利安大樓業主立案法團 訴 恒順行有限公司所經營的timezone 及另八人

LDBM 56/2008

香港特別行政區

土地審裁處

建築物管理申請編號 2008 年第 56 宗

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判    案    書

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背景

1.是次審訊只涉及申請人對第七答辯人的申請。申請人是香港九龍旺角亞皆老街56至62號及花園街100B至102號利安大樓（“該大廈”）的業主立案法團。第七答辯人是該大廈2字樓B室（“該單位”）的租客。

2.申請人的申請是要求土地審裁處發出禁制令命令第七答辯人須立即將該單位外牆上的僭建物連同承托的支架一併拆除及還原該部分外牆原狀。申請人原先也有申請要求第七答辯人還原該單位的原有住宅用途，但在審訊時放棄了這方面的申請。

3.申請人的案情是指第七答辯人未經申請人批准在該單位的外牆及走廊安裝其招牌，違反該大廈公契第9條（f）及（g）款的規定。不過，在審訊時，申請人亦放棄了有關該單位在走廊的鐵閘上的招牌的申請。申請人現時只針對第七答辯人在外牆上安裝的兩個招牌作出申請，一個是在該單位窗口以下貼着外牆安裝的招牌，而另一個是安裝在該單位的外牆上，但伸展出來的招牌。

4.第七答辯人承認有關的外牆是該大廈的公用部分，亦承認有關的兩個招牌是他安裝的。不過，第七答辯人認為他並無違反公契或建築法例。這些招牌已長久存在，而申請人一直知悉，但一直並無提出異議。第七答辯人亦認為他是純粹合法使用該單位，而不影響他人及公眾。

5.首先，本案與第七答辯人是否違反建築法例並無關係。申請人的申請只是建基於答辯人違反了該大廈公契第9條（f）及（g）款。因此，本席只須就第七答辯人是否違反公契作出裁決。

第七答辯人是否違反公契

6.該大廈公契第9條（f）及（g）款的條文如下：-

“(f)  Not except with the written consent of the duly appointed Agent (if any) to exhibit any neon or other sign posters or advertisements except in the case of ground floors shops and then only so that the same shall not encroach upon any public part of the building or any part of the building which the owner of the said shop is not entitled to occupy to the exclusion of the other owners and so that the same shall not cause or be a nuisance or annoyance to any other owner tenant or occupier of the building save that the occupiers of offices may exhibit sign-boards of a type usually exhibited outside doors of offices in high-class buildings and may post their name in the Tenant’s nameboard.

(g)  To procure the maintenance both by the parties hereto respectively and by any servant tenant agent licensee invitee or other person authorized by any such party of cleanliness good order freedom from nuisance and obstruction in all parts of the said premises shared or communally used.”

7.根據上述第9條（f）款的條文，第七答辯人是不可在未得申請人的書面同意之下，去安裝招牌的。根據申請人的證供，第七答辯人在安裝這兩個招牌的時候，並沒有獲得申請人的書面同意，所以第七答辯人確實違反了這條條文。第七答辯人雖然同意沒有獲得申請人的書面同意，但提出申請人的上一任主席李永保先生在第七答辯人掛招牌期間曾聯絡他，提出開公司及掛招牌需要交多100元管理費。第七答辯人同意這項安排，並一直有為此多交管理費。

8.由於第七答辯人這方面的證供是在審訊時才提出，申請人需要即時傳召李永保先生作證。根據李先生的證供，他並沒有在任何期間同意任何單位的業主或租客可在該大廈外牆掛招牌。不過，申請人同意第七答辯人有多交管理費，但這多交的費用只是容許第七答辯人將該單位作商業用途，而不包括在外牆掛招牌。第七答辯人亦傳召了第九答辯人作證。不過，他的證供並沒有幫助。第九答辯人只可證明他有就其單位多交管理費來將其單位作為商業用途，但並不涉及招牌的問題。

9.有關第七答辯人有否獲得李先生口頭同意的問題，本席認為第七答辯人的證供並不可信。首先，第七答辯人一直沒有提出這方面的案情，直至審訊時才提出。在他的反對通知書中，第七答辯人不但沒有以此作為答辯理由，相反，第七答辯人在反對通知書中提出“申請人一直知悉但一直並無提出異議”。這與第七答辯人在庭上的證供很不相同。第七答辯人在庭上指稱李先生是因為他在外牆上掛招牌，所以李先生才聯絡第七答辯人，並要求他多交管理費。若果這是屬實的話，很明顯，申請人是有提出異議。這與第七答辯人提出申請人“一直並無提出異議”完全相反。

10.再者，第七答辯人對於李先生何時同意他安裝招牌的證供亦前後有矛盾。首先，他說這是在1978年發生，其後更正為1988年。但最後確認現時的招牌已經不是原先的招牌，而是在7、8年前安裝，取替原先的招牌。即使第七答辯人真的將年份弄錯，但很明顯，這個新招牌並沒有獲得申請人或李先生的同意。

11.李先生的證供則很清楚直接。他確認從來沒有就招牌的問題向第七答辯人要求多交管理費。第七答辯人雖然認為李先生可能因為事隔太久而忘記了這回事，但李先生已否認有這回事。本席接受李先生為一名誠實可信的證人，並裁定他並沒有口頭同意過第七答辯人安裝招牌。

12.再者，即使李先生有作出口頭同意，這亦不等同第七答辯人沒有違反公契。公契第9條（f）款的規定是要第七答辯人獲得書面同意才可安裝招牌。既然第七答辯人並沒有申請人的書面同意，他便已經違反了公契第9條（f）款的規定。申請人亦不可能縱容或默許任何人士違反公契（見The Incorporated Owners of Hoi Luen Industrial Centre & Anor. v. Ohashi Chemical Industries (Hong Kong) Ltd. [1995] 2HKC11）。

13.因此，本席裁定第七答辯人確實有違反公契第9條（f）款。

14.至於第七答辯人有否違反公契第9條（g）款，雖然代表申請人的張大律師在最後陳詞時堅持要引用這條條文，但申請人的證人周健文先生在作證時已經確認申請人只引用公契第9條（f）款，而不引用其他條文。因此，張大律師在這方面的陳詞並沒有證人的證供支持。第七答辯人亦沒有就這方面提出反證。本席認為張大律師不應在最後陳詞時才堅持引用這條文，這對第七答辯人不公平。因此，本席不會就這條條文作出裁決。

總結

15.由於本席裁定第七答辯人確有違反公契第9條（f）款的規定，第七答辯人須將有關的兩個招牌拆除及還原有關的外牆部分。不過，本席會給第七答辯人一個月的時間去處理這問題。

16.申請人雖然在申請通知書上有提出其他賠償的申請，但在審訊時，並沒有就這方面舉證。因此，本席會撤銷這方面的申請。

17.因此，本席頒令如下：-

（1）  第七答辯人須在一個月內將該單位外牆上的兩個招牌連同承拓的支架一併拆除及還原有關部分外牆原狀。

（2）  撤銷申請人對第七答辯人要求其他賠償的申請。

（3）  臨時訟費命令：第七答辯人須支付申請人本案的訟費，包括大律師證書；如果雙方未能就數額達成協議，則由法庭以區域法院基準釐定。如果雙方不在14天內就訟費提出申請，則此項臨時訟費命令作實。

申請人：由林錫光，陳啟鴻律師行轉聘張立群大律師代表應訊。

第七答辯人：親自應訊。