Case Document

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CACV 50/2008

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件 2008 年第 50 號

(原建築物管理申請 2007 年第 68 號)

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申請人	Sino Estates Management Limited
	與
第一答辯人	Wong Pak Sum (黃伯森)
第二答辯人	China Furniture City Limited
第三答辯人	Ever Profit Industries Limited
第四答辯人	Wong Pak Sum trading as B.G. Lamparas
第五答辯人	June Hazel De Sousa

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審理法官：	高等法院上訴法庭法官張澤祐
	高等法院原訟法庭法官任懿君
	高等法院原訟法庭法官鍾安德

聆訊日期：2008 年 11 月 25 日

判案書日期：2008 年 12 月 5 日

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判案書

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上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案書：

1.申請人是一座名為「官塘碼頭廣場」的多層建築物（‘該大廈’）的管理人。本案涉及該大廈的地下及閣樓。

2.申請人指各答辯人於地下、閣樓的走廊通道擺放傢俬雜物，有關的行為違反該大廈的公契，故此向法庭申請禁制令，禁止各答辯人在走廊通道擺放傢具雜物。

3.案件經土地審處暫委法官姚勳智審理後，申請人被判勝訴。姚法官頒發命令禁止各答辯人佔用有關的走廊通道。第一答辯人現就姚法官的判決提出上訴。

案件背景

4.2003 年 9 月該大廈的三名業主（即 Yesland Ltd，Sunco Group Ltd 及 Octerworth Enterprises Ltd (‘Octerworth’)）將地下、閣樓的部分單位，以及一、二樓全層租賃給第二答辯人。其後，雙方發生租務糾紛，三名業主因而向高等法院原訟法庭申請收回有關出租單位的管有權。

5.2005 年第二答辯人自願交回一樓和二樓的管有權給申請人。2006 年 6 月高等法院原訟法庭裁定第二答辯人敗訴，業主可收回地下和閣樓單位的管有權。執達吏於 2006 年 9 月執行收樓令，第一答辯人於是將放置在地下和閣樓出租單位範圍內的傢俬雜物搬走，然後將它們擺放在有關單位範圍外的走廊通道上。

6.第一答辯人是上述單位的租客（即第二答辯人）的董事。第二答辯人於 2007 年 12 月中被法庭頒令清盤。

7.第三答辯人是閣樓其中一個單位（即M03）的租客。第一答辯人亦是第三答辯人的董事。M03單位是由第五答辯人租賃給第三答辯人。

8.第一及第四答辯人是同一人。他以 B. G. Lamparas 的商號獨資經營。他於2003 年至2007 年以該商號的名義前後在該大廈閣樓的兩個單位（即 M03 及M88 單位）營業。

9.根據業主出租地下及閣樓給第二答辯人的租約，有關的出租單位的位置顯示在兩份草圖上 (Plan A)，而「建築事務監督」 (Building Authority) 所批核的更改地下及閣樓建築圖則亦顯示出地下和閣樓各個別單位的位置。

10.根據申請人的案情，當執達吏執行收樓令時，有關出租給第二答辯人的單位並沒有如上文所述的可顯示單位位置的間格，但無論如何，申請人指答辯人擺放傢俬雜物的位置是在有關圖則所顯示的走廊部分。

11.姚法官裁定有關的走廊部分是該大廈的公用部分，故此申請人作為該大廈的管理人是有權向法庭申請禁制令，命令答辯人清除擺放於公用部分的傢俬雜物。

上訴理由

12.第一答辯人指姚法官錯誤引用有關的批核建築圖則。本庭不同意這說法。該大廈公契（‘大廈公契’）的簽訂日期是 1988 年 11 月 10 日，而該批核圖則的簽發日期是 1998 年 4 月 19 日。本案沒有証據顯示「建築事務監督」所批核的圖則曾被其他已經批核的圖則取代。這些圖則的批核日期與大廈公契簽訂的日期最為接近，他們是同期的文件，當法庭要闡釋大廈公契的內容時是可以引用有關批核圖則的，這些圖則是顯示地下及閣樓確實是有批核的走廊通道及其位置的最佳証據。

公用部分

13.第一答辯人持以下理由堅稱有關的走廊並非公用部分：

(1)  根據大廈公契，Octerworth 是該大廈的業主。在大廈公契簽署的同日，Octerworth 將該大廈一樓第十五號單位轉讓給一名買家。大廈公契說明該大廈有「保留部分」(Reserved Areas)，而根據大廈公契內容，有關「保留部分」的釋義是指整棟大廈，除了保留給香港政府或公共機構或作為公共用途或轉讓給一名業主獨有使用的部分之外。這「保留部分」是屬於Octerworth 的。

‘“ Reserved Areas” shall mean all parts of the Building constructed or to be constructed not otherwise specifically reserved for the Hong Kong Government or other Government Authorities or public use by the Crown Grant or assigned for the exclusive use of any one Ownerbut reserved for use by the Registered Owner not in contravention with the provisions of this Deed.’

