Ma Chung Lam and Another 訴 Citybase Property Management Ltd

LDBM 334/2004

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號2004年第334號

主審法官：黃一鳴暫委法官

審訊日期：2005年6月21及22日

頒下判案書日期：2005年7月26日

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判   案   書

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背景

1.第一及第二申請人為兩夫婦及香港新界馬鞍山翠雍華庭（“該屋苑”）7座5字樓A室（“該單位”）的共同註冊業主。答辯人為該屋苑的管理公司。該屋苑於2000年6月才獲入伙紙。第一及第二申請人於2000年11月購入該單位。

2.由於第一申請人的主要工作地點是在北京，第一及第二申請人每年在該單位居住的時間不長。一般來說，第一及第二申請人每三個多月才回港在該單位居住大約兩個多星期。於2004年4月29日，第一及第二申請人如常離開該單位回北京居住，直至2004年7月24日才回港。

3.當第一及第二申請人在2004年7月24日返回該單位時，發覺該單位已整個被水浸，門口地板也已浸到彎曲而堵塞了大門，需要破門而入。除了有明顯水浸外，該單位的牆壁、傢俬和很多地方都長滿了霉菌。其中一睡房的衣櫃頂上更儲了大量積水，衣櫃內亦浸滿了水。衣櫃頂上的分體式冷氣機牆身有明顯滲水痕跡，但已見不到有水從該處流出。答辯人安排了職員用機器抽去地上積水，而第一及第二申請人在簡單處理該單位內的重要物件後，便離開了該單位到酒店居住。

4.雙方同意是次水浸事件是由於該單位內第一及第二睡房的分體式冷氣機去水喉有水回湧入該單位內而導致的，不過雙方不同意水回湧的原因。第一及第二申請人認為是接駁兩部分體式冷氣機的公用去水喉有淤塞才令水倒流入該單位內。答辯人則認為第一及第二申請人未能證明真正令水倒流的原因。

5.第一及第二申請人在申請通知書上提出是次水浸事件是由於答辯人疏忽、違反法定責任及違反公契所致，所以向答辯人追討賠償。不過在審訊時，代表第一及第二申請人的方大律師確認是次申請只是基於答辯人違反公契而作出，有關的疏忽和違反法定責任的指控只是證明答辯人如何違反公契而已。

6.答辯人完全不承認有違反公契，並引用公契的免責條款作為答辯理由。此外，答辯人亦不同意第一及第二申請人索償的賠償金額。因此，本席須要就答辯人的責任及賠償金額作出裁決。

公契條文

7.第一及第二申請人引用的公契條文如下：-

（1）  第VI A部份，第2段：

“The Manager shall be bound by and shall observe and perform all of the conditions, duties and obligations on its part to be observed and performed as herein or as in any Sub-Deed provided.”

（2）  第VI B部份，第1段：

“The Manager shall be responsible for and shall have full and unrestricted authority to do all such acts and things as may be necessary or requisite for the proper management and maintenance of the Estate, and without prejudice to the generality of the foregoing shall be responsible and have full power and authority :-

(1)	to inspect and examine the entire Estate including the interior of all Units (on reasonable notice) at reasonable intervals;
………
(3)	to carry out all works necessary to maintain the Estate and the Common Areas and every part thereof in a good, clean, satisfactory and safe condition;
………
(10)	to keep clear and in good working condition all the common sewers, drains, watercourses and pipes in the Estate;”

8.答辯人引用的免責條款是公契的第VI B部份，第4條，其條文如下：-

“Neither the Manager nor any servant agent or other person employed by the Manager shall be liable to the Owners for or in respect of :-
(a)	any act, deed, matter or thing done or omitted in pursuance or purported pursuance of the provisions of this Deed and any Sub-Deed not being an act, deed, matter or thing done or omitted involving criminal liability or dishonesty or wilful negligence or wilful default on the part of the Manager or its servant or agent or other person employed by the Manager and no Owner shall be required to indemnify the Manager or its servant or agent or other person employed by the Manager from and against any action, claim, demand or proceedings arising out of any such act or omission involving criminal liability or dishonesty or wilful negligence or wilful default; and
(b)	any interruption in any of the services hereinbefore mentioned by reason of necessary maintenance of any installations, apparatus, equipment, or damage thereto or destruction thereof by fire, water or act of God or by reason of mechanical or other defect or breakdown or inclement weather conditions or unavoidable shortage of fuel, materials, water or labour, or other cause beyond the Manager’s control.”

申請人的指控

9.第一及第二申請人認為答辯人在是次水浸事件當中，違反了上述的第VI B部份，第1(1)、(3)及(10)段所賦予的職責如下：-

“	(1)	Failing to carry out all works necessary to maintain the Estate and the Common area and every part thereof in a good, clean, satisfactory and safe condition.”
	(2)	Failing to keep clear and in good working condition all the common sewers, drains, watercourses and pipes in the Estate.
	(3)	Failing to take action to inspect and examine the entire Estate even upon the existence of water dripping complaints from the said premises on 17 June 2004.
	(4)	Failing to take action to maintain the Estate and the Common Areas even when water flooding clearly appeared in the hallway outside the main entrance of the said premises.”

