何可華及另一人 訴 海富苑業主立案法團及另十人

LDBM 3/2006

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2006年第3號

主審法官 : 黃一鳴暫委法官

審訊日期 : 2006年9月21及22日，及2006年11月13, 14及15日

最後提交書面結案陳詞日期 : 2006年12月14日

頒下判案書日期 : 2007年1月15日

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判    案    書

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背景

1.本案之審訊只涉及第一申請人對第一及第十一答辯人的申請及第十一答辯人對第一申請人的第一項反申索。 其餘的申請及反申索均已中止或撤回，不須審訊。 此外，第一答辯人雖然在本案中有律師代表出席審訊，但一直對本案的申請保持中立態度，並沒有提出任何支持或反對的論點。 因此，本案基本上是由第一申請人及第十一答辯人提出爭論。

2.第一答辯人為香港九龍旺角西海庭道2號海富苑(“該屋苑”)之業主立案法團，於2001年4月3日成立。 第一申請人為該屋苑海寧閣3017室之業主，並於2002年10月25日舉行的特別業主大會上獲委任為管理委員會委員及秘書。 第十一答辯人為該屋苑的大業主，擁有該屋苑絕大多數的不可分割份數。

3.本案所爭議的事項是有關2005年12月10日業主大會(“該大會”)的續會事宜。 該大會於當晚8時30分在該屋苑的露天籃球場上進行，但一直開至深夜，引致噪音問題。警方在接獲投訴後，兩次到達現場處理噪音問題，並要求中止會議或將會議移至室內地方進行。 當時，業主大會由法團主席，亦即第二申請人所主持。第二申請人在警方的介入後，於凌晨宣佈散會。 其後第十一答辯人的代表廖敬良先生及其他業主繼續開會，並將會議移至房屋委員會的屋邨辦事處內繼續進行，還選出了新一屆的管理委員會。

4.第一申請人認為在第二申請人宣佈散會後，有關續會及在續會中通過的議案均無效。因此，第一申請人向第一及第十一答辯人提出本案的申請，要求:-

“1.	一個有關2005年12月11日所召開的押後會議是為不合程序，無效及無法律效力的聲明；
2.	一個有關2005年12月11日在該押後會議中所通過之議決是為不合程序，無效及無法律效力的聲明；
3.	一個有關2005年12月11日在該押後會議中所選舉出來之管理委員會是為不合程序，無效及無法律效力的聲明；
4.	一個有關於所有由2005年12月11日在該押後會議中所選舉出來之管理委員會所作出的一切作為及議決是不合程序，無效及無法律效力的聲明；”

5.第十一答辯人則認為第二申請人無權單方面宣佈散會，而更改場地繼續進行業主大會，並議決通過重新選舉新一屆管理委員會均為有效。 因此，第十一答辯人提出反申索如下:-

“聲明於二零零五年十二月十日至十一日期間所召開及舉行的特別業主大會上，就更改場地繼續進行業主大會的決議案及就該業主立案法團的管理委員會的委員即時退職及重新選舉所通過的決議案有效力、已生效及具法律約束力。”

6.因此，本案的爭議點主要是有關2005年12月10/11日的業主大會的續會及在續會中通過的決議是否有效。

續會的有效性

7.當晚在警方介入後，第二申請人曾多次宣佈散會，但每次均有業主提出反對，要求轉往屋邨辦事處繼續開會。 第二申請人縱然是大會的主持人，但作為主持人，在有業主的反對下，亦不能單方面自行決定散會。 在Carruth v. Imperial Chemical Industries Ltd [1937] AC 707一案中，Russell大法官有以下的判詞:-。

“…there are many matters relating to the conduct of a meeting which lie entirely in the hands of those persons who are present and constitute the meeting. Thus it rests with the meeting to decide whether notices, resolutions, minutes, accounts, and such like shall be read to the meeting or be taken as read; whether representatives of the Press, or any other person not qualified to be summonsed to the meeting, shall be permitted to be present, or if present shall be permitted to remain; whether and when discussion shall be terminated and a vote taken; whether the meeting shall be adjourned. In all these matters, and they are only instances, the meeting decides, and if necessary a vote must be taken to ascertain the wishes of the majority. If no objection is taken by any constituent of the meeting, the meeting must be taken to be assenting to the course adopted.”

