建巧投資有限公司 訴 韓國正

[Chinese Translation — 中譯本]
HCA 1165/2009

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號2009年第1165號

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主審法官： 高等法院原訟法庭特委法官陳健強

聆訊日期： 2010年9月13日及14日

判案書日期： 2010年9月 30日

判案書

1.本案是一宗簡單的租務糾紛案，關於對一台冷氣機的維修保養（“該冷氣機”）的責任。該冷氣機是有關處所，即香港上環永樂街235號永樂街235商業中心（235 Wing Lok Street Trade Centre）17樓C室（‘該處所’）的其中一項固定裝置。在有關時間，被告人用該處所經營地產代理生意。

2.雙方就本案的基本事實沒有真正的爭抝，爭抝是關於反申索。

3.由於本案有一不尋常之處（這個不尋常之處在下文會顯現），本席須要從原告人（“業主”）和被告人（“租客”）開始建立合約關係時闡述本案的案情。本席闡述的案情是本席認為是本案裡證明為真實的案情，除非本席說明不是如此。

4.業主是該處所的擁有人，以前如是，現在亦如是。在2003年3月6日，業主透過名為恆基物業代理有限公司 (“恆基物業”)的代理公司和租客簽訂租約。合約文件有兩份 —— 一份是租約確定書（Confirmation of Tenancy），日期是2003年3月6日；另一份是租約，日期是2003年4月3日。租賃為期兩年，2003年3月10日至2005年3月9日（“首次租賃”）。

5.首次租賃期滿後，雙方訂立關於另一次租賃的協議。雙方簽訂一份租約確定書（續租）（Confirmation of Tenancy (Renewal of Tenancy)），日期是2005年4月15日。該文件的戊部規定的各項事情中有一項是：

“租客需於起租日[即10/3/2005]或之前親臨上述律師樓簽署業主之標準租約[一式兩份]包含本確定書之條款，其他並未有刊載於本確定書的條款則符合隨附之標準租約樣本。”

6.但是，雙方事實上沒有簽訂租約。不過，在2005年2月23日，恆基物業的一名職員把一份標準租約樣本(Pro Forma Tenancy Agreement)（“租約樣本”）交給租客。這份文件的第一頁有下列文字表示租客承認收到這份文件：

“本人/本公司現向 貴公司確認，本人/本公司於23/02/2005收到此標準租約樣本一份。本人/本公司明白於起租日或之前所簽署之標準租約將以此標準租約樣本之內容及條款為準。貴公司亦已提醒本人/本公司若有任何疑問，可先諮詢獨立法律意見。”

7.鑑於(i)雙方簽訂租約確定書（續租）之前，租約樣本已經交給租客及(ii)租客從來沒有表示不同意租約樣本的任何條款，本席毫無猶疑接受業主的案情，即雙方以他們的行為表示採納了租約樣本的條款。這次租賃為期一年，2005年3月10日至2006年3月9日（“第二次租賃”）。

8.在2006年3月11日，雙方簽訂另一份租約確定書（續租）。丙部第12條款規定：

“除非與本確定書（續租）內所載的條款和條件有抵觸，否則續租租約的所有內容及條款均須與現有租約相同，但續租權及免租期（如有的話）則除外。”

9.如同2005年4月15日的租約確定書（續租）規定的一樣，租客須要到代表業主的律師樓簽訂一份正式的租約。不過，如同第二次租賃一樣，事實上雙方沒有簽訂該租約。雖然沒有新的租約，但本席接受業主的案情，即根據第12條款，新租賃仍然受租約樣本規管。新租賃也是一年租賃，2006年3月10日至2007年3月9日（“第三次租賃”）

10.在2007年4月11日，雙方簽訂另一份租約確定書（續租）以延續租賃。業主的代理公司已經轉為恆基陽光物業管理有限公司 (“恆基陽光”)，但這文件的內容和以前的相似，尤其是(i)這份最新的租約確定書（續租）包含同樣的第12條款（請看上文第8段），及(ii)有一項相似的條文規定雙方須要簽訂一份正式的租約。同樣，事實上沒有簽訂新租約。但是，本席認為根據第12條款，租約樣本仍然適用於這次續租（第4次租賃）。

11.雙方的爭抝是關於第4次租賃。這租賃為期一年，2007年3月10日至2008年3月9日。承租該處所的租金是每月HK$5,320。差餉和管理費由租客支付。租約確定書（續租）附連有一頁，該頁載有一條重要條款（“條款I”），規管關於維修保養和運作該冷氣機的責任，條文如下：

