Concord Property Development Ltd 訴 伍國良及另一人

HCA 18422/1999

香港特別行政區

高等法院

原訟法庭

民事訴訟1999年第18422號

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主審法官：高等法院原訟法庭法官馮驊内庭審理

判案日期：  2008年9月8日

判案理由書日期：2008年9月23日

判案理由書

1.第一及第二被告人針對源麗華聆案官剔除其答辯及反申索並對原告人的申索作出簡易判決提出上訴。

2.原告人亦對聆案官的利息命令提出交相上訴。

3.本席即席駁回上訴及判決交相上訴得直，現頒下理由。

背景

4.本案是一宗1998年金融風暴下的樓宇買賣悔約案件。原告人（賣方）申索重售物業的差價，兩名被告人（買方）反申索所支付的訂金。

5.有關物業屬馬鞍山聽濤雅苑（Visa Paradiso）第1期的一個單位。原告人為發展商。有關物業在建築期内出售，樓價為HK$5,377,000。被告人繳交訂金HK$1,613,100，餘款HK$3,763,900須於原告人發出可轉讓通知的14日内繳付。

6.日期為1997年7月30日的買賣合約的有關條文如下：

(1)  “樓宇”指發展項目第1期的樓宇（第1(b)條）；

(2)   除按照認可人士發出的延期外，賣方須於1998年6月30 日完成樓宇（第4(1)(c)條）；

(3)  若賣方未有按照第4(1)(c)條的規定或認可人士延展的日期完工，買方有權通知撤銷合約；但若買方未有於該日期的28天内撤銷合約，則被視作選擇等候樓宇完工；若樓宇超過6個月還未完工，買方可以隨意撤銷合約或等候完工（第4(4)(a)-(c)條）;

(4)  認可人士可鑒于僅因下列任何一項或多項理由發出他認爲合理的延期：

(i)    罷工或閉廠；

(ii)    暴亂或騷動；

(iii)   不可抗力或天災；

(iv)   火災或不受賣方控制的意外；

(v)   戰爭；

(vi)   惡劣天氣，即天文台記錄24小時内超過20釐米的雨量、黑色暴雨警告、8號或以上的風球

（第4(5)條）；

(5)  賣方須於樓宇完工的14天内向地政署長申請合格證明書或轉讓同意書（第4(6)條）；

(6)  地政署長發出的合格證明書或轉讓同意書為樓宇完工的確實證據（第4(7)條）；

(7)  賣方須於地政署長發出合格證明書或轉讓同意書的1個月内（以兩者較早爲準）通知買方可以轉讓（第5(1)條）；

(8)  若買方堅持提出業權要求或反對，而賣方不能夠或不願意清除或順從，賣方可隨意撤銷買賣，而買方可取回訂金及已付的金額，但沒有利息、法律費用或賠償（第8條）；

(9)  若買方未履行合約條款支付買價餘額，賣方可於7日内通知買方履行，如買方未能於21日内履行，賣方可以通知終止合約；賣方可以重售物業，任何漲價屬於賣方，而買方須對任何不足之價及開支負責，但除非物業於終止合約6個月内重售，否則買方無須負責不足之價或開支（第 16(1)及(3)條）；

(10)   賣方有權就到期未付的樓價收取以匯豐銀行最優惠利率加2%計算的利息（第3(5)條）。

7.政府新批地書指定整個發展項目（第1及2期）的完工日期為1998年3月30日。原告人得到政府兩次延期，分別至1998年12月31日及1999年3月31日。

8.1998年6月17日，認可人士基於惡劣天氣，將買賣合約中1998年6月30日的完工日期延期83天，至1998年9月21日。

9.1998年6月26日，建築事務監督就第1期的樓宇發出新建築物佔用許可證（俗稱“入伙紙”）。

10.1998年6月29日，認可人士證明第1期完工。同日，原告人向地政署長申請轉讓同意書。

11.1998年9月17日，兩名被告人及聽濤雅苑其他37戶買家當時的代表律師去信地政署長，指原告人違反合約條文，要求拒絕發出轉讓同意書。

12.1998年9月29日，地政署長致函被告人律師指出：

(1)  即使原告人有違反批地條件，政府亦不會重收土地；

(2)  根據買賣合約，樓宇的完工與否屬事實問題，可以建築監督發出的佔用許可或地政專員根據批地條件發出的合格證明書證明，但樓宇可於證明書發出前實際完工，而申請及查視需時，發展商通常在合格證明書發出前向地政署長申請轉讓同意書；

