Case Document

LDBM 338/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第338號

	余劍英	申請人
	對
	張文東	第一答辯人
	張壯背	第二答辯人
	李卓玲	第三答辯人
	南盛閣業主立案法團	第四答辯人

主審法官：黃一鳴暫委法官

聆訊日期：2005年3月8日至11日及4月7日

頒下判案書日期：2005年5月9日

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判案書

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背景

1.本案涉案物業為香港新界大埔南盛街19至21號南盛閣（“該大廈”）。該大廈1字樓至5字樓為住宅單住，一共有15個，而地下為商業舖位，一共有4個（分別稱為“1號舖、2號舖、3號舖及4號舖”）。該大廈一共有11,457份業權份數。15個住宅單位一共佔5,039份業權份數，而4個商業舖位則共佔5,213份業權份數，即1號舖佔1,564份，2號舖佔956份，3號舖佔1,303份及4號舖佔1,390份。此外，該大廈之公用部分亦佔有1,205份業權份數。

2.申請人為該大廈5字樓B室之註冊業主。第一答辯人、第二答辯人及鄭雨音為1號舖之共同註冊業主。第一答辯人、第二答辯人、第三答辯人及鄭雨音為2號舖之共同註冊業主。第一答辯人、第二答辯人、鄭雨音及胡雪芬為3號舖之共同註冊業主。第一答辯人、第二答辯人、鄭雨音及張桂文為4號舖之共同註冊業主。

3.第四答辯人為該大廈之業主立案法團。申請人原先並沒有在本案中向第四答辯人提出申請。陳江耀法官於2005年1月6日下令申請人須將第四答辯人加入為答辯人之一，但第四答辯人無需參予本案之爭議。因此，第四答辯人並沒有在本案中出席。

4.根據於2005年3月3日查冊之土地註冊處資料，該大廈之公用部分仍然屬於該大廈之發展商CHARMING UNION INVESTMENTS LIMITED之名下。

5.第一答辯人、第二答辯人、第三答辯人、鄭雨音、胡雪芬及張桂文於2004年6月7日在高等法院原訟庭，案件編號HCA 1360/2004（“該案件”），曾向申請人及其他4名被告人提出訴訟。申請人及其他4名被告人為當時第四答辯人之管理委員會成員。在各方同意下，該案件中的法官於2004年6月11日頒令要求該案件中第一被告人，即當時管理委員會主席莊憶梅須在2004年6月25日召開業主大會，而莊憶梅於2004年4月15日發出之通知（“該通知”）內第10項及第11項應否在其他議程項目前議決將成為2004年6月15日業主大會之第一項議程；再者，所有在該通知內之議程項目將在2004年6月25日之業主大會上討論、作結及議決；如有需要則押後至2004年7月2日（星期五）晚上9時正於2號舖舉行會議。

6.根據上述命令，莊憶梅於2004年6月25日召開業主大會，但在大會上，管理委員會副主席陳國良（“陳先生”）宣佈莊憶梅身體不適不能出席。因此2004年6月25日之會議改由陳先生主持。會議以5,213份業權份數贊成，5,039份業權份數反對，通過了先行議決該通知的第10及第11項議程。

7.在當晚，約晚上10時14分，陳先生欲以時間不早為理由宣佈散會但被反對，於是陳先生進行議程第10項之投票。第10項之議程為是否撤除當時之管理委員會所有委員。投票結果為5,213份業權份數贊成，5,039份業權分數反對。在宣佈結果前，陳先生表示有1,205份業權份數是屬於公用地方，由該大廈經理人持有。陳先生聲稱代表管理委員會投下1,205反對票。其他在場業主及業主代表對此有爭議。陳先生於是在10時56分左右宣佈散會。當時代表胡雪芬的律師表示要根據《建築物管理條例》（“該條例”）附表3第7段的規定，交由業主大會決定。陳先生並沒有理會在場人士的反對，於大約10時59分離開會議。

8.陳先生離開會議後，在場的業主繼續開會，並選了第一答辯人為主席主持會議。會議宣佈陳先生所投之1,205票不應計算在內，因此第10項之議程獲得通過。大會隨即進入第11項議程，即是選舉新管理委員會，並選出第一答辯人為主席，第二答辯人為秘書及第三答辯人為司庫。

9.申請人認為在陳先生宣佈散會後，新的管理委員會是在違反該案件2004年6月11日之命令及該條例的情況下產生，應予作廢。因此，申請人提出本案的申請要求土地審裁處裁定第一至第三答辯人組成的管理委員會無效，第一至第三答辯人無權力撤除並錯誤撤除原管理委員會及成立當前聲稱的管理委員會。申請人亦要求第一至第三答辯人將有關管理權及所有法團的財政資產交回原管理委員會。

