高雅大廈業主立案法團 訴 Wui Tat Co. Ltd.

LDBM 34/2002

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2002年第34號

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主審法官: 黃一鳴暫委法官

審訊日期: 2002年7月16日

宣判日期: 2002年7月16日

判決理由書日期: 2002年11月26日

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判 決 理 由 書

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1.申請人為香港石塘咀山道20至24號高雅大廈（“該大廈”）之業主立案法團。答辯人為該大廈之發展商。該大廈樓高23層，地下及閣樓分別為商舖及儲物間，而1字樓至22字樓均為住宅單位。答辯人已將所有住宅單位售出，但仍然是地下A舖、B舖、C舖及閣樓之業主。

2.申請人的申請是要求答辯人支付有關該大廈外牆的維修費用，總數為313,025元。本席已於2002年7月16日作出口頭判決，裁定答辯人須支付申請人該維修費用及訟費602元。答辯人不服，向上訴庭提出上訴，並根據《土地審裁處規則》第28(2)條，要求本席以書面紀錄判決理由。本席現應答辯人的要求，將判決理由詳述如下。

3.申請人的申請理據是基於答辯人擁有獨自享用該大廈外牆的權利，故此須要獨自負責該大廈外牆的維修費。該大廈公契第1.01條有以下的條文：-

"The Vendor shall for the residue of the term of years set out in the said Schedule have the sole and exclusive right and privilege... (B) Subject to any necessary approval of the Government Authority or Department to erect, construct, install, affix, fit up, paint and maintain any signs, signboards, advertisements, placards, posters or any other structures whatsoever of such size and design whether illuminated or otherwise and at to or on such position or positions of the external walls of the said Building and of any part of the said Building in common use as the Vendor shall in its absolute discretion think expedient or desirable and to remove replace or repair the same and to enter upon any unit at all reasonable times with or without workmen for the purpose of so doing".

4.很明顯，根據上述條款，答辯人是有“sole and exclusive right and privilege”在該大廈外牆任何一個部分興建招牌、廣告或類似的建築物。答辯人亦有絕對的酌情權去選擇如何興建，包括以其工人進入其他的單位來興建這些招牌和廣告。

5.此外，《建築物管理條例》第34H(1)條有以下的條文：-

"凡擁有建築物任何部分的人，或對建築物任何部分具有獨有管有權的人，或對該部分具有獨有的使用、佔用或享用權的人(視屬何情況而定)，雖則該建築物的公契並無對該人施加維持該部分修葺妥善及狀況良好的責任，該人亦須維持該部分修葺妥善及狀況良好。"

6.上述第34H(1)條的條文很清楚說明如果答辯人是擁有該大廈某部分“獨有的使用、佔用或享用權的人”，那麼答辯人就有責任去維持該部分修葺妥善及狀況良好。因此，申請人認為由於答辯人就該大廈外牆擁有獨有的享用權，答辯人便有責任支付是次維修外牆的修葺費用。

7.答辯人不同意申請人的說法，認為其本身不是獨自享用該大廈外牆的人，因為其他業主亦有在外牆興建簷篷或晾衫架，而答辯人只是在該大廈地舖安裝或容許安裝一個屬於加拿大餐廳的招牌。因此，答辯人認為其只需負責有關該招牌佔用位置的部分維修費用，而其他部分則應該由該大廈所有業主攤分。

8.答辯人引用該大廈公契第3.06條，其條款如下：-

"The owner shall in conjunction with all the owners of other units render the said premises and the said building safe and sound and keep and maintain in good and proper sanitary condition and in good and tenantable repair and condition (including reinstating, replacing and renewing) and in good working condition (where applicable), the foundations, sidewalks, main walls, supports, beams, columns, gutters, fences, chimneys and all the drains, wells, water tanks, electric and water pumps, pipes, sewers, conduits, cables and wires, all pumping apparatus and other apparatus, equipments and facilities intended for the general service of the said Building and all the fire fighting equipments, lighting equipments, sprinkling systems (if any) and heating and cooling systems (if any) intended for the general service of the said Building and their accessories, the common entrances, lobbies, staircases, landings, passages, transformer rooms, switch rooms, pump houses, mechanical rooms and those common parts of the said Building and arrange for normal refuse and garbage disposal (other than commercial or industrial waste) and be liable jointly and severally to pay a proportion of the costs and expenses therefor."

