Case Document

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LDPD 400/2008

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2008年第400宗

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申請人	WISING HOLDINGS LIMITED
	及
答辯人	CHAN MICHAEL

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主審 : 盧偉光審裁處成員

聆訊日期 : 2008年7月31日

頒下覆核判決書日期 : 2008年8月15日

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覆核判決書

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1.答辯人於2008年7月21日提出覆核申請，要求本席覆核2008年7月8日的判決。答辯人於覆核聆訊時澄清，他實際要求本席於覆核後裁定 (i) 本案處所從2008年2月1日起至2008年5月3日的中間收益應改變評定為原租約的每月租金金額，即每月36,000元，及 (ii) 改變原判決的訟費命令，即申請人須付答辯人的訟費。

2．答辯人於他的申請的確認書，列出以下幾點，支持他的申請：——

(1)

“事緣23/4/2008早上聆訊時，本人曾詢問申請人陳綺華女士是否有停止本人會所設施與車位使用權 ……。本人發覺對方又一次謊言，故此本人急切爭取於當天之午飯時間1.55pm 從貝沙灣管理處傳真有關之文件(Exhibit R1)回來，以便下午繼續聆訊時證明申請人陳綺華女士之謊言（該文件上有傳真時間及日期）……，由此足以證明申請人並非誠實證人。”

(2)

“申請人委託之估價員Mr. Wayne W. K. Lee之報告是根據1-2年長租約釐定，當時閣下亦有質疑對方臨時短租約之租金是否應較長租約便宜，閣下亦有問對方是否有相關短租約經驗，對方答並無該經驗。在雙方均無臨時短租約經驗或證明下，為何偏向對方提出之長期租約租金作標準，這是對本人並不公平。”

(3)

“本人並非以視察物業為交換條件，當時本人在合作及融洽氣氛下安排申請人陳綺華女士等人前來視察物業。”

(4)

“訴訟期間，申請人之証人(美聯物業代理徐小姐)，是申請人購入該物業之代理，存在利益衝突，立場必有偏差，況且本人與申請人達成協議及申請人視察物業時徐小姐皆不在場，難以作為依據。”

(5)

“此次租約糾紛令本人感覺極度困擾，心身疲累 ……。在30/5/08及26/6/08聆訊期間，本人因手術不久，精神狀態尚未復原，恐怕不能承受壓力，再次影響心臟，以致未能爭取機會作出合理要求及答辯。”

3．申請人由律師代表出席覆核聆訊，並提交書面陳詞綱要，現轉列如下：——

“以下是對答辯人提出各點的回應：—

(1) 審裁處已考慮了Exhibit R1。在中間收益的評訂中，審裁處已扣減車位的租金及享用會所的價值（判詞第14段）：

(2) 答辯人選擇在審訊中不提供測量師報告。審裁處在沒有其它證供參考下，接納Mr. Wayne Lee的估價並無不妥。

(3) 在判詞的第9段，審裁處考慮了證供後，認為舉証責任在答辯人身上，而他未能成功在“Balance of probabilities”的基礎下證明他的案情，故否決他的證供。審裁處在這方面的裁決並無不穩妥之處；

(4) 答辯人在審訊期間已盤問了徐小姐。徐小姐在盤問下的回答清。審裁處合理地接納她的口供；

(5) 任何困擾及疲累皆緣自答辯人自身不合理的行為。在這裡特別指出，即使根據答辯人本身的說法，他也應自2008年2月1日向申請人支付每月$36,000.00的租金，但他並未有履行他自己所講的協議。再者，答辯人的健康並不是考慮訟費的因素。”

4．答辯人要求接納他在原審時的證供，即申請人代表陳綺華女士曾經對答辯人作出口頭承諾，同意答辯人以原來每月36,000元的租金，由2008年2月1日開始，“延長舊租約2至3個月”，按月租用本案處所。

5．因此，答辯人認為根本本席毋須評估處所2008年2月1日後的中間收益。倘若本席認為需要評估中間收益，亦不應採用申請人聘請的估價師Mr. Wayne W. K. Lee所評估的租值，原因為 (i) 該估價師由申請人所聘請，有“利益衝突”及 (ii) Mr. Wayne W. K. Lee的估值是根據其他1至2年長的租期的比較租金而釐定，而本案要考慮的租期是一個很短的租期及 (iii) 答辯人認為祗得很短租期的租金應較一般1至2年期的租金為低。在本席再三查詢後，答辯人回覆，指他本人認為在考慮租期後，本案處所於2008年2月1日至2008年5月3日的中間收益應為每月36,000元。

