卓樹賢 訴 葉素雲及另一人
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Property dispute – Resulting trust – Housing Ordinance – Green Form eligibility – Beneficial ownership – Public policy – Counterclaim dismissed – Declaration claim dismissed due to statutory restrictions – Damages claim dismissed
Legal issues: Beneficial ownership · Transfer order · Public policy
Outcome: Counterclaim dismissed; Plaintiff's claim for declaration dismissed; Claim for damages dismissed
Cited by 3 cases · Cites 1 case
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HCA 2700/2006 香港特別行政區 高等法院原訟法庭 民事司法管轄權 案件編號2006年第2700號 ----------------------
---------------------- 主審法官：高等法院原訟法庭法官馮驊 聆訊日期： 2009年6月15及16日 判案日期： 2009年6月25日 ---------------------- 判案書 ---------------------- 1.本案涉及一項物業，即新界粉嶺昌盛苑A座38樓6 室 (“粉嶺物業”) 的業權。第一及第二被告人為粉嶺物業的聯名註冊擁有人。原告人要求法庭宣告她是粉嶺物業的實益擁有人，第一及第二被告人為粉嶺物業的信託人，並命令第一及第二被告人將物業讓與原告人。第一及第二被告人提出反申索，要求宣告他們是粉嶺物業的實益擁有人，並命令原告人交出物業的空置管有權。 背景 2.原告人是第一及第二被告人的媳婦，第一被告人是家婆，第二被告人是家翁。原告人與第一及第二被告人的兒子羅躍偉於80年代在内地認識，1994年8月在本港結婚。 3.原告人與羅躍偉正辦理離婚 (案件FCMC 9593/2006)。 家事法庭已頒令暫准離婚，兩名女兒現由原告人撫養，附屬濟助 (即贍養費等) 押後至本案判決後處理。 4.羅躍偉現年44歲，80年代來港，在理工學院取得高級文憑，任職工程師。 5.第一及第二被告人是内地退休幹部，1992年移居香港，但在深圳擁有物業及居住。 6.第一及第二被告人居港7年後，以長者身份獲房屋委員會 (“房委會”) 分派公共租住房屋 (“公屋”)。 7.原告人較第一及第二被告人稍遲來香港。來港後與羅躍偉戀愛結婚。 8.羅躍偉於1992年購買大埔景雅苑的一個居屋單位 (“大埔物業”)。結婚後，原告人與羅躍偉住在大埔物業，直至2000年搬入粉嶺物業。大埔物業曾經租出。 9.“居屋” 是房委會居者有其屋資助置業計劃下的出售物業，購買時享有市值折扣。購買居屋申請分 “白表” 及 “綠表” 兩種。白表適用於合資格 (包括入息審查) 的市民，而綠表適用於包括房委會的現行公屋租戶。獲准購買居屋的租戶，須交回公屋單位。 10.粉嶺物業亦為居屋單位，是第一及第二被告人以綠表申請購買的。1999年5月28日，第一及第二被告人與房委會簽訂買賣合約，代價1,214,000元。2000年4月10日成交，交易並無按揭貸款。成交後，第一及第二被告人交回他們的公屋單位。 原告人案情 11.原告人指購買粉嶺物業的資金來自她與丈夫的儲蓄及股票投資收益，樓價由她與丈夫的匯豐銀行聯名銀行戶口支付。而聯名戶口的款項她佔大份 (95%)，丈夫佔小份 (5%)。