The Incorporated Owners of Beauty Court 訴 Hon Ping Kay and Another

LDBM000029/2001

香港特別行政區土地審裁處

建築物管理申請編號2001年第LDBM 29宗

主審法官: 林文瀚法官

聆訊日期: 2001年6月22日及2001年6月28日

宣判日期: 2001年6月28日

書面宣判理由頒發日期: 2001年7月16日

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宣 判 理 由

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本席已於2001年6月28日就本案作出口頭宣判。現頒發書面之宣判理由。

1.本案牽涉九龍文福街10號麗苑大廈管理問題，此大廈是建成於約1967年，一共有十九層，包括由地下至18字樓，地下只有B單位，由1字樓至18字樓各有A、B兩個單位，總共三十七戶，各戶佔此物業的三十七份一之業權。大廈之管理是須根據大廈公契，該大廈公契是在1967年3月4日訂立。

2.本案的申請人是麗苑立案法團，此立案法團於1972年2月7日成立。答辯人韓炳基先生及柳愛華(譯音)女士為麗苑3字樓B座之共同業主，他們於1990年5月1日購入該單位。韓先生曾經有一個短時間參與過大廈管理的工作，成為管理委員會之委員，但之後由於意見不合，沒有再做委員。

3.本案亦不是第一次立案法團與答辯人之間有關大廈管理之訴訟。於1998年建築物管理申請第二宗，麗苑業主立案法團亦曾與韓先生及柳女士就大廈管理之問題對簿公堂，當時立案法團是向韓先生及柳女士追討有關維修工程費用共50,000元正，詳細情形可參閱本審裁處1998年12月11日之判詞，本席不再在此詳細複述。

4.簡單來說，在該案件內，雖然審裁處認為答辯人對立案法團的種種指控不能成立，但基於技術上沒有依法開會通過對維修費用的徵收，所以裁定立案法團敗訴，亦即是說，答辯人不需支付該50,000元之工程費用。

在本案中，申請人向答辯人追討下列幾項費用：

第一	由1999年10月至2001年6月之管理費及備用金，每月為2,300元正。
第二	一個月之管理費及備用金按金2,300元正。
第三	1997年7月至1999年2月之大廈備用金，每個月300元正。
第四	僱員之遣散費及長期服務金，包括1999年7月之數額為817元，及1999年10月數額為3,600元。
第五	升降機更換費用之攤分40,000元。
第六	外牆維修費用4,000元。

另一方面，立案法團亦同意答辯人曾於1999年10月支付3,260元，在對數之後，現時立案法團追討的總數為港幣101,757元。

5.答辯人表示他們並非存心拖欠管理費或有關大廈管理之費用，但他們是因為法團收取的費用不合理，所以不願意支付。為表示誠意。答辯人於2001年1月23日存了港幣100,000元入審裁處，用以支付合理及合法之費用，但答辯人指定該等費用須經法庭裁定。

6.在詳細考慮每一項申請人的追討之先，本席首先須處理答辯人所提出的一些普遍性之論據。

7.第一，答辯人對法團內委員的合法性有所爭議。答辯人提出法團是在2000年5月10日存檔於土地註冊處，才列明法團的有關人士之資料，並列明是由2000年4月18日起生效，所以答辯人認為在2000年4月18日之前，法團內委員的身份是有疑問的。

8.拫據《建築物管理條例》，即《香港法例》第344章第12條(3)規定，有關法團管理委員會內有關人士之有關資料如有任何變動，管理委員會秘書須在二十八天內，按土地註冊處長指示的格式，通知土地註冊處處長。但違反該項規定的法律後果，亦記載在同一條條例，即第12條(4)之下：「如違反第(3)款的規定，管理委員會秘書即屬犯罪，一經定罪可以罰款，按違反規定的日數，每天罰款100元。」

9.亦即是說，如果沒有遵照第12條(3)之規定，申報資料的更變，委員會的秘書可能會負有刑事責任。但本席認為這不等於法團不能運作，更不等於委員或主席沒有權履行他們在法團下之權責。當他們一被選出之後，他們便有該等身份，並須執行符合該身份之權利及義務。

