時作出60年租約的口頭承諾，該口頭承諾亦沒有法律效力。在這方面，余大律師引用現時的《物業轉易及財產條例》（第219章）第6條第1款之規定。根據該法律條文，土地權益如祇以口頭方式設定，即使已就該等土地權益付出任何代價，該等權益所具有的效力及效果，亦僅為可隨時及隨意取消的權益所具有者。第6條第2款的例外情況，即不超過3年而租金為在無需支付額外費用的情況下可合理取得的最佳租金者之租約，在本案並不適用。因此，余大律師陳詞指出，被告人聲稱的口頭承諾，因為未經書面設定，只可作為可隨時及隨意取消的權益。 86.在1956年，《物業轉易及財產條例》並未生效。但同樣的條文在當時是以英國在1677年定立的 Statute of Frauds 之形式在香港實施。余大律師的論點亦曾在上訴庭於Chan Yeuk Mui v. Ng Shu Chi [1999] 2 HKC 702 一案中引用。 87.在結案陳詞時，本席曾向余大律師指出他所引用的法則是不影響部份履行 (part performance) 的法律原則 (參考《物業轉易及財產條例》第7(d)條)。余大律師回應部份履行之法律原則是衡平法 (equity) 的概念，並不影響任何付出有值代價的真誠並對該衡平法的權益未獲通知的購買者 (bona fide purchaser for value without notice)。由於在1989年，當原告人購入有關土地時，這些被告人均已在第1457地段經營他們的漁塘，引用上訴庭在 Wong Chim Ying v. Cheng Kam Wing [1991] 2 HKLR 253 一案內訂下的原則，原告人應該在購入土地時，對土地的佔用者作深入的查詢，察看他們有沒有在衡平法下的權益。若原告人在這方面沒有盡他們的責任，他們將不可被視為未獲知會有關的衡平法權益之人士。余大律師指出，這些被告人在1457地段上的行為是與每年續租的分租客相符。但本席不認為這可以豁免原告人在購入土地時作出查究的責任。在Wong Chim Ying一案中，答辯人為出售物業的女士之丈夫，他住在有關的物業內也是以丈夫的身份相稱。但上訴庭認為，該案的原告人在購買物業時，須向居住在物業內的人士，包括案中的答辯人，查詢他是否就該物業擁有衡平法下的權益。 88.另一方面，被告人是要提出及證明他們的主租客 - 即趙水喜及趙寶和趙森，曾因應有關的口頭承諾作出一些具體的行為，才可引用部份履行的法律原則。鑑於本席在事實的裁斷上，否決了豐樂公司曾經作出60年租賃的承諾，而在被告人的答辯書中亦沒有引用這個衡平法的原則為答辯理由，本席認為不適宜在這判詞內作更深入的討論。 終止租賃通知書的有效性 89.在檢視過趙水喜及趙森和趙寶之租賃的性質及範圍後，本席現分析原告人是否曾經以終止租賃通知書來有效地終止有關的租賃。根據普通法，每年續租的定期租賃是可以由業主發出終止租賃通知書來終結，所需的通知期為六個月（參考Megarry and Wade, The Law of Real Property, 6th edition, paras. 14 - 068, 14 - 069; Hill and Redman's Law of Landlord and Tenant, Vol. 1, paras. 8142;8225）。終止租賃通知書是需送達給有關租賃的租客，在本案的案情內，有關的通知書應在1989年送達趙溢洪先生及趙森和趙寶先生。但普通法並不要求租客親身收取有關的終止租賃通知書。業主只需證明該通知書已派送給租客或他的代表人便已足夠（參考Hill and Redman's Law of Landlord and Tenant, Vol. 1, paras. 8421-8445; Halsbury's Laws of England, 4th edition, Reissue, Vol. 27 (1) para. 198）。若通知書是以郵遞方式派送，除非有證據顯示情況相反，否則法庭可以接納通知書在一般郵遞程序所需時間內送達對方（參考Hill and Redman's Law of Landlord and Tenant, para. 8441）。若有關的租賃是兩人聯名承租，終止租賃通知書只需送達其中一位承租人，便可終止有關之租約（參考Hill and Redman，ibid. para. 8445 及 Halsbury's Laws of England, 4th edition, Reissue, Vol. 27 (1) para. 198 Note 15，引用英國案例Doe Lord Macartney v. Crick (1805) 5 Esp 196）。由於有關的通知書是需要送達有關租賃的承租人，若該承租人將物業分租而自已不再佔用有關之物業，業主不能將通知書送達給分租客便了事，以取代送達給租客的責任（參考Hill and Redman's ibid. para. 8423 引用 Doed Mitchell v. Levi (1811) Ad Ejec 92一案）。由此可見，終止租賃通知書是否有效，須視乎業主曾否將該通知書送達租客，而不是在於業主是否在出租之物業內張貼該通知書。將終止租賃通知書派送到租客的地址，也可以是有效的送達方式（參考Hill and Redman's ibid. para. 8429，引用Lord Newborough v. Jones [1975] Ch 90一案）。 90.當豐樂公司將第1457地段售出給本案原告人後，他們亦透過胡百全律師事務所，在1989年6月16日以書面通知原告人當時的律師何黃律師事務所有關租客的聯絡地址及電話。何黃律師師事務所的何湛律師亦指示他的下屬按該些資料確認各租客的地址。經這確認程序後，何湛律師於1989年6月22日分別發出租賃通知書予趙溢洪先生及趙森和趙寶先生。給予趙溢洪先生的通知書是送往元朗大馬路國華大廈15樓B座，而送給趙寶和趙森先生的通知書是送往廟街279號寶發大廈E座14字樓。 91.除了將終止租賃通知書派送到上述地址外，何黃律師事務所亦安排將終止租賃通知書張貼在第1457地段之範圍內。何湛律師說這些終止租賃通知書連續3天在漁塘的周圍張貼，而他亦有在第一天親身到場監督。何黃律師事務所當年的一位職員何錦添先生，亦就送達及張貼這些終止租賃通知書的事宜在庭上作供。雖然有部份被告人向法庭表示沒有見過這些終止租賃通知書，但在細心考慮各方向法庭呈交的證據及證供後，本席相信何湛律師及何錦添先生為誠實可靠的證人。