物業借用第一及第二被告人的綠表資格申請，以他們的名義購買。 12.自粉嶺物業成交後，一直為她與丈夫（及後兩名女兒）的婚姻居所，管理費及水電煤由兩人支出。第一及第二被告人一直在深圳居住，亦有到澳洲與女兒居住，在港只是過客，間中在粉嶺物業停留，甚少過夜。 13.除了粉嶺物業外，她與羅躍偉亦有支付大埔物業的按揭供款。 14.羅躍偉於90代初月薪約8,000元，很快加至13,000元，其後達30,000元。她本人則任職會計文員，月薪6,000至8,000元，至2000年轉任兼職，2002年全職主婦。 15.原告人指羅躍偉自90年代初投資股票，在富恆證券設有戶口，她亦參與運作，後期自己開設戶口。她投資股票的收益會存入聯名銀行戶口，而丈夫的股票投資收益則存入個人銀行戶口。因此，聯名戶口的款項她應佔大份。 16.從原告人的證券戶口結單顯示，交易長期甚為頻密，數目由數萬至數十萬元不等。 17.1992年11月28日，羅躍偉與深圳市迅達汽車運輸企業公司 (“迅達公司”) 簽訂《租賃車輛經營合同》，承包兩個深圳的士營運牌照，每個人民幣436,000元，首期人民幣200,000元，餘款人民幣236,000元，分兩年半供款。供款由車租及原告人及羅躍偉補貼，收據由原告人保管並呈堂。 18.1995年，羅躍偉出售其中一輛的士，將人民幣500,000元用於重建第一及第二被告人的福田居所，之後原告人與羅躍偉分得三個單位，而羅躍偉則另有其他單位。原告人、第一及第二被告人、羅躍偉及其他家庭成員簽署私房申報表為證，上報村委會存案。 19.2000年2月間 (即粉嶺物業完成交易前個多月内)，原告人將約值一百五十多萬元的股票從富恆戶口賣出，收益存入聯名戶口。 20.期間，聯名戶口曾向第一被告人開出兩張支票，分別為500,000元 (417215號) 及300,000 (417217號)，存入第一被告人於廣東省銀行及道亨銀行的戶口，作定期存款。 21.原告人解釋800,000元並非歸還第一被告人。當時第一及第二被告人擔心原告人熱衷股票投資，一旦失利便無錢成交，著原告人早日將股票套現，不然，便將買樓名額給予另一名女兒。 22.2000年4月粉嶺物業成交前數天，羅躍偉於廣東省銀行及道亨銀行各開一個新戶口，分別存入500,000元及300,000元，然後購買本票予房委會。 23.原告人指出，800,000元要先由第一被告人戶口轉到羅躍偉的戶口，而非由第一被告人戶口直接購買本票，是要證明款項並不屬於第一被告人。而款項不轉回聯名戶口，是方便羅躍偉購買本票，無須原告人陪同。粉嶺物業的樓價餘款，亦是從聯名戶口轉到羅躍偉的私人戶口購買本票的。 24.原告人指成交前後，她曾與丈夫討論粉嶺物業的業權問題。羅躍偉同意要求第一及第二被告人簽署一份信託聲明書，代原告人及羅躍偉持有粉嶺物業。 25.約2000年4月10日，羅躍偉給原告人留下字條，請她帶第一及第二被告人到黃熾棠律師行找談律師辦理有關手續。字條内容如下：
26.原告人出示一份有黃熾棠律師行稱號但沒有簽署的信託聲明書，内容顯示第一及第二被告人以信託人身份擁有粉嶺物業，原告人及羅躍偉為實益擁有人。 27.原告人指到達律師行後，第一及第二被告人拒絕簽署信託聲明書。第二被告人當時說，錢是原告人與兒子出的，但樓是政府分給他的，他只願意簽署遺囑。 28.粉嶺物業的業權契約一直由原告人保管。 辯方案情 29.第二被告人指粉嶺物業的資金由他與第一被告人提供。他們通常在深圳居住，不時在粉嶺物業居住。 30.他與第一被告人退休後，在深圳福田獲分配土地，將部份退休金興建兩層住房，又以第一被告人名義購買兩部深圳的士牌照，每個人民幣70,000元，及出資170,000元作爲大埔物業的首期。其後，大埔物業的按揭由兒子羅躍偉及原告人繼續供款。 31.之後，他將一輛的士賣掉，將資金交托原告人及兒子投資股票。購買粉嶺物業的資金來自股票信託投資的收益。 32.1995年，第二被告將福田物業改建成兩座七層高樓房，業權由他與第一被告人擁有，與原告人無關。 