黃佩慈 訴 梁潤根

LDBM 112/2008

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2008 年第 112宗

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主審法官 : 土地審裁處法官黃一鳴

審訊日期 : 2009年2月16日及3月30日

頒下判案書日期 : 2009年4月30日

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判案書

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背景

1.申請人是香港新界將軍澳康盛花園（“該屋苑”）一座20樓A室的業主。答辯人是該屋苑業主立案法團（“該法團”）的秘書。根據申請人多次修改的申請通知書，申請人在本案中要求土地審裁處頒發以下命令：—

“a.   梁潤根先生於4/11/2007法團業主大會已被停任秘書；

c.   梁潤根先生根據建築物管理條例344章第12條（3）；更正土地註冊處的法團登記冊，潘保國先生不是第一屆法團主席。

d.  梁潤根先生根據建築物管理條例344章第12條（3），更正土地註冊處的法團登記冊，法團第一屆主席應為彭國友先生；

e.   梁潤根先生修改土地註冊處的法團登記冊不實的記錄刪掉，聲稱2007年10月14日，2007年10月29日，被委任為法團秘書。”

2.本席在審訊開始時已向申請人清楚表示本席只會就着上述申請人要求頒令的問題上作出裁決。因此，本席不會就着申請人在其證供及陳詞中提及的其他問題作出裁決。

3.有關上述申請人要求頒令的問題，其實可以總括為兩個問題：第一，答辯人作為該法團秘書的身份問題；第二，該法團第一屆主席應為潘保國先生，還是彭國友先生。本席現就這兩個問題作出裁決。

答辯人秘書身份的問題

4.根據土地註冊處有關該法團的登記冊上的資料，答辯人曾於2007年9月4日，2007年10月14日及2007年10月29日被委任為秘書。不過申請人現只就2007年10月14日及2007年10月29日的委任提出爭議。

5.首先，有關2007年10月14日的委任，申請人提出根據該法團管理委員會的會議紀錄，答辯人從未於2007年10月14日被委任為秘書。答辯人則承認於2007年10月14日的業主周年大會上，並無進行秘書的補選。答辯人是於2007年10月29日的管理委員會會議上被委任為秘書的。很明顯，根據雙方的案情，有關答辯人於2007年10月14日被委任為秘書的土地註冊處紀錄是不正確的。

6.至於2007年10月29日的委任，申請人認為由於有關2007年10月29日的管理委員會會議的會議議程（於2007年10月20日發出）並沒有指明擬在會議上提出委任秘書的決議，所以答辯人被委任為秘書的決議無效。答辯人承認委任秘書的議程是在會議中臨時加入的議程，但由於全體11名管理委員會委員全部出席，有關委任秘書的決議是得全體委員決議及投票，而當中有6票贊成，1票反對及4票棄權，所以這項決議是一項有效的決議。

7.雖然《建築物管理條例》（“該條例”）附表2第8（2AA）段有規定管理委員會會議的會議通知須指明擬在會議上提出的決議（如有的話），但是該條例並沒有規定如果決議沒有列載於通知內，這項決議便屬無效。這情況與業主大會決議不同。該條例附表3第3（7）段有規定“法團會議通過的決議，除非決議已列載於按照第2段發給業主的通知內，或附加或附帶於如此列載的決議或其他事項，否則無效”。不過，有關管理委員會的決議卻沒有類似的條文。

8.本席認為如果該條例是要使管理委員會的決議受到同一樣的規定，否則無效的話，該條例附表2必須要有類似附表3第3（7）段的條文才會有這效果。因此，本席裁定2007年10月29日委任秘書的決議不會因為會議議程沒有提及擬在會議上委任秘書的決議而無效。在土地註冊處有關答辯人於2007年10月29日被委任秘書的紀錄並無不妥。

9.申請人認為答辯人於2007年11月4日的業主大會上已被停任秘書，原因是該條例附表2第6（5）（b）段規定由管理委員會補選的秘書的任期只可到下一次法團業主大會為止。答辯人則認為2007年11月4日的業主大會因沒有法定開會出席人數而沒有正式召開，是一個流會，所以答辯人的秘書一職仍然有效。

