Zhou Jianmei 對 Cheung Moon Hoi Jeff 及另一人

LDPD 1549/2012

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號 LDPD 2012 年第1549宗

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覆 核 判 決 書

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1.答辯人在2013年4月2日根據《土地審裁處條例》第11A 條要求審裁處覆核本席於2013年3月26日作出的決定:

(1)   答辯人須支付申請人由2012年5月19日至2012年8月6日交回本案處所的空置管有權交回為止的欠租/中間收益，以每月37,000元計算，為96,677元。扣除答辯人在本案處所租約按金74,000元，答辯人須支付申請人22,677元;

(2)   答辯人須支付申請人這次申請的訟費，其款項即時評估為2,000元。

2.答辯人在其2013年4月2日的誓章詳列支持申請覆核的理由，申請人在2013年4月3日書面回應反對答辯人的申請。

覆核申請

3.答辯人認為，本案的爭議，是由於申請人基於責任誰屬問題，拒絕維修而引致，所有的爭議均是源於申請人與答辯人簽署的租約，因此根據《土地審裁處條例》第8(8)(a)至(d)條，土地審裁處應有司法管轄權處理答辯人的任何申索或反申索。

4.答辯人認為，土地審裁處可以根據《土地審裁處條例》第8(8A)及第(9)條，運用司法管轄權，授予答辯人補救及濟助。

5.答辯人亦認為，《土地審裁處條例》第8(12)條，不適用於本案。

6.答辯人認為，由於申請人違反租約及補充合約，雖然答辯人經已多次書面要求，申請人沒有維修本案處所，令到答辯人有所損害，土地審裁處應裁定申請人賠償答辯人。答辯人引述多個案例支持他們的申請。

7.答辯人亦認為，若然土地審裁處認為並無司法管轄權處理答辯人的申索，土地審裁處應根據《土地審裁處條例》第8A條，將本案移交區域法院或小額錢債審裁處。

8.本席認為，答辯人只是重複答辯人在結案陳詞的論點，和提交的案例，本席不作逐點回應。答辯人申請覆核的理由可歸納如下:

土地審裁處的司法管轄權

9.本席在宣讀判案理由時，經已引述《土地審裁處條例》第8條：

"對任何收回管有或強迫離開的申請，不論該申請是否根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)而提出，及對根據該條例第IV部而提出的新租賃申請，審裁處不論是否批准該等申請，均具有司法管轄權，可作出以下一項或多於一項命令-

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(d) 就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令。"

10.本席在判決時經已指出，答辯人的申索，如答辯人的私人物品的損失，申請人沒有維修本案處所，答辯人因此未能舒適地享用本案處所，及酒店費用，乃是由於答辯人認爲申請人作爲業主，違反租約條款，令到答辯人損害或申請人的侵權行爲令到答辯人有所損害。

11.本席在判決時經已指出，業主在租約的責任只是保養及適當維修物業，業主並沒有責任向租客給予損害賠償。答辯人的申索並非是根據租賃條款，即《土地審裁處條例》第8(d)條的規定，違反租賃的條件，繳付損害賠償，土地審裁處並無司法管轄權處理答辯人要求申請人賠償的申索。若然答辯人認爲由於申請人違反租約，令到答辯人有所損失，或由於申請人侵權的行爲，令到答辯人有所損失，答辯人應循其他法庭處理答辯人的申索，土地審裁處並無司法管轄權處理。

12.《土地審裁處條例》第8(8A)條：

"審裁處具有司法管轄權，可就根據《小額錢債審裁處例》(第338章)第7或10條而移交審裁處的任何申索、反申索或債務抵銷兼反申索，作出裁定。"

13.《土地審裁處條例》第8A條：

"(1) 在審裁處席前提起的任何法律程序，如屬原訟法庭或區域法院的司法管轄權範圍內而又有以下情況，審裁處可將其移交原訟法庭或區域法院─

(a) 該法律程序非屬審裁處的司法管轄權範圍內；或

(b) 審裁處認為為公正起見，應將其移交原訟法庭或區域法院。

(2) 法律程序可在任何階段根據第(1)款移交。

(3) 凡審裁處根據第(1)款將法律程序移交，原訟法庭或區域法院(視屬何情況而定)的常規及程序即於移交後適用。"

14.《土地審裁處條例》第9條：

"在行使其司法管轄權時，審裁處在授予衡平法或普通法的補救及濟助方面所具有的司法管轄權，與原訟法庭所具有者相同。"

