Case Document

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HCMP005662/2001

HCMP5662/2001

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

雜項案件2001年第5662號

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	有關註冊於西頁分區土地註冊處為第1778地段第221分劃區之土地及在其上興建一幢被稱為香港新界沙角尾甲邊朗33號之處所（「物業」）

	及

	有關高等法院龍劍雲聆案官在2000年5月18日在高院案件1993年第8006號和1994年第4133號合併審訊所頒的絕對押記令（「押記令」）

	及

	有關高等法院規則第50號命令第9A條規則及第88號命令第5A條規則

	及

	有關分劃條例第6條

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原告人	潘月珍

	對

被告人	謝素群

審訊法官：高等法院原訟法庭暫委法官張舉能

聆訊日期：2002年4月17日

判決書發下日期：2002年4月29日

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判決書

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1.在本案件中，原告人向法庭要求將涉案之物業，即於西貢分區土地註冊處註冊為第1778地段第221分劃區之土地及在其上興建被稱為沙角尾甲邊朗第33號之一棟複式樓房，公開拍賣，或將被告人在該物業之業權拍賣。

2.原告人及被告人有親戚關係，雙方曾就涉案物業對薄公堂（即高等法院原訟法庭民事案件1993年第8006號及1994年第4133號）。官司於1999年中由原訟法庭袁家寧法官審訊。同年6月29日袁法官判決原告人（亦為該訴訟的原告人）勝訴。法庭宣布被告人為原告人的信託人持該物業一半之業權；並原告人亦獨自管有該複式物業一樓之享用權。此外, 法庭亦頒令被告人須立刻將有關之業權轉易給原告人；被告人須付原告人為數港幣441,000元作為侵入該樓房一樓的損害賠償；該賠償以每個月港幣7,000元計算，累積直至被告人交出空置管有為止；另外原告人亦可獲得有關的損害賠償的利息；而被告人亦須支付原告人訟費。

3.在法庭判決之前，被告人一直拒絕容許原告人及其家人進入或使用樓房一樓，亦曾將原告人在一樓之物件燒燬。雙方關係之惡劣可想而知。

4.在法庭判決之後，雙方關係並無改善，而被告人亦一直拒絕執行法庭之判決，將樓房一樓之空置管有權交出，亦並未支付任何之損害賠償、利息或法庭評定之訟費。

5.被告人曾就法庭之判決提出上訴，但因並無依照法庭指令交出上訴保證金，上訴被撤銷。

6.由於樓房建築之設計，任何人如欲登上樓房一樓，必須由樓房地下大門進入地下之大堂及客廳位置，才能由內部樓梯登上一樓。無論在法庭判決之前或之後，被告人一家都居住於該棟樓房，拒絕將大門鎖匙交給原告人，亦拒絕原告人進入地下大門。故雖然法庭宣布，原告人享有一樓之管有使用權，原告人一直未能實質享用樓房一樓。

7.在原告人經法庭執達吏執行有關的收樓令時，被告人及其丈夫亦一直拒絕交出一樓的空置管有。而被告人之丈夫亦曾在地下大門前揮刀阻止執達吏及警方執行收樓令；事情一直擾攘8小時後，原告人才能進入一樓。但其後，被告人又利用樓房之設計及地利，拒絕原告人進入及使用一樓。

8.其後，原告人亦曾委托測量師對樓房進行測量，作為在土地註冊處登記及將來業權買賣之用。但當原告人與測量師代表進行實地視察時，卻遭被告人之丈夫阻撓及投擲石頭。被告人之丈夫其後亦因此而被警方刑事起訴，控以普通毆打，及後為法庭定罪判罰。

9.此外，被告人亦採取不合作態度，多次阻止土地註冊處的官員到訪該物業，作為登記原告人之業權的用途。

10.被告人亦無依照法庭判令，簽署任何業權轉易文件，將有關的物業業權轉易給原告人。被告人亦如前述並無支付任何法庭頒令之損害賠償、利息或法庭評定之訟費。原告人不單未能親身享用該樓房之一樓，亦基於被告人及其丈夫上述之敵意及態度，未有將物業一樓租出。換句話說，雖然法庭於1999年中已判原告人勝訴，原告人所獲得的除了法庭的一紙命令外，實無任何實際利益可言。

11.原告人在本訴訟中根據《分劃條例》（香港法例第352章）要求法庭頒令將整個物業出售；即或不然，原告人亦根據《高等法院規則》（香港法例第4章）第50號命令，第9A條規則，及第88號命令內之條文，要求法庭將被告人在該物業之業權出售，以執行原告人基於前述法庭判決及被告人拖欠之損害賠償，利息及訟費，而獲得之押記令。

12.根據《分劃條例》第2條規定，凡有任何土地財產由二人或多於二人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身份持有，法院均可根據第4條作出將該財產分劃的命令，又或根據第6條作出將該財產出售的命令。

13.條例第6條規定如下

“ （1）在根據本條例進行的任何法律程序中，凡法院覺得基於下列理由，將財產分劃不會對所有有權益的人有利─

(a) 與該法律程序有關的土地的性質；

(b) 有權益的人或被推定為有權益的人的數目；

(c) 有權益的人中有些人不在或無行為能力；或

(d) 任何其他情況，

則法院可作出將該財產出售的命令。

(2) 即使任何有權益的人有異議或無行為能力，法院仍可行使其根據第(1)款而有的權力。

(3) (a) 在不損害第(1)款的規定的原則下，如任何對該財產有權益的人向法院申請將該財產出售的命令，而非將該財產分劃的命令，則除非其他有權益的人承諾購買申請出售命令的法律程序一方的權益，否則法院如認為適合，可作出將該財產出售的命令。

