Concord Property Development Ltd 訴 伍國良及另一人

HCA 18422/1999

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

民事訴訟1999年第18422號

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主審法官 : 高等法院聆案官源麗華內庭聆訊

聆訊日期 : 2008年2月22日

判案書日期 :  2008年5月21日

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判案書

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1.原告根據高等法院規則第18號命令第19條要求剔除兩被告人的狀書與其反申索，並根據第86號命令第1條向法院一併申請簡易判決。

2.本案是一宗樓宇買賣悔約案。案中物業位於新界沙田地約第338段的馬鞍山區。原告人是該物業的發展商。根據政府批地合約條款（Government Grant）原告人須於1998年3月31日前於該地段建造一大型私人屋苑。原告人命名該屋苑為聽濤雅苑（Vista Paradise）。

3.兩被告人欲購買該屋苑內第9座7樓D室。於1997年7月30日兩被告人與原告簽訂買賣合約。於合約中雙方協議被告人須於1997年12月28日前支付合共HK$1,613,100的買樓訂金，餘款HK$3,763,900須於原告知會被告人可轉讓（assign）單位的14天內繳付。

4.兩被告人於1997年12月28日如期繳付HK$1,613,100的訂金。

5.原告在建造期間因預計未能如期於1998年3月31日完工，曾向地政署（District Land Office of the Lands Department）申請延期，並獲地政署批准延長完工日至1998年12月31日。

6.認可人仕註冊建築師Gary Lim先生於1998年6月17日，基於建築期內的惡劣天氣，簽證認可原告人可合理延長83天的建造期。原告人於1998年7月26日通知兩被告人認可註冊建築師於1998年6月17日的延期意見。

7.於1998年7月27日兩被告人經由代表律師向原告要求提供(i)建築期開工日，及(ii)惡劣天氣如何影響延誤建築期的資料。

8.於1998年7月28日原告代表律師回覆兩被告人，由於上述物業已於1998年6月30日完工，原告人不打算再討論惡劣天氣延誤的問題。

9.於1998年8月3日原告代表律師去信被告人代表律師指出：—

(a)  根據原告與兩被告人雙方簽訂買賣合約第4(2)條原告人於1998年11月4日已獲批准建築完工日延長至1998年12月31日。

(b) 建築事務監督（Building Authority）於1998年6月26日簽發該物業的入住批准。

(c) 原告已於1998年6月29日向有關當局申請簽發轉讓物業同意書（Consent to Assign）。

10.兩被告曾於1998年9月17日與其他37戶的聽濤雅苑買家去信地政總署，指原告違反不少合約條文，要求地政總署拒絕簽發轉讓物業同意書。

11.原告於1998年9月30日獲地政總署（Lands Department）簽發同意原告人轉讓該屋苑第1、2、3、9、10及11座的住宅單位（Consent to Assign）。

12.於1998年10月24日原告人代表律師去信兩被告人，通知兩被告人原告已獲簽發入住批准書（occupation permit）及轉讓物業同意書（consent to assign），因此原告人可把上述物業業權轉讓給兩被告人，並要求兩被告人於14天內到原告人律師樓完成該物業買賣。

13.於同日原告律師向被告人律師寄上該物業的業權契據（title deeds）。

14.被告人未有如期繳付買樓餘款。

15.被告從未根據雙方買賣合約第4(4)(a) 及4(4)(b)的條文撤銷該物業買賣合約。

16.於1998年11月19日原告代表律師再度去信兩被告人，根據雙方買賣合約條款第16(1)條，要求兩被告人在21天內成交該住宅樓宇買賣，告知被告們如他們違約，原告會根據合約條文終止合約，並會向兩被告人追討他們悔約給原告帶來的損失。

17.由於被告人未有如期繳款，原告代表律師在1998年12月31日去信兩被告人指由於他們悔約，拒付餘款，原告因此終止合約，並會向被告們追討損失。

18.原告於1999年3月13日以HK$3,167,000售賣價轉讓該物業於第三者。在轉賣中，原告由於被告人未有履行原有合約完成該物業買賣，原告損失HK$2,210,000（HK$5,377,000 – HK$3,167,000）的買賣差價。