(底線加上)

8.上述判詞已清楚說明休會並不是由主席一人決定，而是由大會決定。如有需要，大會亦須進行投票來決定大多數人的意願。 不過，如果無人在大會上提出反對，則可當大會已經通過有關決定。本席在余劍英訴張文東及其他人[2005]4HKLRD762一案中，亦有同樣裁決。 本席認為在是次有關的會議中，第二申請人是很清楚知道有業主反對休會，她不可能不理會這些反對而自行決定休會。 第二申請人理應要求各業主投票決定是否休會，還是轉往屋邨辦事處繼續開會。 因此，本席裁定第二申請人於當晚宣佈散會的做法並不合法。 由於第二申請人的宣佈無效，當晚的會議並不會因為第二申請人的宣佈而中止。

9.雖然本席明白第二申請人於當晚受到警方根據<<噪音管制條例>>作出的警告，但這並不等於第二申請人會因此而獲得授權單方面自行決定散會。本席認為在當時的情況下，第二申請人絕對可以在不使用揚聲器的情況下，要求業主作最後一個決議，來決定是否散會還是轉往屋邨辦事處繼續開會。 很可惜，第二申請人並沒有這樣做。即使當時的時間已經很晚，又或者第二申請人身體真的欠佳，這都不能成為理由去自行中止會議。

10.事實上，第十一答辯人的代表廖先生在第二申請人宣佈散會後，仍能要求其他業主議決是否轉往屋邨辦事處繼續會議，這點足以證明第二申請人一樣可以採取同樣方法繼續會議，而又不會被警方起訴。 因此，本席認為警方的介入不能作為中止會議的理由。

11.不過，第一申請人提出在第二申請人提出散會後，廖先生所主持的會議並不合乎<<建築物管理條例>> (“該條例”) 的規定，所以無效。首先，第一申請人認為當時已有很多業主離場，未能達到法定人數繼續開會。 可是從有關是次會議的錄影帶中所見，在第二申請人宣佈散會後，並沒有很多業主即時離開。有些業主是在開始投票更改地點時才離開，而這些業主應該是知道會議是有可能繼續進行，倘若他們有興趣繼續參與的話，理應留下來。 他們的離開不會影響會議的有效性。

12.再者，第一申請人亦確認當時第一及第二申請人及另外兩名持有112名業主授權代表的管理委員會委員尚未離開，但就沒有就是否到屋邨辦事處繼續會議投票。 這4人一共有116票，再加上有117名業主投票，即是說當時有273名業主(包括代表)在場。這比起會議開始時有241名業主在場，並不是少了很多業主，仍然有足夠法定人數繼續開會。 該屋苑一共有608名業主，根據該條例附表3第5(1)(b)段的規定，法定人數為10%，即61人。

13.第一申請人又提出由於當時第二申請人在場，續會不可能由其他人主持，因為這會抵觸該條例附表3第3(2)段的規定。 不過證供已清楚顯示第二申請人在宣佈散會後，並不會再主持會議，而廖先生亦已清楚地詢問是否有其他業主願意當續會的主席，但是沒有業主表示願意，廖先生於是說如沒有其他人願意，他將會當續會的臨時主席，在他這樣說後，仍然沒有業主提出反對。

14.該條例附表3第3(2)段雖然說明如管理委員會主席缺席，會議須由副主席(如有的話)主持，而如副主席亦缺席，則出席會議的業主須委任一名業主作為該次會議的主席。 不過，既然第二申請人已很清楚地表明不會繼續主持會議，亦不提出反對廖先生為主持，本席認為第二申請人亦可算是缺席。 因此，廖先生在無人反對之下，成為續會的主席並無不妥。

15.在Kwan & Pun Co. Ltd. v. Chan Lai Yee & Others [2002] 4 HKC 639 一案中，有關的會議由一名並非業主的區議員主持，在場的主席及其他人士均沒有提出反對，上訴庭認為由於沒有人提出反對，大會已同意有關的區議員為大會的主席，這樣的做法並無任何程序上的不妥。 同樣地，在本案中，既然無人反對廖先生為大會續會的主席，即使第二申請人還在場，基於Kwan & Pun 一案上訴庭的裁決，本席認為廖先生主持續會在程序上並無不妥。

16.證供亦清楚顯示還在場的業主已投票議決是否轉往屋邨辦事處繼續會議，結果為117名業主(親自或以授權票代表)，佔124,590份不可分割份數，投票贊成，無人反對。因此，當晚在屋邨辦事處續會是經大會議決通過的，並無不妥。第一申請人則認為由於會議通知書已指定開會地點，不可改變，而該條例附表3第2(2)段亦規定每份通知書須指明會議地點，不得違反。