雖然何湛律師曾經在作證的過程中，混淆了梁滿堂先生及他的兒子梁錦麟先生，但本席認為這不足以令本席懷疑他在有關送達終止租賃通知書上的證供。再者，正如本席在解釋有關送達終止通知書的法律原則時提出，關鍵的問題不是這些通知書是否曾經在第1457地段上張貼，而是到底有關之通知書是否曾經送達當時的租客，即趙溢洪先生及趙森和趙寶先生。在這方面，根據何湛律師之證供，該些人士的地址是經過他的律師事務所職員，透過電話向有關人士確實。事實上，就趙森和趙寶先生的資料，胡百全律師事務所在1989年6月16日的信件中，並沒有給予任何地址，他們當時只是提供了兩個聯絡電話號碼。從原告人呈交法庭的文件中，可以看到有人曾經在該信件上以手寫記錄了兩個地址，分別為趙溢洪先生的英文地址及趙森和趙寶在廟街的地址。何錦添先生在作供時辨認出，趙溢洪先生的英文地址是何黃律師事務所的一位職員鄧先生的字跡。本席認為這些手寫的記錄，可以證明當時何黃律師事務所的職員，曾經覆核有關之地址。而有關趙森和趙寶先生在廟街的地址，本席相信是何黃律師事務所的職員透過電話的查詢而獲得的。該廟街物業在土地註冊處所登 記的業權人記錄亦可反映該地址的可靠性。根據該記錄，趙森先生由1984年至1989年12月為該物業的業主。由此可見，何黃律師事務所的職員確實曾經在查核租客地址這事宜上履行了他們的職責。 92.除了這些證據外，一些客觀的事實亦可以反映趙森和趙寶確實曾收到有關的終止租賃通知書。根據梁焯培先生在1990年1月22日寫給何黃律師事務所的信件，趙森先生與梁錦麟先生曾在該信件的3個月前，到何黃律師事務所商談業主收回土地之事宜。在何黃律師事務所於1990年1月30日發給梁焯培先生的覆函中，何湛律師亦提及雙方曾在1989年會面，儘管在該信件中何湛律師誤把梁錦麟先生寫為梁滿堂先生。在1989年，原告人還未提出在荃灣地方法院的訴訟。本席有理由推斷當時趙森先生和梁錦麟先生是在收到原告人透過何黃律師事務所發給他們的終止租賃通知書後，才到該律師事務所洽談。 93.至於趙溢洪先生，原告人在荃灣地方法院案件1990年編號177宗的傳票，亦是派送到同一地址。趙溢洪先生亦能夠在收到傳票後找律師替他草擬並存檔答辯書。在該答辯書內，趙溢洪先生清楚地承認原告人將有關的租賃通知書派送了給他（見該答辯書的第7段及原告人傳票的第4段）。趙溢洪先生在1991年1月25日簽署了一份宣誓紙，他在該宣誓紙的第2段中，承認他的租賃在1989年12月31日被原告人在1989年6月22日發出的終止租賃通知書終結。 94.綜合所有的證供及證據，本席毫無疑問地認為原告人透過何黃律師事務所在1989年6月22日發出的終止租賃通知書已有效地送達給趙溢洪先生及趙森和趙寶先生。 95.在今次訴訟的兩宗案件內之答辯，被告人均提出趙寶先生是於1989年6月22日前去世。本席認為，縱使這是事實，也不能否定1989年6月22日終止租賃通知書的有效性。正如上文提及，終止租賃通知書只須送達聯名租客的其中一位便已經足夠。而且，根據原告人提交的證據，趙寶先生是在1990年8月16日去世。這項資料是原告人透過私家偵探向趙玉華女仕（即趙森先生的女兒）查探到趙寶先生是葬於荃灣華人永遠墓場火葬場，並根據這線索查得趙寶先生靈位的登記編號，再透過有關的火葬編號向生死登記處獲取的死亡證副本而證實的。雖然有另一位趙寶是在1987年9月21日過身，但根據原告人聘用的私家偵探調查所得，該位於1987年去世的趙寶先生與本案並沒有任何關連。被告人方面亦不能提出任何具體及實質的證據，證明曾經向豐樂公司租賃豐樂圍的趙寶先生是在1989年6月22日前去世。綜合所有的證據，本席裁斷與趙森先生一同承租第六竇水門的趙寶先生是在1990年8月15日逝世。
97.為了保障終止租賃通知書之有效性，一般律師樓在發出該類通知書時，除了指定一個日期為租約終止日期外，還會加上一些字句，確保若通知書內指定之日期不是正確的日期，租賃仍然會在該租約屆滿之日，自行終止。這個做法，一直以來均被法庭承認為有效的做法（參考Hill v Redman, Ibid. paras 8304-8306）。何黃律師事務所於1989年6月所發出的終止租賃通知書亦不例外。在他們發給趙森和趙寶的通知書內，除了指定12月31日為終止租賃之日期外，他們還分別以中英文說明租期將於以下之日期屆滿，“or the last date of your tenancy which will expire next after the end of 6 months from the date of service of this notice”「或由本通告送達之日起6個月後該土地租約在該月份屆滿之日期即行終止」。 98.本席需分別引述該通知書這一條文的中文及英文版本,因為若細心察看，將可發覺中文版本並不是英文版本的準確翻譯。英文版本並沒有規定根據這一條文租約，終結的日期必須是在送達通知書起計的6個月之那一個月份終止，但中文版本因為加多了「該月份」這3個字，便引伸出不同之意義。英文版本是按照本席在上文提及一般律師事務所慣常的做法所採用的文字；若以此版本為準，何黃律師事務所的這張終止租賃通知書並沒有問題。但若以中文版文為準，卻可能產生一個問題。該租賃通知書的日期為1989年6月22日，根據證供顯示，這通知書亦在當日由何錦添先生送遞至趙森先生在廟街之地址。由該日開始計6個月是1989年之12月。若趙森和趙寶先生的租賃是由1月份開始計，該年度的租賃將於12月份屆滿，這一句子便沒有問題。但若趙森和趙寶先生的租賃不是由1月份開始計算，該年度的租賃便不會在12月份內屆滿。若這情況出現，該終止租賃通知書的中文版本之這一句，便有可能引致問題，因為如上文提及，終止租賃通知書上所提及的終止期，必須是該一年度的租賃屆滿之日期。 99.余大律師在開案陳詞時，向法庭提及英國上議院一宗近期的案例，Mannai Investment Co. Ltd v Eagle Star Life Insurance Co. Ltd [1997] AC 749。在該案例內，上議院的大法官以3比2的比數，裁定在理類似終止租賃通知書這一類的法律文件時，法庭對通知書效力的詮釋應採納一個客觀的標準，並引用Goulding大法官在Carradine Properties Ltd v Aslam [1976] 1 WLR 442一案內所定下的標準來衡量該通知書是否有效。該標準為有關的通知書是否清楚向一個合理的租客表明業主的意思，而租客亦不會存有任何誤解。上議院的法官亦表示在考慮這個問題時，法庭是可以根據該承租人對該租賃之了解來斷定他是如何理解這一張終止租賃通知書。