15.本席認為，答辯人錯誤理解《土地審裁處條例》第8(8A)條及第8A條。由於本案並非由小額錢債審裁處移交土地審裁處，土地審裁處並無司法管轄權裁定答辯人的的任何申索、反申索或債務抵銷兼反申索。

16.本席在判決時經已指出，本案是申請人由於答辯人未有繳付由2012年5月19日起的租金，申請收回處所的管有，及追收租金，並要求作出命令，繳付中間收益，直至樓宇交吉日止，及訟費。

17.本席認為，本案申請屬土地審裁處的司法管轄權範圍，毋須移交區域法院。無論如何，本案經已審結，在土地審裁處席前提起的法律程序，亦不可以轉移小額錢債審裁處。

18.本席亦認為，土地審裁處在行使其司法管轄權時，方可授予衡平法或普通法的補救及濟助。若然土地審裁處並無司法管轄權處理答辯人的申索，並不存在授予答辯人衡平法或普通法的補救及濟助。

Wising Holdings Limited 及 Chan Michael (LDPD 400/2008)

19.本席在判決時經已指出，Wising Holdings Limited一案，是申請人停止答辯人使用會所設施，因此土地審裁處扣減享用會所的價値。但在本案中，並沒有證據證明申請人曾經停止答辯人使用會所設施，因此本席認爲案例於本案不適用。

扣減租金

20.本席在判決時經已指出，答辯人認爲由於本案處所的洗手間損壞，申請人沒有維修廚房內的小型電視機，及廚房的廚櫃，而令到答辯人不能使用洗手間及廚房，及走廊滲水，引致答辯人損失，因此答辯人認爲該等損失應從答辯人繳付的租金內扣除。

21.本席在判決時經已指出，無論雙方簽署的附屬文件字眼是respond或responsible，玻璃架並不是附屬文件的一部份，申請人毋須對玻璃架造成的損壞負責。即使申請人沒有維修好電視機及廚櫃，不會對答辯人造成任何實質影響，故此本席認爲答辯人不可以因爲申請人沒有維修電視機及廚櫃，而扣減租金。雖然走廊滲水對答辯人造成不便，但不是答辯人無法使用本案處所，並不是扣減租金的理由。

訟費

22.《土地審裁處條例》第8(12)條：

"除在任何其他條例所規定的情況外，凡沒有法律程序就某項爭議而在審裁處展開，審裁處並不具有就該項爭議的訟費及附帶訟費作出命令的司法管轄權。"

23.《土地審裁處條例》第12(1)條：

"在審裁處進行的所有法律程序的訟費及附帶訟費均由審裁處酌情決定，審裁處並有一切權力決定誰人須支付該等訟費以及須支付的範圍。"

24.本席在判決時經已指出，申請人的第三點索償項目，是律師費用3,000元。律師費是本案的訟費，本席於裁決後再行處理。由於本席裁定申請人向答辯人申索欠租得直，因此根據民事訴訟原則，答辯人須支付申請人訟費。答辯人認爲申請人過早提出本次申請，因此答辯人應毋須繳付申請人的訟費。申請人提交本案的申請，是由於答辯人未有繳付租金，申請收回本案處所的管有，追收租金及訟費。雖然當時申請人已向答辯人發出終止租約通知書，但租約仍未終止，因此申請人發出的終止通知書並不影響申請人由於答辯人欠租，申請收樓的申請。因此答辯人須支付申請人訟費。

判決

25.經重新審閱本席在2013年3月26日的裁決後，本席認為本席的決定並沒有錯誤。

26.本席按適用的實務指示（LTPD: Review No. 1/2009 覆核的程序），經審閱答辯人提交的文件後，本席認為答辯人提出的覆核理由完全沒有任何合理成功的機會。因此，決定不接受覆核申請。本席判決撤銷答辯人在2013年4月2日的覆核申請，維持審裁處於2013年3月26日的決定。司法常務官以普通郵遞方式，將審裁處的決定發出書面通知各方。

27.覆核申請是憑審閱文件來作出決定的，申請人提交的两頁紙書面陳詞十分之簡單，估計所涉的訟費除了55元存檔費外相當有限。本席認為覆核申請合理的訟費，以簡易程序方式評定，應為55元。現本席頒發命令：暫准支付訟費令 (order nisi on costs)，答辯人須支付申請人本次覆核申請訟費55元。十四日內如無任何申請改變或擱置此訟費令，此令成永久令(order absolute)。