9.很明顯，上述第3.06條條款說明有關該大廈的公用地方是需要所有業主共同負責維修的費用。

10.答辯人又引用該大廈公契第3.13條，說明答辯人需要每月支付管理費，及《建築物管理條例》第20、21及22(2)條，說明如果有需要的話，管理公司可以收取費用或基金作為維修費用的攤分，即是說這些費用應該由所有業主一起攤分。此外，答辯人不同意申請人要求答辯人支付的數目，即313,025元。

11.本席裁定該大廈公契第1.01條確實給予了答辯人一個獨有的使用、佔用或享用權。雖然第1.01條只是有關興建招牌或廣告等的權利，但這亦是答辯人一個獨自享用該大廈外牆的權利，其他業主絕對無權阻止答辯人行使這權利。即使答辯人暫時還沒有行使這權利去佔用整幢大廈的外牆，但這並不等同答辯人沒有這個權利。

12.根據上述《建築物管理條例》第34H(1)條的條文，當答辯人享有這個權利，就已經有責任去負責維修外牆，而並非答辯人所述，一定要行使了這個權利去佔用整個外牆，才需要負責支付所有的維修費用。

13.即使有其他業主使用外牆興建簷篷或晾衫架，這並不等同這些業主有權這樣做，因為外牆的權利其實已經給予了答辯人作為興建招牌或廣告等的建築物。其實答辯人是可以隨時採用其權利，要求其他業主拆除這些簷篷和晾衫架，而去興建招牌或廣告。但如果答辯人沒有採用這個權利，亦不等同答辯人不須負責維修費用。因此，有沒有其他業主在使用該大廈外牆，並無關係，最重要的是答辯人本身是否獨自有權利去使用、佔用或享用該大廈外牆，如有的話，就須要負責外牆的維修費用。

14.再者，《建築物管理條例》第2條將“公用部分”定義為“建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分”。很明顯，當該大廈公契已經說明答辯人是可以獨自使用、佔用或享用該大廈外牆，及該大廈公契是在土地註冊處註冊的文書的時候，那麼根據上述《建築物管理條例》第2條的定義，該大廈外牆便不屬於該大廈的公用部分。

15.答辯人所引用的公契第3.06條，只適用於該大廈的公用部分。此外，公契第3.13條及《建築物管理條例》第20、21、22(2)條，都只是有關公用部分的管理費或管理基金，不能對答辯人提供任何幫助。

16.代表答辯人的歐陽大律師引用了兩個案例，其中一個是Uniland Investment Enterprises Ltd. v. Incorporated Owners of Sea View Estate & Anor. [1999] 4 HKC 141。這個案例其實正好說明《建築物管理條例》第34H(1)條的作用，是要避免一些發展商刻意在公契裏面，留給自己一些獨有的權利去享用大廈的某部份而不需負責維修該部份的情況。

17.本席認為本案情況，正正就是上述案例裏面所提及的情況，即是說答辯人是發展商，在公契上留給自己一個權利去使用外牆來興建招牌、廣告等的建築物，但就要求其他業主一起負責維修外牆。其實第34H(1)條的作用，正是在這種情況下，要來保障其他業主的權益。

18.此外，歐陽大律師引用另一個案例，Wong Lai Kai v. Incorporated Owners of Lok Fu Building, Yuen Long [2000] 3 HKC 633，但這個案例對本案並沒有幫助。在這個案例中，有關的外牆是公用部分，但正如上述一樣，在本案中，由於該大廈外牆的獨自享用權已經給予了答辯人，該大廈外牆並不是公用部分。

19.至於申請人要求答辯人支付的維修費用，雖然答辯人對維修費用的數目有爭議，可是答辯人並沒有提供任何證供去反駁費用的數目。本席接受申請人的證人張文就先生所作的證供，即是說維修費用已經由申請人的則師計算清楚，有關外牆的維修費用總數為313,025元，詳情就分為三項：第一項是棚架工程，外牆部分佔375,250元的一半，即是187,625元；第二項就是修補損毀鋼筋混凝土，總數為90,250元，而外牆部分佔百分之六十，即是54,150元；第三項則是外牆批盪維修，全屬外牆，總數為71,250元。三項維修費用的總數就是313,025元。

20.由於答辯人沒有提供任何證據反駁這個數目，本席接受這個數目為準確，因此答辯人須要支付申請人這筆款項。

21.基於上述理由，本席裁定答辯人須支付申請人有關該大廈外牆維修費用313,025元。由於答辯人販訴，答辯人理應支付申請人的訟費，而申請人只要求答辯人支付入稟所需的釐印費，總數為602元，因此本席亦裁定答辯人須支付申請人訟費602元。

申請人：由張文就先生代表。

答辯人：由孖士打律師行轉聘歐陽浩榮大律師代表。

Appeal by the Respondent to Court of Appeal allowed. Please refer to CACV349/2002 dated 17 July 2003