王學文 訴 曹紹華及另一人

LDPD136/2010

香港特別行政區

土地審裁處

申請編號2010年LDPD第136號

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判 案 書

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背景

1.本案原來涉及申請人及第一答辯人(原答辯人)。2010年1月18日，申請人向土地審裁處(“審裁處”)提交申請書，申請“收回處所的管有及追收租金”，原因為第一答辯人未有繳付由2006年起的租金。

2.經申請人根據香港法例第17章《土地審裁處規則》第15條規則在2010年2月1日提出申請，要求審裁處在無反對的情況下作出判決，審裁處在2010年2月5日作出命令，並修函予申請人及隨函附上根據該命令作出判決的蓋章正本，以便他採取進一步行動，該信件的副本亦抄送予第一答辯人，分別送到本案處所的地址及另一地址。

3.2010年2月18日，第二答辯人周容(“周女士”)在本案處所的地址見到上述信件後提出非正審申請，要求(1)擱置2010年2月5日的命令；(2)加入為本案為答辯人及(3)批准她繼續使用涉案處件。

4.2010年3月1日，審裁處黃一鳴法官頒出下列的命令：-

“1. 批准周容加入成為本案之第二答辯人，而原先之答辯人曹紹華成為第一答辯人；

2. 申請人須在2010年3月8日或之前存擋及派送修改申請通知書以加入對第二答辯人之申請；

3. 第二答辯人須在2010年3月15日或之前存擋及派送反對通知書；

4. 申請人及第二答辯人須在2010年3月22日或之前存擋及派送證人陳述書及所有有關文件；

5. 申請人與第二答辯人之案件押後至2010年4月9日上午10時於第3庭審訊(預計1天)；

6. 有關2010年2月18日之非正審申請之訟費歸於申請人與第二答辯人之案中；

7. 暫緩執行2010年2月5日之判決命令直至申請人與第二答辯人之案件審結為止。”

5.2010年3月2日，第二答辯人提交反對通知書，理由如下：-

“本人周容是在2003年約曾笑紅女士一起去看那個爛地沙地的養豬場鐵皮屋壹間，我有裝修的和舖地磚的人開出的工資清單，王學文說是在2006年1月1日開始租用，純粹是假口供。請看一下前面附件(2)的中華電力的電費單，是王學文叫我去交的電費：1,403.00元。由2005至2006年1月12日的字是王學文親自寫的。我們的房子被火燒過一次，當時報了警，打電話給曹紹華說，家褢被火燒光了，曹也沒有去看過，當時有消防員在場。因此，申請審裁處給我一家公平合理地裁決。周容。”

6.2010年4月9日及4月12日，申請人，第一答辯人及第二答辯人分別作供，第二答辯人並傳召她的友人曾笑紅女士作供。

申請人的證供

7.申請人聲稱他於“1974年在粉嶺軍地東村山邊，用叄仟元買下一間叄連式，沒有屋號(門牌)非常破爛的木屋，屋主是梁保(已去世)。我是從他的兄弟名梁世買下的(現梁世亦去世)。1972年颱風把木屋吹倒了，我把它重建，叄連屋建成壹間過木屋，寮仔部的人員編了軍地東村69號，到2005年，我再把它建成今天的鐵皮屋，由1974年到現在，此鐵皮屋是我所有。”(見證物A1 – 陳述書)

8.申請人續稱：“2006年1月1日，我把69號鐵皮屋租給曹紹華先生租金每月壹仟元，為期壹年，立了租約”(見證物A2)。因為要申請收樓，他在2010年初補交租約的印花稅。

9.申請人交待他在2006年之前，並不認識周容及曾笑紅兩人，他後來才知道周容和曹紹華的關係。

10.申請人解釋他多次想取回物業，均不得要領，更為此與第二答辯人發生爭執要到警署“簽保”。他到粉嶺法庭查問，才獲告知到審裁處申請收樓。申請人交來的租單簿(見證物A3)，記錄非常混亂，只顯示曾發租單予第一答辯人。另外，第二答辯人亦交來租單一張(見證物R6)，是2006年5月份的租金。

第一答辯人的證供

11.第一答辯人確認在2006年1月起租用申請人的粉嶺軍地東村69號鐵皮屋，每月壹仟元正，為期壹年。他從來沒有和申請人商討買下他的鐵皮屋。原因為(1)那鐵皮屋離公路很遠；及(2)他打算有好的地方便會搬走。另外，他反駁周容所指的她在2003年已買下那間鐵皮屋的說法為謊話，因為他在2003年租了粉嶺聯和墟粉嶺樓(壹個單位)予周容和曹辰翔居住，“那有可能買鐵皮屋，後來又會同王學文先生租那間鐵皮屋？…”

第二答辯人的證供

12.第二答辯人的說法是:

(1)    她在反對通知書上說是於2003年約曾笑紅去“看”該鐵皮屋。但是她沒有寫清楚幾時開始租用，衹說她在2006年前有化錢裝修和代申請人交電費(詳情見本判案書第5段)；

