East Point Property Management Ltd v. Kong Shui Wing and Another

LDBM 110 OF 2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理案件編號2004年第110號

主審法官：容耀榮法官

審訊日期：2004年9月20及21日

判案書日期：2004年10月20日 

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判   案   書

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1.     涉案屋邨有二千二百多個住宅單位，申請人指约有六百六十户的窗門格式改動後，與1983年落成時的原有格式不符，影響大厦外觀的整体性。這個問題在2003年一次特别業主大會提出，當時估計對此等違例業主進行訴訟的訟費撥備需要三百萬元，雖然法團積累了千七萬盈餘，但未能決議通過此訟費撥備建議，只是决議表示容忍舊個案及只採取行動取締新個案。申請人有見於此，便訂立規範原則，並去函告知各業主（見文件夾第152、153頁）。有關規範撮要如下：

“舊有違例：

-要求舊有違例的單位業主向管理處登記並拍照存檔。

-於單位出售/轉讓前通知新業主的代表律師。

-於單位裝修時要求業户作出更改以符合公契的要求。

控制新增違例：

-當管理處職員發現不合規格的窗框或玻璃送抵單位時，會立即加以阻止。

-職員定時巡視。

-如發現有業户不遵守規定，會派職員到訪有關單位向該業户作出勸喻，並在需要時採取適當行動。---

管理處重申為違例窗户單位登記的安排是避免將來可能引致的爭辯，並不代表放棄執行大厦公契條文的權利及義務。除此之外，亦希望各業户明白單位的窗户是屬於該單位的私人設施，而有關的保養及維修責任亦是屬於業主，故無論單位的窗户是否違例，各業户必須確保其私人設施沒有對第三者構成危險，並確定裝置符合有關政府部門的規定。---”

2.    答辯人購入其單位後，即進行裝修，其中一項是更換鋁窗，當向申請人申請裝修許可証時，獲告知新裝上的窗門一定要是原來的格式，同時申請人也向答辯人提供了一張窗門格式草圖，説是原來的格式。可是答辯人没有理會，採用了‘三葉窗’的格式，當時所持的理由同是本案答辯理由，這些理由可歸納為三個，（一）原有的格式不安全；或他採用的格式比較安全；（二）在購置單位時，住户窗門的格式各有不同，此情況誤導了他，使他以為可以更改窗户格式，不必回復原來舊有格式，（三）種種情況下，只針對他是不公平的。

3.    雙方都忽略了最基本的事實，就是原有窗門格式，而申請人有舉証責任証明原有窗門格式究竟是怎麽樣。雖然答辯人似乎多次在証供和反對通知書內承認所採用的窗門格式與原有的不同，其實不然。屋邨在廿多年前落成，而答辯人是在最近購入單位後，才開始在那裏居住，根本不知道原有的窗門格式是怎樣，承認改動格式，只是申辯時不經意地作出的。本來雙方没有提出來爭議的事項，法庭或審裁處是不宜置喙的，但“原有窗門格式是什麽樣的？”是基本點，而根據两個上訴庭案例：陳偉連，梁麗貞V 香港房屋委員會(CACV925/2001)，及The Incorporated Owners of Goa Building V Wui Tat Company Limited (Civil Appeal No.349 of 2002)，（在Pun Kwok Kei V The Incorporated Owners of Merit Industrial Centre and Another  LDBM 25 of 2003,  The Incorporated Owners of Koon Wah Building V Yeung Fung and ors  LDBM 163-166 两案中也運用了這原則），本席有責任澄清答辯人在本案對這基本點的立場，要求他清楚表示是否承認申請人指定的窗門格式正是原有格式，並且不須申請人舉証以玆証明。承認或不承認各有利弊，本席向答辯人陳以此等利弊，答辯人考慮一番後，清楚表明他根本不知原有窗門格式是什麽樣子，也不願意在此訴訟承認他所安裝的窗門格式與原有的不同，須申請人舉証。

4.   証明原有窗門格式，本是輕而易舉，只要召傳屋邨的老街坊，說出來就可以，又或把有關圖則呈堂都可，但申請人方面要到審訊將完時，才重召証人把有關圖則呈堂（証物A-3）。這圖則頗舊，肯定存在多時，本席相信証人所指，發給業主的草圖是根據此圖則複制的，圖則的格式與呈堂的現塲相片所顯示的原有格式相符。此情況下，本席接纳申請人所指，窗門原有格式正是証物A-3所載。因此，本席判定答辯人所用的窗門格式與廿多年前原有的不符。

答辯理由（一）：原有的格式不安全

5.   两欵窗比較，原有格式的窗葉較大，不消說承受風力也較大，這是普通常識，但不能單憑此點就説原有格式不安全或較不安全。答辯人對此有舉証責任。查原有格式的窗門是非常普遍，個别窗葉的面積根本不算大，答辯人又没有傳召專家作供，或提供任何科學數據支持其不安全之説。此情況下，本席只能以普通常識判斷，並判定原有格式的設計，非是不安全。因此答辯人不能單憑安全理由，拒絕採用原有格式的窗門。

