黃瑞珊及另二人 訴 同利工業大厦業主法團及另四人
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1. 第二及第三申請人在1992年3月20日成為牛頭角勵業街9號同利工業大厦13字樓的業主，有關的業權在2008年9月26日轉為由第一及第二申請人持有。第五答辯人為同利工業大厦的業主立案法團(“立案法團”)，立案法團於2008年9月3日成立；在這之前同利大厦(“該大厦”)的管理由一名為同利大厦業主法團(“業主法團”)負責。第二答辯人為石隆企業有限公司(“石隆”)的董事及股東，石隆為該大厦4字樓及5字樓物業的業主。第三答辯人為石隆的僱員。
Cites 2 cases
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LDBM 33/2010 香港特別行政區 土地審裁處 建築物管理申請編號2010年第33宗 ___________
___________ 主審法官：土地審裁處葛倩兒暫委法官 審訊日期﹕2011年1月3日至5日 頒下判決書日期：2011年1月24日 判決書 序言 1.第二及第三申請人在1992年3月20日成為牛頭角勵業街9號同利工業大厦13字樓的業主，有關的業權在2008年9月26日轉為由第一及第二申請人持有。第五答辯人為同利工業大厦的業主立案法團(“立案法團”)，立案法團於2008年9月3日成立；在這之前同利大厦(“該大厦”)的管理由一名為同利大厦業主法團(“業主法團”)負責。第二答辯人為石隆企業有限公司(“石隆”)的董事及股東，石隆為該大厦4字樓及5字樓物業的業主。第三答辯人為石隆的僱員。 2.申請人指稱從1992年至今只能使用該大厦的客用電梯而不能使用載貨電梯，故此在繳付每月的管理費時多付了載貨電梯的費用，第二及第三答辯人控制業主法團，故向三名答辯人追討由1996年9月至2008年8月多付的管理費。而申請人亦辯稱由於該大厦在2008年6月及2010年7月兩次調整管理費數額時也未有依據建築物管理條例附表5及附表7的要求擬備預算案，故從2008年6月開始未有支付上調後的差額，及由於沒有預算案以致對該大厦的財政狀況不清晰，故申請人在2008年9月以後沒再支付任何管理費。 3.第二及第三答辯人否認控制業主法團，第二答辯人只以業主身份協助該大厦的管理及收取管理費，而第三答辯人則以石隆代表的身份出任立案法團秘書一職，亦從未參與業主法團的事務。 4.第五答辯人則否認申請人未能使用載貨電梯，亦指稱申請人應受時效條例規範而只能追討6年的多付款額。而第五答辯人亦向申請人反申索從2008年6月開始欠付的管理費，指稱管理費的上調由業主大會通過，故建築物管理條例附表5及附表7的條文並不適用。 雙方無爭議事實 5.該大厦為一幢13樓層的建築物，設有客用電梯及載貨電梯，兩部電梯也只達地下至12樓的樓層，13樓的業戶須乘搭電梯至12樓再由後樓梯拾級而上。而任何人士欲從每一樓層的載貨電梯到後樓梯也必須經過該樓層的單位範圍。 6.該大厦的公契條文第3條列明各業戶需共同承擔大厦費用，包括水電費、維修費、管理員薪金、電梯費用等，其中公契條文第3條(e)段涉及電梯的收費，節錄如下：
7.本席在本案首天就公契條文第3(e)條的詮釋作初步聆訊，裁斷未能使用電梯所提供服務的樓層(即地下單位)無須承擔電梯費用，而13樓的業戶因仍可使用電梯至12樓，仍屬受惠於電梯的使用者，故須依公契條文承擔電梯的管理費用。由於這情況，申請人所付管理費與地下業戶相差800元。 8.1989年3月當石隆成為業主時, 業主法團已然存在，負責統籌該大厦的管理事直，主要是收集管理費用，支付公眾設施的費用及管理員工資等。業主法團並沒有在土地註冊處或任何政府部門登記註冊。業主法團在銀行開立了往來戶口，在1990年時第二答辯人成為其中一名簽票人。 