富居物業管理有限公司 訴 余秋養

DCMP 1943/2005

香港特別行政區

區域法院

雜項案件2005年第1943號

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主審法官  ：區域法院暫委法官陳家殷內庭聆訊（公開）

聆訊日期  ：2006年3月17日

判案書日期 ：2006年3月23日

判案書

1.這是被告人就本席於2006年2日27日作出的判决的上訴許可申請和暫緩執行收樓令的申請。

2.被告人除了重覆他在較早前的聆訊中所陳述的抗辯理由之外，他提出的上訴理由大致可綜合為下列四項：

(1)  被告人認為本席「沒有就Master Kwok以往的判詞加以深化，演繹，判案」。

(2)  被告人不滿本席未有批准他押後聆訊或以$110,000作為「暫緩和解」的申請。

(3)  被告人聲稱有關物業的現有估值已超過$1,000,000，即高於本席在判决中所擬定的$970,000拍賣底價。

(4)  被告人認為某些關於時效的法規或許可作為他的抗辯理由。

3.就第(1)項的上訴理由，被告人明顯地誤解了郭聆案官在2005年10月6日所頒下之命令的性質。聆案官當時只是就與訟雙方存檔其他誓章的時間和先後次序作出適當的指令；並不存在要求或規限本席應如何處理雙方在本案的糾紛。事實上被告人早已在2005年10月26日(即聆案官所指定的21天期限內)存檔了他的第二份誓章和有關證物；所以本席並不接納被告人現在的聲稱，指他不明白郭聆案官當天的命令因而需要研究聆案官的「判詞」。

4.就第(2)項的上訴理由，被告人雖然在聆訊當天曾主動提出支付$110,000作為暫緩執行收樓令的條件，但被原告人即時拒絕。正如本席在判案書第10段中指出，原告人是有足夠法律理據去行使大廈公契所賦予的權利，申請收回和出售該單位以償還被告人欠下多年的管理費。而本席在判案書第8、9兩段中亦已清楚指出，本席的判决並不會剝奪被告人繼續進行反申索的權利。就這一點，代表原告人的黎律師在今天的聆訊中也表示同意和確認。

5.值得一提的是，被告人在這次申請上訴許可的聆訊中，再次表示和強調對原告人作為物業管理公司的服務水準並没有任何投訴(縱使被告人不滿原告人就本案的處理手法)。被告人說他只是針對有關污水系統自大厦落成後的「結構性問題」。鑑於原告人並不是該樓宇的發展商或承建商，被告人針對原告人的反申索究竟有沒有充份的理據也令人懷疑。

6.關於上訴理由第(3)項，被告人在庭上出示了一份據稱是由美國銀行傳真給被告人的文件，嘗試證明該單位的現有估值應為$1,070,000，即較原告人提交的測計師報告內的估值高出了$100,000。由於本席頒下的出售令內所指的$970,000只是一個拍賣底價，跟被告人所聲稱的物業價值也只是相差約10%，本席並不認為$970,000是一個不合理的底價。再者，正如黎律師指出，被告人是可以在適當的階段根據本席頒令中的第(5)(v)段，向法庭申請進一步的指令，要求調高或更改拍賣底價的金額。因此，這一點也不能構成上訴理由。

7.致於上訴理由第(4)項，被告人並沒有詳細解釋他所指的「時效法規」究竟是關於那一段時間。黎律師引用《區域法院規則》第18號命令第8條規則，認為被告人必須在他已存檔法庭的文件中特別就時效法規的事宜作訴；而由於被告人只是在這次申請上訴許可的聆訊中突然提出這一點，所以黎律師在沒有準備的情况下未能就這一法律觀點作出回應。但考慮到被告人並沒有法律代表，本席暫且准許被告人提出這一點作為另一項上訴理由。

8.原告人申請出售令的基礎是判案書第3段中所提及的押記備忘錄(memorandum of charge)；是一份原告人根據大厦公契內有關條文在2005年4月20日簽立的文件，其法律效力跟衡平法押記(equitable charge)没有分別(可參考Beacon Heights (Management) Ltd v. Leung Ping Hung Antonio [1995] 1 HKLR 181；Halsbury’s Laws of Hong Kong Vol 19(2), 第110-111頁，第[280.152]段)。公契的Section V clause E5所述如下：

“Any charge registered in accordance with the last preceding paragraph shall be enforceable as an equitable charge by action at the suit of the Manager for an order for sale of the Share or Shares of the defaulting Owner together with the right to the exclusive use, occupation and enjoyment of the Unit or Units held therewith…”

9.原告人的原訴傳票是在2005年6月30日發出的。顯然易見，原告人的出售令申請是在上述押記備忘錄或衡平法押記生效兩個多月後便展開的。因此本席並不認為這一項上訴理由可為被告人帶來任何實際的上訴成功機會(realistic prospect of succeeding on the appeal)。

10.綜合上述理由，本席拒絕被告人的上訴許可申請和暫緩執行收樓令的申請。被告人並需以彌償基準支付原告人是次申請的訟費，如雙方未能就該訟費的金額達成協議，則交由法庭評核。

原告人： 由吳漢英、方成生律師樓黎敬豪律師代表應訊

被告人： 無律師代表，親自應訊