黃鳳鳴 訴 劉永強

LDPD 893/2005

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號LDPD 2005年第893號

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判  案  理  由  書

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背景

1.申請人是本案處所（即旺角運動場道21-27號運泰大廈13/F     C座）的業主，而答辯人是本案處所的租客。雙方於2004年9月2日簽署租約，訂明租期兩年，由2004年9月1日起至2006年8月31日     止，每月租金7,800元。申請人於2005年4月7日提出申請：因答辯人沒有繳付租金，申請收回出租物業及向答辯人追討由2004年10月     1日起直至樓宇交吉之日止的欠租/中間收益及訟費。

2.答辯人於2005年4月20日提交反對通知書，反對申請人的申請，理由為“基於業主之不當行為，本人從未得到「平和的享用權」    （Quiet Enjoyment），即業主黃鳳鳴從未確保租客，本人，不受干擾地管有此物業”。另外，答辯人提出在租用此物業時，“業主亦清楚地告訴我，本人租用的是一個配套設備齊全（fully furnished）單位，而我得到的法律意見亦明白業主原則上至少需要負責一切應有的維     修，令該單位達致一個可以入住及使用（fit for habitation）的狀况”。

3.2005年5月17日聆訊時，答辯人提出因他在2005年5月     14日（星期六）才收到對方律師交來的申請人黃鳳鳴之証人書面口    供，他在早上開庭前又未能聯絡上他的律師，他要求押後聆訊。

4.申請人代表律師反對押後，指她提交的証人書面口供，只是為着方便聆訊的進行。最後，本席批准押後聆訊。

5.聆訊排期於2005年6月29日，雙方共有3位証人，在証人作供及雙方陳詞後，本席口頭宣判，解釋判案理由，並作出以下的頒    令 ：——

“	1.	本席作出下列宣告(declaration): -
		答辯人欠申請人的本處所的中間收益，包括(i)2004年10月份的欠款2,945元；(ii)2004年11月份的欠款3,800元及；及(iii)2004年12月及以後，每月7,800元；由2004年12月1日直至交回處所的管有為止；
	2.	因為申請人未能證明有按業主與租客(綜合)條例(“第七章”)119L條提交租賃協議書給差餉物業估價署批審，本席裁定申請人不能追討欠租，但仍可以追討上述第一段期間的中間收益；
	3.	申請人可於2005年7月7日(下稱“繳款限期”)之後從答辯人處收回案中處所的空置管有權(即以“交吉”方式收回涉案物業)；
	4.	答辯人須繳付予申請人中間收益(或稱租值補償金)，包括:
		(i)	由2004年10月1日至2004年10月31日的中間收益共2,945元；
		(ii)	由2004年11月1日至2004年11月30日的中間收益欠款3,800元及
		(iii)	每月7,800元計算，由2004年12月1日起計，直至交回處所的管有為止；
	5.	答辯人亦須付予申請人這申請的訟費，以區域法院基準計算，如雙方未能就訟費達成協議，則交由法院釐定；
	6.	若答辯人在繳款限期或之前，繳清予本審裁處所有上述第4段所列的中間收益(包括在繳款當日或之前已到期的中間收益)，則答辯人無須與申請人訂立任何新的租契，而可按原有的租契繼續持有該涉案物業，上述第3段的收回處所的空置管有權命令，亦告失效；
		(惟本處可根據高等法院條例第21F條(下稱“該條 例”)將繳款限期延展。)
		(倘若答辯人未能在繳款限期(或延展的限期)內根據第6段繳清第4段所列的款額，申請人可強制執行本命令的第3至第5段，而只要本命令尚未被推  翻，該條例亦不容許答辯人去取得任何濟助。)
	7.	當答辯人繳存上述款額於本審裁處後，申請人可從本處提取該款。
		(根據本命令而繳付的款額，須以現金、香港的銀行發出的本票或香港的律師事務所發出的支票繳付，本處不接受其它的付款方式。) ”