6.本席發覺答辯人完全沒有提出新的證供，祗重覆他過去的證供：即陳綺華女士曾經直接聯絡答辯人並同意答辯人的“延長舊租約2至3個月”要求。這點亦詳細紀錄在答辯人於2008年3月17日所提交的書面供詞上（現節錄如下）：——

“因2月份已經是農曆新年，時間緊迫，而新業主亦不可能於農曆新年期間裝修，本人遂要求舊業主之職員鐘小姐代為聯絡新業主要求延長舊租約2-3個月，每月租金為HK$36,000。數天後，鐘小姐回覆本人表示新業主理解並同意本人之要求，而新業主之中介人美聯物業代理徐小姐亦隨後致電本人表示新業主已經同意本人之要求並要求視察該物業一次。本人遂與新業主取得聯絡，獲悉並證實新業主同意本人之要求並相約於2008年1月6日視察物業。”

7．申請人代表律師對答辯人所指，申請人代表徐綺華女士作供時曾經說謊一事作出回應。他稱徐女士雖然曾經傳真予管理公司，要求停止答辯人及他的家人使用會所設施及車位的權利，但為管理公司拒絕，原因為按大廈公契，有關的物業的業主要正式通知管理公司；後者並傳真有關屋苑的大廈公契條文及標準版本的通知書予徐女士。申請人代表律師聲稱因為這個原因，徐女士作供時，否認是她通知管理處而導致答辯人不能使用會所設施及車位。申請人代表律師稱管理公司後來終於停止答辯人使用會所設施及車位的權利。按管理公司的信件，答辯人用作進出會所及停車場的八達通咭的停止有效日期為2008年3月4日。

8.申請人代表律師亦指出在答辯人於2008年4月23日下午提交證物R-1時，徐女士己作供完畢並己離開。答辯人沒有要求再傳召徐女士给予她解釋的機會即指責她説謊，並不公平。

9．雖然管理公司的信件顯示答辯人並不是從2008年2月1日開始被停止使用會所設施及車位，申請人同意本席在原審時所評估的中間收益，毋須任何改變。

10.經覆核後，本席維持原判案書的決定，即在考慮所有證供及在衡量相對可能性後，本席認為答辯人未能成功證實他的案情，理由己詳述於原判案書。

11.本席在作出上述的決定前，已考慮過答辯人所指陳綺華女士說謊的指責。本席接納申請人陳詞之解釋，由於管理公司未有即時接納申請人的要求，可能令到陳女士在作供時有所誤解。

12．本席不同意答辯人所提出的，由於Mr. Wayne Lee是申請人所聘請，所以本席不應接納他的證供。Mr. Lee是一位專家證人，他有責任提供專家證供予審裁處。對於他的證供，除了長短租期的基礎外，答辯人亦未有任何其他的質疑。答辯人本人在原審及覆核亦均沒有提供任何租值資料或其他有關評估中間收益的證供。

13．對於答辯人所提出，特短租期的租金應較標準租期（即1至2年期）的租金為低一點，本席亦不同意。相反地，正如申請人代表律師的陳詞，本席認為從巿值租金的一般角度看，短期租約的月租應較標準租期的月租為高，原因為業主要付出較多的代理佣金，要負擔較多的維修支出及較長的空置期。當日本席查問專家證人Mr. Lee，袛是希望了解他有否評估短期租约的租金的經驗，並不表示本席認同答辯人的觀點。

14．因為申請人同意不會因為有證據顯示答辯人不是從2008年2月1日開始被停止使用會所設施及車位而要求更改中間收益的評估，本席維持原來的評估，這亦袛會對答辯人有利。

15．最後，雖然本席同情答辯人近月的健康情況，本席認為這不能構成改變訟費的足夠理由。因此，按一般民事訴訟的訟費原則，答辯人須負擔申請人本案(包括本覆核)的訟費。

16．因此，本席頒令如下：——