(3)  如地政專員查視時發現未完成的工程涉及景觀美化、行人橋、泊車通道等，轉讓同意書可在發展商對完成有關工程的承諾下發出。

13.1998年9月30日，地政署長就包括兩名被告人單位的座數發出轉讓同意書。

14.1998年10月24日，原告人的代表律師去信被告人，通知佔用許可及轉讓通知書已發出，原告人可以將物業轉讓予兩名被告人，要求他們14天内完成買賣。原告人的律師並向被告人的律師送交業權契據。

15.兩名被告人未有如期在1998年11月7日支付樓價餘款。原告人的律師於1998年11月19日去信要求兩名被告人於21日内成交，否則會終止合約及追討違約損失。

16.1998年12月31日，原告人的律師去信指兩名被告人違約，原告人正式終止合約。

17.1999年3月13日，原告人以HK$3,167,000轉售物業予第三者,差價HK$2,210,000。原告人根據買賣合約第16(2)條沒收一成的訂金，減去已收取的訂金，追討餘額及有關法律費用。

18.2000年5月5日，地政署長根據政府批地書發出合格證明書。

原告人的申索

19.經修訂申索陳述書向第一及第二被告人各別祈求以下濟助：

(1)  宣佈買賣合約已被撤銷；

(2)  宣佈原告人可以重售物業；

(3)  宣佈原告人可以充公訂金；

(4)  賠償重售損失及開支的各別一半份額；

(5)  根據《高等法院條例》（第4章）第48條的利息。

答辯及反申索

20.經修訂答辯及反申索與更詳盡清楚的詳情指：

(1)  原告人未按照買賣合約第4(1)(c)條於1998年6月30日完成樓宇；

(2)  第1期的景觀美化、外牆、連接平台與道路的扶手電梯、泊車通道等尚未完成；

(3)  認可人士批出的83天延期是不合理和無效的；

(4)  兩名被告人無須完成交易；

(5)  兩名被告人要求退回訂金。

原告人的申請

21.原告人以日期為2006年1月12日的傳票申請：

(1)  根據《高等法院規則》（第4A章）第86號命令第1號規則的簡易判決；

(2)  剔除經修訂的答辯及反申索，理由為：

(a)    無合理答辯/訴訟因由；

(b)   瑣屑無聊;

(c)   濫用法庭程序。

被告人論據

22.兩名被告人指原告人違反買賣合約：

(1)  樓宇的建築違犯批地條件及建築圖則；

(2)  原告人未有如期完工；

(3)  認可人士延期83天並不合理；

(4)  原告人通知兩名被告人認可人士批准延期完工時作出失實陳述，誤導被告人延期是合理的，以致他們沒有撤銷合約；

(5)  原告人未能證明及提供妥善的業權；

(6)  原告人轉售物業予第三者並不符合買賣合業“重售”的條款。

適用原則

23.根據《香港民事程序2008》（Hong Kong Civil Procedure 2008）第一冊指出：

(1)  剔除訴訟只適用於清晰（plain）及明顯（obvious）的個案（第18/19/4段）；

(2)  合理訴因是指申索陳述書上顯示一些勝算機會（some chances of success）的訴因，而無合理訴因是指不可能（impossible）勝算而非勝算可能不高（improbable）的訴因（第18/19/6段）；

(3)  瑣屑無聊是指明顯不能支持（obviously unsustainable）的指稱（第18/19/8段）；

(4)  濫用法庭程序包括欠缺真誠真實（bona fide）的訴訟（第18/19/10段）。

24.《香港民事程序2008》第14/4/9段引述Re Safe Rich Industries Ltd [1994] HKLY 183指出，簡易程序的準則十分簡單，即被告人的指稱是否可信的（believable），考慮時並非單看指稱本身，而要顧及無爭議（undisputed）或不能合理爭議（beyond reasonable dispute）的背景。