若法庭在採納這個標準後得出的結論是承租人並沒有被誤導及已清楚明白業主的意思，則通知書內字句的錯誤並不會引致該通知書為無效。 100.趙森和趙寶先生當然是清楚知道他們的租賃期是由哪一日開始計算及在該年度的哪一日屆滿。若他們在收到何黃律師事務所發出的終止租賃通知書後，他們應該沒有困難計算到該終止租賃通知書送達後6個月（即1989年12月）是否他們在該年度租賃屆滿之日期。若他們發覺該屆滿之日期不是在12月份，本席認為一個合理的租客很容易便察覺到中文版本的終止租賃通知書之內文，是可能有錯誤的地方。趙森和趙寶先生可能不懂英文，但一個合理的租客在察覺到中文版本可能有錯誤時，本席認為他也會自己或透過別人的幫助核對英文版本內的字面意思，以澄清中文版本內令他疑惑之事宜。若將兩個版本一同閱讀，本席認為一個合理的租客，必然立刻明白業主的意思是指送達通告6個月後，該土地租約屆滿之日即行終止。因此，引用上文提及英國上議院訂下的法律原則，本席裁定雖然何黃律師事務所在1989年6月22日發給趙寶和趙森先生的終止租賃通知書之中文版本在字句上是有斟酌的地方，該通知書不會因此而沒有法律效力。 101.除了字句上之錯誤外，何黃律師事務所在1989年6月22日發給趙溢洪及趙寶和趙森的終止租賃通知書裹，還存在另一問題。在描述有關租賃之土地方面，該些終止租賃通知書都是針對有關座落於香港新界元朗屏山並登記在元朗田土廳第123約第1457地段餘段之部份土地。這個描述本身並沒有問題。但這些終止租賃通知書跟著說，「該部份土地顯示在附圖及塗上紅色」。根據原告方面亦接納的證供顯示，這些附圖內分別顯示趙溢洪先生及趙寶和趙森先生的租賃之土地並不正確。這個並不是何黃律師事務所之錯誤。在豐樂公司成員出售他們在第1457地段的權益之買賣合約中，他們對該土地上租賃的披露，亦以附圖方式表達趙溢洪先生及趙森和趙寶先生各自所租賃的地方之位置。何黃律師事務所便是根據這些附圖來發出他們的終止租賃通知書。原告人就這些租戶所租賃的地方一直存在這個錯誤的理解，直至原告人在有機會詳細考慮各被告人之證人供詞後，才在2002年8月22日向法庭申請修改他們的傳訊令狀及申索陳述書之附圖，糾正他們的錯誤。
103.基於上述理由，本席裁定原告人是有效地透過1989年6月22日的終止租賃通知書，終止了趙溢洪先生在第一至第五竇水門的租賃及趙寶及趙森先生在第六竇水門的租賃。 104.鍳於本席上述之結論，本席不需要斟酌若1989年的終止租賃通知書無效時，原告人是否可以在今次訴訟的第二件案件（即高等法院民事案件第2000年1871宗）依據1999年6月30日由高李葉律師行送達給遺產管理官的終止租賃通知書來終止第1457地段上的租賃。根據Lo Shui Han v Personal Representative of the estate of Chan Wah Hing [1992] 2 HKC 570及Hill v Redman, Ibid. para 8349，原告人的代表律師在租客去世後，將終止租賃通知書派送給遺產管理官，在法律上是有效的通知。由於當時就1989年終止租賃通知書之有效性的疑問，原告人是可以在無損1989年通知書的法律效力之大前提下發出1999年的通知書（參考Hill v Redman, Ibid. para 8308），但同時，1999年的通知書亦是以附圖的形式顯示有關租約在第1457地段內的範圍。在這方面，本席上述之分析及結論，亦可引用於1999年的通知書及第1871宗案件內。 業主與租客（綜合）條例之保障 105.除了第27及39被告外，其他的被告人在本案的第一宗案件（即高等法院雜項案件1998年6047宗）的答辯書之第16段，及在第二宗案件（即2000年民事訴訟第1871宗）的答辯書中的第23段，指稱他們均是受業主與租客（綜合）條例第II部份及第IV部份保障的租客。該條例的第50條第6款規定，第II部份不適用於(c)農地的租賃或分租租賃，包括農地上有住宅房屋以供在該土地上工作的人佔用的農地的租賃或分租租賃，而農地一詞需具有差餉條例第36條給予該詞的涵義。針對第IV部份的同樣條文，可見於該條例的第116條第2（ba）款。差餉條例第36條第4款就「農地」這一詞的解釋如下，農地指作耕地、漁塘、菜園、苗圃、果園或禽畜飼養場的土地。因此就業主與租客（綜合）條例的第II及第IV部份之適用範圍而論，農地是包括耕地及漁塘。有關之條文亦清楚顯示，雖然耕地或漁塘範圍內包括有住宅房屋以供在該耕地或漁塘上工作人士佔用，有關的租賃仍然被視為農地的租賃，因此第II部份及第IV部均不適用。第1457地段是在1918年由政府批出的土地。根據當時的批地條件，該片土地是以農地批出，並且規定在土地上只可以蓋搭為使用農地而必須蓋搭的建築物。從證物P3可見，豐樂圍內主要都是以漁塘為主。根據各被告人的證供，他們都是在這裡經營漁塘維生，並曾經在他們的漁塘內養鴨，或從事一些耕種的活動。雖然很多的被告人也在漁塘的周圍建屋作為他們的住宅，而豐樂圍亦於1957年8月17日，在新界元朗坪山鄉事委員會登記成為正式鄉村，設立村代表的制度，但這些都不足以將豐樂圍內的租賃由農地的租賃改變為住宅的租賃。根據原告聘用的吳耀華產業測計師呈堂的報告，若以土地運用的面積比率計算，第一至第五竇水門內用作居住用途的面積，只佔總面積的百份之零點一一。至於第六竇水門，用作居住用途的面積佔總面積的百份之零點五一。本席認為無論從什麼角度來衡量，雖然豐樂圍是這些被告人的家園，他們在豐樂圍上之分租租賃及趙溢洪先生和趙森與趙寶先生的主租賃，也是屬於農地的租賃。因此，他們均不受業主與租客（綜合）條例第II部及第IV部之保障。這一班被告人的處境，事實上與過往幾件案件內的被告人之情況十分相似，在那些案件內法庭均裁定有關之被告人不受業主與租客（綜合）條例保障（參考Kung Wong Sau Hin v Sze To Chun Keung [1996] 3 HKC 292; Choi Lai Kam v Tang Kam Choi, HCA 4165/97, 1998年11月26日之判詞；Anthony David Collins v Lam Kai Ming, HCMP 1375/1998, 1999年11月16日之判詞）。 106.至於為何農地的租賃不受業主及租客（綜合）條例保障，這不是一個法律的問題，而是社會政策的問題。法庭的責任是按現行的法律審理案件，因此這問題不應影響本席之裁決。