“租客明白此單位內已安裝了壹部分體式冷氣機連盤管風機（如附圖橙色所示），而有關之散熱器則安裝於大廈外牆處（如附圖綠色所示），租客亦明白及同意：

(i) 有關之分體式冷氣機、盤管風機及散熱器是連同單位一併租予租客的；

(ii) 租客須於租約期內自行及自費定時清洗、維修及保養該分體式冷氣機、盤管風機及散熱器，及於租約期滿時在業主滿意情況下交還業主；

(iii)   租客必須對該分體式冷氣機、盤管風機及散熱器之保安及運作情況負上全部責任。而租客亦明白及同意冷氣機系統在任何情況下被盜竊、損毀及/或引致他人損傷，租客必須負上全部責任。租客亦需要為上述責任購買第三者保險一份，業主須為其一受益人。”

12.租約樣本是篇幅長的文件，包含許多常見的條款，和本案尤其有關係的條款是：

Clause 4

“The Tenant hereby agrees with the Landlord as follows: -”

第4條款

“租客和業主同意下列各事：—”

Clause 4.2.12

“To secure the due performance and observance by the Tenant of the provisions contained in Clauses 4.2, 4.4 and 4.5, the Tenant shall pay to the Landlord a premises damage and reinstatement deposit in the sum set put in Part 5 of the Schedule upon execution of this Agreement as security for the due performance and observance of the Tenant’s obligation under this Agreement in respect of the decoration, including any alteration modification and fitting out of the Premises at the commencement of or at any time during the subsistence of this tenancy created by this Agreement and reinstatement of the Premises at the expiration or sooner determination of this Agreement. Without prejudice to any other remedy that may be available to the Landlord, the Landlord may deduct from the premises damage and reinstatement deposit the amount of all losses and damages sustained or incurred by the Landlord as a result of any breach or non-performance or non-observance by the Tenant of any provision contained in Clauses 4.2, 4.4 and 4.5. If the premises damage and reinstatement deposit shall be insufficient to cover all such losses and damages sustained or incurred by the Landlord and without prejudice to any other remedy that may be available to the Landlord, the amount of such deficit shall be a debt due to the Landlord and be recoverable from the Tenant. The premises damage and reinstatement deposit or balance thereof will be refunded to the Tenant without any interest within 30 days after the expiration or sooner determination of this Agreement upon delivery of vacant possession of the Premises in its original state to the Landlord’s full satisfaction.”

第4.2.12條款

“為了確保租客妥當地履行和遵守第4.2，4.4和4.5條款的規定，租客須要在簽訂此協議後即付給業主一筆處所損毀和復原按金，金額載於附表的第5部分。此按金是用來保證租客會妥當地履行和遵守本協議裡關於在本協議產生的租賃開始時或在這租賃存在時任何時候對處所的裝修，包括任何改動、修改和裝置，及在本協議期滿時或提早終止時對處所的復原這些事情裡租客的責任。在不減損業主可以得到的任何其他補救的原則下，業主可以從處所損毀和復原按金裡扣除因租客違反或不履行或不遵守第4.2，4.4和4.5條款裡任何規定而使到業主蒙受或招致的所有損失和損害的金額。如果處所損毀和復原按金不足夠彌補業主蒙受或招致的上述損失和損害，在不減損業主可以得到的任何其他補救的原則下，不足之數須作為到期應支付給業主的的債項，可以向租客追討此債項。本協議期滿或提早終止後30日內，而租客已把處所恢復至其原來狀態及把處所空置情況下的管有交付給業主，並且業主完全滿意，處所損毀和復原按金或此按金的餘額便會退還給租客，不附帶任何利息。”

Clause 6

“IT IS HEREBY FURTHER EXPRESSLY AGREED AND DECLARED that the Landlord shall not under any circumstances whatsoever be liable to the Tenant or any other person whomsoever:-”

第6條款

“雙方特此進一步明確表示同意和聲明無論在任何情況下業主都無須就下列事情對租客或任何其他人士負法律責任：—”

Clause 6.1

“In respect of any injury loss damage or loss of business or profit whatsoever which may be suffered or sustained by the Tenant or any other person or to any property whatsoever and whomsoever belonging caused by or through or in any way owing to any defect in or failure malfunction breakdown variation interruption or suspension (whether as a result of routine maintenance and upkeep or otherwise) of the lifts escalators travelators fire prevention and fighting system air-conditioning system or electricity or water supply or any other service or facilities provided in the Building, or”

第6.1條款

“因本大廈提供的升降機、扶手電梯、自動行人道、防火和滅火系統、空氣調節系統、供電或供水系統或任何其他服務或設施的任何缺陷、失靈、失常、故障、改動、中斷運作或暫停運作（無論是例行維修保養或其他因素所致）而引致、引發或在任何情況下引起租客或任何其他人士遭受或蒙受任何損傷、損失、損害或任何生意或利潤上的損失，或引致、引發或在任何情況下引起屬於任何人士的任何財物受到任何損傷、損失或損毀，或”

13.在2007年6月29日，該冷氣機發生故障。租客向管理處投訴。因為這個投訴，恆基陽光派一個承辦商去檢查該冷氣機。最後，在2007年7月21日該冷氣機經修理後回復正常。修理費由業主支付。

