Henstridge Ltd and Another 訴 K-mart Motor Services Co Ltd

DCCJ5563/2004

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2004年第5563號

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主審法官：區域法院法官黃慶春內庭聆訊（公開）

宣判日期：2006年5月22日

判案書日期：2006年5月22日

判案書

1.今日的聆訊，原告人提出申請，要求法院據香港法例規則《簡易程序》，區域法院規則第14號作出命令。

2.原告人為註冊公司Henstridge Limited，以及關劍雲先生。Henstridge Limited在田土廳註冊登記證實為新圍街1號地下至四分一物業擁有人，而關先生則為Henstridge Limited其中一位董事。被告人之註冊公司在2002年12月18日簽下一份租約，以月租$160,000承租新圍街1號地下C、D、E單位，租約為五年期，自2002年12月10日至2007年12月9日為止，此租約是中文書寫。（以下稱為「該租約」，所租用單位亦稱為「該物業」）。

3.原告人的申索書及第14號命令的申請，向被告人申索追討本案物業的空置管有，及自從2003年12月10日以後所拖欠之租金及中間收益，以月租$16,000計算。

4.被告的抗辯書提出以下幾點：

一、被告人所簽署之租約，並非與Henstridge Limited簽署，因此，Henstridge Limited（第一被告人）不能依賴該租約向被告人收回物業，或根據租約條款的條件收取租金。

二、該物業為僭建之非法物業。

三、根據田土廳註冊紀錄，第一原告人只是擁有新圍街1號地下的四分一業權，並未有指示出有C、D、E單位之存在。

四、李女士代表被告人提出，倘若簽租約當時，她知道物業是僭建不合法的，她一定不會簽署該租約，她所指的抗辯在法律上可稱為失實的誤導。

5.劉大律師代表原告人的陳詞指出，在法律上，租客不能質疑業主的業權，他依賴先例鄧志豪訴黃毓霞及其他（譯音）[1996] 1 HKC 525，其中上訴庭法官有以下的裁決，原文自英文寫出，因此節錄原文per Godfrey JA："In addition, it is submitted on behalf of the tenant that the landlord himself has no interest in the property and therefore cannot accordingly institute any proceedings against the tenant.  This assertion of a jus tertii is not open to the tenant.  A tenant is not permitted to deny his landlord’s title.  If then the present landlord is the landlord of the tenant, this allegation that the landlord has himself no interest in the property would afford the tenant no defence."以上段落上訴庭指出，承租人不能否認出租人的業權，指出地之業權的論據並不能被租客所引用。在香港沿用的《普通法》法律之下，住客或租客不能在法律上否認其出租者之業權，因此，就算李女士今天的陳詞是真實的，而該物業並未有經合法途徑分拆物業單位，或者有任何非法僭建物搭建，或有任何未經批准非法拆掉牆壁樓層等等，此類的控訴亦不能使租客或承租人有法律的理據去違反租約的條件及規定，因為租約是承租人及出租人之間的協定。

6.根據關先生最後一份誓章，即2006年5月18日誓章，他指出，他是代表第一原告人Henstridge Limited公司而簽署該租約的。在法律上，登記業主當然可以有權委任及指派任何代理人與承租人商討租約條件，以及簽署租約，而劉大律師亦引據法律書籍Bowstead on Agency去支持他的陳詞，承託人的法律亦准許業主委派承託人或承辦人去負責此等的職務，就算業主是一所註冊公司，而簽署租約當時未有正式經過公司董事開會作出委派的決議，但《公司法》容許公司可在任何時間補批委派決議，不論租約是否已經在此之前簽署。本席不得而知，原告公司是否有以上的情況發生，但這並不是本案所涉及的問題。

7.劉大律師在陳詞中指出，被告人所謂之僭建非法建築的問題，其實在建築事務監督署的信件（Building Authority），清楚顯示僭建物只涉及廣告招牌及後園的搭建物，可惜，此信並未有列於原告人的誓章中，若此信有曾披露，內容當然一目了然。被告人所附列的批准圖則是經屋宇署批准的，內顯示被告人所租用的地方是屬於新圍街1號地下的一部分。圖則顯示，該部分是在物業範圍內，因此不涉及原告人租出公地或政府之地，或他人之地的問題，從李女士今日的陳詞，我了解到她的反對是基於原告人所租出的該物業原本是用於住宅用途，而原告人出租該物業予被告人，被告人將該物業作為非住宅用途。可能屋宇署或建築事務監督署有責任去調查該物業有否違反入伙紙的規定，但這一點並非此案需要考慮的問題，其實被告人完全明白她在承租這物業當時，會利用該物業作為甚麼的用途。被告人不能以此作為理由不支付租金，違反合約。至於失實陳述一點，李女士只是在今天的陳詞才提出，這一點，並未有在她的抗辯書提出。

8.劉大律師提出，承租人不能質詢業主是否真正的有業權，因此，今日的聆訊及今次的訴訟，並不關乎業主的業權或批准用該物業的用途是否曾經由關先生或任何人向承租人透露。

9.我接納劉大律師的陳詞，基於承租人不能否認出租人的業權的理由。再者，當她決定承租該物業之前，承租人應該清楚了解，一切關於該物業的環境建築等等，才簽署該租約去承租該物業。

10.在今天的聆訊，李女士提出，她曾經花費金錢在該物業進行改造，例如加建物業的進入口，她需要鑿低地下6吋之深，她更把原本的閣樓拆掉，這證明被告人清楚了解該物業的建築結構，而在進入該物業後，把該物業的建築更改，以致適合被告人的用途，被告人不能因此反控原告人因為原告人批准她作出物業上的更改，在《平衡法》所謂，被告自己也沒有清潔的手 “those who come to equity must come with clean hands”。

11.至於李女士提出，她在生意經營上的困難，遲遲未能找到適合的物業遷出，此類的問題對這申索並沒有任何影響，業主不可能擔保每一個租客在商業上一定成功、一定盈利，當然，若租客在物業上經營成功和有相當的溢利，對支付租金可能比較順利及不會產生很大的問題，但這卻不一定是必然的，就算租客有很高的盈利，也不能保證租客會依時交租，不欠下業主租金。這是個人原則的問題，是否租客有履行合約條款的問題。

12.最後經過清楚聆訊，及閱讀全部原告、被告的文件，我認為被告的抗辯完全沒有充分良好的理由，她的抗辯我並不相信有任何的成功機會，因為所提出的抗辯理由不能成立，因此，我批准原告人得直，而被告人須支付訟費。

13.若雙方未能達成協議，可由經聆案官審核。

第一及第二原告人： 譚大偉律師事務所轉聘Mr Roland Lau大律師代表

被告人： 由李桂芬代表出席，無律師代表