怡居地產有限公司 訴 蘇麗華及另二人

HCA1024/2008

香港特別行政區

高等法院原訟法庭

民事司法管轄權

案件編號2008年第1024號

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主審法官：高等法院原訟法庭暫委法官歐陽桂如

聆訊日期：2011年2月14日至18 日、21日至23日及3月2日

附加陳詞的最後日期：2011年4月21日

判案書日期：2011年6月16日

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判案書

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A.   引言

1.原告人(“怡居地產”)向第一及第二被告人(分別為“蘇女士”及“林先生”)追討因違反忠誠、保密責任及轉職限制條款而引起的賠償。怡居地產向第三被告人(“樂意居”)申索因樂意居不當地促致及誘使蘇女士和林先生違反僱佣合約而引致的損失。林先生和蘇女士反申索因違反僱佣法例、更改僱傭條件、不合理工作限制、誹謗及滋擾而引起的損失，蘇女士也向怡居地產申索因冷氣吹風而引致的身體損害。樂意居否認指控，並提出若指控成立，則負責招募蘇女士和林先生的第一及第二第三方（分別為郭仁傑先生及葉明輝先生）須分擔責任。

B.   無爭議的事實

2.蘇女士和林先生分別於14/7/2000及14/3/2001加入怡居地產為地產代理員。他們的僱傭合約的第7款訂立保密要求及禁止他們於離職後180天內接觸怡居地產的客戶；而第9款則要求他們在離職時交回怡居地產的一切文件。合約聘請他們於太古城的恆山閣分行工作，他們的佣金是用累進制的形式計算(在證據中所謂的“跳bar”)。

3.任職怡居地產期間，蘇女士和林先生合作無間。在分佣一事上，林先生取去大部份的佣金而蘇女士只取一少部份，以致林先生在累進的佣金制下可賺得更多佣金。這事被怡居地產的董事經理王文彥先生發覺，且發現兩人為夫婦關係，王先生認為這樣計算佣金的方法並不公平。於是從2002年開始，無論交易是由蘇女士或是林先生促成的，兩人的佣金都改為五五分賬，這分賬的方式即使在兩人於2003 年離婚後仍繼續，直至他們離開怡居地產為止。

4.2007年7月，恆山閣分行因加租關係而需遷往華山閣。華山閣分為兩行(“第一分行”及“第二分行”)，第一分行有較闊的門面及較多街客，第二分行的正門較像一個後門，門面較窄，需要多依賴致電來的客人。

5.在遷往華山分行前，怡居地產通知員工要更改佣金制度，實際上會導致員工的收入減少。據怡居地產稱，這是要員工與公司共渡時艱。那些同意更改佣金制度的將會被編往第一分行工作，其餘不同意更改的(例如蘇女士和林先生)則被調往第二分行。縱然蘇女士和林先生曾多次提出要調往第一分行，但王先生仍執意於不減佣不可坐第一分行。

6.蘇女士和林先生於31/10/2007遞交離職信，給予7天通知期，離職信上寫明離職生效的日期為11月6日，他們於31/10/2007以後便沒有再上班了。

7.蘇女士和林先生離職後，第一分行及第二分行的佣金制度即時變回舊制，而第二分行的地產代理員也可在不減佣的情況下調往第一分行。其後，怡居地產因開設這兩間分行而沒有分開取得營業牌照及於每一分行設立經理，而被地產管理局懲罰。

8.蘇女士和林先生同意地產經紀行業裡面的資料很敏感，怡居地產的電腦資料庫內及物業成交報告的資料更是保密的。

9.兩人離職後加入位於筲箕灣道的樂意居，蘇女士成為客戶經理，林先生更是東區總監。

C.   怡居地產的案情

10.蘇女士和林先生於1/11/2007加入樂意居，得到 $200,000“轉會費”，蘇女士和林先生也答應帶 $200,000至 $300,000佣金收入給樂意居。

11.怡居地產依賴5宗在太古城的買賣(“5宗交易”)，指稱蘇女士和林先生違反僱傭合約第7款，於離職180天內接觸怡居地產的熟客，而首兩宗交易更是兩人在為怡居地產工作期間替樂意居促成的。

12.怡居地產也指稱兩人從前者的電腦資料庫中抄錄資料作為兩人及樂意居之用，違反僱傭合約第7款。他們也於離職時沒有把文件退還怡居地產，反為使用該些文件，為自己和樂意居獲取利益，違反僱傭合約第9款。

