Compower Enterprises Co Ltd 訴 許文鸞

             HCMP 3337/2004

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

高等法院雜項案件2004年第3337號

（原區域法院民事訴訟2004年第2487號）

聆訊日期：2005年4月7日

判案日期： 2005年4月18日

 判案書

上訴法庭法官楊振權頒發上訴法庭判案書： 

1.2002年8月22日，香港德星里6號2樓（‘該物業’）的前註冊業主盧先生以1,500元的特許費容許被告許文鸞女士使用該物業，使用期由2002年8月22日至9月30日。雙方亦簽署書面合約，確認上述安排。書面合約訂明，如許女士在2002年9月15日前交回該物業，則可獲退款500元。

2.2002年9月26日，原告(Compower Enterprises Company Ltd)成為該物業的新業主。雖然盧先生和原告關係密切，但他們是不同的法人。他們的密切關係和本案的爭議亦無關。

3.其後，原告以許女士沒有依期歸還該物業為理由，入稟區域法院要許女士交還該物業及支付中間收益，每月2,700元，直至將物業交還為止。

4.許女士指使用該物業是根據租約行事而非特許合約。因此要她交還物業，原告須按租務法例行事。

5.許女士亦指2002年8月22日，她向盧先生租用同一大厦三樓連天台（‘三樓物業’）。由於‘三樓物業’殘破，須清理及裝修後才能入住，故臨時以短期形式租用該物業。其後許女士發覺‘三樓物業’破爛漏水，難以使用。經和盧先生商議後，雙方口頭協議，只要許女士同意負責‘三樓物業’的裝修費用並如常交租，她可以在該物業的原本使用期屆滿後，即2002年10月1日開始，免租使用該物業。其後原告沒有履行盧先生所作的口頭承諾，並在2004年3、4月間截斷該物業之水電供應。

6.2004年7月19日，原告向法庭申請，要求以簡易判決取回該物業的空置管有權和要許女士支付中間收益。

7.2004年11月17日，區域法院法官吳美玲裁定原告勝訴，下令許女士要將該物業的空置管有權交回並支付中間收益，但中間收益數額有待評估。

8.許女士不滿吳法官的裁決，曾在2004年12月16日要求吳法官批准她上訴，但吳法官拒絕其上訴許可申請。

9.許女士亦曾向上訴法庭單一法官作出相同申請，但申請亦被上訴法庭法官張澤祐拒絕。

10.許女士現再向本庭申請，希望本庭批准她向上訴法庭上訴以推翻吳法官的決定。

11.許女士和盧先生就該物業簽署的合約明確訂明使用期為2002年8月22日至2002年9月30日，費用為1,500元，而同時雙方亦同時簽定了‘三樓物業’的租約。許女士租用該物業明顯是用作存放物件直至在‘三樓物業’的免租期內，‘三樓物業’裝修完結。因此使用該物業的期限定為1個月及10天，而假若許女士在2002年9月15日前交回該物業，盧先生更會退還500元給許女士。這不爭的事實和許女士的指稱不符。假若許女士是在簽下該物業和‘三樓物業’的合約後才和盧先生協議，容許她在2002年9月30日後無條件繼續使用該物業，她理應和盧先生訂定書面協議明確列出上述安排。

12.本聆訊時，許女士指稱她遷入‘三樓物業’時，發覺‘三樓物業’漏水情況嚴重，盧先生同意出資修理，而在漏水情況未修理滿意前，許女士有權使用該物業。許女士的上述立場和原審時她的立場亦不一樣。和在吳法官席前一樣，許女士“陳詞時只含糊說業主必須與她協商”。

13.況且，雙方簽署的‘三樓物業’租約，第5（A）條清楚訂明「…雙方同意該樓宇是照目前狀況出租」。許女士在簽定租約前亦有檢視過‘三樓物業’，無論當時她有沒有知道漏水一事，她不能以‘三樓物業’狀況不佳為理由，要求無償使用該物業。

14.無論如何，吳法官經詳細考慮過事件的背景和雙方的論據後，裁定有關該物業的協議只屬特許合約性質而非租約。

15.吳法官裁定雖然該物業的協議有用租金一詞，但事實上並非用作居住用途，故不受《業主與租客（綜合）條例》第五部份的保障。

16.吳法官亦否定許女士指雙方協議她有權在2002年10月1日後免費使用該物業的說法。吳法官非常詳盡地分析許女士的誓章和陳詞。吳法官認定許女士指稱的口頭協議令人難以置信。

17.吳法官指出許女士不能以該物業不能住人為理由而不用負上支付中間收益的責任。

18.許女士的答辯理由建基在雙方有口頭協議容許她免費及無限期使用該物業的指稱。許女士力稱的口頭協議，完全沒有客觀證據支持，亦和書面協議有衝突。本庭亦不會將許女士向本庭陳述時所採取的立場考慮在內，她的立場和她的抗辯狀書內容不符。

19.本庭已詳細考慮過案件的全部背景事實和許女士提出的論據。本庭認為吳法官裁定許女士指稱的協議是難以置信是正確合理的裁決。許女士亦不能以該物業不能住人為理由而拒絕支付中間收益。她曾同意以1,500元的費用，使用該物業約5星期。

20.本庭不認同許女士提出的上訴理由。該些理由沒有可爭抝的論點支持。本庭不批准她提出上訴。

被告：無律師代表，親自應訊。