陳梓深及另三人 訴 金源洋樓業主立案法團
Read the full judgment text of CACV 86/2000 on BabelCite. This Court of Appeal judgment was delivered on 8 November 2000 before Leung Siu-chung JA, Wong Kin-chau JA, Yeung Chun-kuen J.
Building management – Owners' Corporation – statutory powers – mandatory repair and demolition orders by the Buildings Department – execution of works and expenditure without owners' meeting approval – Building Management Ordinance sections 13 and 29 – charging orders for unpaid contributions – appeal from Lands Tribunal – Kum Yuen Building – whether the 1996 Buildings Department notice was a binding mandatory order requiring demolition of the first-floor canopy – held: yes, both the 1995 repair notice and the 1996 demolition notice were legally binding orders that owners were obliged to comply with; the OC and its management committee had statutory power to carry out such mandatory works without an owners' resolution – whether the OC had power to spend over HK$2 million on rebuilding the canopy with lighter materials without owners' approval – held: no; while the management committee may determine the necessity of safety works, owners retain the right to approve budgets running into millions and to participate in the selection of contractors; the additional over HK$2 million expended on rebuilding the canopy was ultra vires and required owners' approval – whether the charging orders obtained by the OC against the appellants' properties for unpaid maintenance contributions should stand – held: no; the OC must account for the canopy-rebuilding expenditure and the overcharged sums, the disposal of any surplus being for the owners to decide, and the OC must take legal proceedings to discharge the charging orders – appeal allowed; Tribunal's decision set aside; no order as to costs – counsel for respondent: Mr Chan Kong-yiu SC instructed by Messrs Fu Tak Ching; appellants in person.
Legal issues: Scope of Owners' Corporation's power to execute works ordered by Buildings Department without owners' meeting resolution · Whether the Building Department's 1996 notice was a mandatory order to demolish the canopy · Validity of the charging orders obtained against the appellants' properties
Outcome: Appeal allowed in part; the Tribunal's decision is set aside. The OC is ordered to account for the canopy-rebuilding expenditure and the overcharged sums, and to take legal proceedings to discharge the charging orders against the appellants' properties.
Cited by 6 cases
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CACV000086/2000 CACV 86/2000 香港特別行政區 高等法院 上訴法庭 高院民事上訴2000年第86號 （原本案件編號：土地審裁處建築物管理申請1998年第224號 ___________________
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聆訊日期：2000年10月5日 宣判日期：2000年11月8日 ___________________ 判 案 書 ___________________ 上訴法庭法官梁紹中宣讀上訴法庭判案書: 1. 上訴人陳梓深，趙麗華，羅仁及潘國欽是土地審裁處建築物管理申請第224/98號及第226/98號的申請人。兩宗申請均針對同一答辯人，金源洋樓業主立案法團（"法團"）。1999年11月1日兩宗申請在土地審裁處由李何禧蓮暫委法官合併審理。 2. 上訴人指法團未經業主大會議決通過，向各業主徵收大廈修葺費用10.7佰萬元。有違《建築物管理條例》的規定，而且費用不合理， 故業主無責任攤分該筆費用。上訴人要求土地審裁處命令法團退回多收的費用給業主。上訴人又指法團利用虛假文件，非法獲得法庭押記令，將上訴人被指欠繳的費用押記於上訴人的物業。上訴人要求土地審裁處擱置該等押記令。 本案事實經過，略述如下： 3. 上訴人陳梓深，趙麗華是金源洋樓23樓B1單位的共同業主，羅仁和潘國欽分別是2樓B6單位及14樓B6單位的業主。1995年8月24日政府屋宇署以書面通知大廈業主，必須維修大廈外牆、水管、污水渠及一樓簷蓬。屋宇署又於1996年6月16日命令大廈業主必須在同年9月14日或之前，展開拆除一樓簷蓬包括簷蓬上的廣告牌、支架、和冷氣機的工程，及修復受拆除簷蓬工程影響的樓宇部份。為確保拆卸工程可安全進行，屋宇署命令業主必須聘用合格則師/認可人士監管工程進行，而工程建議書及報告書均必須先由屋宇署批准，方可實行。 4. 法團轄下的大廈管理委員會（"管理委員會"）接獲1995年屋宇署通知後，於同年8月開始物色工程顧問公司。管理委員會其後於1995年10月17日舉行會議，通過聘用 "金盈顧問有限公司" （"金盈"）負責監管維修工程。 5. 1995年10月27日管理委員會開會討論屋宇署指定必須維修的工程項目（包括維修簷蓬）的費用上限，該費用並不包括拆除簷蓬工程費用，原因是當時屋宇署還未發出拆除簷蓬命令。 6. 1995年10月29日大廈業主舉行大會，會中金盈代表向出席的業主解釋各項維修工程，並就所需費用，提供意見。 7. 1996年3月31日，大廈業主再舉行大會，討論維修費用。在會中，金盈計算出維修費用需要7,218,000元。上訴人羅仁卻指該數目遠較他担任大廈管理委員會主席時取得的估價四佰多萬元為高。他質詢金盈代表則師費用大增的原因。經則師解釋後，大會通過以7,218,000元為屋宇署指定維修工程項目所需費用的上限，又通過大廈改善工程費用及更換總電線掣工程費用共三佰多萬元。大會通過的工程費用合共10,940,000元。 8. 1996年4月29日，管理委員會與金盈公司代表則師開會，部份業主亦有出席。與會者從多間投標公司中選出"利達建築工程有限公司"（"利達"）為大廈維修工程承建商。 9. 1996年5月5日，大廈業主在業主特別大會上亦議決通過維修工程由利達公司負責執行。 10. 1996年5月28日，法團向大廈各業主發出通告，表示須集資10,974,000元以支付屋宇署指定之維修項目，改善大廈和更換電線掣等工程的費用及顧問公司和律師服務費用。上述集資額並不包括拆除簷蓬的費用。原因是當時屋宇署還未發出拆除簷蓬命令。 11. 管理委員會於1996年6月接獲屋宇署拆除簷蓬命令，經討論後，認為不宜有多過一名承建商同時在大廈進行不同的工程。管理委員會以利達公司已是大廈維修工程承建商，故順理成章，議決由利達公司同時負責該項工程。 12. 截至1997年10月14日為止，上訴人尚欠繳部分應分擔的工程費用。法團因此，就該欠數向法庭申請押記令，將各上訴人欠繳的費用押記於他們名下的物業。 13. 土地審裁處李暫委法官認為所有維修工程包括維修簷蓬工程均經業主大會議決通過後才進行，上訴人等不容推卸他們分攤工程費用的責任。根據《建築物管理條例》第13條的規定，法團負有維修大廈公共地方的責任。法團亦有責任進行由公職人員按照法例賦予的權力指定大廈須進行的維修工程。因此法團可無需業主大會議決通過才進行此類工程。法團需執行的事務，均可由管理委員會代為施行。《建築物管理條例》第29條亦訂定，法團的職責該由管理委員會代為施行。因此，法團進行拆除簷蓬工程，並未超越法例賦予法團的權力範圍。李暫委法官遂判決上訴人的申請敗訴。 14. 上訴人羅仁提出幾點上訴理由。第一，他指屋宇署在1996年6月6日發出的拆除簷蓬命令只是通知業主維修大廈，無強制效力。他又指李暫委法官的判詞錯誤地稱屋宇署的通知為一項強制性的命令要拆除及重建簷蓬。第二，他指法團與金盈串謀偽造文件，擴大屋宇署的命令以便金盈可從中得到未經業主大會認可的收益。第三，他指李暫委法官於判詞中稱業主大會已通過維修工程的費用上限為10,940,000元並不正確。第四，他指重建簷蓬工程從未得到業主同意，所以上訴人等實無責任分擔有關費用。 15. 本庭認為屋宇署於1995年發出的維修命令及1996年發出的拆除簷蓬命令均具法律約束效力。是一項強制性的命令，故業主必須執行所指定的工程。大廈業主不得拒絕執行，也不能反對法團或大廈管理委員會按照該等命令維修大廈及拆除簷蓬。而管理委員會可就工程物色工程顧問公司，提供工程費用預算，向大廈各單位業主籌集資金以應付工程開支。這些事項均在法團及管理委員會的法定權力範圍內。 16. 大廈業主在獲悉維修命令後，應知屋宇署已斷定大廈一樓簷蓬需及早維修以免有倒塌的危險。如維修工程未能令該危險性消失，則簷蓬必須拆除。 17. 大廈業主大會在1996年3月31日通過的維修費用預算是10,940,000元，這數目不包括拆除簷蓬工程費。 18. 管理委員會根據命令拆除簷蓬後獲屋宇署許可重建簷蓬，雖然這不是命令指定的工程，本庭認為管理委員會的目的是保障住客的安全，是履行管理及維修大廈職責的一部份。所以李暫委法官在這方面的裁決並無不對。 19. 不過本庭詳細閱讀本案有關文件後，發現法團在處理維修工程費用預算及徵收費用過程及在賬目方面有不清楚及混淆的地方。所徵收的費用亦不是全用於維修工程項目上。按照利達公司的投標書，投標總價為8,293,520元，數目已包括（A）必須維修項目的工程費用（包括一樓簷蓬重修工程費）和（B）5,540,840元改善工程項目費用（包括翻新大廈大堂及走廊，更換電掣等工程費用2,752,680元）。法團與利達公司簽訂的合約工程費用為7,510,249元，雖然這數目是減去630,000元重修簷蓬費用後得出的數目，但已包括改善工程所需的2,752,680元。按照雙方簽訂的合約、維修工程項目總費用只需4,910,840元。 20. 但1996年5月28日法團向業主發出之徵收費用通知書列出的工程費如下：
21. 從以上可見，法團徵收的費用不是按照工程所需而向業主徵收。 22. 代表法團的陳大律師對本庭稱，法團在進行此類工程時不可能只按工程合約費用向業主徵收。原因是進行工程時，可能有不可預見的情況出現引致工程費用增加，若到此時方再向業主徵收增加的費用便有困難，所以徵收的費用會較合約費用為多，對於此點本庭是可以瞭解的。不過，收費通知書所列出的各項費用中，已有一項工程備用金1,150,000元，這就是用作不時之需的儲備金。但是總合約費用包括附加工程的費用，只是7,510,000元，即使加上備用金及律師和顧問公司等費用1,440,000元，總數亦不過是8,950,000元。該數目與徵收的總數目10,974,400元，相差兩佰多萬元。陳大律師解釋稱通知書的總數目有差錯，實際徵收的數目是10,940,400元。本庭認為即使如此，徵收的費用比對工程所需的仍然多收兩佰多萬元。陳大律師稱，一樓簷蓬已拆除，並由利達承造新簷蓬，是以輕物料搭造建成的，不再是水泥鋼筋結構式的簷蓬，此工程費是經過投標後，定出的合約費用數目為1,738,800元。此工程亦判予利達。多收的兩佰多萬元，實已用於支付重建簷蓬開支費用。所徵收的費用已全部用在維修，重建簷蓬及改善大廈等數項工程上，上訴人不應懷疑法團有人中飽私囊。不過陳大律師同意，管理委員會履行職責時有權進行維修及重建簷蓬無需經業主大會通過進行。 23. 1999年3月31日業主大會上，法團主席表示必須維修項目工程費，不需業主大會通過，不准業主就此費用進行表決。本庭認為這是錯誤的做法。不須表決的只是維修工程是否應進行。但維修費用預算是否合理，是否同意金盈的預算等是應由業主自行決定，業主有權就預算數目作出表決。當日的表決書指明業主不須表決的7,510,000元工程費實已包括附加工程費用，但表決書仍列出三佰多萬元附加工程費，要業主同意繳交，明顯地，表決書有不真實的地方。 24. 本庭認為雖然管理委員會在管理及維修大廈的事項上有權因應大廈的安全需要及工程的重要性和迫切性，決定實施某項工程，而無需等候大廈業主舉行大會通過後才進行，但如果涉及的費用龐大，例如涉及數以佰萬元計的工程費，個別業主應有權參與決定所需的費用是否合理，及參與討論選擇承建商。本案大廈業主通過進行的議案，是屋宇署指定的維修工程及附加工程，總工程費用7,510,000元，即使加上拆除簷蓬工程費用180,000元 ，總數是7,690,000元。業主從未通過以兩佰多萬元重建簷蓬。法團收取10,940,400元，較維修總費用多出三佰多萬元，法團未經業主大會同意不能將部份多收的費用，用於重建簷蓬，而用兩佰多萬元於重建簷蓬是有越權之嫌。基於以上原因，本庭接納上訴。本庭將原判擱置，並命令法團須就重建簷蓬之工程費用帳目及多收之費用作出交代，以後如何處置多收的費用，由大廈業主自行決定，法團須採取法律程序解除針對上訴人物業的押記令。本庭不作出任何訟費命令。
原告人（答辯人）：由傅德楨律師行委派陳江耀大律師代表 被告人（上訴人）：陳梓深，趙麗華（LDBM 224/98）；羅仁，潘國欽（LDBM 226/98），無律師代表 |
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