25.基於申索與答辯及反申索是正相反的，整體爭議應以簡易判決考慮。

討論

26.兩名被告人指稱樓宇的建築違犯批地條件及建築圖則。代表原告人的陳律師指出，指稱未有在1998年11月7日的成交日前提出，只是在2000年5月4日的更詳盡清楚的詳情才首次披露詳情。基於兩名被告人未有按照買賣合約第8條提出業權要求，應被視作放棄反對。無論如何，地政署長在考慮了買家們的反對意見後發出轉讓同意書前，並指出政府不會收回土地。本席同意。

27.兩名被告人指他們在9月份到過地盤，發覺樓宇還未完工。他們指若樓宇真的在1998年6月29日完工，則認可人士無須將完工期延期至9月21日，而原告人亦無須兩次申請將批地條件的完工期延期到1998年12月及1999年3月。

28.他們更指出，根據他們向天文台查詢，建築期間只有32 天雨水超過每天20釐米，認可人士無理由批准83天的延期。

29.陳律師指出，認可人士的延期在實際完工日期之前已批出，兩者沒有抵觸。而批地條件的完工日期適用於整個發展項目，並非只針對第1期的樓宇，整體延期與第1期完工亦無抵觸。買賣合約第4(5)條規定認可人士僅可考慮有關雨天而批准他認爲合理的延期，並非僅可批准與雨天相等的延期。視乎工程的進度，一天的雨水可以帶來超過一天的延誤。

30.本席同意原告人對買賣合約第4(5)條的詮釋。被告人對認可人士所作延期的質疑沒有實質證據支持，非常薄弱。

31.無論如何，第1期的佔用許可於1998年6月26日批出，認可人士證明樓宇於1998年6月29日完工，原告人於同日申請轉讓同意書。地政署長在發出轉讓同意書前，已考慮了買家們的反對，地政署長必然同意樓宇已完工。根據買賣合約第4(7)條，地政署長發出的轉讓同意書為樓宇完工的確實證據。即使轉讓同意書的發出日超過認可人士簽發的延期完工日，一切客觀環境亦支持了認可人士就樓宇於1998年6月29日完工的證明。

32.況且，兩名被告人從未按合約第4(4)條要求撤銷合約，應被視爲等候完工。

33.兩名被告人指原告人的律師通知他們認可人士批准延期時，沒有交待雨天情況及延期的理據，導致他們未有行使撤銷合約的權利。

34.陳律師指出，除了對於買家不能以應盡努力找出的潛在缺點以外，賣方沒有向買方作出披露的責任（見 Farrand’s  Contract & Conveyancing (4^th Ed. pp. 62-64)。因此，原告人無須披露上述資料。

35.認可人士批准83天的延期是顯而易見的。若兩名被告人對延期致疑，他們大可一早到天文台查詢，然後作出反對，又或按其意願及所獲取的法律意見撤銷合約。本席看不出原告人對兩名被告人有任何誤導。