6.本判案理由書詳細列出本席於2005年6月29日口述的判案理由。

7.2005年6月29日，答辯人首先提出要修改反對通知書。本席在聆聽過他要修改的重點及申請人律師的反對理由後，批准答辯人增加下面的一點反對理由 ：——

‘The landlord, Wong Fung Ming, has failed to submit Form CR109 to be verified and signed by the Head of Rating and Valuation Dept.  And fail to submit copy to Land Tribunal and me for reference.  According to the law, the landlord, Wong Fung Ming should have no legal right to proceed/start the legal proceedings to recover her “so-called” outstanding rents, etc.’

CR109表格

8.《業主與租客（綜合）條例》（第7章）的第119L條，有如下規定 ：——

“	(1)	凡業主與租客雙方訂立或重訂屬本部適用的租賃，則業主須向署長提交指明格式的通知書，而署長須—
		(a)	將收到該通知書的日期批署在該通知書上；並
		(b)	通知雙方他已收到該通知書。
	(1A)	第(1)款所述的通知書可─
		(a)	在其內所通知的事情發生後1個月內提交而無須繳費；或
		(b)	在任何其他時間提交，但須向署長繳交財政司司長藉憲報公告釐定的費用。
	(2)	除第51A(6)條另有規定外，業主無權採取法律行動，以追收第(1)款所述租賃協議下的租金，除非署長根據該款已批署與該協議有關的通知書。”

9.本席在聆訊時已對雙方講清楚，上述條例的119L條只是限制“業主無權採取法律行動追收租金”，但沒有限制業主追討佔用費  （mesne profits，或稱中間收益或租值補償金）的權利。因此，本席在本案的頒令亦清楚列明有關的命令是答辯人須繳付“中間收益”，不是租金。

10.本席在口頭判案時，亦引述本審裁處容耀榮法官於LDPD475/2005 （Fong Chi Chung (方子澄) and George Harper Adams）一案於2005年6月8日所頒下的判決書，支持本席於本案的裁決。該判決書的有關段落的判詞，現引述如下 ：——

“	11.	The second complication is that no notice of entering to the tenancy agreement or to renew a tenancy agreement has been given to the Commissioner of Rating and Valuation.  Therefore action to recover rent is not maintainable: section 119L(2).  However failure to give such notice does not prejudice the right of the Applicant to forfeit the tenancy on ground of non-payment of rent.  The date of forfeiture dates back to the date of Application.  From that date, the Respondent is liable for mesne profits.  Though I cannot order the Respondent to pay the arrears of rent, I can order him to pay mesne profits from the date of service of the Application to the date of delivery of possession.  The Respondent filed his notice of opposition on 28 February 2005.  The date of service must therefore be on or before that date.  The fair assessment of mesne profit should be the same as rent.  I order the Respondent to pay Applicant mesne profit at the rate of $6,000 per month from 28 February 2005 to 24 May 2005 and costs of $1,600.”
		（劃線為新加上的）

平和享用權（Quiet Enjoyment）

11.答辯人指他在簽署租約後，從未得到「平和享用權」。他的論點有兩點：(1) 該處所未達致一個他認為可以入住及使用的狀况及 (2) 在他從2004年9月中持續地向申請人反映他對處所內部維修的狀况之不滿後，申請人沒有理會並告知他：「我這單位不是新樓，我已租平給你，單位內一切我也不負責。如你不滿意，你可用完2個月按金搬出，我無任歡迎」。

12.答辯人指他於2005年1月12日委任律師要求申請人處理維修後，仍未收到申請人的任何回應。

13.答辯人提交一些相片（證物R3）支持他所稱的處所內部情况惡劣，他從未得到「平和享用權」的說明。

14.答辯人更陳詞指按他閱讀的法律書藉，他“有權扣起應付租 金”。

15.申請人作供，指出答辯人曾多番睇樓，滿意處所的內部情况才與她簽約。况且，她在出租該物業前，曾“聘請裝修公司進行大規之裝修，一共花了三十多萬”。因此，出租時處所的內部情況絕對不是如答辯人所描述的一樣。