根據檢討該法例的委員會在1981年遞交的報告書內第114段指出，長期以來業主及租客（綜合）條例都沒有保障農地的租賃，因為決策當局認為農地的租賃是不適宜以同樣的管制方式處理。就明文規定而論，對農地租賃剔除於有關業主與租客的法例之範圍外，最早之條文是在1953年的業主及租客條例（當時香港法例第255章）的第3條第1（aa）款訂下之規定。但在未有這條文之前，於1950年已有案例裁定農地不應該歸納入業主及住客的法例之範圍內，提出的論點亦與1981年的報告書相類似，參考Chan Pui v Chu Yan Kit [1950] 34 HKLR 297。由此可見，長期以來，農地租賃都是沒有得到業主及租客方面的法例保障。本席在此提及這些歷史，因為在審訊過程中，有些被告人提出農地缺乏保障是由於1970年代對有關法例的修改。但根據本席上述的考究，這個觀念似乎是錯誤的。在1950年代，即趙水喜及趙寶和趙森最初與豐樂公司訂立租約時，農地已經是不受業主及租客法例的保障。 不容否認業權 107.因此，在考慮過各被告人在他們的答辯書內提出的答辯理由後，本席不能依據他們提出的任何一項理據來裁定原告人沒有權利收回土地。但在審訊過程中，本席亦曾向原告的大律師提出另一個法律之理據，即根據不容否認業權（proprietary estoppel）的法律原則，這些被告人是否可以聲稱他們在有關土地上有一定程度的權益。在一般的案件內，法官是需按雙方在狀書內提出的論點來判案。法官是不需（亦不宜）在判案時引用狀書內沒有提及之事宜或論點，因為這可能會對某一方不公平。而且法官必須保持中立持平之態度，絕對不可以任何一方代表律師為己任，否則法庭公平無私的形象便會受損。雖然在本案中大部份的被告人在審訊時均沒有律師代表，但本席認為在處理沒有律師代表訴訟人士之案件時，法庭仍雖遵守上述之原則。簡單來說，若沒有律師代表的與訟一方之案情及證供，並沒有披露或顯示某一個答辯理由或訴訟因由，主審的法官是沒有責任主動代替該訴訟人士向訴訟的另一方探討一些未被該沒有律師代表訴訟人士提及的答辯理由或訴訟因由（參考英國上訴庭在1998年3月3日之案例Re C, unreported; Chilton v Saga Holidays Plc [1986] 1 All ER 841第844頁）。與此同時，在處理沒有律師代表的訴訟人士之案件時，法庭是會在保持公平及中立的大前提下，給予這些訴訟人士適當的協助。至於何為適當的協助則雖基於每件案件個別的案情來斷定。 108.在今次的訴訟中，當本席向余大律師提出不容否認業權這項原則是否在本案中可應用時，余大律師並沒有因為這一點沒有在狀書內提及而反對本席考慮這一個論點。事實上，余大律師在結案陳詞時亦就這一個論點就本案之案情提出了原告人的回應。本席亦曾經向余大律師查詢就引用這個原則的問題，原告人是否有需要傳召任何證人及證供，余大律師向本席表示，原告人並不需要這樣做。 109.在這個情況下，亦考慮到根據《高等法院規則》第18號命令第7條及第11條之規定，嚴格來說被告人只需在他們的答辯書內提出具關鍵性的事實，本席認為為了對被告人公平起見，本席應該在雙方已經傳召的證供之範圍內，考慮不容否認業權這個答辯理由是否成立。 110.正如余大律師在陳詞時指出，不容否認業權的原則，是衡平法下的概念。在一些情況下，若法庭認為容讓訴訟的一方嚴格依據他在法律下的權益來向另一方展開訴訟是不合情理(unconscionable)，衡平法是容許法庭作出干預。在Taylors Fashions Ltd v Liverpool Victoria Trustees Co. Ltd [1982] 1 QB 133 Note一案中，英國的大法官Oliver J在第151H至152A指出，在應用這原則時，法庭應考慮在該件案件的案情中，容讓訴訟的一方否認他曾有意或無意地容許或鼓勵對方就土地的權益作出某種假設而引致損失是否不合情理2。在同一件案件的第148E至G，大法官指出在引用這法則的範疇下，其中一方的默許或鼓勵是可以有不同形式的。在某些情況下，若一土地的業權人在對方不經意地侵犯他土地的權益時站在一邊不提出反對，容讓或甚至積極鼓勵對方花費金錢或根據某一基礎改變他在法律上之處境也足以構成默許。在這方面，法庭是必須按個別案件之案情彈性考慮3。 111.余大律師在他的結案陳詞中，引用Halsbury's Laws of England, 4th Edition Reissue, vol. 16 para 1072列出一名引用不容否認業權法則的人士需證明的5項元素。本席注意到在這方面，Halsbury是引用十九世紀的一宗案例Willmott v Barber [1880] 15 Ch D 96。雖然這5點曾經被視為有用的指引，但近年的案例傾向採納一個較具彈性的方式來斷定在某一案件之案情中，容讓擁有業權的業主嚴格按照他法律下的權益來向另一方追討是否有不合情理的地方。Halsbury的同一段內已有述明（亦可參考Taylors Fashions及Kung Wong Sau Hin v Sze To Chun Keung [1996] 3 HKC 292第299頁）。無論如何，要引用這衡平法的原則，被告人是要證明他們是因為原告人的鼓勵或默許，導致他們存有一些期望或信念，並因此引致他們在金錢上的花費或以其他形式的蒙受損失，這才構成法律上不合情理之情況（參考Snell's Equity, 13th Edition, 第637-640頁）。 112.在本案中，本席認為根據目前之證供及證據，被告人方面均不能證明原告人或他的前任業權擁有人（predecessor in title ），即豐樂公司，曾經透過鼓勵或默許導致被告人存有與事實不符的期望或信念，而引致他們蒙受經濟上之損失。被告人所提出的期望或信念，可分為兩方面。第一，有些被告人提出當時他們是獲告知豐樂圍是有60年的口頭租約。但本席在上文已就這問題作出事實的裁斷。根據本席之裁斷，豐樂公司並沒有向任何人士作出60年租約的口頭承諾。而且第一至五竇水門的被告人的消息來源是趙炎文，而不是豐樂公司的代表人。本席亦看不到有任何證據顯示豐樂公司或同興堂曾經向這些被告人表示或默示趙炎文是有權代表豐樂公司向他們作出承諾。在第六竇水門方面，被告人的消息來源是梁滿棠先生。他的處境與趙炎文先生相同，因此第六竇水門的被告人，也不能依據這些談話內容來支持他們引用不容否認業權法則來針對原告人。在這方面，被告人的處境與19世紀的英國案例Ramsden v Dyson (1866) 1 LRHL 129 十分相似，在該案中英國的上議院亦是根據同樣理由否決了土地佔用人引用不容否認業權的原則之答辯。 