36.兩名被告人指完成交易時，原告人未能轉讓法定所有權（legal title），只能授予衡平法的業權（equitable title）。

37.陳律師指出，買賣合約顯示在合格證明書發出前，原告人只須轉讓衡平法的業權。其理據如下：

(1)  雖然表面上買方須轉讓法定所有權，但雙方可協定所轉讓的實際業權；

(2)  在合格證明書發出前，政府批地書只授予衡平法的業權；

(3)  批地書特別條件第20條容許合格證明書發出前出售物業；

(4)  買賣合約第9條規定物業的售賣受限於和受益於政府批地書；

(5)  買賣合約第4(6)及(7)條規定賣方在樓宇完工14天内申請轉讓同意書；

(6)  買賣合約第5(1)條規定賣方在轉讓同意書發出1個月内通知買方完成買賣；

(7)  買賣合約沒有賦予買方在只有轉讓同意書發出下不完成買賣；

(8)  因此，買賣合約顯示雙方同意賣方轉讓衡平法的業權；

(9)  況且，兩名被告人從未提出有關業權要求；

(10)   若有此業權要求，原告人可以邀請政府成爲轉讓契的一方以授予兩名被告人法定所有權。

38.上述的論據在下列案例得到法庭認同：Tin Shui Wai Development Ltd v Polykin Ltd HCA 561/2004（2006年5月9日高等法院特委法官陳景生判詞第41-42段）；Liu Chung Fai & anor v Tin Shui Wai Development Ltd HCA 4610/2003（高等法院暫委法官麥卓智（DHCJ Muttrie）判詞第59-65段）；Pang Moon Kwan & anor v Concord Property Development Ltd (formerly known as Concord Oil Holding Ltd) CACV 55/2006（上訴法庭法官張澤佑判詞第23-25段）。

39.Pang Moon Kwan案的被告人是本案的原告人，有關物業亦是聽濤雅苑第1期的單位。因此，本席同意張法官的判決，裁定原告人與兩名被告人的買賣合約所協定的業權是衡平法的業權。

40.本席亦同意張法官判詞第28-30頁的判決，發展商有責任申請合格證明書，而合格證明書一旦發出，法定所有權在法律上將被視爲歸于買方（第28-30段）。

41.根據《物業轉易及財產條例》（第219章）第14(1)條規定：

“享有獲批政府租契權利情況下衡平法權益轉為法定產業權

(1)  凡任何人在符合某等先決條件後有獲批政府租契的權利，則在該等條件獲符合後─

(a) 根據該權利而享有的衡平法權益，即成為土地的法定產業權，猶如根據一份按照該權利批出的政府租契所持有者一樣；及

(b) 為施行第42條及任何其他法律，上述政府租契須當作在該等條件獲符合後即已批出。”

42.而根據填補不容反悔的原則（feeding the estoppel），當合格證明書批出，法定產業權須視爲歸于買方（見Polykin案第41段；Pang Moon Kwan案第28段）。

43.有關合格證明書於2002年5月5日批出，買方的衡平法權益於法律的運作會被轉換成法定產業權。

44.被告人指根據買賣合約第16條，賣方有權向買方追討“重售”（resale）的差價。但交易沒有完成，物業沒有出售（sale）予被告人，因此談不上重售。

45.被告人的論據是斷章取義。根據衡平法，當有效的土地買賣合約達成時，賣家就出售產業變成買家的信托人，實益擁有權轉到買家手裏（見Musselwhite & anor v CH Musselwhite & Son Ltd & ors [1962] 1 Ch 964, 986）。即使買賣最終沒有完成，斷不能說物業從來沒有出售。無論如何，買賣合約中提及的重售差價賠償適用於本案。

46.本席對重售的價錢是滿意的。原告人呈交重售時物業的市值證據，被告人沒有相反的證據。再者，在沒有證明重售是虛假的情況下，重售的價錢就是市值的最佳證據（見Central Gem Ltd v Harvest Fair Investment Ltd HCA 10222/1998第7頁第1段）。

結論

47.基於上述理由，兩名被告人的上訴駁回。

利息

48.原告人要求法庭補充聆案官的利息命令。原告人申索《高等法院條例》第48條的判決前利息。聆案官只就判決後及判決前一小部分利息作出命令。

49.本席認爲原告人原則上可得到由傳訊令狀日期起的利息，但中段有所拖延。陳律師指案件曾經沉寂，是因爲聽侯上訴庭就Pang Moon Kwan案的判決。即使如此，他對2002年2月16日至2005年10月18日的延誤是無合理解釋的。因此，原告人不能得到該段的利息。判決前利率應按約定的匯豐銀行最優惠利率加2%計算。

50.最後，本席感謝陳律師對法庭的陳詞。

原告人：由徐伯鳴陳鴻遠劉永強律師行陳可義律師代表

第一被告人：無律師代表，親自出庭應訊

第二被告人：無律師代表，親自出庭應訊