10.再者，在本案中的申請人是法團本身，不是某一委員或是主席，如本審裁處頒令答辯人須支付任何款項，也是付給法團，而不是付給某一委員或主席，所以本席裁定答辯人不能根據此論點而反駁申請人的聲請。

11.第二點，答辯人明顯地是對麗苑本身的大廈管理問題有很多不滿之處，其中包括下列各項：

(A) 根據答辯人說，在大廈內有很多公共地方是被某些單位佔用了，他認為如果法團對該等非法侵佔者採取法律行動，收回適當之賠償，可以幫補法團之財政。

(B) 答辯人亦對天台上所裝置的水泵的問題有所意見，答辯人認為該水泵原是由私人安裝的，後改為由法團更換，無疑對法團之開支無理加添。

(C) 答辯人對法團收取有關垃圾袋之收費的合理性亦有所質疑。

(D) 答辯人對法團在以往之訴訟中所支付之律師費，亦表示有不清楚及不合理的地方。

(E) 對於法團曾遵照屋宇署於1997年7月8日之通知而展開之某些工程，答辯人認為應由個別業主負責。

12.首先，本席認為這些全都是一些大廈管理之問題，一般來說，這些都是由大廈管理委員會根據公契及《建築物管理條例》作出決定。如管理委員會的決定程序及原則是完全符合公契及《建築物管理條例》之要求及限制，法院是不會干涉的，因為根據法例，法團的管理權是交付給管理委員會，而不是法庭，這好比如有限公司的管理權是交付給董事局一般。

13.至於答辯人上述之投訴，有一些已經是在上一次案件內，審裁處的判詞內已經考慮。

14.至於有關佔用地方之事宜，據本席瞭解，這是一個長期的問題，委員會亦不是坐視不理。但是，委員會決定採取那一項行動時，須要考慮該行動的後果及該行動所帶來的有關費用。在今次的聆訊內，本席看不到有任何的證據顯示委員會在這方面的決定是不合乎公契或不合乎《建築物管理條例》的。

15.無論如何，這些一切的投訴都不構成答辯人可以不支付管理費或其他收費的理由。如果答辯人對於上述種種的投訴，認為大廈管理委員會或立案法團有處理不當的地方，他可以採取下列之回應：

第一,	透過在立案法團內會議之參與，提出種種問題，讓各業主考慮。
第二,	他亦可以要求委員會或法團提供有關 之文件供他參閱。
第三,	如果他有具體證據支持他的論據，他甚至可以向本審裁處提出申請，但本席重申，這些都不構成他不支付管理費及其他有關費用的理由。

16.在答辯人於2000年10月17日寫給立案法團主席之信件，見答辯人文件夾第86頁，他提出他認為法團管理應應用之原則，本席引述如下：「物業業權人有責，用者付費，與及破壞者賠償損失，這道理古今中外通用，恆之有效，所以報告中所列B座外牆維修、更換天面壓力泵，皆不符合大廈公契所寫 "for the general services of the building" 的條件。」答辯人在本案陳詞時亦多次強調「用者自付」的原則。

17.本席認為首先須澄清大廈業權的問題。事實上，一座大廈的業主是共同擁有該座大廈的業權，在麗苑的情況內，每一單位的業主是與其他單位的業主共同擁有整座大廈的業權，每戶所佔的份數為三十七份之一，而每一戶主所獨有的，只是一個獨家佔用權，即 exclusive right to possession。當我們討論何謂公家、何謂私家的範疇時，我們須謹記及運用這些概念，在大廈管理的境況下，必須留意這一法律上的原則。簡單來說，整座大廈都是每一個業主所擁有的，每一個業主的業權只是受制於大廈公契下的條文，所以對於個別單位的獨家佔用權是有所限制，但除了在大廈公契下有列明之限制外，整座大廈的業權，本席再重申，是每一位業主都有份的。

18.第二，本席認為「用者自付」不是大廈管理之通則，否則，為何在3B的戶主須要負責在5樓走廊之保養? 4B 的業主又為何須負責供水給8A之水管的維修? 7A的業主又為何要負責在11樓?口的燈泡之更換? 凡此種種都清楚顯示，在大廈管理的問題上不可一成不變的採用「用者自付」的原則。