113.另外，有些被告人亦指稱他們是有一合理期望，按照鄉規俗例，只要他們按時交租，業主是不會在沒有給予他們合理補償的情況下收回土地。在這方面，被告人並沒有傳召任何專家證人來證明這個鄉規俗例，也沒有任何證據顯示同興堂或豐樂公司曾經接納或認同這鄉規俗例。況且，從趙炎文與他的分租客所簽署的租約看來，這所謂鄉規俗例是否公認及廣泛地被接納也實在成疑。事實上，若有些被告人存有這期望，他們的期望是來自他們對鄉規習俗的信念。但他們不能在沒有傳召任何有關鄉規習俗的證供之情況下，透過引用不可否認業權之原則，來奠定他們的權益。 114.基於上述理由，本席認為被告人不能在本案中引用不容否認業權的原則來抗辯原告人收回土地之申請。直至原告人在1989年發出終止租賃通知書，被告人在豐樂圍內的活動及投資，並沒有侵犯原告人的權利，所以被告人不能引用原告人“坐視不理”的態度來指稱原告人默許或鼓勵被告人對豐樂圍的租賃保障產生錯誤之理解。事實上，亦沒有任何證據顯示同興堂或豐樂公司的代表人與這些分租客有直接的交往，更無證據顯示同興堂或豐樂公的代表人知悉分租客們存有這些錯誤的理解。在這些情況下，原告人嚴格按他們法律下的權益收回土地，在衡平法的概念下，並不構成任何不合情理的狀況。若這些分租客在同意分租前，曾經徵詢同興堂或豐樂公司代表人，並就豐樂圍租賃的保障與同興堂或豐樂公司的代表人達至一些共識或默契，情況可能會不同。但在本案中，被告人完全沒有向法庭呈交這方面的證據。 原告人的索償 115.除了追討收回土地外，原告人亦向各被告人追討索償。根據原告人呈交法庭的修訂索償清單，原告人在這方面的追討，基於時效條例訂下的6年限期為原則，並鑑於本案的第一宗案件是在1999年原告人才向法庭遞交索償書，原告人索償之計算是由1993年5月13日開始，直至各被告人交吉有關地段之日期為止。 116.至於索償金額的釐定，原告人是根據各被告人在作供時，向法庭表示他們各自支付給他們的“二路業主”，即主租客的租金，並考慮到各被告人就這些金額在結案陳詞時作出的澄清。據本席了解，在修訂後的索償清單內所列出的每年租金數額，均是在澄清後雙方同意的數額。 117.但有很多身分為分租客的被告人均向法庭作供及表示因為他們從沒有得悉他們的主租客之租賃已經被終止，所以在1990年後他們繼續繳交租金給他們的主租客，因此原告人現時向他們追討同一時段的租金對他們並不公平。就第二及第三竇水門的情況，原告人表示他們會首先向趙溢洪追討，若追討沒有結果，他們才會向他的分租客，即第10、11、12及28被告人追討。至於其他的分租客，原告人方面則沒有作出同樣的承諾，因為他們的主租客已經不再是本案之被告人。 118.本席認為有關原告人索償之追討，這些分租客是可以引用不容否認業權的原則來避免重覆支付使用土地的租金或收益（mesne profit）。雖然一般來說，原告人作為這些土地的業權擁有人，在終止主租賃後，他是有權向主租客或實際佔用土地的分租客追討有關租賃終止後佔用土地之索償，但在本案內，本席認為原告人在1989年後的行為，確實是有誤導這些分租客，使他們以為他們的主租客之租賃仍未被終結，引致他們繼續繳付租金給這些主租客，因而蒙受經濟上之損失。 119.在原告人的書面陳詞中，黃仁龍資深大律師提出在處理索償的問題上，不容否認業權的原則不能被引用，因為不涉及土地或物業上的權益及利益。本席不能接納這個論點。原告人向這些分租客索償的基礎，是指他們在1990年後佔用有關之漁塘是非法佔用，損害了原告人在這些漁塘上的權益。另一方面，分租客聲稱他們是因為原告人缺乏行動及坐視不理之態度，誤會他們的租賃並未終止，才會繼續繳交租金給他們的「二路業主」。因此，在處理這問題上，本席首先要考慮的是這些分租客及原告人在這些漁塘之權益及利益。本席認為在法律上，沒有任何的理由阻止這些分租客引用不容否認業權的原則來反駁原告人對他們非法佔用漁塘的指控。本席認為漁塘的佔用權是土地權益的一種，分租客的論點，是基於他們就佔用漁塘這個權利的合法性，受到原告人的誤導，作出與事實不符的假設，因而蒙受經濟損失。本席在下文交待為何本席認為在本案之案情中，按本席就事實方面的裁斷，原告人現時要求分租客重覆支付1990年後佔用漁塘之費用是不合情理的。 正如本席在上文提及，原告人在1989年購入有關土地後，曾經根據何黃律師事務所在1989年6月發出的終止租賃通知書分別向趙溢洪先生及趙森和趙寶先生在荃灣地方法院提出訴訟，要求收回土地。有關趙森和趙寶先生的訴訟，荃灣地方法院於1990年3月26日已頒佈判決，裁定原告人得直，亦即是說，原告人可根據該命令收回有關之土地。至於趙溢洪先生的訴訟，荃灣地方法院亦於1991年1月28日判定原告人得直。 120.但原告人似乎卻沒有積極採取行動，執行這項荃灣地方法院的判決。在1990及1991年，原告人應該是十分清楚在豐樂圍內是有很多分租客的存在，因為根據何湛律師的證供，原告人的代表與律師曾在1989年6月發出終止租賃通知書時到過豐樂圍。而且，如上文提及，趙溢洪亦曾於1991年6月14日及24日，透過陳劉韋律師行通知原告人各分租客之名字。 121.根據何湛律師的證供，1989年6月的終止租賃通知書曾在豐樂圍廣泛地張貼，及後當原告人在荃灣地方法院獲得勝訴後，亦曾在豐樂圍內張貼判決通知書。這些分租客卻向法庭表示他們並不知悉主租客的租賃已經被終結。 122.雖然本席沒有理由懷疑何湛律師及何錦添先生在這方面的證供，但他們均沒有解釋為何在獲悉各分租客之名字後，原告人為什麼沒有採取進一步行動直接將法庭的判決知會這些分租客。何湛律師說他們把40多份的終止租賃通知書張貼在豎立於豐樂圍各處的自製木牌上。但鑑於通知書附圖之錯誤（見上文），本席不能排除通知書對分租客產生混淆之可能性，因為他們不像主租客一般，直接與大業主洽談租約之事宜。更重要的是在法庭判決後，原告人的長期缺乏具體行動，極可能被分租客視為默許主租客繼續收租的行為。在考慮各被告人的證供及參詳有關的客觀事實後，本席認為在1983至1991年間，並不是所有的分租客都獲悉他們的主租客的租賃已被終結。正如很多分租客反問，若他們在當時是已經知悉主租賃已被終結，為何他們仍會繼續支付租金給他們的主租客？再者，他們在1989年至1991年的反應，可以比對他們在1998年9月收到高李葉律師行代表原告人發出的律師信後之反應。在1998年時，這些分租客在很短的時間內便聚集一起，商討對策並聘請律師就原告人的收地申請提出抗辯。他們行動的迅速，由何轉娣以梁英女士的名義於1998年10月15日寫給高李葉律師行之信件內可見一斑。