10.雖然方大律師不再引用違反法定責任為申請的訴因，方大律師認為本席仍然須要考慮答辯人是否有因為違反業務守則而違反公契的責任。第一及第二申請人就有關的業務守則的指控如下：-

“Failing to have regular inspection and maintenance to the building service systems, including drains, soil pipes and waste pipes, to ensure that such system are in good order and serviceable conditions contrary to paragraph 3.2.4 of the Code of Practice on Building Management and Maintenance under section 44(1)(b) of the Building Management Ordinance, Chapter 344.”

11.此外，在審訊時，方大律師提出答辯人有責任向住戶發出警告通知，但沒有履行這方面的責任。不過，第一及第二申請人並沒有在申請通知書上提出這方面的指控。本席認為第一及第二申請人既然沒有在申請通知書上提出這指控，便不能在審訊時才提出，因為答辯人不能就這方面的指控預先作準備，提供證據來作答辯，這對答辯人來說，非常不公平。因此，本席不會考慮這方面的指控。

水倒流的原因

12.首先，本席須要裁定的事項是有關水倒流的原因。第一及第二申請人傳召了一位專家證人王永達先生（“王先生”）作證。根據王先生的專家報告，水倒流的原因有兩個：第一個原因是在該單位之下的公用去水喉淤塞，而第二個原因是公用去水喉的大小不足以應付大量水流。王先生的專家意見是這兩個原因都有同樣的可能性。

13.代表答辯人的歐陽大律師認為既然這兩個原因都有相同的可能性，第一及第二申請人便不能證明真正的倒流原因和答辯人須要負上的責任，因為若果後者才是倒流的真正原因，發展商才須要為事件負責。

14.方大律師則認為雖然王先生有這方面的專家意見，但本席仍然須要考慮其他證據，根據證物“AR1”第130頁的工程完工單及第二申請人所作的證供所顯示，答辯人在進行通主人房及客房冷氣去水喉的工程後，便沒有水倒流的情況。方大律師認為這點可證明淤塞才是真正的水倒流原因。

15.本席認為方大律師的論點並不能排除另外一個倒流原因。雙方並沒有特別提供任何有關公用去水喉去水流量的證供，亦沒有證據證明公用去水喉是否完全密封。雖然證據顯示公用去水喉是藏於外牆內，但這並不表示公用去水喉沒有接駁到一些外露的地方。根據證物“AR1”第55頁有關2004年6月18日的跟進情況資料顯示，位於該單位下層的單位（即“3A單位”）的業主表示“若有下雨，滴水情況便更嚴重”。這點證供顯示在下雨的時候，該單位滴水到3A單位的情況會更嚴重，即是說，會有更多的水倒流入該單位。這亦顯示有關的公用去水喉很有可能是接駁到一些外露的地方而流量亦受雨水所影嚮。

16.基於上述的證供，本席認為不能排除公用去水喉的水流量會受雨水影嚮，而在進行通喉工程之後，有可能是因為其他單位用冷氣機的情況或者是在沒有下雨的情況下，令公用去水喉的水流量不足以飽和，以致沒有倒流現象。

17.由於舉證責任在於第一及第二申請人，而他們的專家王先生也認為有兩個同樣可能的原因，加上方大律師的論點並不能排除其他的可能性，本席裁定第一及第二申請人未能提供足夠證據證明水從公用去水喉倒流的真正原因。

答辯人有否違反公契

18.由於本席裁定第一及第二申請人未能證明水倒流的真正原因，亦即是說，是次水浸事件並不一定是與公用去水喉淤塞有關，答辯人是否有檢查、清潔或維修有關的公用去水喉便不能作為第一及第二申請人的申請理據。同樣，答辯人是否有違反有關的業務守則亦不能作為第一及第二申請人的申請理據。

19.不過，有了這方面的裁決並不等於答辯人完全沒有責任。本席仍然須要考慮答辯人是否有作出適當的行動去處理是次水浸事件。根據公契第VI B部份，第1(1)段，答辯人是有責任去檢查該屋苑包括所有單位的內部，而公契第VI B部份，第1(3)段則說明答辯人須要做一切有需要的工作去維持該屋苑的良好、清潔、滿意及安全情況。第一及第二申請人的指控亦包括了這方面的指控。

20.答辯人認為他們在知道有漏水事件後，已盡了一切職責去做一切合理的工作，包括通知第一及第二申請人在內。本席不同意答辯人這方面的論點。本席認為答辯人在當時的情況下，最基本要做的事情，便是要入該單位內檢查漏水情況及清理積水，但答辯人並沒有這樣做。