10.首先，本席認同姚勳智暫委法官在黃佩慈訴彭國友，LDBM 111/2008一案中的判決。一個流會亦是一個正式召開的會議，只不過這個會議不能通過有效的決議。不過，本席認為該條例附表2第6（5）（b）段所指的任期不應計算至一個流會為止。雖然第6（5）（b）段的條文只是說“直到下一次法團業主大會為止”，但是本席認為這條文的原意必定是指“直至法團可以在下次業主大會上選出新的秘書或司庫為止”。這條條例的作用必定是要使管理委員會可以填補空缺，直至法團有機會再選出新的秘書或司庫，否則管理委員會便會因為沒有秘書或司庫而可能不能運作。若果下一次業主大會是流會的話，法團便不可能在這會議上選出新的秘書或司庫，而補選的秘書或司庫的任期若果到此為止，管理委員會便會再次出現空缺。本席不相信這是立法的原意。本席認為該條例附表2第6（5）（b）段中所指的“業主大會”有“不包括流會”的必然含意。因此，本席裁定答辯人的秘書一職並沒有在2007年11月4日的業主大會上停任。

誰是該法團第一屆主席

11.根據土地註冊處的紀錄，彭國友先生於2005年5月22日被委任為該法團的主席，但主席一職於2008年4月15日有空缺。其後潘保國先生於2008年5月8日被委任為主席。申請人認為彭國友先生一直是該法團的主席，主席一職並沒有空缺，而潘保國先生不應被委任為主席來填補空缺。

12.其實，申請人在上述LDBM 111/2008一案中持有相反的立場。在該案中，申請人認為由於彭國友先生有3次連續沒有出席管理委員會會議，而按該條例附表2第4（2）（ c）段的規定，彭先生已自動停任主席一職。不過，由於姚勳智暫委法官在該案中裁定彭國友先生在其中一次流會中有出席，而流會亦屬管理委員會會議，只不過不能有足夠人數議決事項，所以彭國友先生並沒有連續3次缺席。

13.基於該案的裁決，申請人現時認為彭國友先生仍然是該法團第一屆主席，所以潘保國先生的委任無效。答辯人則認為該案的裁決不當，流會不應構成正式管理委員會會議，所以彭國友先生已連續3次缺席，喪失委員及主席職銜。因此，潘保國先生的委任並無不妥。

14.正如上述一樣，本席同意姚勳智暫委法官的裁決。本席同樣裁定彭國友先生並沒有連續3次缺席而失去主席一職。因此，該法團主席一職並沒有空缺，而潘保國先生不應被委任為主席。

15.基於上述理由，在土地註冊處有關2008年4月15日主席空缺及2008年5月8日委任潘保國先生為主席的資料應被修改。

申請人要求的頒令是否恰當

16.雖然申請人要求更正土地註冊處該法團的登記資料，而本席亦裁定上述有3項資料須修改，可是本席認為申請人不應獲得任何頒令。上述的資料是該法團的資料，雖然答辯人作為秘書有責任去更正，但任何資料更改是會影響該法團的。再者，更改潘保國先生被委任為主席的資料，亦會影響潘保國先生。可是該法團及潘保國先生均不是本案的當事人。本席在本案中的裁決不會對他們有任何約束力。本席亦不應頒發一些會影響不是本案當事人的命令（見Wong Wai Chun v. Shing Sau Wan, CACV 173/2004）。

17.因此，本席不會就申請人的要求，發出任何頒令。

18.此外，答辯人還提出由於新一屆管理委員會已於2009年1月11日選出，申請人的申請已變成毫無意義。不過，本席不同意答辯人的看法。若果土地註冊處的紀錄有不正確的地方，即使是過往的紀錄亦理應修正。

總結

19.由於本席裁定申請人不獲頒發任何命令，申請人的申請必須被撤銷。不過在訟費方面，本席認為由於雙方在有爭議的問題上各有勝負，雙方應各自負責自己的訟費。

20.因此，本席頒令如下：—

（1） 撤銷申請人在本案的所有申請；及

（2） 臨時訟費命令：雙方須各自負責本身的訟費。若果雙方不在14天內提出訟費申請，則此項臨時訟費命令作實。

申請人：  親自應訊。

答辯人：  由鍾沛林律師行陳志華律師代表應訊。