按該信件顯示，豐樂圍的分租客在1998年10月15日以前已經約見黃渭深律師事務所的黃律師，準備聘請她處理有關之事宜。反過來看，在1989至1991年間，這些分租客卻沒有作出任何的回應。正如證物P3可見，豐樂圍所佔的範圍十分廣闊，加上被告人是在那裏經營漁塘，本席相信縱使何黃律師樓當時確實已將不少數量的通知書張貼在豐樂圍的範圍內，但這些分租客是有可能對主租客的租賃之終結並未知情。 123.按一般的法律程序，當一名原告人之收回土地申請獲得法庭判決勝訴後，他是可以以管有令狀（writ of possession）來強制執行這個判決。在申請該管有令狀時，原告人是需要獲得法庭的許可，而原告人是需要呈交證據顯示實際管有該土地的所有人士均接獲有關的法律程序的通知，足以使他們向法庭申請他們可能有權獲得的任何濟助。在Yu Wing Kan v Lau Shuk Lan [1989-91] CPR 264一案的第269頁D至E，上訴庭清楚表示在呈交這些證據時，申請人的律師是要作出適當的行動，來確認有關土地內的實際佔用人之身份，並給予每一位的佔用人有關的通知，清楚警告他們若不向法庭申請濟助，法庭可以批准發出管有令狀。本席認為在本案之案情下，單單在漁塘內的四周張貼判決的通知書，並不足以充分履行這個責任。按劉瑞賢在1989年登記各漁塘佔用人資料的情況來看，原告人在1990及1991年時，確實是可以採取更有效的方法來知會各佔用人有關租賃的終止。 124.原告人不單止沒有採取適當的法律程序來知會每一位漁塘的佔用人關於荃灣地方法院判決的結果，據雙方呈交法庭的證據顯示，原告人在1991年至1998年9月之間長期缺乏行動强制執行荃灣地方法院的判決。 125.按政府批地書之條文，原告人是有責任確保在官批租約期內，有關的土地不會沒有被使用連續超過五年4。因此，原告人就土地的實際使用是有監察的責任，分租客在1990年後在這些漁塘上的活動，實際上亦間接地幫助原告人遵守了這一條文。雖然分租客沒有向原告人繳付租金，但原告人也不是就他們佔用漁塘上毫無得益。若在1990至1998年間分租客不繼續他們在漁塘上的活動，原告人便違反了批地書的條款。 126.黃大律師在他的書面陳詞中指出原告人有眾多合理原因解釋為何延至1998年才採取積極行動向分租客收回土地的申請，但他卻沒有向法庭具體交待這些原因是什麼。他要求法庭不要因此對原告人作不利的推斷。本席不需就原告人的動機作任何的揣測，本席祇需研究在證據顯示的客觀環境下，容讓原告人向分租客追討利益的申索是否構成不合情理的狀況，使法庭可以引用不容否認業權的平衡法原則作出適當的干預。 127.黃大律師根據何黃律師事務所在漁塘張貼通告的行動，辯稱法庭不應推論原告人知道或理應知道分租客會繼續繳納租金。他更進一步引申，既然原告人不知道被告人的錯誤理解，原告人亦不可能鼓勵這錯誤的理解。本席不能同意這個論點。正如Taylors Fashion 一案顯示，在引用不容否認業權來考慮容讓一方嚴格按他法律下之權益向另一方追討是否不合情理的過程，雖然原告人的認知 是其中一項考慮的因素，但法庭仍然要整體地按個別案件的案情來斷定這因素的重要性。本席已在上文指出何黃律師事務所張貼通告不足以確立原告人已經採取足夠及適當的步驟知會所有漁塘的佔用人有關終止主租賃的事實。在這情形下，原告人長年累月地缺乏收回土地的行為，從一個客觀的角度來看，本席認為原告人在當時是罔顧分租客繼續繳交租金之可能性，間接地助長有關人仕向分租客索取租金。 128.原告人清楚知道豐樂圍內有很多的分租客，但卻沒有採取有效的措施來通知這些分租客有關主租客的租賃已被終結，並且向他們說明若他們繼續佔用魚塘，將被視為非法佔用。本席認為原告人應該理解到這些分租客在他們沒有採取更積極的行動強制執行收地判決期間，是極有可能繼續繳交租金給他們的主租客。 129.事實顯示，有很多分租客都有這個錯覺，因而繼續繳交租金給他們的主租客。這個情況，很大程度上是因為原告人在獲得法庭之判決後，採取坐視不理的態度。本席十分相信，若原告人在1990及1991年按一般的法律程序，透過律師樓或其他代表人仕向豐樂圍內的佔用人核實他們的身份，並通知他們主租客的租賃已被終結，這些分租客均不會再繼續繳交租金給他們的主租客。 130.雖然黃大律師聲稱，基於何黃律師樓發出的通知書，原告人並不知道這些分租客會對租賃的延續有錯誤的理解，但本席認為原告人無可置疑地是知道豐樂圍內有很多分租客的存在，亦無可置疑地沒有逐家逐戶向每一位在當時佔用漁塘的人仕給予適當的通知。根據Taylors Fashions一案內Oliver大法官的分析，在某些情況下，業權擁有人若在不經意的情況下，容許或誤導其他人作出令該人仕蒙受經濟損失的行為時，不容否認業權的原則也是可以被應用（見上文Footnotes 2及3）。 131.黃大律師認為分租客繳納租金的真正原因是各主租客向他們詐騙及誤導，但是若原告人採取更積極的步驟來知會分租客有關漁塘的合法佔用權及主租賃的終止，這些主租客的詐騙也不會成功。既然原告人的行為是間接地助長了主租客，本席認為原告人不能在重覆繳付租金的事情上，置身事外地聲稱分租客的濟助，是局限於向有關主租客討回有關的租金。 132.在本案的案情內，考慮到本席在上述提及的理由，本席認為在現時要求這些分租客重覆繳付租金是不合情理的。 133.因此就有關原告人收益的索償，本席裁定就分租客而言，若他們曾經在1993年5月13日後的一段日子支付了租金給他們的主租客，他們並不需要重覆地支付該段期間的收益給予原告人。當然，若他們在1993年5月13日後並沒有繳付任何租金的話，他們便需要按原告的申索，支付有關的收益。 134.由於重覆支付租金及收益的不合情理是源於原告人對分租客沒有採取積極行動，這論據祇可涵蓋1998年10月以前之收益索償。如上文提及，在1998年10月鑑於高李業律師行的行動，分租客是清楚原告人的立場，並且聘請律師處理有關事宜。所以分租客不能引用這項法則來抗辯原告人關於1998年10月之後的收益索償。 135.根據上述的原則，本席根據各人在金額方面之陳詞裁定各被告人需支付的金額按下列準則計算：