19.原告於1999年11月30日向法庭申請本案的傳訊令狀，向被告們追討賠償。

20.根據雙方於1997年7月30日簽署的買賣合約第16(2)條原告人可從被告們的訂金沒收樓宇買賣價的一成。

21.原告人向被告們追討的損失金額如下：—

(a)  HK$2,210,000的買賣差價(須扣除已繳付的HK$1,613,100訂金)；

(b) HK$7,917.50轉賣物業給第三者的律師費用；及

(c) 終止兩被告人的業權註冊費及律師費用HK$3,500。

22.由於兩被告人以各半業權（tenants in common）的身份購買該物業，兩被告人如不悔約，應各佔物業的一半業權，兩被告人應各自向原告人繳付HK$304,158.75［½ x （HK$2,210,000 – HK$1,613,100 + HK$3,500 + HK$7,917.50）］的損失金額。

23.根據雙方合約條文第3(5)條原告可因兩被告未有繳交買樓餘款向兩被告收取以優惠利率加2厘的年息。

24.被告指他們不應向原告支付損失，原告理應賠償被告們提出的反申索，因違約方是原告。

25.被告們指原告違約的因由如下：—

(a)  原告人未有根據政府批地合約如期完工。

(b) 認可建築師的83天延期不合理及無效。

(c) 原告人未有在合約期內完工，被告人絕對有權撤銷雙方買賣合約。

(d) 原告人未能向被告人證明（show）及提供（give）完滿的物業業權（good title）。

26.被告們指原告應向他們退還訂金，並須繳付(a)HK$147,868的印花稅；(b)HK$300圖則費；及(c)訂金利息。

27.被告在法庭內指他曾諮詢天文台，獲知香港於1997年年尾至1998年6月間只有32天下雨，因此他認為認可註冊建築師建議83天延長建築期的決定不合理。當然惡劣天氣未必只指下雨。且常人均能理解雨停並不等同建造工程可即時恢復。再者，被告們並無提交任何事實資料證據，以支持原告延期不合理的指稱。

28.被告更指原告因惡劣天氣延長建造期的指稱是誤導的行徑。被告雖提出上述指控，卻未有提供誤導的事實根據。

29.被告再指當時屋苑外牆還有建造工程在進行，該屋苑應被認定為未完工。這也是被告們與其他準業主在1998年9月17日去信地政總署要求拒發物業轉讓同意書給發展商的其中一項投訴。由於地政總署事後已簽發物業轉讓許可書，建築事務監督亦已批出入住批准書，被告們此項指控勝數機會渺茫 。

30.縱觀被告們提供的答辯理由及反申索，本席接納被告論點無事實或法理的爭辯空間，本席批准原告申請，剔除被告們的答辯及反申索狀書，撤銷被告們的反申索訴訟，並頒發簡易裁決予原告。

法庭指令

31.原告代表律師在庭上已修改指令草書內文第1段。本席現把原告呈交的指令草書內文第4段修改為：“each of the 1^st and 2^nd defendants pays the plaintiff interest on the sum of HK$304,158.75 at judgment rate from date of this judgment until payment”，並准予草書第二、三，五段，及修改後的第一及第四段指令。

訟費指令

32.本席判原告可獲本案及本申請的訟費。如原告與被告方在訟費金額不能獲得共識，雙方可向法院聆案官要求評核。在2003年12月1日前招致的訟費以高等法院基準評核。2003年12月1日及以後招致的訟費以區域法院基準評核。本訟費指令是一項臨時訟費指令。如原告與被告方未有在本指令頒報日的14天內向法院提出申請更改，則此臨時訟費指令將自動引進為一項最終訟費指令。

被告人：  由徐伯鳴陳鴻遠劉永强律師行陳可義律師代表。

原告人：  無律師代表。