Henstridge Ltd and Another 訴 K-mart Motor Services Co Ltd

DCCJ5563/2004

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟編號2004年第5563號

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主審法官：區域法院黃慶春法官內庭聆訊

聆訊日期：2006年6月15日

宣判日期：2006年6月15日

判決書日期：2006年6月15日

判決書

1.被告人由李女士代表，今天向法庭申請上訴批准，被告申請理由如下：

2.（a）第一原告並沒有跟被告訂立租約，而第二原告雖然與被告訂立租約，但第二原告並非業主，因此，第一原告不能向被告作出申索，而第二原告亦非物業業主，因此亦不能向他追索。第二被告並未有得到第一原告董事局批准代表第一原告。（b）物業非法僭建，因此，被告人不能向承租人收租。（c）第二原告誤導被告，未有通知被告物業是非法僭建的，因此，被告不需要履行合約。

3.至於第一項上訴理由，我在裁判書中經已有顧及處理。註冊公司、董事局可以隨時補批任命任何公司董事或員工或任何代理人與租客進行簽署租約，而劉大律師亦在庭上證實，他的事務律師是有全權由董事局委派處理此宗訴訟，法庭所需要知道的只是原告的律師是擁有兩位原告的指示去處理此宗申索，被告所提出的並不成立為抗辯理由。第二，至於該物業有非法僭建的存在，在呈堂文件中，我未能察覺有任何指控物業為僭建，這一點我亦在裁判書中處理過，而且被告直至目前，仍然在該物業中進行商業行為，並未有遷離該物業。雖然被告今天指出他曾經與屋宇署、建築署多次接觸，但直至目前為止，他仍然未有被逐出該物業，而他仍然在該物業中運作如常，因此，被告可能提出的抗辯，指控原告出租人，未能提供平靜安穩的環境，讓承租人享受承租的物業，並不能成立，因為直至目前，被告人仍然享用該物業。

4.今天的聆訊當中，李女士代表被告聲稱，被告經已在另一地方法院民事訴訟中向第二原告提出申索，指控第二原告未能提供物業的享受權，要求賠償損失，但此另一宗案件並未有任何法庭命令與本案一同審訊，而被告亦時至今日亦未有作出任何合併申請，因此，本席不能同時考慮另外一件案件的申索。

5.至於另外一宗被告所提出已作出申索的案件，經過審訊，若該案件在法庭裁決後，判被告得直，被告當可以得到適當的賠償，這與本案的審訊未有直接的關係，況且，被告人直至目前，仍然在享用該物業。

6.第三點，第二原告未有把真實事情提供給被告，所謂失實陳述的抗辯，既然被告仍然居留在該物業中，似乎被告並沒有一個良好的抗辯理由，因為失實陳述而引致被告錯誤地與原告訂立租約的抗辯，只可以提供給被告一個解除租約的理由。

7.既然被告指出物業是非法僭建或存有非法搭建的地方，他的損失只是不能繼續享用該物業，但既然他直至現在仍然保留運用該物業的權利，又更仍然留在該業中，這抗辯理由不能成立。而且，業主可以作出申請，向物業管理處提出更改建築圖則，物業因此有可能不再列為非法僭建物業之列，業主更可以隨時拆掉僭建物，已經可以滿足屋宇署或建築署的要求。

8.在今天的聆訊，就被告人的陳詞，經過考慮，我接納被告人的陳詞包括了向法庭申請，對沒收租賃權的濟助為理由，在判令收回土地管有的裁決，根據法院第14號命令作出後，租客享有有如該裁決已經審訊後作出相同的申請濟助的權利。即根據14號命令，法庭可以提供給被告人，在把全部欠租交還後，繼續享用該物業，與根據租約的權利一樣，不用再簽訂新租約。因此，我批准被告人可在由今天起四星期內，當支付全部所欠之租金後，繼續享用該物業。

9.據以上理由，我拒絕被告人申請上訴權的批准，批准暫停執行收樓令四星期，以便被告人支付全部所拖欠的租金。

（法官與雙方討論有關訟費申請事宜）

10.訟費由勝訴一方獲得，雙方若果未能達成協議，可由法庭經歷師作出評估。

第一及第二原告人： 由譚大偉律師行轉聘Mr Roland Lau大律師代表

被告人： 由李桂芬代表出席，並無律師代表