136.原告人是有權追討至交吉日期的收益，金額將根據上一段所列出的每年金額來計算。 137.至於第27被告趙溢洪先生，因為他並不是分租客的身份，他當然沒有在1990年後繳交租金給任何人士。所以他不能引用不可否認業權的原則來減低他的賠償金額。此外，因為他是第一至五竇水門的主租客，所以他是必須負責將五個竇水門在租賃終結時交吉給原告人。他自己將竇水門再自行分租並不影響他這方面的責任（參考Woodfall's Law of Landlord & Tenant, Para. 19.013）。代表原告人的黃大律師在2002年10月30日的書面陳詞中向法庭指出原告人不會就 趙溢洪先生在租約下交吉的責任追討合同法（law of contract）的賠償。原告人在本案內願意局限他們的申索於侵權法（law of tort）就侵佔土地的索償。黃大律師指出按Doe v Harlow（1840） 12 A及E 40 這個案例，原告人是有權向趙溢洪先生追討他本人或他的分租客非法佔用原告人土地的中間收益。有關的法律原則，亦可見於現代的法律典籍Clerk & Lindsell on Torts，18th Edition, para. 18-79。這法則背後的理念是分租客就土地的佔用，在法律上可被視為主租客的佔用，因為他們的佔用權來自主租客的佔用權，並且有向主租客納租（參考Sze To Chun Keung v Kung Kwok Wai David [1997] HKLRD 885; Tang Tak Hong v Cheung Yat Fuk, CACV 203/2002, 30.10.2002）。因此該主租客亦須就分租客的非法佔用作侵權的賠償。至於這項原則可否引申至已經停止支付租金的分租客上，案例似乎沒有清楚界定。黃大律師在他的書面陳詞中只局限於趙溢洪先生有繼續收取租金的第二及三竇水門。基於原告人這個立場，本席亦不在此考慮第一、四及五竇水門的情況。趙溢洪先生自己也承認他在1990年後繼續收取第二及三竇水門的租金。所以，趙溢洪先生應繳付自1993年5月開始的一切有關第二及三竇水門的收益索償。至於金額方面，雖然趙溢洪先生曾經說過他收到的租金為每年70,000元，但按第二及三竇門之分租客的證供（即第10、11、12及28被告人），他們支付租金的總數為66,000元，本席認為應以此為準。本席現按此計算頒令。 結果 138.根據上述的理由，本席裁定原告人就收回土地的申請得直，本席在雜項案件1998年第6047一案內針對除第27, 31, 32, 33及43被告以外的所有被告人頒發收回管有的命令。雖然在法理上，被告人的抗辯不能成功，但本席對各漁塘佔用人的處境深表同情。他們多年來在豐樂圍開墾及經營，自力更生，並且在此建立他們的家園。現在他們有很多位均年事已高，要他們遷離豐樂圍，確實是會令他們有生計上的困難。可是，正如在審訊中本席屢次向他們解釋，法庭的職責是按現行的法律審理案件，法官沒有權力按本身對個別訴訟人士的同情而不按法律作出判決，這正是法治精神的體現。同時，按上文之分析，若他們對租約期限存有誤會，他們可能是受了原告以外之人士的誤導，因此這不能構成對原告人收回土地的答辯理據。 139.鑑於各佔用人的環境及困難，本席在頒發收回管有令之同時，亦一併頒發暫准令，暫緩執行該收回管有令至本判詞頒佈後的4個月，容許各佔用人有足夠時間作出遷離之安排。若任何一方就暫緩執行之事宜有其他陳詞或要求，可於14天內向法庭存檔誓章，詳述他的情況，法庭將因應要求排期聆訊。 140.至於索償方面，本席裁定原告人得直，但索償的金額需按上文列出的準則計算。本席指令原告人的代表律師須在7天內向法庭遞交根據上述準則計算的金額，以供法庭書記批核。本席不在民事訴訟案件2000年第1871一案內作訟費以外的頒令。 141.按一般的慣例，訴訟成功的一方可以索取訟費。雖然本席明白各被告人的困境，但本席不能因此禠奪原告人應有的權益。本席現頒發暫准令，原告人可向被告人追討高院雜項案件1998年第6047宗及民事訴訟案件2000年第1871宗的訟費，若不能就訟費達成協議，訟費將由法庭釐定。至於原告人是否執行這命令及選擇向那一位被告人追討本案之訟費，這將由原告人決定。任何一方若就 訟費事宜提出反對，可於14天內向法庭申請排期聆訊。
原告人： 由高李葉律師行轉聘余若海資深大律師及黃仁龍資深大律師代表 第三十九被告人：由何譚律師事務所轉聘楊明悌大律師代表 以下被告人沒有律師代表，自辯： 第五被告人 YEUNG CHI KUEN （楊志娟） 第六被告人 WONG YIU POR （黃耀波）(also known as WONG YIU BOR) 第七被告人 TANG CHI（鄧枝） 第十被告人 LEUNG KAU（梁球） 第十一被告人 SING YAT YUN（盛逸仁） 第十二被告人 WONG KAM（黃淦） 第十四被告人 CHAN SUI TIM（陳樹添）(also known as CHAN SHU（陳樹） or CHAN SHU TIM（陳樹添）) 第十五被告人 CHAN SAI KAU（陳細久，又名陳細九） 第十六被告人 TANG WAI （鄧惠）(also known as TANG WAN LAM（鄧惠林）) 第十八被告人 LAU MING（劉明，又名劉名） 第十九被告人 TANG KAU LAI（鄧牛奶） 第二十被告人 CHAN PUI（陳培） 第二十一被告人 NG CHUN MING (also known as NG CHUNG HING（吳松興）) 第二十七被告人 CHIU YUT HUNG (also known as CHIU YAT HUNG（趙溢洪）) 第二十八被告人 WONG PING HIN（黃炳軒）(also known as WONG YUEN) 第二十九被告人 HOK FUK SHING （何福勝）(also known as HO CHUEN) 第三十被告人 LEUNG KAM CHEUNG（梁金祥）(also known as LEUNG KAM CHUNG) 第三十一被告人 LEUNG KOON FAI 第三十二被告人 TANG YIP MING 第三十三被告人 SHING CHUNG LUEN 第三十四被告人 MAN CHAN FAN（文燦芬） 第三十五被告人 HO BING CHUEN（何炳全） 第三十六被告人 CHAN HOI CHI（陳開枝） 第三十七被告人 KO WAI HU 第三十八被告人 KWOK YAU MUI（郭有妹） 第四十三被告人 WONG YAU KUN（黃有根） 第四十四被告人 CHAN WO YIP（陳和業） 1 Special Condition 1 - No building shall be erected on the Lot other than such as may in the opinion of the Land Officer be necessary for the proper