(2)    她說:“我們買回來的時候是很臭，我自己鋪地磚，自己裝修，給了很多的裝修費用，從2003年-2008年之間，王學文都沒有來過一次。從2009年1月10日發一張通知我，叫我搬屋…當時我們也有報警”(見2009年9月7日警署口供紙，證物R3)；

(3)    “她與前度男朋友曹紹華於2003年3月，經曾笑紅介紹，租下該屋；其後於2004年6月，他以曹紹華名義，出錢向王學文買咗上址，當時我以現金港幣六萬正買咗上址。第一次交易，於2004年底，我將港幣二萬元響朋友曾笑紅見證下交俾王學文，於2005年3月左右，我將餘款港幣四萬正，亦響朋友曾笑紅見證下交俾王學文。當時我唔係買咗上址塊地，而係響王學文買咗上址嘅上蓋。響呢宗交易….無任可證明文件，我哋之間只係講過信字。”(見證物R3)；

13.另一方面，根據她交來的區域法院家事雜項案件第2008年第11號(FCMP11/2008)2009年3月12日的判案書，案件涉及第一答辯人與她的訴訟：

-  當時她只獲准留在香港14天，曹先生(即第一答辯人)陪同她來及其後在約2002年2月在粉嶺聯和墟和泰街租了一間房子讓他們可以作那裡居住。(見判案書第19段)

-  約在2003年1月他們搬至粉嶺樓一單位至約2005年搬至軍地一鐵皮屋(“軍地屋”)。(見判案書第19段)

-  在2005年，周女士和子女們搬至軍地屋居住。周女士指曹先生仍和她同居。…本席認為周女士並沒有提出足夠証據証明曹先生當時是和周女士同居。(見判案書第24段)

-  本席相信，曹先生和周女士的親密關係約在2007年8月開始終止。(見判案書第26段)

-  2008年1月22日，周女士正式向法庭作出申請，要求兒子的管養權及膽養費。(見判案書第27段)

-  在10月1日，在2008年11月開審前，周女士和兒子搬至聯和墟聯昌街一標準套房。當時她母親以雙程証來香港約3個月。周女士指她將會替母親申請雙程証及為了兒子上學方便起見，她因此租了聯昌街的套房。至於和前夫所生的兩名子女仍住在軍地屋。每日下午，周女士會回軍地屋煮飯給她們。周女士指這安排是因為如她和3名子女加2名大人一起住軍地屋是比較擠迫。(見判案書第28段)

14.第二答辯人聲稱她早於2005年3月請人裝修屋內，舖放地台磚及英坭、沙。並不是在2006年1月後才入住該處所。她亦一直有交該處的電費。

曾笑紅的證供

15.證人曾笑紅作證，指經她介紹，第一答辯人跟申請人於2005年底，“先租後置”該鐵皮屋。她的書面證供是：“我本人是住在軍地村63號三樓，距離王學文的住處很近，不用2分鐘便到。他的徒弟住我樓下，是他介紹我找王學文，說有鐵皮屋頂讓，我看後不合適，王學文說有朋友合適便介紹。我便帶周容往看，及後再帶曹紹華前往，二次議價後，先租後買，租金1,000元。是我先支付給王學文，1月上期1月按金，合共2,000元。過了3月後王學文說有人要睇屋，問曹紹華是否會買。他們商量過後先付2萬後付4萬，還請了我往粉嶺的祥發居酒家吃飯，及後每人給我1,000元作利是。”

16.曾笑紅並呈交她的2005年記事簿作為證物，因為她有習慣記下她每天的開支。證物顯示她在2005年12月最後一星期代“容”(第二答辯人)交上述租金及上期。

審裁處的司法管轄權：

17.根據香港法例第17章《土地審裁處條例》第8(8)條，本審裁處具有下列的司法管轄權：-

“對任何收回管有或強迫離開的申請，不論該申請是否根據《業主與租客(綜合)條例》(第7章)而提出，及對根據該條例第IV部而提出的新租賃申請，審裁處不論是否批准該等申請，均具有司法管轄權，可作出以下一項或多於一項命令─(由2008年第3號第36條修訂)”

(a)  繳付租金及中間收益(包括租金及中間收益的中期付款)的命令；

(b)  繳付根據租賃或分租租賃到期應繳的任何其他款項的命令；

(c)  處置租客或分租租客遺留在有關處所的任何財物的命令；及

(d)  就違反租賃或分租租賃的條件繳付損害賠償的命令。….”(劃線為加上去的)

18.毫無置疑，本案涉案處所是座落於政府擁有的土地上，鐵皮屋的建築物上有早年“寮仔部”(房屋處前身)的紅字編號。各方亦沒有爭撬申請人原來擁有該鐵皮屋的業權。總結本案的申請書的理由，反對書的理由及各人證供，本席需要考慮以下幾點：-