13.樂意居於08/2007開始運作。怡居地產指稱它使用怡居地產的保密資料及交易報告以完成5宗交易及賺取佣金。在明知蘇女士和林先生受制於僱佣合約的情況下，樂意居促致和誘使兩人違反與怡居地產的僱傭合約及對怡居地產的責任，進行前兩段所述的違法行為。

D.   蘇女士和林先生的案情

14.自2002年以來怡居地產不合理地行使五五分賬的制度，扣減他們的收入後，於2003年1月以來，怡居地產又用上許多方法扣減他們的底薪，在恆山閣分行遷往華山閣分行時，怡居地產也沒有將遣散費給予兩人。

15.怡居地產於23/6/2007突然發出更改工作地點及新的佣金制的通知，事前毫無徵兆。由於兩人不肯接受新的減佣制度，他們被編往第二分行，同時要接受不合理的措施，令他們的收入大幅減少，於9/2007，他們的佣金收入更是零。

16.兩人均稱他們於離職前已交回公司的文件，所有客戶資料皆在電腦資料庫中，不能取走。他們從16/11/2007起才替樂意居工作，直至4/2008 。轉職限制的條款並不合理 。關於5宗交易，他們並沒有主動聯絡客人，也沒有主動接觸怡居地產的熟客。

17.兩人也否認把怡居地產的資料抄錄或取走以作自己或樂意居之用。業主資料可從多種途徑取得。

18.蘇女士和林先生反申索僱佣賠償，及因怡居地產加諸他們的不合理的工作限制而引起的收入損失。

19.兩人也稱，在離職後，王文彥先生於12/2007的月會中向與會者聲稱兩人在怡居地產盜竊，為賊公賊婆，並且會告至他們傾家蕩產。因此之故，他們在新公司工作5個月後便離職。自從6/2008以來王先生不斷向中原地產講及兩人的盜竊行為，引致蘇女士申請入職被延誤以致被拒。兩人申索因誹謗而產生的損失。

20.此外，兩人因王文彥先生委派的私家偵探進行偵查而受到滋擾，蒙受損失。

21.蘇女士也稱她任職怡居地產期間，因冷氣機出風位就在她的頭上，在吹冷氣的情況下而致腰骨痛，須作針灸治療，就此她向怡居地產作出反申索。

E.   樂意居的案情

22.樂意居否認指控 ，它指物業及業主的資料，都是從一間Hong Kong Estate Agent Technology Limited所提供的電腦軟件Agent Base得來的。就著所稱的5宗交易，首三宗是由樂意居自己的地產代理員簽署的，業主資料是從Agent Base而獲得的。另一宗交易的業主是從報紙廣告得悉樓盤的。樂意居否認曾使用怡居地產的保密資料。

23.蘇女士和林先生是由樂意居的執行董事郭仁傑先生(“郭先生”)及行政總裁葉明輝先生(“葉先生”)招募的，郭先生和葉先生有責任保證替樂意居招募的職員不會為樂意居招致法律責任，而該些職員作為地產代理員，不可有不合法的行為或使用從非法途徑得來的資料。若怡居地產向樂意居的指控成立，後者將要郭先生及葉先生分担責任。

24.樂意居沒有出庭答辯，也沒有繼續進行其第三者程序，它的參與於交換證人陳述書後終止。由於其前代表律師行因未完成終止其代表律師身份的程序，因此於聆訊第二天出庭確認他們已通知樂意居關於審訊的時間，而樂意居表示不會出庭。根據 《香港民事程序2011》第 35/1/1段，如原告人有出庭，但被告人無出庭，則原告人可就其申索提出舉證，而其舉證祇需限於申索陳述書之指控。原告人證明其指控後，即可獲得其申索及其他有關的補償。

F.   爭議點

25.參考了梁大律師、蘇女士和林先生一起列出的一份「共同爭論點清單」，本席歸納的爭議點列於索引內的I至T及V至Z分段。

G.   舉證責任

26.舉證申索項目的責任在怡居地產身上。由於指控嚴重，形同指控蘇女士和林先生偷竊客戶、樓盤及保密資料，因此證據需要強而有力，雖然舉證標準仍是民事案的相對可能性標準。就此，本席緊記，怡居地產曾向廉政公署舉報林先生，該署也就著收受樂意居（包括郭仁傑先生）的利益而將客戶轉介給它的指控，向林先生落取口供，經過接近半年的調查後並無撿控他。