9.在1996年5月至2008年5月期間，申請人所支付的管理費為每月3000元。業主法團從2008年6月起向該大厦的所有業主要求支付上調10% 的管理費，申請人應繳數額為3300元，唯申請人在2008年6月至8月期間仍只支付3000元的數額；在2008年9月開始至今，除了在2010年5月30日支付了5,750元外，沒有支付任何管理費。在2010年6月8日的業主大會上，議決通過從2010年7月1日開始將管理費上調20%。兩次就管理費的上調也沒有預備任何預算案。 10.雙方也承認即使法庭裁斷上調管理費的議決案無效，申請人在2008年9月以後仍應支付3000元的管理費。 申請人是否未能使用載貨電梯 11.第二申請人作供聲稱，由於1樓至12樓的載貨電梯經常上鎖，如申請人需使用載貨電梯必須要求管理員向12樓的業主提出，但12樓業主往往表示沒空而拒絕，而第三答辯人及管理員曾向第二申請人表示，載貨電梯出口為私人地方申請人不能進入，以致申請人從1992年以來也未能使用該載貨電梯，即使在裝修期間也只能透過管理員安排，將物料以載貨電梯運送至6樓再經後樓梯到達13樓。多年來申請人也沒有使用載貨電梯而只能使用客用電梯，故此就電梯的管理費應只支付一半，而要求退回在1996年9月至2008年8月多付的每月400元的金額($400 x 144個月= $57600元)。 12.而由於立案法團在2008年9月才成立，在這之前屬業主法團管理及收取管理費，故應由業主法團負責退款。鑑於業主法團並非法人亦未有任何註冊，在立案法團成立後亦未有進行財務移交，故控制業主法團的第二及第三答辯人應當承擔個人責任。 13.一眾答辯人指稱，12樓載貨電梯的閘門，在辦公時間即週一至週六上午8時至下午6時也閂上，須按動門鈴召來單位內人士代為開啟，而在12樓的工人下班後13樓的業戶便不能使用該載貨電梯，故申請人只是在這情況下才未能使用。而申請人在裝修期間也曾使用載貨電梯，只是在星期天要求12樓的業戶回來開啟載貨電梯的閘門時遭拒絕。 14.而第二及第三答辯人否認為業主法團的控制者。第二答辯人只以業主身份與另一業主接手處理該大厦事務，安排石隆僱用的會計員協助處理大厦帳目及文書工作，由管理員收取管理費後存入業主法團戶口，再由負責簽票人簽發支票支付公用開支；而第三答辯人只在該大厦商討成立立案法團時才由第二答辯人指派協助處理，在此之前從未參與業主法團的管理事務。而在立案法團成立後，業主法團在銀行戶口內的全數結餘已轉帳至立案法團的戶口中(文件冊第129-130頁)。 15.在聽取了雙方的證供，及在平衡雙方證供可能性的標準下，本席認為申請人的證供不可信，接納答辯人一方的證供。 16.申請人指稱第三答辯人及管理員曾向她表示載貨電梯位於私人地方故她不能使用，這基本上是申請人的重要指控，即答辯人一方曾明言不容許申請人使用載貨電梯，但申請人在本法律程序中只在盤問下才首次提出，第二申請人解釋只是遺漏，這實在難以令人置信。 17.而申請人在本案的申請通知書及證人陳述書中也指控答辯人容許12樓的業主佔用載貨梯出口的公用地方，以致申請人未能使用載貨電梯，唯申請人根本未能提出任何證供支持此一指控，在盤問下第二申請人改口指稱是答辯人指使各層業主將閘門鎖上，但此一說法又被她自己在覆問下推翻。申請人的證供反覆，未能令本席信納。 18.而申請人指控業主法團未有在立案法團成立後作財務交代，這完全與答辯人所提交的銀行紀錄不符。申請人亦未能提出任何證供顯示第二及第三答辯人如何控制業主法團。這足證申請人所言不盡不實，全不可信。 19.本席裁斷的事實為答辯人從未不容許申請人使用載貨電梯，而申請人在辦公時間以內可自由使用載貨電梯，在辦公時間以外未能使用亦與答辯人無關，從該大厦的平面圖(R1證物)可見，只因該大厦載貨電梯的設計所在是在各樓層的單位內，各樓層在下班後因保安理由必須鎖上載貨電梯的閘門，否則任何人仕也可由載貨電梯進入單位內，這實在是無可厚非。 