14.租客因在夏季沒有空氣調節而不滿，這是可以理解的。租客作證說該處所沒有空氣調節時，室內溫度平均最少30。C，本席毫不猶疑相信此說。遺憾的是租客決定不履行他交租的責任。可能他認為冷氣機壞了他就有權不交租。他不交租引致兩宗扣押財物訴訟。本席無須詳述這兩宗訴訟，因為業主申索的金額沒有爭議。

15.但是，扣押財物訴訟沒有帶來任何收益，因為得到的不夠支付招致的訟費和費用。租客繼續不交租、差餉和管理費。最後，業主發出日期為2008年2月26日的令狀，由此沒收第4次租賃的租賃權。在2008年9月1日，業主獲取法庭命令而重得該處所的管有。

16.業主的代表大律師劉智慧女士呈交一份文件，稱為附錄I，裡面寫明業主申索的項目。申索的金額，不包括利息，總共是HK$89,339.60。這是減去租金按金、復原按金和扣押財物訴訟裡追討到的款項後剩下來未繳付的租金、中間收益、差餉、管理費、扣押財物訴訟的訟費和費用，及復原該處所的費用的總和。

17.附錄I由業主的其中一名證人雷先生核實。租客在被盤問階段被問及附錄I，他說不反對這份文件。

18.本席處理租客的案情之前，先說明本席接受業主傳召的3名證人的證供。他們的證供大部分是沒有爭議的，和文件證據的內容也是一致的。

19.但是，租客大力強調兩點來反駁業主提出的證據。首先，其中一名證人（倪先生）在他先前作出的誓章裡有一處錯誤，就是他說租客在該冷氣機發生故障期間從管理處借去一具風扇，倪先生在他的證人陳述書裡已承認這點錯誤。第二，倪先生和雷先生都說錯了一點，就是他們說恆基陽光在2006年之前是業主的代理公司（恆基陽光在2006年才成立）。租客認為這些錯誤表示事態嚴重。他陳詞說這些不確實的陳述相等於刑事罪行，目的就是要剝奪他的權利。

20.本席看不出這些論點有任何理據。倪先生解釋說他的誓章有上述不確實的地方是因為他記憶錯了，本席接受他的解釋。本席看不出有任何理由他要把明知是虛假的事情寫進他的誓章裡。至於第二點，這是無心之失。有關的文件已經作為文件證據之一部份，這些文件清楚顯示哪一間公司是業主的代理公司。本席覺得租客可能有一個想法，以為如果他在業主提出的證據之中找到任何紕漏，他就可以逃避他在本案裡的法律責任。他這個想法是沒有任何基礎支持的。

21.本席現在評論租客的案情。他堅稱對該冷氣機進行妥善維修保養這個責任是由業主承擔，而且沒有空氣調節22日引致他蒙受生意上和聲譽上的損失。他把這些損失計算為超過HK$10,000,000。

22.保養維修該冷氣機的責任是由業主和租客雙方簽訂的合約規管的。毫無疑問，根據條款I，這責任是由租客承擔。租客被盤問時承認他知道租約樣本和租約確定書裡的條款。他對這些條款提出的唯一不同意的地方是有關購買第三者保險的責任。

23.租客陳詞說，因為該冷氣機是由業主付錢用它自己的承辦商維修保養的，所以是由業主承擔對該冷氣機的責任，本席不接受這個說法。本席不相信業主慷慨便改變了法律責任。法律上，如要更改合約條款必須付出代價。簡言之，租客的抗辯和反申索都沒有理據。

24.為了全面處理本案的各方面，本席說明租客的反申索除了缺乏任何適當的證據外，它的荒謬無理是不證自明的。如果租客有任何顧客有心來做生意，本席不能理解這些顧客怎會僅僅因為該處所太熱便不想使用他的服務。運用普通常識便知道可以作出其他安排和顧客會面和進行其他相關事情。再者，劉大律師指出租客有責任減少他的損失，這一點顯然是對的。租客可以在該處所裡放置一具或多具電風扇及/或一具或多具能移動的冷氣機以減低該處所裡的溫度。本席不接受缺乏空氣調節引致租客的生意被逼停止營業這個說法。

25.最後但並非最不重要的一點是租客在他的最後陳詞裡對本席作出的某些指控是虛妄無聊至令人瞠目結舌。這些指控作出之時本席已經即時處理，所以在本判案書裡本席不重提這些指控。

26.基於上述理由，本席判業主勝訴，可得HK$89,339.60，另加利息，以判定利率的一半，從令狀的日期至判案書的日期計算；之後至付清上述金額為止則以判定利率計算。反申索被駁回。訟費方面，本席作出暫准命令：本訴訟和反申索的訟費判給業主，如雙方不能就訟費金額達成協議，則由法庭評定。本案轉到高等法院後，訟費便按高等法院收費標準評定。

原告人：由伍李黎陳律師行轉聘劉智慧大律師代表

被告人：無律師代表，出庭應訊

（由法庭高級傳譯主任李忠明翻譯）