19.第三，對於答辯人提出有關 "general services of the building" 這個句子的演繹，其實此句子是出自大廈公契第一條(b)款內。

本席引述如下：

"Each of the parties hereto shall pay his due proportion of :- (b) the cost of keeping in good and tenantable repair and condition the foundations, the side walks, main walls, supports, beams, gutters, fences, chimneys and all external parts of the said building and all the drains, well, water tanks, electric pump, pipes, conduits and all plumbing apparatus (if any) intended for the general services of the said building and the common entrance halls staircases landings and passages and those other parts of the said building intended to be used for the common benefit of the parties hereto (except as regards damage caused by or resulting from any act or default or negligence of any of the parties hereto their respective servants or agents or tenants or licensees for which damage that one of the parties hereto shall be solely responsible and so that each of the parties hereto shall be responsible for the acts and defaults of his servants agents tenants and his and their licensees)."

20.對於這一句子的詮釋，本席認為有關 "general services of the building" 這個描述，其實只是界定在該條文中本席以下劃形式指明的 "and" 字之後的語句，即是指 "all the drains, well， water tanks, electric pump, pipes, conduits and all plumbing apparatus" 。換句話說，在此之前的字句，即 "all external parts of the said building" ，是不受此限制。對於 "external parts" 的詮釋，本席認為需獨立考慮。同樣地，該條文中的 "main walls" 也不受此限制。

21.在處理了答辯人的一些普遍性論據後，本席現在逐項處理申請人的各項聲請，首先是管理費及備用金及按金。《建築物管理條例》並無明確分辨管理費及備用金之處理，雖然在該條例第20 (1)條，法例是針對法團之經常費用，而第20(2)條是針對備用基金，但對於基金的設立及向業主的追討，是在該條例第21條及22條，該等條文對這兩項的處理並沒有明顯分別。

22.首先，本席處理自1999年10月以後之管理費及備用金及按金。在此日期之前，麗苑的管理費是逐月計算，然後根據大廈公契第二條內之條文及各單位擁有業權之份數，由三十七戶平均攤分。在1999年9月之管理費為港幣1,330元，再加上300元之備用金，總數為1,630元。立案法團的業主大會在1999年9月8日通過管理費增加至2,000元，及另外300元為備用基金。本來根據大廈《建築物管理條例》第21(1)條，管理費之釐定只需管理委員會通過，但如增幅超過百分之五十，則需業主大會批准，見《建築物管理條例》第21條(1A)款。

23.無論如何，根據梁錫權先生的證供，業主大會通過的數額均由管理委員會通過。若以1,630元為基數，增幅並不超過百分之五十；但若以1,330元為基數，則增幅剛剛超過百分之五十。鑑於該增長是經由管理委員會及業主大會通過，不論增幅是否超過百分之五十在法理上都是可以成立的。

24.答辯人之反對理由是增幅過大，但正如本席提及，這個增幅是根據《建築物管理條例》第21條(1A)款，經業主大會通過的。答辯人說，因為會議是在晚上舉行，所以他沒有參加。當然他是有權選擇自己是否參與加有關之業主大會。但另一方面，他不可以因為這個選擇便拒絕接受大會所議決的事情。至於金額是否合理，這是由業主透過管理委員會或業主大會決定的，個別業主有權在會議中或透過其他途徑發表他個人的意見，及試圖說服他人支持他的意見。但最終每一位業主也是須要遵守一般文明、民主的原則，即是透過選舉，並在依據大廈公契條文及《建築物管理條例》的條款之大前提下，由業主選出來的管理委員會，或在業主大會中透過表決作出決定，小數必須服從多數。

25.在本案中，本席裁定答辯人沒有任何法理根據可以否定申請人對1999年10月之後的管理費及備用金以及有關之按金之追討。

26.至於1997年7月至1999年2月之備用金，申請人是根據1990年12月14日業主大會通過之議決追討，答辯人對該會議紀錄表示質疑，他說當日並沒有表決。另一方面，答辯人卻承認，自1991年1月份起，他一直有支付每月300元之備用金，直至1997年6月，並且自1999年3月起，他又再次支付每月300元。據本席理解，所有麗苑的業主都有遵照法團之要求長期地支付每月300元之備用金，不論1990年12月14日之大會中是否有效地通過該項議決，法團一直有該項收入，並且運用該等款項以作為法團之經費，長年累月，如果容讓答辯人在今時今日推翻一貫的做法，將會對法團及其他業主十分不公平。根據「一貫既定做法，不容反悔」之法律原則(即estoppel by convention),本席裁定答辯人須繳付該項費用。