爭議事項

10.代表申請人的蘇大律師提出本案有以下的爭議事項：-

(1) 由於業主對公用部份的1,205份業權份數的使用權有爭議，陳先生作為2004年6月25日業主大會的主席是否有權將會議押後至2004年7月2日進行；

(2) 答辯人繼續進行會議時，是否構成一個新的會議，須要另行通知各業主；

(3) 當陳先生宣佈散會後，而答辯人繼續會議時，是否有足夠法定人數進行會議；

(4) 該條例附表11的立法原意；

(5) 答辯人繼續進行會議時，是否有欺壓性及為自己利益出發的動機。

主席是否有權單方面押後會議

11.在答辯人提供的錄影帶和謄本中，很清楚可以得悉陳先生在2005年6月25日的會議中，是未得其他業主同意之下而自行宣佈散會，並且陳先生是知道其他業主是會繼續進行會議的。因此，問題的關鍵是在於會議的主席是否有權單方面決定休會，而不需大會通過這方面的決定。

12.在Carruth v. Imperial Chemical Industries Ltd. [1937] AC 707一案中，Russell大法官有以下的判詞：-

“there are many matters relating to the conduct of a meeting which lie entirely in the hands of those persons who are present and constitute the meeting. Thus it rests with the meeting to decide whether notices, resolutions, minutes, accounts, and such like shall be read to the meeting or be taken as read; whether representatives of the Press, or any other person not qualified to be summoned to the meeting, shall be permitted to be present, or if present shall be permitted to remain; whether and when discussion shall be terminated and a vote taken; whether the meeting shall be adjourned. In all these matters, and they are only instances, the meeting decides, and if necessary a vote must be taken to ascertain the wishes of the majority. If no objection is taken by any constituent of the meeting, the meeting must be taken to be assenting to the course adoplied.”

(底線加上)

13.上述判詞在Kwan & Pun Co. Ltd. v. Chan Lai Yee & ors. [2002] 4 HKC 639一案中，亦被上訴庭所採用。本席認為上述判詞已很清楚說明休會是由大會而不是主席一人所決定。如果有需要，大會是要進行投票來決定大多數人的意願。不過，如果無人在大會上提出反對，則可當大會已經通過休會決定。

14.在本案中，陳先生是很清楚有業主反對休會，因此不能當大會已通過休會決定。基於上述案例，陳先生是應該要進行投票來決定是否休會，而不能單方面宣佈散會。陳先生亦不能依靠該案件中2004年6月11日之命令而自行將會議押後至2004年7月2日，因為該案件之命令並沒有授權會議主席一人去決定押後會議，這項決定仍須交由業主大會整體決定。

15.再者，該條例附表3第7段說明“業主大會的程序，須為法團所決定”；而附表3第3(3)段亦說明“法團會議上提出的一切事項，均由業主投票表決，以多數票決定”。陳先生絕對不能因為其他反對業主的票數會多過贊成票數而不要求業主大會通過休會決定。陳先生亦不能依靠以往的休會並沒有投票決定，或者第一答辯人主持會議時亦沒有投票決定，而去證明他有權自行決定散會。以往的會議和第一答辯人主持的會議並沒有人提出反對休會，但在2004年6月25日的會議中，很明顯是有人提出反對。陳先生必須根據上述案例及附表3的規定，將休會的決定交由業主大會表決。

16.陳先生亦不能因為公用部分的1,205票有爭議而決定散會。其實公用部分的1,205份業權份數仍然在發展商的名下，並沒有轉移至法團或經理人名下。陳先生絕對不能代表法團或經理人去行使這1,205份業權份數的權利。陳先生和申請人亦沒有提出任何證據去證明陳先生得到發展商的授權去行使這方面的權力。

17.申請人提出發展商已進行清盤，不過清盤程序並不會自動將公用部分的業權份數轉為法團或經理人所有。在清盤後，發展商的所有資產應屬清盤人所保管。如果清盤人想卸棄負有繁苛條件的財產也需法院的許可（《公司條例》第268條），但陳先生或申請人並沒有提交任何證據去證明清盤人已卸棄發展商擁有的公用部分業權。很明顯，陳先生根本沒有權力去使用公用部分的1,205票。