(1)  有沒有足夠證據支持申請人曾出租該處所予第一答辯人及第二答辯人(無論是單獨或一起)？在出租該處所後，申請人才將處所的管有交予第一答辯人及第二答辯人？

(2)  第一答辯人有否在“先租後買”的情況下買下該處所？

(3)  或第二答辯人有否在“先租後買”的情況下買下該處所？

(4)  既然申請人並不擁有該鐵皮屋。座落的政府土地的法定業權，審裁處是否有權力處理他的收樓申請？

19.根據普通法，承租人沒有權利挑戰出租人的法律地位或他擁有的處所是否座落在政府地。

事實的裁定

20.第二答辯人與證人曾笑紅就有關前者有沒有買下及何時時買下申請人的鐵皮屋有很大的出入。本人不相信第二答辯人在本案的口供，指她於2004年6月及2005年3月以第一答辯人名義買下該屋，因為矛盾的地方很多。證人曾笑紅聲稱她見證第一答辯人於2006年付錢予申請人買下該鐵皮屋但第一答辯人要求她保密，不告知第二答辯人。本席不相信這說法。

21.第二答辯人是否在2006年1月後或較早時間(2005年或更早，如2003年)入住鐵皮屋，亦有很多版本。

22.按曾笑紅的證供，申請人與第一答辯人於2005年12月底達成租賃協議，內容與申請人交來的租約大致一樣。第二答辯人在警署的口供紙聲稱她於2004年6月“以曹紹華名義，出錢向王學文買咗上址(鐵皮屋)。本席不相信她的口供。如第一答辯人所講，她應該沒有金錢購買。第一答辯人要求她保密，不告知第二答辯人。已考慮到第二答辯人的關係及她一直都幫助第二答辯人，本席不相信這說法。

23.另一方面，本席相信在租約生效的數月後，申請人未有曾經如證人曾笑紅所指收下第一答辯人的買鐵皮屋錢。否則，申請人不可能仍向第二答辯人收取2006年5月份的租金及發予第二答辯人2006年5月份的租單。本席注意到該租單是第二答辯人提交，她沒有說是假的。

24.家事法庭的判案書指出第二答辯人“約2005年搬至軍地一鐵皮屋”，與後者多次聲稱她早於2003年租下該鐵皮屋，相差很遠。

結論

25.第二答辯人在警署的口供紙聲稱她於2004年6月“以曹紹華名義，出錢向王學文買咗上址(鐵皮屋)”。本席不相信她的口供。如第一答辯人所講，她應該沒有金錢購買。

26.本席相信申請人，第一答辯人及曾笑紅三人的證供，申請人與第一答辯人的租賃從2006年1月1日開始。之後，第一答辯人將鐵皮屋交予第二答辯人及其他人居住，但這不會改變該租賃的事實。本席留意到各方沒有其他證據顯示在2006年5月份後，第一及第二答辯人有交過其他租金。所以，本席合理的推論是第一答辯人及第二答辯人欠2006年6月及以後的租金。本席亦留意到，申請人一直想追討租金及/或收回鐵皮屋，否則申請人與第二答辯人不會因此事有多次衝突。

27.第二答辯人的證供是她於2005年前以第一答辯人的名義先住後買，而她傳召的證人曾笑紅卻說在2006年第一答辯人“先租下”後的數月，申請人與第一答辯人暗地裹達成現金買賣交易。曾笑紅見證這交易卻在第一答辯人要求下隱瞞第二答辯人。本席祇好不相信這兩個截然不同的“事實”的版本。

28.另一方面，本席相信在租約生效的數月後，申請人未有曾經如證人曾笑紅所指收下第一答辯人的買鐵皮屋的錢。否則，申請人不可能仍收取2006年5月份的租金及發予第二答辯人該月份的租單。本席注意到該租單是第二答辯人提交，她亦沒有說是假的。

29.基於以上原因，本席頒令如下：-

(1)  擱置法庭於2010年2月5日之判決命令；

(2)  除以下第5段所述外，第一答辯人及第二答辯人須把涉案處所的空置管有權交還申請人；

(3)  第一答辯人及第二答辯人須支付申請人由2006年6月1日至交回處所的空置管有權為止的欠租/中間收益，以每月1,000元計算；

(4)  不頒訟費命令；

(5)  如果答辯人在2010年12月28日(“濟助期屆滿日”)或之前把以上第3段所述的所有欠租/中間收益（包括截至付款當天到期應繳的所有欠租/中間收益）繳存土地審裁處，則答辯人可獲沒收租賃權的寬免，而涉案處所的租約亦恢復有效；

(6)  除非另有命令，審裁處在本判決中命令答辯人支付的所有款項須以現金、香港銀行發出的本票、或香港律師行發出的支票繳存審裁處，及本審裁處會將收到的款項發放給申請人。

申請人：王學文

答辯人：曹紹華及周容

有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲HCMP562/2011。