Inchroy Credit Corporation Ltd 訴 Yung Man Fai and Another

DCCJ008743A/2001

DCCJ8743/2001

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2001年第8743宗

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主審法官：黃慶春法官法庭聆訊

聆訊日期：2003年5月30日

判決日期：2003年5月30日

時間：下午1時01分

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判案書

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1.今天的聆訊是一審核賠償金額的聆訊。本案已於去年6月28日審結。當天亦已即場宣讀了裁決理由，斷定第一被告人須要支付拖欠的貸款。當天本席亦曾發出指示，所欠的賠償容後再審核，今天正是審核的聆訊。

2.在今天的聆訊中，原告人傳召威格斯測計師的何啟光(譯音)先生。何先生的證供表示他受到原告人的指示，已經對該物業的價錢作出評估。這物業是原告人當時所擁有的物業，即堅尼地城吉席街14號三樓。

3.何先生曾在2001年6月6日審視該物業，並在6月7日作出一個評估報告書。其後在2002年6月10日再作出一個補充評估報告書。

4.第一被告人把該物業按給原告人以換取500,000元貸款。關於該物業評估的價值，何先生的結論是如果是公開市場的話，價值應該是450,000元，但因為在某種情況之下須要在短時間出售的話，可得的售價應為310,000元。

5.在何先生的補充報告書內，他提出附近五個在2001年3月至6月所售出的物業的價值和呎價作為比較，他才作出以上的評估。

6.在他的證供中，他亦解釋一個合理的售賣時間應為3個月，而迫賣即少於3個月的時間。

7.第一被告人容先生並不同意當天以350,000元賣出該物業。他指出原告人是應該等到一個適合、一個好賣價，才賣得一個比較高的價錢。而原告人作為一個貸款公司，應該可以等到適合買家才出售該物業，而不應在倉猝之下把他的物業出售，以致以不理想的價錢賣出該物業。

8.他曾在2001年向其他在該區的物業代理詢問，他的物業應賣得每呎1,500元。他更加指出，加上樓梯的地方，他的物業面積應有400呎，而並非如威格斯何先生所指出的296呎，因此他認為可以賣得多些錢。

9.他亦指出，蘇先生(原告人的職員)是負責收樓和給指示物業代理去出售該物業。他指出蘇先生在6月4日交樓時，未有詳細解釋給他知道收樓的詳情，亦沒有告訴他拍賣會的時間，好讓他參與。

10.蘇先生指出實際上該物業不是由公開拍賣賣出的。因為他在6月6日給指示三數間物業代理，他亦有交出鎖匙給這幾間的物業代理。而他後來收到的查詢，願意買的買家均只願意支付300,000元或不足300,000元的數目。

11.而廿一世紀物業代表最後覓得買家願意支付330,000元，雖然之前他指示物業代表的售價是500,000元。但在6月14日因為再找不到其他買家，他覺得350,000元是一個可以接受的價錢。他亦提出盡快賣出該物業對欠款人較為公道，讓利息不會繼續增加。

12.考慮過雙方所作出的證供，亦參考了原告人所提出的物業估價報告書，本席認為何先生所作出的估價是一個合理而公證的評估，因為他能提供在2001年3月至6月期間在堅尼地城這區所出賣的物業的真正售價，用以比較及計算價值。

13.當然，在提供比較其他物業已賣出的價值當中，他並未有指出此等是否在迫賣的情況下所賣出。沒有這些資料，本席只可以根據這些價錢和資料，作為一個合理公開市場的價格。

14.被告人亦沒有提出或傳召任何的測計師，證明當時(2001年6月)他所擁有的這所物業適當的價值是多少。唯一的專業證人只有威格斯何先生的報告書。

15.雖然被告人的證供表示他曾經問過其他物業代理，指每呎應值1,500元，但當然這些價錢不是迫賣或速售的情況，而他的物業亦不是400呎。

16.這物業的樓齡已超過30年，沒有升降機，而且該物業的公共地方，即樓梯等地方，是不可以計算在可用面積之內。據何先生說，根據消費者委員會和政府的指引，他只可以計算可用的地方。既然只可以計算這物業可用和可賣的地方，本席相信這所物業一定不足400呎，本席接受何先生所說這物業可用的面積只有296呎。

17.至於迫賣的情況。本席認為原告人是有權去決定何時才出售該物業、何時才是最佳時機。根據合約精神，原告人是有完全的權利去考慮，因為他是銀主身分，而作為銀主，當然他要考慮最佳的時間、最好的價錢，以減低貸款者的欠款。對於他們而言，沒有可能肯接受一個賣得低的價格，再去追討欠款的人，因為在這情況下會更加難追討。

18.以往財務公司和銀行接收了物業(所謂銀主盤)，一定是第一時間盡快賣出物業，因為財務公司和銀行並不是物業代理公司，他們沒有職員去做這些管理，而且擱置物業不賣是不會產生任何利潤。

19.而銀主是有責任盡早以最佳的價錢賣出物業。在這情況下，亦對借款人有一個保障，因為銀主沒有責任觀望市場的起降，期望該物業會升值。

20.至於第二原告的證人蘇先生是否有解釋清楚給容先生知道收樓和賣樓的程序。本席相信蘇先生是有解釋收樓後由銀主去決定賣買。本席亦相信蘇先生是有告訴容先生他可以通知他的親戚朋友來買，又或他可以在拍賣會上購買。但根據合約，銀主是有權去決定何種方式去出售物業，以拍賣形式抑或由物業代理出售。

21.其實以物業代理的方法出售，很可能賣出的價格會比拍賣會賣得價格為高。不過在這情況下，他的而且確是以高於何先生測計師所評估的310,000元賣出，因為物業代理可以作出議價。在這情況下，本席接受在迫賣的情況之下所賣出的價錢350,000元，是一個合理的價錢。

22.本席亦接受原告人是可以向被告人追討所欠的差餉、物業代理佣金和律師費，加上欠款十多萬的利息，因為本席在去年6月28日已作出裁決，頒布原告人可以得到當天以後直至全部款項清繳法庭所批准的利息。所以本席接受原告人所計算出的數目，減去該物業的售價350,000元後，第一被告仍需支付所欠的175,891.31元。

23.當然，評估賠償金額之聆訊和申請的訟費應該由原告人所得。如果雙方不能達成協議，可以由法庭經歷司去審核。當然，審核訟費如果不能達成協議的話，亦應由第一被告支付，所以本席希望大家可以商量到一個合理的訟費，而毋須再支付更多的訟費。

出席人士：

Mr LEUNG Kit-wai，由Nie & Co.律師行延聘，代表原告人

第一被告人出席，並無律師代表