33.第二被告人出示香港銀行結單，顯示2000年1月份，他持有定期存款978,551元。 34.原告人曾帶他與第一被告人到律師行。因爲原告人態度兇惡，所以他不敢查問原因。他從未見過羅躍偉手寫的字條，亦重未同意將粉嶺物業遺贈予原告人與羅躍偉。 35.羅躍偉替辯方作供，支持第二被告人的説法。 36.他同意寫過 “談律師” 的便條 (除了律師行的地址外)，但沒有印象是否寫過 “關於粉嶺樓之付款名証明” 一句。 37.他同意原告人曾向他要求第一及第二被告人就粉嶺物業簽信託書，但他說不會做信託，要求父母定立遺囑。唯父母出錢買樓，他一直不好意思開口。他只叫原告人到律師行取回樓契，重未指示談律師起草信託書，那是原告人一手包辦的。 法律框架 38.據《房屋條例》(第283章) 第17A條規定，房委會有權將屋邨内的物業出售予合資格的人士。有關買賣協議及轉讓契據受《房屋條例》附表所述的條款、契諾及條件規限 (第17AA條)。 39.獲根據第17A條出售的土地的人，作出違反與該土地有關的買賣協議的任何條款或條件的轉讓或讓與 (除了具有效力遺囑 (或遺囑修訂附件) 的處置外)，均屬無效 (第17B條)。 40.根據《房屋條例》的附表的條款、契諾及條件規定，購買人無論何時均不得將出售的土地讓與、轉易或押記或放棄管有該土地，除非獲房委會同意，或房委會首次轉讓予任何購買人的日期起計已過了5年，購買人曾要約將土地轉讓予房委會，而房委會拒絕接受該項轉讓，及購買人已先向委員會繳付補價。補價款額的公式為：
而購買日期過了兩年至五年則另有計算。 討論 41.羅躍偉要求呈交三分補充證人陳述書，遭原告人反對，原因為未有及早申請許可，現在太遲。 42.補充證供主要解釋第一及第二被告人與羅躍偉之間的帳務來往。基於他們之間是有其他財務（包括福田物業）連係，帳項的性質須視乎證人的證據而定。申請亦為時已晚。因此，本席並不批准。 43.本席認爲第二被告人及羅躍偉的證供有不合理及/或矛盾之處：
44.原告人指第二被告人的定期存款屬於他在澳洲的女兒，第二被告人協助清洗黑錢。 45.無論如何，定期存款是2000年的，而第二被告人稱之前已售出一輛的士，款項交原告人信託投資，獲利後套現買樓。況且，若第二被告人真的需要信託投資，理應交托兒子代行，不致由原告人單獨處理。 46.經詳細考慮，本席拒納第二被告人與羅躍偉的證供所指，粉嶺物業的資金屬於第一及第二被告人所有。 47.原告人亦有不盡不實之處：
48.雖然濟助請求宣告原告人為粉嶺物業的實益擁有人，畢竟申索陳述書亦交替指稱粉嶺物業受制於原告人與羅躍偉的歸復信託 (resulting trust) 。 49.原告人一直管有粉嶺物業的樓契，雖然不是決定性因素，亦是相關考慮。 50.縱觀一切，本席仍信納粉嶺物業的樓價來自原告人與羅躍偉的共同資產。 結論 51.基於上述理由，本席駁回反申索的宣告令及管有令。 52.然此，如前所述，居屋的轉讓或讓與受制於《房屋條例》第17AA及17B條的，未經房屋署署長同意或補回差價，一概無效。粉嶺物未有補價。因此，法庭不會頒令轉名。 53.況且，購買粉嶺物業的過程可能違反房委會的居屋政策：
54.本席曾提及上述各點，但雙方未有陳詞。基於法庭不會就違反法律及/或違反公共政策的作爲頒發宣告令，本席現不會頒下原訴訟的宣告令。 55.基於違法及/或違反公共政策一點由法庭主動提出，本席給予與訟各方處理機會。若原告人於本裁決頒下的14天内連同裁決書向房屋署查詢粉嶺物業的購買是否違法及/或違反出售居屋政策並存檔有關詢函件，則原訴訟的宣告令請求視作押後，聽候法庭指示。否則，該宣告令於14天後自動駁回。 56.原告人的申索包括損害賠償，但沒有任何相關證據，因此亦駁回。
原告人：無律師代表，親自應訊 第一被告人：由羅競輝，第二被告人代表 第二被告人：無律師代表，親自應訊 [1] 原文如此。 |
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