20.本席裁斷申請人指稱因只使用客用電梯而未能使用載貨梯，故此只應支付電梯管理費的半費並不成立。 申請人是否可依照用度而只須支付電梯管理費的半費 21.即使申請人確實未能使用載貨電梯，唯本席認為並無理據支持它只須支付一半的電梯管理費。 22.各業戶繳付管理費的責任源自該大厦公契條文第3條(有關條文見上文第6段)，條文中並未將客用電梯及載貨電梯的使用作出分冶，亦未有就只能使用其中一個電梯而可少付管理費作出規定。本席認為公契條文並未支持申請人的論據。 如申請人的論據成立是否應由第二及第三答辯人承擔退款 23.鑑於本席上文的裁斷，申請人並未曾多付任何載貨電梯的管理費，故不存在退款情況，唯為了完整地處理申請人的論點，本席亦在此就第二及第三答辯人的責任作出裁斷。 24.承如上文所指，申請人並未能提出任何證供支持第二及第三答辯人為業主法團的控制者，本席並不接納此一指控。唯即使如此，本席接納第五答辯人代表大律師所提供的Hang Yick Properties Management Ltd v Incorporated Owners of Tuen Mun Kar Wah Building[2005] 2 HKLRD 499案例中上訴庭所提原則，即就立案法團成立以前所衍生的欠款責任，實為所有業主的責任，在立案法團成立以後個別業主的責任即由立案法團承擔，任何人士就有關欠款的追討只應向立案法團提出。基於這原則，即使第二及第三答辯人確曾參與業主法團的管理工作甚至控制業主法團，他們向申請人所收取的管理費也只是用在該大厦的開支上，並無證供顯示業主法團不是代表所有業主或他倆曾中飽私囊，任何多收款項也應關乎所有業主需要攤分的責任，在立案法團成立後，申請人的申索應以立案法團為對象，而第二及第三答辯人並無個人責任。 時效條例 25.第五答辯人的大律師曾提出，即使答辯人須向申請人退回每月多付的400元管理費，這屬已收取款項(money had and received)的合約性追討，根據時效條例的追溯時限，應只可追討6年的欠款，而由於申請人並非依靠任何違反大厦公契作出申索，時效條例第4條第3節並不適用。 26.根據時效條例第4條第3節，基於蓋印文據的訴訟之時效為12年，大厦公契屬蓋印文據是不爭的事實。基於大厦公契的規定申請人需要支付管理費，在過程中申請人多付了管理費，本席實在難以接納鄭大律師所指稱申請人的申索並非依據大厦公契而提出的說法。本席認為時效條例第4條第3節在本案中適用。 總結申請人就多付管理費的申索 27.基於以上裁斷，申請人並無多付任何涉及電梯的管理費，其申索被撤銷。 2008年5月7日就管理費上調的議決是否存在 28.申請人指稱業主法團就管理費的上調並未經任何會議商討，而只是第二及第三答辯人私下決定。答辯人所指稱曾在2008年5月7日的業主大會上議決並非實情，當天的會議議程上並無此項目，而第三答辯人只在會議完成部份業主已離開時才提出因管理員要求加薪而建議管理費上調10%，當時第二申請人在場並即時提出反對，故此一建議並未作議決，而第二及第三答辯人在事後為了追討欠付管理費才捏造了2009年9月10日的確認書(“確認書”)(文件冊第138頁)。 29.第二及第三答辯人則指稱，在2008年5月7日的業主會議中已決議從2008年6月開始將管理費上調10%，當時所有業主也有出席，亦未有擬備任何議程，因該大厦只有11位業主，故會議通知也只以電話進行，在電話中已知會當天會議將會討論大厦維修及調整管理費事宜，因該大厦的管理費十多年來也未作調整。當天的會議並無紀錄，後來申請人不承認及不肯支付上調管理費，故由第三答辯人草擬確認書，讓所有業主簽署確認2008年5月7日就管理費上調的議決。