答辯理由（二）：受了誤導，以為窗門不用回復原來格式

6.  這個所謂受了誤導的答辯理由，實是‘不容反悔’的法律原則引申出來。要成功地依賴這個原則的一方，須証明他符合三個條件，（一）對方曾向他作出一項事實陳述，（二）他信賴這項陳述，（三）因信賴此項陳述而作出於己不利的行動。運用這原則時，可防止對方反悔，使得對方所取的立場不能偏離其先前所陳述的事實。本案答辯人所指的有關事實陳述應是‘申請人不會取缔不合規格的窗門’，他認為申請人現在不能反悔，取締他的不合規格窗門。可是申請人沒有對答辯人作出這項陳述或其他任何不確的陳述，剛好相反，當申請人得知答辯人要換窗門時，曾告知不要採用非原有格式的窗門。申請人所稱的誤導，是他看到屋邨的窗門格式不一致，因而認為他可不依原有格式安裝窗門。申請人不打算取締這些不合原有規格的窗門是不爭的事實，但在事實上這不是一項向答辯人所作出的陳述，在法律上也不能構成一項對答辯人的陳述。因此，第一個條件與事實不符，第二個條件也是，答辯人堅持不採用‘原有規格’的窗門，不是因為相信申請人不會取締不合規格的窗門，而正是因為他認為有權採用自己所選的規格。基於此等理由，‘受誤導’不能成為答辯理由，‘不容反悔’的原則也不適用。

答辯理由（三）對答辯人不公平

7.   答辯人訴說不理解申請人為何只是針對他，他認為不應有選擇性地取締他的不合規格窗門。本席不明‘選擇性’是何所指，問他，他又答不出，但又不願放棄這個所謂‘不公平’的答辯理由，唯有綜觀本案情况，决定是否若頒下禁制令會對答辯人不公。

8.  答辯人所稱‘選擇性’，可能是泛指申請人只告他不告別人。業主在類似案中，很多時用‘選擇性’這一詞來質疑法團或大厦經理人為何決定只告他一人，而不告其他同樣有違反公契的業主。其實面對那麽多宗違反公契事件，法團或經理人當然要處事公允，但纯粹為了表示公平而同一時間向各人興訴，卻未必是最好的方法，很多時更是不可行的方法，所涉訟費撥備也不菲，此情况下，便要决定先後次序，選擇出先向那位業主興訴。由此可見，運用‘選擇性’的策略並無不妥，反之，更是有效的屋邨管理所必要的。所採用的選擇性策略也不定需要是最好的，只要是合理的便可。有了既定的策略就要依照執行，否則面對‘選擇性’指控時，就很難自圓其說。

9.  申請人作為屋邨經理人，要有獨立專業判斷，今次既然採纳了法團所決議的策略，本屬無可厚非，但執行時就要依足規定。其中一項規定是要通知買方律師有關不合規格的窗門，審訊時申請人也曾嘗試提出証據，証明已通知答辯人（買方）的律師，可惜是弄錯了，已通知的只是舊業主（賣方）的律師而已。本席判定申請人沒有遵照既定策略，通知答辯人的律師。這一規定不是無關痛癢，答辯人要是知道換窗時要恢復採用廿多年前的原有格式，可能會影響他是否繼續完成買賣的决定，不通知他這項事實，就損害了他的利益。申請人既然沒有依照規定辦事，也就不能以既定策略的理由對‘選擇性’指控作辯解。若容許申請人不遵照既定策略而針對答辯人單獨一個，在法理上是不公平的。

10. 再看這個策略是否合理。首先要注意的是，公契内有關條款其實沒有明確表示窗門格式應是什麽樣子，只是禁止業主不能擅自改變大厦的外觀。申請人應付違例者的策略，不是逐個取諦，而是無了期地縱容他們，要回復廿年前的舊觀，不知要等到何年何月，與此同時郤不問情由，不批准其他業主不採用原有格式的窗門。這個策略只有一個可取之處，就是可防止大厦外觀惡化，不失是權宜之計，但實施起來就可能造成不公平、不合理之處。正如此案，答辯人没有使大厦外觀惡化，他只是沿用舊業主的格式重新安裝窗門。至於窗門玻璃顔色更不是公契所指外觀的一部份。雖知公契也沒有限制窗簾顔色、或室内燈光顔色，此两種設備與窗門玻璃顏色同樣影響大厦外觀，影響的程度、方式，同窗門玻璃顔色没有分别，都是由室内的光透出窗外的顏色造成，没有人能說出室内透出的光應是什麽顏色，公契根本没有考慮把這些窗簾、室内燈光、窗門玻璃作為外觀一部份。

結論

11. 申請人偏離了既定策略，不論策略本身是否大體上合理，實施在答辯人的個案上，就不合理，對他不公平。本席拒絕頒下禁制令。

申請人：由李黃林律師行Ms. C. W. Au Yeung律師代表

第一指明答辯人：親自應訊（無律師代表）

第二指明答辯人：由第一指明答辯人代表