潘月珍 訴 謝素群

CACV 252/2002

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件 2002 年第252號

(原高等法院原訟法庭雜項案件 2001 年第 5662 號)

聆訊日期：2002年11月 8日

頒發判案書日期：2002年11月 14日

判案書

高等法院上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案書：

案情

1.本案涉及的物業位於新界西貢沙角尾甲邊朗第 33 號（西貢分區土地註冊處註冊為第 1778 地段第 221 分劃區）的一棟兩層高樓房（以下稱為“該物業”）。被告人為該物業之註冊業主。

2.1999 年 6 月 29 日，原訟法庭法官袁家寧（當時官階）在高等法院原訟法庭民事案件 1993 年第 8006 號及 1994 年第 4133 號頒發以下的命令：

（1）該物業之一半業權由被告人以信託形式代原告人持有;

（2）原告人獨自管有該物業一樓之享用權，並有權經過該物業之地下部分之內進出一樓部分；

（3）被告人需即時將原告人之權益轉移給原告人；

（4）由於被告人非法佔用原告人在一樓的權益，她需賠償原告人損失。該損失金額為每月 $7,000。由 1994 年 3 月至 1999 年 6 月（即判決日期）為止，總額為 $441,000，被告人並需繼續支付每月 $7,000 之損失，直至將該物業一樓交還給原告人為止。

（5）原告人可獲得上述賠償的利息；

（6）被告人需支付原告人訟費。

3.被告人對袁法官的命令提出上訴，但因沒有按照法庭指令提交上訴訟費保證金，上訴後來被法庭撤銷。

4.原告人於2000 年 5 月 18 日獲法庭頒發押記令，該押記令涉及的金額是 HK$588,343.7，另加利息。這筆款項是原告人根據袁法官命令被告人賠償原告人損失計算出來的。受該押記令影響的樓宇為該物業。

5.2002 年 4 月 29 日，高等法院原訟法庭暫委法官張舉能根據原告人的申請頒令公開拍賣該物業，底價為 HK$1,800,000。出售該物業所獲得的款項必須依從張法官的命令，在扣除指定的欠債及開支後，款項平均攤分予訴訟雙方。被告人不服該判決，現提出上訴。

被告人的上訴理由

6.上訴人的上訴理由指原告人冒充業主，欺騙法官及侵佔被告人的業權。她指該物業是她父親給她的嫁妝，她理應保留它以紀念她的父親。她亦指原告人提交予原訟法庭的一份有關雙方同意原告人可獲該物業一樓之業權的文件的內容太過簡單及充滿疑點。

7.袁法官已經就雙方的業權問題作出裁決，被告人的上訴亦被撤銷。在這情況下，張法官是有權根據袁法官的判決去處理原告人的申請。

申請出售物業原由

8.原告人要求出售該物業的理由是被告人並未依照袁法官的命令，將原告人的業權轉移給原告人。被告人一直阻撓原告人使用該物業一樓的部分。通往一樓部分的樓梯是建於被告人所擁有的地下部分之內。被告人曾經拒絕法庭執達主任執行有關的收樓令及拒絕原告人委託的測量師對該物業進行測量。他亦多次阻止土地註冊處的官員檢查該物業，以便登記原告人為註冊業主。被告人的丈夫亦因向原告人及測量師代表投擲石頭而被控普通毆打罪，及被判罪名成立。

《分割條例》

9.根據《分劃條例》第 2 條規定，凡有任何土地財產由二人或多於二人持有，則不論是以聯權共有人或分權共有人的身分持有，法院均可根據第 4 條作出將該財產分劃的命令，或根據第 6 條作出將該財產出售的命令。

10.根據《分劃條例》第 6 條規定，如果法院在考慮過有關的理由，包括有關土地的性質或任何其他情況，認為將財產分劃不會對所有有權益的人有利，法院則可以命令出售該財產。

11.原告人與被告人分別是該物業的權益持有人，如果只是將該物業分劃，結果會對原告人沒有任何實際的用途。鑑於物業的設計，通往一樓的樓梯是建於地下部分之內，一樓住戶必須進入地下部分才可使用樓梯上達一樓。以被告人以往的所作所為來看，一個分劃命令並沒有使原告人得到任何實際的益處。唯一解決因被告人引發出來的問題的方法是將整幢物業出售，而兩名物業持有人的權益形式將由實質物業轉為出售物業後的款額代替，見：Drinkwater v. Ratcliffe [1875] LR 20 EQ 528, Pun Jong Sau & others v. Poon Wing Kwong & others [1979] HKLR 662, Golden Day Investment Ltd. v. Chou Hung [1992-93] CPR 259, Jones v. Challenger [1961] 1 QB 176.

12.被告人指該物業是她父親贈送給她作嫁妝的，她並打算在該物業終老。正如原審法官所說，這極其量只是法庭所需要考慮的因素之一，與其他需考慮的因素比較，被告人的反對理由並不充分，出售物業是唯一辦法去解決雙方一直持續之糾紛。根據張法官的命令，雙方都有權參予競投拍賣。如果被告人想保留該物業，她可以參予競投，成為該物業的唯一業主。

押記令

13.另外，原告人已就該物業獲頒發押記令。根據《高等法院條例》,（香港法例第 4 章）第 20B(3) 條規定，由押記令施加的押記所具有的效力，與債務人簽署書面設定的衡平法押記所具有的效力相同，並可在相同法院以相同方式強制執行。根據法律強制執行衡平法押記的方式是向法庭申請將有關的物業出售，見：Halsbury Laws of Hong Kong, 第 5(2)冊 2000 年版第 [90.1400] 段；Hong Kong Civil Procedure 2002, 第1 冊，第 88/5A/2 段及第 88/5A/3 段；Union Finance Ltd. v. Leung Wai Ling [2002] 2 HKC 821。

14.由於該物業有兩名共同持有人，如果為了執行該押記令而申請出售被告人所持有的部分，結果亦是對原告人沒有實際益處，原因是在實際情況下買家是不願意只購入一個物業的一半權益，這涉及買主和現時的另一半權益持有人的利益分配的實際問題。

15.張法官指根據《分劃條例》第 3(1)條，任何對該財產有權益的人可以申請將涉及的物業分劃或出售，他認為這包括對部分業權獲得押記令的判決債權人在內，在適當的情況下，法庭可根據《分劃條例》作出分劃或出售的命令；由於原告人是該物業的共同持有人，當法庭頒令強制執行押記令時，將被告人所持的部分業權出售，原告人可同時配合將其擁有之另一半權益同時出售以解決出售物業之實際問題。

16.本庭認為原告人作為該物業的共同持有人，已經可根據《分劃條例》第 6 條向法庭申請出售該物業，故此本庭不需要就申請人根據押記令申請出售該物業的法律論點作出裁決。

總結

17.本庭同意原審法官所作出的命令，駁回本上訴。本庭不作任何上訴訟費之命令。

原告人：親自出席。

被告人：親自出席。