(b) 如其他有權益的人給予承諾，則法院可命令將該名申請出售命令的人所擁有的權益，按法院認為適合的方式而進行估值。

(4) 法院根據第(1)款或第(3)款作出命令時，可指示將出售所得的收益分發，並作出一切所需或適當的其他相應指示。

(5) 在根據本條進行的出售中，法院可容許任何對該財產有權益的人在出售時進行競投，但須按法院就下述各情況而認為合理的條款進行競投─

(a) 未有繳付按金；或

(b) 將購款或其任何部分抵銷或記帳而非按實數付；或

(c) 任何其他事宜。"

14.基於上述案情及証據，尤其是被告人一家人對原告人之敵意，對服從法庭判決之不理睬態度，並涉案樓房之設計，本席認為雙方繼續共同持有該物業之業權並無好處，尤其是對原告人甚為不公允。而根據條例第4條作出將該物業分劃的命令，並不可行。本席進一步認為根據上述原因，依據條例第6條作出將物業出售的命令，對雙方皆有好處。關於這方面之考慮，可參看代表原告人的劉大律師所援引之各案例，即Drinkwater v Ratcliffe （1875） LR 20 Eq 528；Pun Jong-sau 對Poon Wing-kong [1979] HKLR 662；Golden Bay Investment Ltd 對 Chou Hung [1992-93] CPR 259；Jones 對 Challenger [1961] 1 QB 176.

15.至於被告人方面，雖然她堅稱物業是其父所贈的嫁妝及她打算終老的地方，本席認為這極其量只是法庭在本申請所需要考慮的案情其中之一，與其他有關的考慮因素比較，本席認為被告人之反對因由並不充分足夠。本席認為在本案案情底下，除頒令將整個物業出售外，並無其他途徑解決雙方一直持續之糾紛，而將物業出售實質地對雙方有利。

16.撇開《分劃條例》不談，單以原告人申請執行押記令，將被告人之有關業權出售方面，本席認為被告人亦無充份理由作出反對。如前述被告人並無依循法庭判決，向原告人付損害賠償、利息或訟費，原告人因而獲得押記令。如今原告人申請執行押記令，實屬理所當然。根據《高等法院條例》（香港法例第4章）第20B（3）條規定，由押記令施加的押記所具有的效力，與債務人簽署書面設定的衡平法押記所具有的效力相同，並可在相同法院以相同方式強制執行。而根據一般法律原則，強制執行衡平法押記的方式，乃是要求法庭頒令將牽涉物業出售。參看Halsbury's Laws of Hong Kong，第5（2）冊（2000年版），第 [90.1400] 段；Hong Kong Civil Procedure 2002，第1冊，第88/5A/2段及第88/5A/3 段；並Union Finance Ltd 對Leung Wai Ling [2000] 2 HKC 821。

17.當然，在以出售物業形式執行押記令時，若物業完全由判決債務人個人擁有，則程序直接了當；但若物業並非判決債務人一人擁有，而由二人或多於二人持有，則如Hong Kong Civil Procedure 2002，第1冊，第88/5A/3 段內所載，要求法庭頒令將判決債務人本人之部份業權出售，實際上並不可行。

18.在本案中被告人只擁有涉案物業之一半業權，故屬於上述情況之後者。但本席認為即使在這種情況底下，並不影響原告人之申請，原因有二。首先，當業權由判決債務人並其他人共同持有時，判決債權人，除可依據《高等法院規則》第50號命令，第9A條規則，及第88號命令內的條文，申請法庭頒令執行押記令外，亦可以對該牽涉物業「有權益的人」的身份，根據《分劃條例》第3（1）條內之條文在法院提出法律程序，以法律行動請求將牽涉物業作出分劃或出售。本席認為該條例所指之「任何對該財產有權益的人」，包括對部分業權獲得押記令的判決債權人在內；在適當情況下，法庭可根據《分劃條例》作出分劃或出售的命令。

19.再者，以本案特殊案情而論，被告人雖並非持有涉案物業之全部業權，但物業之其餘業權由原告人持有，故只要法庭頒令對押記令強制執行，將被告人持有之部份業權出售，則原告人可同時配合，將其擁有之另一半業權一併出售，即可解決出售部分業權在市場無人問津之實際問題。

20.基於上述案情，証據及考慮，本席認為原告人根據執行押記令之條文向法庭提出本案之出售申請，亦具有足夠之法理根據。

21.總結上述原因，本席認為將整個物業出售最為合適，並無其他可實際解決雙方糾紛之途徑。

22.關於出售之細節，本席在考慮原告人提出之文件及証據後，同意原告人所提出及經劉大律師在庭上陳詞時所建議修改之有關以拍賣形式將整個物業出售的詳細指令。本席亦同意拍賣由原告人所提議之拍賣行負責，底價訂定為港幣180萬元。拍賣行之報酬為拍賣費港幣6,000元；若拍賣成功，佣金為拍賣價的百分之一。

23.故本席頒令，整個涉案物業以公開拍賣形式出售，詳細指令由原告人根據本席上述指示，草議判決的記錄交給法庭批準作實。

24.另外訟費方面，本席頒下暫准命令，被告人付原告人本訴訟之訟費；除非雙方能同意訟費的銀碼數目，否則由本法院聆案官評定。除非任何一方在本判決書發下後14天內提出申請更改該暫准命令，否則該暫准命令在14天過後，自動成為絕對命令。