occupation of the Lot as agricultural land. 2 "Furthermore the more recent cases indicate, in my judgment, that the application of the Ramsden v Dyson, LR 1 HL 129 principle whether you call it proprietary estoppel, estoppel by acquiescence or estoppel by encouragement is really immaterial requires a very much broader approach which is directed rather at ascertaining whether, in particular individual circumstances, it would be unconscionable for a party to be permitted to deny that which knowingly, or unknowingly, he has allowed or encouraged another to assume to his detriment than to inquiring whether the circumstances can be fitted within the confines of some preconceived formula serving as a universal yardstick for every form of unconscionable behaviour. So regarded, knowledge of the true position by the party alleged to be estopped, becomes merely one of the relevant factors it may even be a determining factor in certain cases in the overall inquiry." 3 "The fact is that acquiescence or encouragement may take a variety of forms. It may take the form of standing by in silence whilst one party unwittingly infringes another's legal rights. It may take the form of passive or active encouragement of expenditure or alteration of legal position upon the footing of some unilateral or shared legal or factual supposition. Or it may, for example, take the form of stimulating, or not objecting to, some change of legal position on the faith of a unilateral or a shared assumption as to the future conduct of one or other party. I am not at all convinced that it is desirable or possible to lay down hard and fast rules which seek to indicate, in every combination of circumstances, the considerations which will persuade the court that a departure by the acquiescing party from the previously supposed state of law or fact is so unconscionable that a court of equity will interfere. Nor, in my judgment, do the authorities support so inflexible an approach, and that is particularly so in cases in which the decision has been based on the principle stated by Lord Kingsdown." 4 Special Condition 4. After the expiration of the said five years, the purchaser shall not, during the remainder of the term for which the Lot is sold permit or allow the land to remain uncultivated according to the custom of the country for a period of five consecutive years and a covenant to that effect shall be inserted in the Crown Lease of the Lot. 5 第十五被告人陳細久之魚塘接連第十九被告人鄧牛奶之魚塘。陳細久的42號（20,476平方米）及43號（10,512平方米）魚塘的總面積為30,988平方米，其租金為每年11,592元。租金計算準則為每平方米大概0.374元。鄧牛奶的五個魚塘總面積為69,297平方米，（24號塘為15,784平方米，25號魚塘為16,880平方米，26號魚塘為21,631平方米，36號魚塘為2,419平方米，及37號魚塘為12,583平方米）。根據上述每平方米約0.374元租金的準則計算，鄧牛奶的租金約為25,922元。 |
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