2008年9月26日立案法團成立後的管委會會議中亦再次提及2008年5月7日的議決案(有關的會議紀錄可參見文件冊第140頁)。 30.在聽取過雙方的證供，及在平衡雙方證供可能性的標準下，本席接納第二及第三答辯人的證供。2009年9月10日的確認書完全支持答辯人的案情，申請人指稱該確認書為捏造文件並無任何證供支持，該確認書由其他所有業主所簽署，如申請人所言屬實，實在難以明白為何其他所有業主也願意參與其中，與第二及第三答辯人同流合污。而2008年9月26日的管委會會議亦確曾記載有關管理費上調已在業主大會中通過的事實。 31.本席接納答辯人的證供，就2008年6月開始管理費上調10% 的決定，確曾在2008年5月7日的業主會議上所通過，業主大會的議決對所有業主也有約束力。 兩次的管理費調整也未有擬備預算案 32.申請人指稱兩次有關管理費上調的議決雖然在業主大會上通過，唯在過程中並未依據建築物管理條例(“該條例”)附表5及附表7的要求，在議定管理費的過程中擬備預算案，故而令致有關的議決案無效。 33.答辯人承認在議決過程中未有擬備預算案，唯指出附表5及附表7的規定只是分別局限管理委員會及物業的經理人在決定管理費金額時需要預算案作依據，而該條例第14條第1款賦予業主可就公用部分的管理、行政事宜作出決議，而該決議對管理委員會及全部業主均具約束力；故業戶可以在業主大會上以議決案通過有關管理費的上調，這對所有業主也有約束力，而該條例並無規定由業主大會訂定的管理費須有預算案作依據。 34.就2008年6月的管理費上調安排，當時仍未有立案法團的存在，更遑論管理委員會，業主法團亦非該大厦的經理人，本席接納該條例中附表5及附表7的規限並不適用。故此一眾業主在2008年5月7日的會議上通過上調管理費並不受附表5或附表7的規限而需要擬備預算案，亦屬有效。故申請人必須依照該議決從2008年6月開始支付每月$3,300元的管理費。 35.就2010年6月8日的議決案而言，當時立案法團已然成立，亦設立了管理委員會，故該條例的附表5及附表7絕對適用於就管理費的議決。唯本席亦接納鄭大律師所指，附表5及附表7並不適用於由業主大會議決的管理費數目，且該條例的第14條第1節確實容許業主大會可就管理費的上調作出對所有業主及管理委員會也有約束力的決定。 36.根據該條例第21條第2款的條文，『除第14(1)條及本條第(3)款另有規定外，管理委員會不得增加按照第(1)款釐定的款額』，由此可見管理委員會基本上沒有增加管理費的權力，除非依據該條例的第14條或第21條第3款的規定，後者並不適用於本案，唯第14條正正是有關業主大會的議決，管理費的增加誠然是涉及有關公用部份的管理及行政問題，從該條例第21條第2款的條文，增加管理費可依第14條的條款由業主大會以議決形式通過，亦未有規定必須有預算案作根據。 37.故此2010年7月開始申請人應依據業主大會在2010年6月8日的議決，支付上調的管理費數額。 總結第五答辯人就管理費的反申索 38.基於以上裁斷，2008年5月7日及2010年6月8日業主大會上就上調管理費的議決有效，申請人須依業主大會的議決，從2008年6月以後支付上調後的管理費數額3,300元，而在2010年7月以後的上調數額則為3,960元。 訟費 39.本席作出暫准命令，頒令申請人須付本案的訟費，包括大律師證書，如雙方未能就訟費數額達成協議，則由法庭按區域法院基準釐定。除非任何一方以傳票提出申請，此訟費命令在本判決書頒下14天即成為絕對命令。 頒令 40.法庭頒令：
第一至第三申請人 ：由禤氏律師行Lee Hoi Wan律師代表 第二及第五答辯人 ： 由梁鳳慈律師行轉聘Alfred Cheng大律師代表 第三答辯人 : 親自應訊 |
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