21.根據雙方同意的案情，答辯人是在2004年6月16日得悉3A單位的業主的投訴，知道3A單位飯廳近廚房處的天花有滲水情況。照常理，答辯人應該知道該單位內很可能有漏水情況而導致3A單位天花滲水。答辯人亦應該知道當時該單位內無人居住及聯絡不到業主。在這情況下，本席認為答辯人是有責任主動採取行動入該單位內檢查及進行維修工作，而不應單是在該單位外進行其他工作。

22.雙方就該單位是否有另外一名人仕居住及答辯人是否有第一及第二申請人的聯絡電話有所爭議。不過，本席認為這些事情對本案並無關係。根據雙方的案情，在事發時直至第一及第二申請人於2004年7月24日回港，很明顯該單位內一直無人，而答辯人亦聯絡不到第一及第二申請人，或其他可以安排答辯人進入該單位內的人仕。本席認為答辯人絕對不能不嘗試自行進入該單位內，並讓水浸事件拖延下去。

23.答辯人於2004年7月9日曾召警，因為該單位對出的走廊也發現水浸的情況，答辯人希望警方會協助答辯人入屋調查水浸事件，不過警方並沒有進入該單位內。本席認為這樣的做法並不足夠，根據證物“AR1”第112頁警方的信件中顯示，警方在當時認為並無可疑情況，只是冷氣機漏水，所以不採取行動，這並不等於答辯人也不須採取行動。根據公契，答辯人其實本身是有權力進入該單位內，不須靠警方協助。如有需要，答辯人亦可引用《建築物管理條例》第40條要求管理委員會或裁判官授權進入該單位。答辯人不應因為警方不進入該單位，而放棄進入該單位，因為警方的考慮因素與答辯人職責所需做的事情並不相同。

24.基於上述理由，本席裁定答辯人並沒有覆行公契第VI B部份第1(1)及(3)段進入該單位檢查漏水情況及進行適當的維修工作。

免責條款

25.本席認為公契第VI B部份，第4條的免責條款並無任何不合理的地方，因為這條條款只是用來減免一些經理人不能控制的責任，並沒有免除經理人所有的責任。如果經理人是有蓄意疏忽（wilful negligence），仍然須要負上責任。本席裁定這條條款是公平及合理的條文。

26.不過，本席認為答辯人在這次事件上，是有蓄意疏忽，因為答辯人是應該知道他們是有權並有需要進入該單位內檢查及維修。因此，公契第VI B部份，第4條並不能幫助答辯人免去責任。

賠償問題

27.雖然本席裁定答辯人有違反公契，但是答辯人違反公契是否有導致第一及第二申請人的損失或須要負上多少責任又是另外一個問題。

28.根據王先生的專家意見，該單位已水浸一段很長時間，至少有超過38天，即由2004年6月16日計至2004年7月24日。但王先生不能確實說明水浸是從何時開始。方大律師 指出證物“AR1”第55頁的資料顯示答辯人有職員於2004年6月17日在該單位門口把報紙伸進單位內，但紙條是乾的，表示單位內沒有積水。但這並不等於該單位其他的位置沒有水浸。

29.方大律師在最後陳詞時提出答辯人應該負責一半的賠償，因為以第一及第二申請人離開的時間計算，水浸是大約在第一及第二申請人離開了一半的時間才發現。

30.本席不同意方大律師的論點。第一及第二申請人現時要求賠償的是有關地板、牆身、傢俬和衣物等的損毀。這些物件即使只是浸濕一天，也可導致全部要銷毀，所以不能以第一及第二申請人離開的時間來計算。

31.本席接受水浸的範圍有可能在2004年6月16日前並未波及全屋，但第一及第二申請人提供的證供不能證明2004年6月16日之前水浸的範圍有多大。沒有這方面的證供，第一及第二申請人亦不能證明答辯人須要負上多少責任，即是說第一及第二申請人不能證明答辯人如果有履行職責進入該單位檢查的話可以防止那些物件受損。

32.方大律師要求本席在這方面作出評估，但本席不能在亳無基礎下作出評估。正如上述一樣，這些物件，即使浸了只是一天，或者甚至幾個小時也可全部銷毀。若果水浸不是在答辯人收到投訴前短時間內發生的，那麼即使答辯人有即時進入該單位，也不能避免這些物件受損毀。

33.由於舉證的責任在於第一及第二申請人，在現有的證供下，本席認為第一及第二申請人未能證明答辯人須要為任何損失負責。因此，本席裁定答辯人不須向第一及第二申請人作出任何賠償。

總結

34.基於上述理由，本席裁定第一及第二申請人的申請販訴。

35.本席現頒令如下：-

(1)	撤銷第一及第二申請人的申請。
(2)	臨時訟費命令：第一及第二申請人須支付答辯人本案的訟費，包括大律師證書，如果雙方未能就數額達成協議則由法庭以區域法院基準釐定；如果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。

第一及第二申請人：由關惠明律師行轉聘方漢權大律師代表。

答辯人：由其禮律師行轉聘歐陽浩榮大律師代表。

Appeal by the 1st and 2nd applicants to Court of Appeal dismissed. Please refer to CACV248/2005 dated 25 May 2006