27.第三，僱員之遣散費及長期服務金，這些都是實報實銷的項目，其中於1999年7月法團按《僱傭條例》支付給郭耀南 (譯音) 先生的長期服務金，總數30,245元，分攤於三十七個單位，每戶為817元。另外的每戶3,600元，是鑑於法團於1999年9月8日通過議決聘請專業的大廈管理公司須遣散原有之員工，依據法例須支付他們遣散費，平均攤分每戶須繳付之數目。法團在這方面的法律責任是無可置疑的，分攤亦是公平的，但答辯人卻說法團應運用備用金支付這些數目。對於是否運用備用金支付，本席認為應由管理委員會決定。當然管理委員會在考慮是否運用備用金還是向個別業主徵收費用時，必須考慮法團的財政能力。在當其時，證據顯示法團面臨財政危機。

28.根據1999年9月8日業主大會討論的內容，法團當時面臨的財政困難原因本席引述如下：

「一，缺乏儲備。在一宗涉及1999年麗苑大廈維修的案件中，3B業主拒絕支付港幣50,000元維修費，業主立案法團在小額錢債法庭和土地審裁處提出訴訟，結果的判決是，由於決定大廈維修的會議程序不正確，業主立案法團敗訴，損失慘重，此乃是沒有專業知識之過。

二，自從上次的案件敗訴後，更多業主遲交費用，現時欠繳的費用高達港幣206,000元，嚴重影響大廈所需的流動資金，他日換升降機，工程完竣後，由誰人來墊支?

三，缺乏繳付麗苑大廈員工的遣散費和長期服務金的儲備。以前的管理費和儲備金並沒有包括遣散費和長期服務金，再加上以上的兩項原因，現時大廈的儲備金幾乎用盡了。」

29.鑑於當時的財政狀況，法團是不可能依靠備用金支付法團對員工必須履行的法律責任之有關數目，所以法團再向業主徵收有關之費用是合理的。

30.答辯人又指出，如果法團能在其他方面開源，可足以支付該等項目，但他就沒有考慮他的所謂開源，即向佔用公共地方之業主索償，可能需經過一段長時間及費精力的法律訴訟程序才會有結果。法團方面也可能須付出昂貴的律師費。在當時的情況下，本席認為法團向每戶收取攤分之數額是合理及合法的。

31.至於升降機更換之費用，有關之公契條文是在大廈公契第四條，本席引述如下:

"The cost and expenses for operating servicing maintaining and replacing the lifts installed in the said building shall be paid in equal shares by the owners for the time being of the Flats "A" and "B" of the First Floor to the Eighteenth Floor inclusive."

30．對於升降機是公用設施，這一點是無可置疑的。在1999年2月10日的業主大會中，法團亦通過更換升降機，當時雖然答辯人沒有出席會議，他的意見己被充分考慮。根據會議紀錄，在當天主席曾經報告收到3B業主(即答辯人)送交意見一份，但因3B沒有參與會議，所以主席將該信傳閱給各業主閱讀，及簡單說出內容。所以在表決前，答辯人的意見己在會議中得到反映。

31.答辯人反對更換升降機，因為他說舊的升降機雖然已用了三十多年，還可以維修，而且新的升降機較細小，只能容納六人，而舊的升降機卻可容納八人。另一方面，申請人指出，其實立案法團曾經屢次收到有關升降機之投訴，而且由於機齡較長，有些配件是不容易購買到。

32.在這問題上，其實本審裁處在上次的案件中也提出一項原則可以應用。在上次的案件判詞第11頁，本審裁處說：「法例沒有規定任何設施用到不可再用、不能再修理才可更新，我們認為在合理情況下提前更換一些設施是合乎規定的。」鑑於更換升降機之工程費用較大，法團根據有關供應物料及服務的採購及選用事宜守則之第八項，交由1999年2月10日之業主大會通過，在該業主大會中，對於更換升降機之事宜，是在二十六票同意的情況下通過贊成由Schindler Lift (Hong Kong) Limited進行更換工程，反對的票數是零。

