黄婉湘 訴 錦輝商業大廈業主立案法團

DCCJ 541/2005
DCCJ 543/2005
(合併案)

香港特別行政區

區域法院

民事訴訟2005年第541號及543號

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主審法官：區域法院暫委法官周紹和公開審訊

審訊日期：2006年 7 月 3 日，4 日及 6 日

頒下判案書日期：2006年 7 月 13日

判案書

引言

1.DCCJ 541/2005是由大廈外牆的業主因大廈業主立案法團未經原告人同意, 擅自在原告人擁有的外牆出租給電訊公司安裝天線及收取租金而提出的申索。原告人要求: 因非法侵佔外牆12個月而賠償港幣$36,000元; 因安裝及拆除天線時使原告人擁有的外牆受損已須維修的費用港幣$27,000元。

2.DCCJ 543/2005是大廈業主立案法團對大廈外牆業主的反申索。原告人在大廈外牆建造框架作為懸掛出租廣告招牌時, 框架超越了原告人擁有業權的範圍。其後原告人把超越業權範圍的部份框架拆除,但未有修補因裝設及/或拆除框架時引致的損毁。大廈業主立案法團亦要求法庭宣布命令指大厦面向太子道的樑柱及11樓以上面向太子道的天台護牆屬於公用部份，命令業主須在1個月内修補因裝設及/或拆除框架時引致的損毁的外牆回復原來狀况,或賠償維修費用港幣$50,000元。

3.本席先處理原告人的申索。

原告人論點:

4.原告人指她在2002年5月3日在胡錦超置業有限公司買下錦輝商業大廈面對太子道外牆的業權。在轉讓契中原告人購入的業權包括: “(T)he EXTERIOR WALL of office A from 1^st Floor to 11^th Floor of the Building facing Prince Edward Road.”

5.大厦有兩幅不同方向的外牆。爲了更清晰指出購入的業權是那一幅, 轉讓契中用了“Office A”來强調該外牆的方向，因此原告人在面向太子道的外牆業權的範圍只限制在11樓單位天花板之下及地下單位天花板之上。

6.雖然原告人在審訊前存檔她在2006年3月29日購入大厦A 及B天台業權的轉讓契, 但購入天台業權後的法律權力及後果並没有在狀書中提出, 因此本席不能在本案中作為判案的論點處理。

被告人論點:

7.被告人指安裝天線的位置是大厦的樑柱結構。樑柱結構是大厦公用部份並由被告人管有。樑柱結構並不是大厦外牆的一部份。再者, 天線已在2004年7月21日遷到大厦水箱頂。在搬遷天線後天台外牆的輕微損壞已在2004年7月期間修補完成。

申索要點:

8.雙方同意有關的天線只安裝在大厦面對太子道外牆的右上方, 裝有深色紙皮石的柱位部份。因此本案要點只有一個: 原告人購入的業權是否包括裝有深色紙皮石的柱位部份?

對申索的分析:

9.雙方在審訊前對大厦外牆有深色紙皮石的柱位部份是否大厦結構柱有很大的爭論, 但在審訊中雙方的專家證人也同意, 深色紙皮石的柱位部份不是結構柱。但這不是申索的要點。原告人需要證明的是：她購入的業權已包括裝有深色紙皮石的柱位部份。

10.2002年5月3日的轉讓契中描述, 原告人在胡錦超置業有限公司買下的業權包括 “the EXTERIOR WALL of office A from 1^st Floor to 11^th Floor of the Building facing Prince Edward Road.” 原告人指因大厦有兩幅不同方向的外牆, “office A” 只是用來强調她買下外牆的方向。 

11.本席對原告人的論點不能苟同。在大厦的General Plan (審訊文件册第192頁)上可見, 大厦只有一幅外牆面對太子道。如果書寫大厦公契的作者(轉讓契只是把公契中面對太子道外牆業權描述抄下)用意是指整幅面對太子道的外牆, 他只須寫 “EXTERIOR WALL of the Building facing Prince Edward Road”。因大厦没有其他外牆面對太子道, 根本無須加上 “office A”這個字。

12.加上 “office A” 必定有其他理由。這理由可在其他描述業權的文字中尋得。在面對太子道外牆業權描述中也有 “from 1^st Floor to 11^th Floor” 的文字。雙方同意“from 1^st Floor to 11^th Floor”指的是外牆業權在上方的極限是大厦11樓的天花, 在下方的極限是1樓的地板。外牆業權不包括地下單位的外牆及天台護牆。

13.大厦外牆有四個方向 - 上, 下, 左, 右, “from 1^st Floor to 11^th Floor” 的文字描述了外牆業權的上下兩方向的極限。因此“office A” 最可能是用來描述業權左右兩方向的極限。

14.在大厦分劃契的附圖中(審訊文件册第185頁)可見 “office A”只包括大厦內部的空間, 大厦外牆有深色紙皮石的非結構柱位部份凸出在大厦外, 並不包括在 “office A”業權內。因此 “office A” 的文字是用來描述外牆業權的最左及最右方向的極限, 即是 “office A” 的内部空間。

