Kai Shing Management Services Ltd 訴 盧娣及另一人

CACV 80/2009

香港特別行政區

高等法院上訴法庭

民事司法管轄權

民事上訴

案件編號：民事上訴案件 2009年第80號

(原建築物管理申請 2008年第 142 號)

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聆訊日期：2009年12月11日

判案書日期：2009年12月 23日

判案書

上訴法庭法官張澤祐頒發上訴法庭判案書：

案情

1.申請人是香港新界大埔安邦路八號「大埔中心」(‘該中心’)的管理人。第一答辯人是該中心第五期第 19 座 11 樓 D單位(‘該單位’)的註冊業主。第二答辯人是該單位的佔用人。

2.申請人說收到與該單位同層的其他住戶的投訴，指該單位經常傳出因飼養貓隻所產生的惡臭，臭味充斥着走廊及滲進他們單位內，對他們造成滋擾，於是根據該中心大廈公契的條文要求第一答辯人准許申請人派員進入該單位調查有關投訴。第一答辯人沒有答應它的要求。申請人於是向土地審裁處申請，要求批准它的人員在合理時間內進入該單位調查臭味的源頭。第二答辯人提出反申索，要求申請人賠償她聲譽、時間、精神和金錢各方面的損失。

3.案件由土地審裁處法官黃一鳴審理。在審訊開始時，申請人同意終止對第一答辯人的申請。根據第二答辯人的反對通知書，第一答辯人已經去世。第二答辯人拒絕讓申請人進入該單位調查所持的理由是她不認為她的單位有惡臭及對其他住戶造成滋擾。

4.黃法官批准申請人的申請及撤銷第二答辯人的反申索。第二答辯人就判決提出上訴。

大廈公契

5.根據該中心的大廈公契，大廈各單位的業主不可以對其他單位業主或住客造成滋擾。申請人有權根據大廈公契執行每個單位的業主或佔用人所需要遵守的契約。申請人有權為了執行管理職務，在合理的時間內進入有關單位作出調查，見:大廈公契第 VI部分第 B.1(1) 段。另外根據《物業轉易及財產條例》第 41(3) 條，申請人有權向有關單位的佔用人執行公契的契諾。

反對理由

6.第二答辯人對於申請人擁有進入單位調查的權力並沒有提出爭議。她拒絕讓申請人進入該單位的原因是它沒有合理理據使用這項權力。

本案的證供

7.黃法官所考慮的證據包括支持本申請的六名證人的證供，他們當中有兩位是申請人的職員，其餘四人是該單位同層的其他住戶，這六名證人都說有臭味從該單位傳出，而申請人亦多次收到這方面的投訴。其中一名住戶曾應第二答辯人的邀請進入該單位視察，他確認該單位有臭味。

8.第二答辯人作供自辯，她承認在該單位飼養多隻貓兒，但否認她的單位有臭味。她並將數個政府部門發給該中心業主委員會的覆函提交法庭，有關信件的內容是這些部門的職員曾到該單位視察，但沒有發覺該單位有臭味。

黃法官的裁決

9.黃法官裁定申請人的證人是誠實可靠的證人，他們沒有作出虛假證供誣告第二答辯人。黃法官裁定他們真誠相信臭味是從該單位傳出的，而申請人亦是在收到其他住戶的投訴後才採取有關的行動。黃法官認為他是不需要就該單位是否真的有臭味傳出來作出裁決，只要申請人是合理地懷疑臭味是從該單位傳出，申請人就有合理的理由要求進入該單位作出調查。黃法官裁定申請人已提供了充分的證據來證明它是有合理的理由要求進入該單位以調查臭味的源頭。

10.黃法官拒絕接納第二答辯人的反申索的理由是她沒有清楚說明其反申索的訴因，如果申索是基於申請人誹謗第二答辯人的話，土地審裁處是沒有司法權力處理有關誹謗的案件。

土地審裁處的上訴

11.《土地審裁處條例》(‘該條例’)(香港法例第 17 章)第 11(2) 條說明訴訟的任何一方是可以以土地審裁處的裁決在法律論點上有錯誤為由向上訴法庭提出上訴。該條例第11 條於 2009 年 4 月 2 日被修訂，經修訂的條文說明訴訟一方必須獲得法庭給予許可才可以就土地審裁處的裁決提出上訴，但該條文規定有關的上訴必須以法律觀點有錯誤為理據的要求則維持不變。

12.根據《高等法院規則》(香港法例第 4A 章)第 60A 號命令第二條規則，上訴人必須在上訴通知書述明上訴的理由及須由上訴法庭裁定的法律問題。

13.答辯人並沒有說明本上訴所涉及的錯誤法律觀點是甚麼，她的陳述只是重申她的單位沒有發出臭味。

本庭意見

14.本庭不認為本上訴符合該條例的基本要求，即上訴必須基於原審法律觀點有錯誤。法庭犯了錯誤的法律觀點的裁決並不是局限於錯誤闡釋法律原則，若果法庭所作出有關事實的裁決是沒有證據支持的話，這亦是法律觀點出了錯誤。本庭看不到本案有這個情況出現。就算有關部門在調查該單位時沒有嗅到異味也不表示同層其他住戶的投訴是無中生有，黃法官在聆聽過證供後接納申請人的證人的証供。在這情況下，申請人是有責任調查及確認有關惡臭是否來自第二答辯人的單位。本庭同意黃法官裁定申請人是有合理的理由來要求答辯人批准他們進入該單位作出調查。

15.第二答辯人向本庭提交多份政府部門在原審後才發出的信件，內容指他們沒有發現該單位有臭味。本庭以「暫先處理」形式考慮這些信件。本庭認為第二答辯人提交的新證據不會影響該裁決，因為該單位是否有惡臭仍是一項爭議點。

16.基於上述原因，本庭駁回上訴及命令第二答辯人支付申請人的上訴訟費。

申請人：由徐嘉慎律師事務所轉聘呂世杰大律師代表。

第二答辯人：無律師代表，親自出席。