33.同時根據《建築物管理條例》附表七，第4(2)條，對於特別之開支，法團有權藉業主大會的議決釐定各業主對該特別基金所須繳付之金額。在同一次會議中，立案法團之業主大會亦以二十六票贊成，沒有反對的情況下，通過每戶須支付40,000元為換升降機之工程費用。在此情況下，本席裁定答辯人須支付該項數目。

34.最後，本席會處理有關外牆維修費。在1999年6月23日之周年業主大會中，法團之主席解釋為何需要維修外牆，他說因天台的鹹水缸以前經常滿瀉，鹹水滲透B座外牆，引致石屎和批盪爆裂而脫落，容易傷及途人和毀壞汽車，故有維修之必要。在同一次會議中，業主大會亦一致通過集資進行維修，每戶為港幣4,000元。根據證人梁錫權先生的證供，該項攤分的數目亦曾經由管理委員通過，管理委員會於1999年7月9日發出通告，要求各戶業土繳交4,000元維修費。

35.答辯人對於此項繳費之反對理由如下：大廈外牆不屬於公共部分，所以不應由法團支付維修費，他是根據大廈公契第16條，本席引述如下：

"The Eternal Enterprise Company Limited one of the parties hereto shall have the sole and exclusive right to erect construct install or affix such signs or signboards of such size and in such position of the external wall of the said building as the Vendor shall think expedient or desirable and to exhibit or paint or to permit any other person to exhibit or paint any advertisement on the external wall of the said building."

36.答辯人亦引用《建築物管理條例》第2條，有關公用部分之釋義，本席引述如下：

「公用部份指，(a)建築物的全部，但不包括在土地註冊處的文書所寫，所指明，或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及 (b) 附表一指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外。」

37.但在大廈公契內第16條所指明的有關對外牆之用途，只是局限於對在外牆上展示招牌或廣告之用途。這不是外牆的一切用途，正如申請人的律師指出，大廈的外牆也是被用作承擔著一些公共設施，例如供水喉或鹹水喉，所以本席認為第16條之條款並不足以構成撇除大廈外牆為公共部分之足夠理由。

38.再者，在第16條內所提及之公司，其實已不是大廈之業主。在實際運作上，第16條並沒有被引用。答辯人說，在此情況下，因為外牆的不同部份其實是用來包圍著不同業主的單位，所以應該是屬於各有關單位之業主私有部分。本席不接納此論據，因為在較早時本席亦已解釋大廈的業權之問題，亦即是說，整座大廈的每一位業主都是整座大廈的外牆的共同擁有人。當然，對於外牆的用途，在大廈公契內可以有所規定，正如在本案之大廈公契第15條(e)，亦有對此作出規定，但這絕不表示該外牆不是公用部分。

39.在此本席亦引述在1998年之案件中審裁處之判詞第3頁，審裁處是這樣說的，「我們同意露台外的室外部分是屬於大廈的外面部分，大廈公契第1(b)條說明，大廈外面部分的維修費用是由各業主按照業權份數攤分，除非損毀是由於某單一業主或是是他的代理人或他的租客等所造成」。大廈外牆明顯是大廈的外面部分，而且也無可置疑地是 "main walls"，所以根據大廈公契第1(b)條，維修之費用需各戶攤分。

40.本席亦接納申請人律師之論據，參考大廈公契的條文，尤其是對於有關獨家佔用權之條文及有關之?讓契約，該等文件皆顯示大廈外牆之獨家佔用權並沒有分發給大廈的某一位業主，所以在應用《建築物管理條例》第2條，對大廈公用部分之釋義，大廈之外牆應屬於公用部分。

41.有鑑於此，本席裁定答辯人須繳付對於外牆維修每戶需攤分之4,000元正。

42.總括來說，本席裁定申請人勝訴，答辯人須支付申請人在本案內申請之所有數額。

申請人：由Knight & Ho律師行K.C. WONG律師代表。

第一答辯人：親自應訊。

第二答辯人 : 由韓炳基代表應訊