黃得雄 訴 朱鳳球

CACV 189/2007

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

民事上訴案件2007年第189號

（原本案件編號：土地審裁處LDPE申請2007年第162號）

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主審法官: 高等法院上訴法庭法官袁家寧內庭聆訊

聆訊日期: 2007年6月28日

判決書日期: 2007年6月29日

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判 決 書

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高等法院上訴法庭法官袁家寧:

1.黃得雄先生（以下簡稱“業主”）為九龍慈雲山毓華街74-80號嘉華大廈B1地舖（以下簡稱“該處所”）的業主，朱鳳球女士（以下簡稱“租客”）為該處所的租客，在該處所經營鞋店。

2.2006年8月25日，雙方簽訂租約，由2006年9月1日起租，月租為$9,000，租金須在每月租期之首日以上期形式繳納。

3.租客聲稱該處所漏水，所以她在小額錢債審裁處提出申索，案件編號為SCTC 68627/06，她向業主申索因漏水影響生意損失的賠償$7,000, 與及要求終止租約, 及其他濟助。其後該SCTC 68627/06一案轉為區域法院DCCJ 1667/07一案。

4.由2007年1月起，租客沒有繳交租金。2007年1月10日，業主在DCDT 109/07程序中申請財物扣押令(warrant of distress)。

5.2007年1月15日，租客在DCDT 109/07發出傳票，申請撤銷該財物扣押令，但其後租客因拒絕繳付欠租而申請撤回該申請。2007年1月30日，潘兆童暫委法官批准租客撤銷其申請。其後業主從該財物扣押令所得的款項為$4,730。

6.2007年2月13日，業主另外提出LDPE 162/07一案，要求收樓及命令租客繳交欠租，理由是從2007年1月開始，租客已沒有交租。在該申請書中，業主亦有透露他在DCDT 109/07的申請。

7.該LDPE 162/07案於2007年5月31日及2007年6月1日由土地審裁處盧偉光審裁處成員審理。2007年6月1日，盧成員作出以下的命令：

（1）  業主可於2007年6月8日之後從租客收回該處所的空置管有權（即以交吉方式收回該處所）；

（2）  租客須繳付業主欠租/中間收益包括由2007年1月的欠租/中間收益共$4,630（因扣除了財物扣押令所得款項）及由2007年2月起計直至收回處所的空置管有權為止, 每月$9,000；

（3）  訟費（即時評估為）$1,000；

（4）根據《高等法院條例》第21F條所給予租客的濟助。

8.盧成員的判案理由可見於他於2007年6月11日頒發的判案理由書中。

9.租客曾作出申請要求盧成員覆核他的命令，但該申請由盧成員所駁回。

10.租客於2007年6月20日提出上訴，編號為CACV 189/2007。

11.現租客向本席申請將盧成員的命令暫緩直至她的上訴得到處理為止。

12.考慮本申請時，本席是根據悠久的法律原則，即如果上訴人的上訴可說是含有可供爭辯的爭議點，而若果沒有暫緩的話會令到上訴等於無效，或上訴人會蒙受到金錢不能彌補的損失，法庭便會批准暫緩，除非暫緩會令到另一方蒙受到金錢不能彌補的損失。

13.先決問題是，租客的上訴是否含有可供爭辯的爭議點呢？

14.租客存檔了十分冗長的上訴理由，以駁斥盧成員的判案理由，但歸根究底，她的上訴理由是盧成員沒有考慮到她不交租的理由是因該處所漏水。租客說是因該處所漏水，令她生意上蒙受損失，所以她認為她沒有責任交租。

15.可是法律上，租客是沒有這樣的權利的。即使假設該處所漏水，查看雙方所簽署的租約，本席看不到任何條款令到業主法律上有責任修補該處所。租客認為租約的第十條令到業主有責任修補該處所，第十條如下：

“該樓一切門窗，廚房及浴室之設備，如潔具，水喉，水渠等如有損壞，租客須負責修理或賠償。如租客因疏忽而毀壞本樓之設備，損及別人之傢具衣物或傷害其他人等，租客須負責賠償。租客須自投風災，水，火，盜竊及意外保險，租客如有任何損失，業主不負任何責任。”

本席從客觀的釋義角度來看，認為該第十條並沒有租客所聲稱的意思。另外，租客聲稱該第十條有詐騙成份，但租約經由雙方簽署，客觀上雙方同意其內容，沒有證據證明任何詐騙成份，而詐騙是一項十分嚴重的指責，與訟者不能隨便作出這類的聲稱。總而言之，從客觀的釋義角度來看，雙方所簽訂的租約並沒有包含業主須修補該處所的責任。

16.當一份租約沒有明文條款令到業主有責任修補處所時，根據普通法，一位業主是沒有任何隱含的責任須要負責修補處所的（Halsbury’s Laws of Hong Kong第17（1）冊，2007年再發行，《業主與租客》第235.289段)，而一位業主把地方租出時，亦沒有作出隱含的適用性的保證(warranty of fitness) （Halsbury’s  Laws of Hong Kong如上, 第235.292段）。而且，一位業主不修補處所是不構成違反安寧享有的契約條款的 (covenant for quiet enjoyment)，亦不構成減損土地的批予 (derogation from grant) (Halsbury’s Laws of England, 4th Ed. Vol. 27(1) 2006 reissue, p.533, paragraph 514)。

17.另外，即使假設該處所漏水是因業主另一單位內的工程而引致的（租客在SCTC 68627/06現DCCJ 1667/07的聲稱）而假設可適用衡平法則抵銷(equitable set-off), 租客在該案所申索的生意損失賠償為$7,000，亦不足抵銷從2007年1月開始的欠租。

18.既然如此，本席看不到租客的上訴有任何可供爭辯的爭議點，因此並不符合暫緩申請的先決條件。另外，租客在SCTC 68627/06現DCCJ 1667/07一案中，已要求終止租賃，所以執行盧成員的收樓命令明顯對租客是不會有金錢不能彌補的損失。

19.基於以上理由，本席撤銷暫緩申請。雙方已同意就本申請的訟費而言，應由勝方所得，所以本席命令租客須支付訟費給業主。既然雙方均沒有律師代表，本席暫准評定訟費為$200。

申請人(業主)：無律師代表，親自應訊。

答辯人(租客)：無律師代表，親自應訊。