17.本席不同意第一申請人的見解，根據上述Carruth一案的裁決，本席認為大會是有權決定將會議押後，而押後之會議在那裏繼續舉行亦理應由大會決定，不一定局限在同一地點進行。會議通知只是通知業主會議將會在那裏進行，但不一定整個會議必須在同一地點進行。 再者，本席亦接受第十一答辯人提交的證供，裁定當時已有適當的通知和安排，通知其他業主有關會議地點的改變，包括張貼中文書面通告及有管業處職員留在原地通知任何不知情的業主。 第一申請人雖然就這點提出反對，不過本席認為第一申請人的證供並未能推翻第十一答辯人這方面的證供。

18.第一申請人認為廖先生並沒有在場進行即場點算及公開現場業主的法定人數，並且沒有叫在場所有業主，包括反對者投票，完全剝奪在場所有業主的權利及違反程序。本席亦不同意第一申請人的見解，正如上述一樣，當時已有足夠的法定人數繼續開會，投票前有否計算或公開法定人數並不相關，亦不會影響投票結果和程序。 證供亦沒有顯示有任何業主被拒投票，第一申請人認為有持反對意見的業主的權利被剝奪並不成立。事實上，當晚的續會只是原先會議的一個延續，根本不須另行再發通知，在場的業主絕對可以即時投反對票。

19.第一申請人又認為該晚的會議紀錄至今並非由主持會議者確證，違反該條例附表3第6(2)段的規定。 不過這只是有關會議紀錄的問題，與會議本身的真確性及有效性不可混為一談。即使沒有有效會議紀錄，亦不等於該會議沒有進行或有關的議決沒有通過。

20.基於上述理由，本席裁定廖先生於2005年12月10/11日主持的續會是有效的。

續會中通過的決議是否有效

21.第一申請人認為在續會時，並無法定人數出席。 不過第十一答辯人提供的證供顯示，續會有120名業主(親自或以授權代表)出席，足夠法定人數。 即使沒有在現場表決前點算或監票，這亦不會影響表決的事實和結果。

22.根據錄影帶和證供顯示，有些決議案是以選票形式通過，有些則透過請業主提出反對的方式表決，倘若沒有人提出反對，則為全體同意，業主是同意這種形式的表決。 在上述Kwan & Pum一案中的表決方式是要求反對者舉手提出反對，這方式是經業主同意才進行，上訴庭裁定這種表決方式並無不妥 。同樣地，在本案中的表決方式是由各業主同意，本席認為並無不妥。 如果有業主反對的話，這些業主大可口頭提出反對，不會有任何不公平的情況出現。

23.事實上，當時的決議，包括選舉出新一屆的管理委員會，並沒有任何業主反對，因此，本席裁定在續會上的議決，全部都是經出席業主同意才通過，並無任何不妥或不合程序的地方。

24.基於上述理由，本席載定在續會中通過的決議全部均為合法及有效。

其他事項

25.第一申請人在審訊時提出第十一答辯人有“中立承諾”，不會參予該屋苑管理事宜，但現時違反承諾，不但沒有保持中立，還主持續會，選出新一屆管理委員會，打壓申請人。不過本席認為有關這“中立承諾”的問題與本案無關，即使有關，由第十一答辯人提供的函件中可見，有關的“中立承諾” 只適用於一般的情況，但如果有不合理或不公平的情況，第十一答辯人仍然保留投票權。由於管理委員會的任期逾期已久，本席認為第十一答辯人有充分理由在2005年12月10/11日的業主大會中行使其投票權，不存在打壓申請人的情況。

style="text-align:justify">26. 第一申請人又提出有關在是次業主大會上有人再次重新啓動及使用擴音器的問題。不過，即使第十一答辯人在這方面的證供有不大清楚的地方，這亦不會影響本席上述裁決，因此，本席不須就誰重新啓動及使用擴音器作出裁決。

總結

27.基於上述理由，本席裁定第一申請人的申請不成立，而第十一答辯人的第一項反申索則得直。因此，本席頒令如下:-

(1)	撤銷第一申請人對第一及第十一答辯人的所有申請。
(2)	如第十一答辯人的第一項反申索一樣，頒發宣告命令，聲明於2005年12月10日至11日期間所召開及舉行的特別業主大會上，就更改場地繼續進行業主大會的決議案及就第一答辯人的管理委員會的委員即時退職及重新選舉所通知的決議案有效力、已生效及具法律約束力。
(3)	臨時訟費命令: 第一申請人須支付第一及第十一答辯人有關本案申請及第十一答辯人之第一項反申索之訟費，包括大律師證書；如果雙方未能就數額達成協議,則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。

第一申請人：親自應訊。

第一答辯人：由鄧王周律師行鄧偉棕律師代表應訊。

第十一答辯人： 由薛馮鄺岑律師行轉聘李東明大律師代表應訊。