(2)  根據大廈公契第 8(A)(c) 條，Octerworth 有權將有關「保留部分」定為該大廈「公用部分」(Building Common Areas)。若 Octerworth 將「保留部分」定為「公用部分」，根據大廈公契第 8(B)(a) 條的規定 Octerworth 必須在大廈公佈板刊登有關決定三十天。

(3)  第一答辯人指地下及閣樓的走廊部分是屬於大廈公契賦予Octerworth 的「保留部分」；本案沒有証據顯示 Octerworth 曾經將有關「保留部分」定為「公用部分」，故此有關的走廊仍是屬於 Octerworth 所有的，而申請人作為該大廈的管理人是無權管理屬於個別業主業權範圍的土地。

本庭的意見

14.本庭不同意這論點。本庭不認為 Octerworth 必須將屬於其業權的「保留部份」的走廊定為「公用部分」法庭才可以視有關走廊為「公用部分」，因為根據大廈公契的「建築物公用部分」(Building Common Areas)的釋義，「公用部分」除了是指由「保留部分」轉為「公用部分」之外，亦包括「行人通道」 (Pedestrian Walkway)。

‘“Building Common Areas” shall mean the areas of the Reserved Areas as shall from time to time be designated Building Common Areas by the Registered Owner in accordance with the provisions of this Deed andshall include but not limited to Pedestrian Walkway (if any), the Service Lifts, its Lift Shafts and its Motor Rooms, the Water Tank, Transformer Rooms, Meter Room, etc.’

15.本案的走廊部分明顯地屬於大廈公契所指的行人通道，故此就算這些行人通道同時是屬於「保留部分」也不表示Octerworth 需要先將它定為「公用部分」才可交由申請人管理。

16.另外，根據上述「保留部分」的釋義，有關的「保留部分」不可與大廈公契的其他條文有所抵觸。根據大廈公契第 8(B)(b)(iii) 條，Octerworth 所保留的部分不能不合理地阻礙該大廈業主或其租客或使用者合理地前往屬於他們的單位。

‘8(B)(b)   Notwithstanding the provisions of Clause 8(A) above, the reservation by the Registered Owner of the Reserved Areas and the rights and privileges therewith shall not in any way:

(i)   -- ; or

(ii)   --; or

(iii)  unreasonably impede or obstruct any Owner’s or his tenants’ licensees’ occupiers’ and customers’ reasonable access to his Unit or Units.’

17.有關的走廊是該大廈業主或租客前往屬於他們單位的途徑，這亦支持就算這些走廊是屬於Octerworth 的「保留部分」，它同時是屬於根據大廈公契所說的「公用部分」的論點。

《建築物管理條例》

18.上述有關公用地方的裁決亦符合《建築物管理條例》(‘《條例》’)(香港法例第 344 章)有關「公用部分」的釋義：

‘(a) 建築物的全部，但不包括在土地註冊處註冊的文書所指明或指定專供某一業主使用、佔用或享用的部分；及

(b) 附表 1 指明的部分，但上述文書如此指明或指定的部分除外；’

附表 1 的「公用部分」包括：

‘2. 圍繞通道、走廊及樓梯的牆壁。

…………..

8. 通道、走廊…….’

19.由於該大廈公契所列出的「保留部分」及「建築物公用部分」的條文必須一併被考慮才可以制定「保留部分」的確實範圍，故此並不是所有該大廈屬於 Octerworth 的「保留部分」都是專供它使用、佔用或享用。根據上文有關該大廈公契的「建築物公用部分」的釋義，該大廈的走廊及行人通道部分並不是專供 Octerworth 使用、佔用或享用的，故此根據該《條例》它們是屬於「公用部分」。

以往的租賃

20.第一答辯人指自 1989 年開始地下及閣樓的業主曾經將整層地下及閣樓租賃給租客作為超級市場用途，而該兩層樓宇中間並沒有任何如經批核圖則所顯示的走廊，這証明有關的走廊部分其實是屬於業主擁有的而非屬於申請人所管轄的公用地方範圍。

21.本庭不同意這說法，就算有關業主曾經出租包括「公用部分」的走廊給租客，但這並不表示有關的走廊不是「公用部分」。同樣就算該大廈的其他業主多年來沒有反對地下及閣樓業主將公用部分出租，這也不表示走廊並不是公用部分。法庭最終是要根據大廈公契的內容去闡釋有關的條文（詳見前第 12 段）。

22.另外，第一答辯人亦指當第二答辯人租賃地下及閣樓時，他所獲得的租賃單位位置圖則(Plan B)亦顯示包括走廊部分的地方亦是同時出租給第二答辯人的，他說這再次支持他指走廊部分是屬於業主所擁有而非屬於該大廈的公用部分的說法。

23.本庭以上述同一理由拒絕接納這論點。無論如何，就算第二答辯人曾經租賃走廊部分的地方，有關的租約亦於 2006 年被業主終止。

其他

24.另外，申請人亦根據大廈公契的第三附表的「大廈條例」 (House Rules) 支持其要求答辯人清除放置在走廊的傢俬雜物的申請。有關的條文是

‘9. No Owner or occupier shall use the corridors, staircases or other common parts of and in the Building for the purpose of drying laundry or hanging or placing or storing any dustbins, garbage, cans, furniture, machinery, goods or chattels or other things thereon or therein.’

25.由於本庭認為有關走廊是「公用部分」，故此本庭無須進一步裁定是否根據該條例的第 9 段，申請人只需要證明有關的物品是放置在走廊部分就已經可以作出有關的申請而無須証明該走廊是屬於「公用部分」。

總結

26.本庭認為姚法官的判決是正確無誤，故此駁回第一答辯人的上訴。由於第一答辯人敗訴，本庭命令他支付本上訴訟費。