15.由於外牆有深色紙皮石的非結構柱位部份不在原告人外牆業權之内, 因此本席判原告人的申索被撤銷。

16.現本席處理大廈業主立案法團的反申索。

被告人論點:

17.原告人大約在2003年10月在大厦外牆建造金屬長方框架作為出租予租户懸掛廣告招牌之用。該框架超越原告人外牆業權範圍, 安装在超過大厦11樓的天台護牆上。

18.在2005年6月初, 原告人將超越大厦11樓天花的部份框架拆除。但在拆除框架後, 未有修補護牆因裝設及/或拆除框架而引致的損毁。被告人專家報告2.7段估計維修費用約$50,000。

19.被告人專家報告2.5段指框架仍然超出了天台樓面, 即11樓天花, 約120毫米, 但被告人没有就這點申請濟助。

原告人論點:

20.原告人在修改答覆書及反申索的抗辯書中第32段指安裝廣告和固定廣告的鐵架工程是租户自行安排, 原告人從不知道該廣告有否超越大廈11樓的高度。同時, 廣告安裝工程完成後, 原告人亦没有收到任何投訴指該廣告鐵架已超越11樓範圍。

21.在處理被告人申請的濟助前, 本席須在三項事實要點上作出裁決:

要點一: 在2003年10月在大厦外牆安裝的金屬框架有否超越原告人外牆業權範圍?

要點二: 在2005年6月初, 原告人有否拆除超越大厦11樓天花的部份框架?

要點三: 在原告人拆除框架後(如有的話),  原告人有否已把外牆的損毁修補?

“要點一: 在2003年10月在大厦外牆安裝的金屬框架有否超越原告人外牆業權範圍?”

22.大廈業主立案法團的主席賀耀文先生(“賀先生”)作供指, 被告人的證明文件，即審訊文件册第222頁内所載的17張相片, 除第3張外都是他拍攝的。相片中的日期也全是正確的。

23.在相片1中可見在2003年10月15日, 大厦面對太子道的外牆正在進行兩項工程。工程一是安裝兩支天線在外牆右方有深色紙皮石的非结構柱位部份。工程二是一項包括整幅面對太子道外牆的工程。工程二須在整幅外牆建造柵架。

24.在相片1中可見到一條金屬框架横越整幅外牆。在相片1及2中可清楚看到横越外牆的金屬框架明顯地超越了11樓範圍。因此本席在事實上裁定金屬框架已超越原告人外牆業權範圍。

“要點二: 在2005年6月初, 原告人有否拆除超越大厦11樓天花的部份框架?”

25.在相片2中可清楚看到當時金屬框架垂直的部份和横越的部份連成直角。在相片11及12中可看到金屬框架垂直頂部已被改短了。在相片13及14中可見到切下的金屬框架垂直部份。

26.在相片15中可看到原有的金屬框架離大厦外牆頂部19個瓦片。在相片16中可見新的金屬框架離大厦外牆頂部24個瓦片。這些相片明顯可見金屬框架已被拆除及改低了。

“要點三: 在原告人拆除框架後(如有的話),  原告人有否已把外牆的損毁修補?”

27.在相片17中可見金屬框架被改低後在外牆留下了一條污迹, 在污迹上可見數個白色的點子。這些點子明顯是工人填補了在拆除框架後留在外牆的洞穴。賀先生及被告人的專家證人在作供時也指出修補工程不當而仍有很多損毁須再作修補。

28.有關在天台護牆的損毁, 在相片5到9中可看到天台外牆上有多處洞穴及一些没有清除的爆炸縲絲。在相片1中在天台護牆上可清楚看到安裝了3個深色的角鐵架。原告人指這3個角鐵架是其他天線工程安裝的。這論點有些荒謬。3個角鐵架平均地分佈在外牆上。除極右方在裝有深色紙皮石的柱位部份外没有其他的工程或天線。這3個角鐵架只有一個合理的用途 - 支撑整幅外牆爲安裝金屬框架而建造的柵架。因此3個角鐵架及安裝角鐵架對外牆做成的損毁, 亦是裝設框架而引致外牆損毁的一部份。因此明顯在拆除這3個角鐵架後, 外牆的損毁没有修補。本席在事實上裁定原告人在拆除框架後, 天台護牆損毁還未妥善地修補好。

29.原告人的另一論點是: 安裝廣告和固定廣告的鐵架工程是租户自行安排, 原告人從不知情。如原告人能提出證據證明安裝廣告和固定廣告的鐵架工程已交给獨立承辦商, 而原告人亦已把自己業權範圍清楚地指示給獨立承辦商, 則原告人可能無須對外牆的損毁付上法律責任。但原告人在這論點上卻没有提出任何證據, 因此原告人的論點註定失敗。

被告人在反申索中申請的濟助:

(a) 宣布命令:- 錦輝商業大厦面向太子道的樑柱, 11樓以上面向太子道的外牆屬於錦輝商業大厦的公用部份,並由被告人所管有。

30.本席已裁定外牆有深色紙皮石的非结構柱位部份不在原告人外牆業權之内, 但這並不指該部份及天台護牆屬大厦的公用部份。原告人在結案陳詞中引用了Shine Empire Limited and The Incorporated Owners of San Po Kong Mansion and Others, HCA 3444/2001 的案例, 但Shine Empire Limited 案中的大厦公契是在建築物管理條例, 香港法例第344章 (該條例)生效前訂立, 因此Deputy High Court Judge Mayo判定案中的大厦公契不受制於該條例。 本案的大厦公契及分劃契約均在1981年9月23日訂立, 因此都受制於該條例。Shine Empire Limited的案例在事實上和本案有基本上的分别,所以不能被引用。

31.在該條例第2條中釋義 “公用部份”為:

“(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及
(b) 附表1指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；”.

該條例附表1亦訂明“公用部份”包括大厦:

“1.  外牆及承重牆、地基、柱、樑及其他結構性支承物。

…

4. 護牆、圍欄及邊界牆。”

32.本席已裁定外牆有深色紙皮石的非结構柱位部份不在原告人外牆業權之内。外牆有深色紙皮石的非结構柱位部份亦没有在任何土地註冊處註冊的文書中被指明或指定專供某一業主使用, 因此該部份明顯是大厦“公用部份”。

33.關於天台護牆大厦公契中指明每單位業主可單獨佔用的業權是:

“…the full right and privilege to the exclusive use occupation and enjoyment and the rents and profits of the part of the said Building and the said premises set out in the Second Column of the First Schedule hereto opposite to the respective names of the grantees as set out in the First Column of the said First Schedule TO INTENTION that each of the parties hereto shall be entitled to the exclusive use occupation and enjoyment and the rents and profits of the part of the said Building and the said premises so set out opposite to his name as aforesaid.”

34.大厦公契First Schedule列出業權是:

“…

MAIN ROOF

Office A

Office B

EXTERIOR WALL

1^st Floor to 11^th Floor of Office A facing Prince Edward Road”. 

35.在分劃契約内,大厦的業權被分為43份, 包括天台A, B及C: “Main Roofs A, B, and C of 1 share each”。天台護牆並没有在大厦公契及分劃契約内列出。

36.原告人爭論指在原告人的轉讓契内天台A的業權寫明是在分劃契約内附圖中粉红色的部份,這部份包括了天台護牆。但在Incorporated Owners of Million Fortune Industrial Centre and Jikan Development Ltd & Another HCA 14915/1998 一案中Deputy High Court Judge To 判定:

“ In relation to multi-story buildings, ownership of undivided shares in land gives the co-owner the right of possession in common with other co-owners over the land and the building upon it. This is unity of possession. It does not carry with it the right to the exclusive possession of any part of any particular part of the land and building, unless so provided by the DMC.”

37.大厦公契没有指明或指定天台護牆是專供某一業主使用、佔用或享用的。無論轉讓契内寫天台A業主有任何權益也好, 只要公契内没有指定相同的權益, 這權益根本不存在。無人能在轉讓契内增加公契内没有指明或指定的權益。天台護牆應為大厦公用部份之一, 因此本席裁定被告人在反申索中申請的濟助(a)得直。

(b) 禁制命令:- 原告人須在1個月内將錦輝商業大厦面向太子道外牆11樓以上因原告人裝設及/或拆除廣告鐵架而損毁的天台外牆回復原來狀况; 或

(c) 損害賠償 $50,000。

38.代表被告人的大律師在結案陳詞中同意放棄(b)項濟助。在(c)項濟助上被告人的專家証人指出維修天台外牆約需$50,000，其中包括保險費$17,000, 搭棚費$18,000, 維修及油漆費$15,000。

39.原告人雖不同意賠償費用, 但没有任何證據推翻被告人的專家証人的维修估價, 因此本席裁定原告人須賠償$50,000予被告人。

頒令:

40.基於上述原因， 本席有以下頒令：

(1) 被告人的反申索得直，錦輝商業大厦面向太子道的外牆有深色紙皮石的非结構柱位部份, 11樓以上面向太子道的天台護牆屬於錦輝商業大厦的公用部份, 並由被告人所管有；

(2) 原告人的申索被撤銷，原告人須支付被告人因原告人裝設及/或拆除廣告鐵架而損毁天台護牆的維修費 港幣$50,000元連利息，利息按法定利率計算，從頒下判案書日後起計，直至該款項全數清付止;

(3) 原告人須支付被告人在本案的訟費(包括申索及反申索的訟費)，連同大律師證書，以及在小額錢債審裁處的訟費，如雙方未能就訟費金額達成協議，則交法庭評估。

原告人: 沒有律師代表，親自應訊

被告人由鍾沛林律師行轉聘黃錦娟大律師代表