The Incorporated Owners of Hang Sing Mansion 訴 Ho Wai Fong and Others
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1. 本案為一宗合併案件。 在合併前，一共有五宗案件由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處審理。 申請人為香港西營盤高街48-78號恒陞大樓(“該大廈”)之業主立案法團。 第一答辯人為該大廈5樓9室之業主。 第二及第三答辯人為該大廈6樓11室之共同業主。 第四答辯人為該大廈9樓3室之業主。 第五答辯人為該大廈9樓6室及18樓6室之業主。
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LDBM 223-227/2005 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號 2005 年第 223-227 號 (根據黃一鳴暫委法官於2005年10月10日之命令合併處理)
主審法官: 黃一鳴暫委法官 審訊日期 : 2006年4月25及26日 頒下判案書日期 : 2006年5月26日 _______________ 判案書 _______________ 背景 1.本案為一宗合併案件。 在合併前，一共有五宗案件由小額錢債審裁處轉介至土地審裁處審理。 申請人為香港西營盤高街48-78號恒陞大樓(“該大廈”)之業主立案法團。 第一答辯人為該大廈5樓9室之業主。 第二及第三答辯人為該大廈6樓11室之共同業主。 第四答辯人為該大廈9樓3室之業主。 第五答辯人為該大廈9樓6室及18樓6室之業主。 2.申請人的申請是向答辯人就其各自擁有之單位追討維修分攤費，數目如下:-
3.此外，申請人還向答辯人追討郵費、查冊費、訟費、開支、利息及違反公契之賠償。 4.根據答辯人的修改反對通知書，答辯人的答辯理由其實只有一個，就是申請人的管理委員會委員人數已於2001年6、7月期間減至少於法定人數，而不足以決議任何事項。因此，答辯人認為申請人有關維修大廈項目的決議對答辯人沒有約束力。 5.答辯人對於維修分攤費的金額並沒有提出反對。不過，答辯人在審訊期間曾嘗試提出其他反對理由，但由於答辯人並沒有在修改反對通知書上提出其他的答辯理由，本席不會考慮其他的答辯理由。 6.因此，本席須要就本案作出裁決的事項只是申請人的管理委員會是否可以有效地作出對答辯人有約束力的決議。 管理委員會人數 7.根據修改反對通知書，答辯人的案情是指申請人原先有13名管理委員會委員，但於2001年6月主席李國輝及委員譚永昌辭職，所以委員只剩11位。 於2001年7月24日，再有6名委員辭職，所以只有5名委員在職。不過，根據答辯人的證人曾憲雲女士的證供，主席李國輝是於2001年3月28日辭去主席及委員職位，而當時管理委員會共有11位委員，李國輝辭職後，只剩下10位委員及1個空缺。於2001年7月24日再有6名委員辭職。 8.另一方面，申請人的證供則顯示管理委員會一共有13名委員，但於2001年6月及7月期間，總共有9名委員，包括主席、秘書及司庫等辭職，剩下4位委員。本席認為申請人這方面的證供比較答辯人的證供可信，因為答辯人的證供與其反對通知書上的案情不同。因此，本席裁定有9名委員辭職，剩下4名委員。 9.其實，該大廈有超過100個單位，根據 <<建築物管理條例>> (“該條例”) 附表2第1(a)(iii)段的要求，該大廈的管理委員會應有不少於9名委員。答辯人認為根據該條例附表2第9段的要求，管理委員會會議的法定人數應為委員人數的50%即7名委員。不過本席認為當委員人數減至4名時，管理委員會委員人數的50%是2名委員，而不是7名委員。附表2第9段是指開管理委員會會議時的法定人數，當9名委員辭職後，管理委員會不可能仍有13名委員出席會議。 不過附表2第9段亦有說明出席人數不能少於3名，所以申請人的管理委員會會議的法定人數，在9名委員辭職後，應是3名委員。 申請人仍然有4名委員，所以仍然可以進行管理委員會會議。 2001年8月22日之業主大會 10.申請人於2001年8月7日發出通知，擬於2001年8月22日召開特別業主大會，目的是要補選管理委員會委員，包括主席、秘書和司庫。 11.在2001年8月22日之業主大會中，有業主質疑是次會議通知是否合法，因欠缺召開會議人士之簽名。 經商議後，申請人決定不召開是次會議，以免日後被投訴不合法。 12.不過，中西區民政事務處代表李靜儀女士向在場業主建議可用兩種方法召開會議: (一) 以管理公司名義召開；(二) 以5%業主人數召集簽名召開。在場業主贊成以5%業主人數召集簽名召開，管理公司亦即場召集超過5%業主人數的業主簽名。 因此，業主大會另定日期召開，但議程內容不變。 13.答辯人在最後陳詞時，提出2001年8月22日之業主大會並非申請人的會議，其決議對所有業主均沒有約束力。不過，正如上述一樣，2001年8月22日之業主大會其實並沒有正式召開。當晚只是有超過5%的業主簽名再召開會議。因此，2001年8月22日會議之有效性並非本案的關鍵。 2001年9月19日之業主大會 14.申請人的管理委員會副主席袁植華先生於2001年9月3日發出通知，擬於2001年9月19日召開特別業主大會，議程亦是要補選管理委員會委員，包括主席、秘書和司庫。該通知提及是次特別業主大會是就29名業主於8月22日聯合簽署要求而召開的。 15.