馮國雄 對 張淑霞及另三人
Read the full judgment text of CAMP 228/2024 on BabelCite. This Court of Appeal judgment was delivered on 17 December 2025 before Chow Ka-ming JA, Ng Ka-fai J.
Civil appeal – application for leave to appeal – whether proposed grounds have reasonable prospect of success or otherwise favour the administration of justice – District Court Ordinance (Cap 336) ss.63, 63A(2) – Rules of the High Court (Cap 4A) O.59 r.2A – government land licence (PNT 3284) – revocation of licence – two squatter huts (big and small) – tenancy of '163 Yuen Long Lam Hau Yuen in its entirety' at HK$9,500 per month from 15 April 2014 to 14 April 2016 – oral extension to 14 August 2016 – occupants' refusal to vacate or pay rent – whether government land licence holder in breach of licence conditions can enforce tenancy – tenancy by estoppel doctrine – Cheung Yat Fuk v Tang Tak Hong and Others (2004) 7 HKCFAR 70 applied – Bruton v London & Quadrant Housing Trust [2000] 1 AC 406 – stare decisis – District Court found for plaintiff – whether appellate intervention warranted – grounds amounting to mere disagreement with application of binding authority – factual findings not shown to be palpably wrong – bare allegations of judicial bias – leave application determined on papers without oral hearing – leave refused – summons dismissed – costs summarily assessed at HK$17,000 with two-counsel certificate (nisi) – no oral reconsideration under O.59 r.2A(7).
Legal issues: Whether leave to appeal should be granted against the District Court judgment
Outcome: Leave to appeal refused; the summons filed by the 1st, 3rd and 4th defendants on 18 November 2024 was dismissed.
Cited by 2 cases · Cites 9 cases
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CAMP 228/2024, [2025] HKCA 1128 原案件：[2024] HKDC 441 香港特別行政區 高等法院上訴法庭 民事上訴 民事上訴案件2024年第228號 (原本案件編號：區域法院民事訴訟2017年第1948號) _________________ 關於