18.根據該條例第2條，“業主”的定義是指“土地註冊處紀錄顯示，當其時擁有一幅上有建築物土地的一份不可分割份數的人”。該大廈的公契亦有相似的定義。因此，只有業主，即土地註冊處紀錄顯示的人士或其代表才有權行使有關業權的權力。由於土地註冊處顯示的紀錄仍然是發展商，公用部分的業權仍須由發展商或授權人士所行使。陳先生並不是公用部分的業主，亦沒有得到業主這方面的授權，因此不能使用公用部分的1,205份業權份數。

19.基於上述理由，本席裁定陳先並沒有權力單方面宣佈散會。由於業主大會並沒有表決通過散會，陳先生的散會宣佈實屬無效。

會議繼續是否構成新的會議

20.由於本席裁定陳先生的散會宣佈屬於無效，2005年6月 25日的會議並不會因為陳先生的宣佈或離去而中上。根據該條例附表3第3(2)段，在主席和副主席缺席時，出席會議的業主須委任一名業主作為該次會議的主席。因此，第一答辯人被選出為餘下會議的主席是合乎法例的。餘下的會議只是2005年6月25日的會議的延續，並不構成一個新的會議，也不須另行向各業主發出通告。本席完全否定申請人在這方面的陳詞。

是否有足夠法定人數

21.至於法定人數方面，申請人認為當時剩下的只有商舖業主，而根據該條例第5B條及附表11，1間商舖只可計算1名業主，那麼那位業主才可計算在內呢？如果不計算第二答辯人、胡雪芬及張桂文，申請人認為1號舖至4號舖都是共同業主，那麼只有1個業主在場，不構成10%的法定人數（該條例附表3第5(1)(b)段）。

22.本席不同意申請人的看法，1號舖至4號舖是由不同的共同業主所擁有，雖然其中有些業主是重複，但每個舖位的整體共同業主都是不同，不可能作為同一業主看待，亦不可能不理會第三答辯人、胡雪芬及張桂文的業權。根據該條例附表11，如果有多名共有人擁有1個單位須計算為1名業主，現時1號舖至4舖由不同組合的共同業主擁有，本席認為應該計算為4名業主。由於該大廈一共有19名業主，4名業主便佔了總人數的21.05%，超過法定的10%。

23.基於上述理由，本席裁定2005年6月25日餘下會議有足夠法定人數參與，而在餘下會議通過的決議亦屬有效。

該條例附表11之原意

24.申請人認為該條例附表11有關多名共有人擁有1個單位須計算為1名業主有不清楚的地方。申請人認為該條例附表3第3(5)(b)(iii)段，附表8第13(c)(iii)段及該條例第5(5)(c)(iii)條可顯示立法原意。這幾條條例都說明如果有多於一名共有人就該份數投票，則只有由在土地註冊處註冊紀錄冊內就該份數而記錄排名最先的共有人所投的一票才視作有效。申請人認為如果只計算排名最先者，在2005年6月25日餘下的會議中並沒有足夠的法定人數。

25.本席不同意申請人的見解。申請人所引用的條文只是適用於投票時，如果有多過一名共有人投票，就以排名最先者所投的一票計算，但並不是用來計算出席人數。在U Wai Investment Company Ltd. & another v. Au Kok Tai & others (LDBM 80/1997)，容耀榮法官已裁定多名共有人須計算為1名業主。本席同意容法官的見解。正如上述一樣，由於1號舖至4號舖都由不同組合的共有人擁有，每一間商舖的共有人都可計算為一名業主。因此，一共有4名業主繼續進行會議，並沒有少過法定人數。申請人所引用的條文並不適用。

26.因此，本席認為該條例附表11的原意並沒有不清楚的地方，應以本席上述的理解來解釋。

答辯人是否有欺壓性及為自己利益出發的動機

27.本席認為答辯人的動機與本案爭論的問題毫無關係。答辯人在進行會議和投票時，一定會從自己的利益著想。申請人和陳先生亦一樣會從自己的利益方面著想而進行會議和投票。只要答辯人所做的一切是合乎法例，答辯人的動機並不會把合法的行為變為不合法。因此，本席裁定申請人提出這方面的理點與本案完全無關。

其他交替論點

28.答辯人提出過其他的交替論點。不過，基於上述的裁決，本席認為申請人的申請已毫無理據支持，因此本席並不需要考慮其他的交替論點。

總結

29.基於上述理由，本席裁定舊的管理委員會已在2004年6月25日的會議中合法地被解散，而第一至第三答辯人是經合法程序被選為第四答辯人新一屆的管理委員會。因此，申請人的申請毫無理據支持，必須被撤銷。

30.本席現頒令如下：-