於2001年9月19日之特別業主大會中，9名業主被補選為管理委員會委員。連同剩餘的4名委員，一共有13名委員。在這13名委員當中，亦補選了主席、秘書和司庫。因此，在2001年9月19日之後，申請人的管理委員會委員人數已經符合法例要求。 16.不過，答辯人認為2001年9月19日的會議亦非申請人的會議，其議決對所有業主均沒有約束力。 答辯人提出申請人並未提供5%業主簽名召開該次會議之證物，即未能證實當時簽署之會議議程，亦無從知道5%業主之實際意願。 17.此外，答辯人又提出即使有5%業主提出要求，亦沒有主席召開業主大會。 5%業主只能根據該條例第3(1)(c) 條及附表8第8(b) 段召開業主大會，但該條例第3(1)(c)條只適用於未成立法團時(見碧蘭大樓業主立案法團訴李源及其他人士，LDBM 369-374/2000)，而附表8第8(b)段與該大廈公契條文不一致，所以不能納入公契內。 18.因此答辯人認為申請人已沒法運作，亦沒有法理依據提出本案申請，申請人應向土地審裁處申請委任管理人，之後再召開會議委任管理委員會委員。 19.本席同意如果5%業主要求召開會議，該會議必須由主席召開，而不是可以由副主席代表主席召開。 該條例附表3第1(2)段已清楚說明是主席召開會議，但並沒有條文說明副主席可代主席履行這職務。 20.本席亦同意答辯人就業主只能根據該條例第3(1)(c)條及附表8第8(b)段召開業主大會的說法。 不過，是次會議並非由業主召開，答辯人的說法並不適用。 21.除了主席和業主外，該條例附表3第1(1)(c)段亦容許管理委員會去召開業主大會。附表3第1(1)(c)段的條文如下:-
22.2001年9月3日的通知是由管理委員會副主席袁植華先生發出，即是說袁先生是代表管理委員會召開2001年9月19日之業主大會。雖然袁先生不能代表主席去召開會議，但他絕對可以代表管理委員會去召開業主大會。 23.在通知中，雖然有提及會議是就29名業主要求而召開，但這並不代表該會議必定是根據該條例附表3第1（2）段而召開。管理委員會同樣可根據該條例附表3第1(1)(c) 段，按其認為恰當的事宜，包括在29名業主的要求下, 召開業主大會。 24.雖然管理委員會在召開是次會議時只得4名委員，但這並不等於管理委員會不能召開是次會議。 根據該條例附表2第6(1B)(a) 段，如果主席的職位臨時空缺，“法團可藉由管理委員會為有關目的而根據附表3第1(1)(c) 段召開的業主大會所通過的決議，委任一名業主填補該空缺，直至法團的下一次業主周年大會為止”。 25.同樣，根據該條例附表2第6 (2) 段，在其他職位出現空缺時，管理委員會亦可委任一名業主或其他人填補該職位，直至下一次業主周年大會為止。 26.本席認為上述兩條條文是適用於管理委員會有空缺的時候，即使委員人數已少於法定人數，因為如果不是這樣的話，這兩條條文根本不會有任何用處。換句話說，如果管理委員會人數合乎法定人數的話，管理委員會亦不須增補空缺。 27.再者，根據The Incorporated Owners of Finance Building v. Bright Hill Management Consultants Company Limited, CACV386/2000, 一案的判決， 即使管理委員會沒有根據該條例重選，亦不會自動變成無效，因為該條例的原意是不應使大廈的管理變成真空。同樣，本席認為管理委員會的委員人數減少亦不應自動將管理委員會變成無效，以致大廈管理出現真空的情況。 28.附表2第6(1B) (a) 段已清楚說明管理委員會可召開業主大會，通過決議去填補主席的空缺。雖然附表2第6(2) 段並沒有說明管理委員會在填補其他空缺時，應如何進行委任，但本席認為管理委員會同樣可以透過召開業主大會去委任其他委員，因為附表3第1(1) (c) 段很清楚說明管理委員會可就其認為恰當的事宜召開業主大會，而恰當事宜必定包括填補委員。 29.基於上述理由，本席認為2001年9月19日之業主大會是一個合法會議，其決議亦屬有效。即是說，申請人已於2001年9月19日填補所有委員空缺。 申請人的決議是否對答辯人有約束力 30.申請人是於2002年3月17日及4月10日的業主大會上通過有關是次維修的決議。 答辯人不承認在2001年6月之後的決議， 因為答辯人認為管理委員會已因不足人數而無效。 31.不過，正如上述一樣，本席認為管理委員會並不會因為人數不足而無效，而在2001年9月19日的業主大會上，管理委員會已填補所有空缺，可以繼續運作。 因此，答辯人不承認2001年6月之後，包括2002年3月17日及4月10日的業主大會決議的理據不能成立。 本席裁定2002年3月17日及4月10日的決議對答辯人有約束力。 申請人的申請 32.由於有關的決議有效及對答辯人有約束力，而答辯人除此之外，並沒有提出其他答辯理由，本席裁定申請人就維修分攤費的申請得直。 33.不過，申請人要求的郵費及查冊費應屬訟費一部份，本席不會就這些費用與訟費分開頒令。 34.至於申請人要求的開支，由於申請人並沒有說明是什麼開支，本席亦不會就此頒令。 35.申請人並沒有舉證證明其因為答辯人違反公契而有任何損失，所以本席不批准申請人要求違反公契賠償的申請。 總結 36.基於上述理由， 本席頒令如下：-
申請人：由曾鼐光律師行轉聘梁婉珊大律師代表應訊。 第一答辯人：親自應訊。 第二答辯人：親自應訊。 第三答辯人：親自應訊。 第四答辯人：親自應訊。 第五答辯人：由曾憲雲女士代表應訊。 |
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