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_________________ 判 案 書 _________________ 原訟法庭法官吳嘉輝頒發上訴法庭判案書： 前言 1.第一、三及四被告(「被告們」)於2024年11月18日存檔傳票(「上訴許可申請」)，要求本庭發出許可，容許他們針對區域法院法官梁國安在2024年4月2日頒發的判案書(「判案書」)[1]提出上訴。 2.被告們曾向梁法官申請上訴許可，但在2024年11月6日被梁法官駁回 (「上訴許可判決書」)[2] 。 3.經過考慮本案的文件後，本庭認為適宜根據香港法例第4A章《高等法院規則》第59號命令第2A(5)(a)條規則，不經口頭聆訊而只基於書面陳述裁決上訴許可申請。 背景 4.原告人曾為新界元朗欖口丈量約份第120約政府地牌照第PNT3284號土地 (下稱「該土地」 ) 的政府土地持牌人。該土地上有多個建築，其中包括兩所寮屋，下稱為大寮屋及小寮屋。案件開始時原告人是申請取回案中該土地，但及後地政處撤銷了原告人的土地牌照，原告人因此再修正申索陳述書，申索聲明在有關時期有權取回該土地，及有關期間的收益。 5.原告人曾與第一被告人於2014年4月11日就 「元朗欖口園163號全棟」訂立租約(「該租約」)，租約期為2014年4月15日至2016年4月14日，租金為每月港幣9,500元。 6.原告人的說法是該租約租出的範圍只包括大寮屋。被告們的說法是該土地的所有範圍，均按該租約租出。沒有爭議的是 第一被告人與丈夫(第四被告人)和家人於簽訂該租約後搬入大寮屋居住。而原告人的案情是第三被告人於2016年11月起開始在小寮屋居住。 7.該租約完結即2016年4月14日前，原告人和第一被告人訂立口頭協議(「該口頭協議」)，容許他按該租約條款的租金繼續租用一段時間 至2016年8月14日。 原告人曾收到該口頭協議的租金，但第一及第四被告人於2016年8月15日後拒絕交租或遷出。 8.於2018年1月2日，地政總署發出信件，以原告人違反牌照規定為理由，於2018年2月1日 撤銷PNT3284號牌照，並要求任何正佔用牌照下准用範圍的人士在牌照撤銷日或之前遷出。 9.在判案書第11 – 12 段, 梁法官解釋, 本案最重要的爭議，是被告人認為原告人只是該土地的持牌人，而政府牌照上已清楚確認持牌人不可以出租有關土地，所以原告人一開始已是違反牌照規例，所以租約一開始已沒有效，因此原告人沒有權利要求被告人交租或者遷離該土地。 10.原告人對違反政府牌照規例的事實是沒有爭議的，所以梁法官處理的是一個法律上的問題: 若然原告人是違反牌照規例，即是以僭佔人身份出租土地給予租客，原告人是否仍然能夠在法律上執行這租約呢？ 11.梁法官根據Cheung Yat Fuk v Tang Tak Hong and Others (2004) 7 HKCFAR 70 一案訂下的原則，及不容反悔的租約原則(tenancy by estoppel)，裁定被告人不能以原告人沒有物業權益為理由爭議該租約的法律效力，因此該租約具法律效力。 12.在判案書第44 – 47 段, 梁法官解釋:
13.在判案書第48段,梁法官作出以下命令：
上訴許可申請 14.由於被告們不滿梁法官的裁決，他們在2024年6月6日向梁法官申請上訴許可，梁法官在2024年11月6日駁回被告們的申請。 15.被告們在2024年11月18日存檔的上訴許可申請向本庭提出的上訴理據, 重點如下(下稱理由一至理由四)：
16.被告們在2025年3月8日存檔的陳述書提出下述上訴理據, 重點如下(下稱理由五至理由十)：
法律原則 17.香港法例第336章《區域法院條例》第63條規定，凡針對區域法院所作出的判決、命令或決定提出的上訴，必須在法定限期屆滿前，先向原審法官或上訴法庭提出申請並獲得上訴許可，方可在上訴法庭進行上訴。 18.根據《區域法院條例》第 63A(2) 條，申請人須證明有關上訴有合理機會得直；或其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊，才可獲得上訴許可。 19.有關的案例確立，第63A條所說的合理得直機會，意思是雖然得直機會無需達到「很可能發生」的準則，但亦需要多於「不是空想」的機會，見：SMSE v KL [2009] 4 HKLRD 125，第17段。 20.根據上訴庭重覆強調的法律理據及原則，上訴機制的用意是要求上訴人針對原審法官的判案書，指出哪些地方犯錯，和扼要地提出是根據甚麼理由指稱原審法官犯錯。但是，若上訴的理據只是再次提出及重覆曾經提出而被原審法官否決的論點，而沒有針對原審法官否決的理由提出反駁的理據，這些理據並不能被視為有效的上訴理據，見：李智慧 及 昆士蘭保險 (香港) 有限公司 [2021] HKCA 984第11段；秦錦釗 及 香港特別行政區 [2018] HKCA 167第8段。 