16.答辯人錯誤引述已故區域法院李宗鄂法官在他的法律書籍《香港房地產法》所提及的租客有權扣起應付的租金的說法。按李法官的書籍的第12章的第233-234頁“一租租賃條件”，他是說 ：——

“	租金不折不扣。例如香港房屋委員會和公屋居民簽訂的租約第2款(a)段稱：“承租人……依時繳交上開租金，不得有任何扣除等情。”一般理解，這種不得扣除指租客若提早交租，不享有折扣，並不表示租客在適當情況下不可以扣起應付租金。常見有兩種情況，租客可以扣起全部或部分租金。
	第一，業主沒有履行維修責任，租客墊支維修費用  後，可在租金扣除。在《不列顛安贊尼訴國際船舶管理有限公司》一案，英國法庭認為租客根據衡平法原則可行使對數低償權，扣起租金低償維修費用。但在《李一帕克訴艾澤特》一案，英國戈夫大法官指出，租客在未行使對數抵償權之前，必須給予業主適當時間通知，讓業主有機會自行安排維修，業主放棄機會，租客可進行維修，並扣起正當維修費用。過度的工程費用不得扣除。
	這裏必須指出，甚麼是業主應負責的維修很多時很有爭議性。租客主觀認為業主應負責的，法院未必同意。若租客為一些業主毋須負責的維修費用扣起租金，租客變成違約，有被取消租約之虞。維修費用多少，亦視乎租客能否找到合理的承包商。倘租客因不懂行情而多付維修費用，業主毋須因此而增加承擔。所以應扣起多少租金也不是毫無疑      問。租客切記審慎行事。
	第二，按《全國運輸有限公司訴帕納爾汴納有限公司》，一般合約法的夭約原則適用於租約和租契。故如租客因不可抗拒力量不能使用全部或部分物業，租客免付全部或適當部分租金。例如物業遭火災燒毀，租客當然毋須付租金，直至物業重建或重修完成為止。……英國上議院判決，夭約的情況可由合約雙方所訂的條件所限制。”

17.在本案，按雙方的證供及衡量相對的可能性，本席裁定：答辯人未能成功證明本案處所的內部狀況一如他所述的失修情況，及/或不能達致一個可以入住及使用的狀況；答辯人亦未能成功證明在雙方簽署租約時及直至判案時申請人未有給予答辯人平和的享用本案處所而導致答辯人可以自行（由第2個月開始）扣起應付的租金；最後，答辯人未能證明曾經在通知申請人後進行過甚麼維修，因而必然不能根據衡平法原則而行使對數抵償權。

追租的手段非法

18.答辯人指他未有獲得「平和的享用」的另一個理由，是申請人及其家人用非法的手段追租，他並提交他看到的有關他的大字報的影印本（證物R1）來支持他的講法。

19.申請人反駁答辯人「惡人先告狀」，她本人70多歲，不懂法律及收樓程序，身體又不好，在屢次收租都收不到後，她的家人替她抱不評，替她打電話催她交租，期間絕對沒有非法的恐嚇或滋擾答辯人。

20.本席裁定若業主或業主指使的親友或代理人非法追租收樓，租客包括答辯人可以報警處理。如果租客在交完第一個月的租金後立即不交租，業主或其他人仕上門追租，絕不即構成以非法手段追租，因而導致答辯人所稱的租客沒有機會平和地享用出租物業的情況。

21.在本案，於衡量雙方提供的證供後，本席裁定事實上，申請人並沒有阻止答辯人平和地享用處所的管有，答辯人這點反對理由並不成立。

22.基於以上的理由，本席裁定答辯人所有的反對理由均不成功。

申請人：由莊重慶律師事務所May TAM律師代表。

答辯人：親自應訊，無律師代表。