21.上訴法庭在處理涉及事實爭議的裁決時，除非原審法官犯上明顯的錯誤，否則是不會推翻其裁決的。原審法官聽取雙方證人的口頭證供，評估證人在盤問下的表現，享有耳聞目睹的優勢，見：鄧 及 陳 [2021] HKCA 1659第22段。 討論 22.理由一, 四及十並沒有指出梁法官在相關裁決有犯錯,只是被告們提出所謂的法律爭議(但論點不詳)及向上訴庭提出他們的希望及要求上訴庭應就官地持牌人能否以業主身份出租官地作「清楚說明」。這些並不是上訴理據,只是被告們向上訴庭提出在處理民事上訴時的爭議, 希望及要求，因此這些不是理由的理由並沒有任何勝算機會。至於理由四,本庭將會在以下幾段清楚說明梁法官引用的案例及法律原則具約束力而且適用於本案情況, 被告們可以從以下討論看到梁法官在相關裁決中並沒有犯上法律錯誤。 23.理由二, 五及八大致上指法官錯誤引用相關案例，並沒有考慮本案的特殊情況，因此，被告們不認同梁法官的判決。 24.根據長久成立的先例原則(stare decisis)，先前上級法庭裁決中的判決理由(ratio decidendi) 向下級法庭具有約束力。換言之，在援引案例時，法庭的著眼點應在判決理由是否適用於正在審理的案件，而不是如被告們所指，著眼點應在兩件案件的背景是否相似或一致。 25.根據一系列長久成立和具權威的案例，包括Bruton v London & Quadrant Housing Trust [2000] 1 AC 406及Cheung Yat Fuk v Tang Tak Hong and Others (2004) 7 HKCFAR 70案訂下的原則，及長久成立的不容反悔的租約原則(tenancy by estoppel), 一名業主並不一定需要擁有任何產業權才可以訂立租約，若他沒有產業權，租客自然不能透過租約獲得產業權，租約的條文亦不能影響擁有業權的第三者。但作為合約雙方，業主和租客(包括他們各自的利害關係人)均受租約約束，見Mutual Luck Investment Limited v Yeung Chi Kuen & Ors 楊志娟及其他人(判案書(第一部份)，unrep, HCMP 6047/1998; HCA 1871/2000, 2002年11月25日DHCJ J. Lam) ，第48段。 26.明顯地，梁法官引用的案例及法律原則具約束力而且適用於本案情況。相反地，理由二，五及八提出的說法只是基於被告們主觀的認知，當中並沒有任何案例及法律原則支持。因此本庭認為這些理由沒有任何勝算機會。 27.理由三及六針對判案書內的事實裁決，梁法官已經在判案書第19 – 23 及25 - 30 段作出解釋,被告們需要指出原審法官如何明顯犯錯，上訴庭才會批出上訴許可。然而，被告們在理由三及六只重述其案情並要求法庭接受他們的說法，並沒有提出實質反駁的理據。 28.本庭認為梁法官在相關事實裁決並沒有明顯犯錯，裁決亦屬正確。因此，理由三及理由六並沒有任何勝算機會。 29.理由七及九指法官偏幫原告人，只全部參閱原告人的陳述書及只聽取原告人的陳詞, 沒有聽取或接受被告們的說法。本庭認為被告們的說法空泛，缺乏實質理據，法官亦已經在判案書中小心分析雙方案情及證據，因此這兩項理由沒有任何勝算機會。 命令 30.基於上述理由，本庭看不到被告們所擬提出的上訴理據有任何合理的勝算機會, 或其他有利於秉行公正的理由，因而該上訴應進行聆訊 。 31.因此，本庭拒絕給予被告們上訴許可, 並撤銷被告們在2024年11月18日存檔的傳票。 32.至於本申請的訟費方面，按照一般訟費原則，被告們申請失敗，應該支付原告人的訟費。 33.訟費金額方面，本庭循簡易程序評定是次申請的訟費。原告人於2025年3月19日存檔的「訟費陳述書」所申索訟費為合共$23,255。本庭考慮到原告人律師已經處理過被告們在區域法院的上訴許可申請，故此評定原告人的訟費為$17,000。上述訟費命令為暫准訟費命令，除非任何一方於本判決下達日期起計14 天內，以傳召訴訟各方傳票提出更改暫准訟費命令，否則此訟費命令則成為絕對命令。 34.此外，由於被告人的上訴許可申請完全缺乏理據，本庭根據《高等法院規則》第59號命令第2A(8)條規則，頒令本案任何一方不得根據第59號命令第2A(7)條規則，要求在訴訟各方之間的口頭聆訊中重新考慮本裁決。
原告人 : 由鄧耀榮律師行延聘徐國基大律師代表 第一、第三及第四被告人 : 無律師代表, 親自行事 | ||||||||||||||||||||||||||
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