27.舉證反申索的責任在蘇女士和林先生身上。

H.  對證據的處理

28.原告人傳召了五位證人，第一位證人是王文彥先生，本席認為他的證供有許多猜想或武斷的推論，他對待員工的手法顯示他可能對蘇女士和林先生存有報復之意。除卻本案關於怡居地產的背景、其資料庫內所存有的資料及其保密性是本席所接納以外，否則本席不認為王先生是一個完全可信的證人，下文將就著每個爭議點對他的可信性作出評論，及明文裁定是否可信納。

29.原告人的第五證人楊經理是一位仍然任職於怡居地產華山分行的經理，因此他在一些議題上可能避重就輕。但整體上，本席覺得他是一個誠實的證人，除明文否定外，本席信納他的供詞。

30.原告人的第二至第四證人，即區先生（私家偵探）、張先生（文員）和朱小姐（秘書），都是誠實的證人，蘇女士和林先生的盤問並沒有使本席懷疑他們的可信性，本席信納他們的證供。

31.蘇女士和林先生也有作證。本席提醒自己，他們面對嚴重的指控，因此可能極力隱暪真相，這特別反映於下文所分析他們在5宗交易中的角色，和對機密資料的處理。本席認為兩人並非是完全可靠的證人。

32.本案有四類證據值得一提：

(1)     傳聞證據；

(2)     證人沒有出庭，但已送達的證人陳述書；

(3)     筆跡證據；

(4)     一堆在不同日子從樂意居的垃圾中撿拾回來的文件證據(“垃圾證據”)。

(1) 傳聞證據

33.原則上傳聞證據是可以採納的，不過法庭必須考慮香港法例第8章《證據條例》第49條所列的因素：

「(1) 在評估民事法律程序中某項傳聞證據的分量(如有的話)時，法庭須顧及任何能據以合理推斷該證據的可靠程度或不可靠程度的有關情況。

(2) 就第(1)款而言，法庭可尤其顧及以下各項─

(a) 設若要由援引有關證據的一方在援引該證據時交出作出原陳述的人為證人會否屬合理和切實可行；

(b) 原陳述是否在所述事宜發生或存在的同時作出；

(c) 該證據是否涉及多重傳聞；

(d) 所涉人士是否有任何動機將事宜隱瞞或作失實陳述；

(e) 原陳述是否經過編選，或是否聯同他人作出或是為某特別目的而作出的；

(f) 援引有關傳聞證據的情況，是否使人聯想到有人企圖妨礙該證據的分量的適當評估；

(g) 該一方援引的證據是否與其以往援引的任何證據相符。」

34.本案充斥著傳聞證據。怡居地產需依賴王先生在招聘會面中，從樂意居的葉先生、營業經理吳小姐、物業顧問鍾先生、楊先生及郭先生透露的消息，來證明蘇女士和林先生：

(1) 如何加入樂意居；

(2)  收取 $200,000「過檔費」；

(3) 答應帶 $200,000至 $300,000佣金收入給樂意居；及

(4) 帶給樂意居100 個盤及超過1,000 個客戶電話，但林先生仍保留了超過1,000 個客戶電話為己用。

其中被樂意居辭退的葉先生、吳小姐、鍾先生約於12/2007至3/2008投奔怡居地產成為員工，到審訊時已經離職。據王文彥先生稱，他曾邀請這些人士作證但被拒。據稱葉先生告訴王文彥先生，為怕林先生加害於他，故此他不想冒險作證。本席留意到這番指稱欠缺客觀證據基礎。鍾先生原本同意作證但其後改變主意。吳小姐斷言拒絕作證，因她認為王文彥先生和蘇女士及林先生之間的糾紛與她無尤。王文彥先生知悉樂意居向郭先生發出第三者程序時，便知與他熟悉的吳小姐不會再替怡居地產作證。

35.另一方面，蘇女士和林先生也向法庭提出鍾先生和葉先生不肯作證的其他原因，這些都被王文彥先生糾正了。無論如何，這些指稱涉及刑事成份，也是傳聞證據，不可信靠。

36.上述提供資料給王文彥先生的地產從業員，在樂意居任職期間曾與林先生就佣金分配問題有過爭拗，難保他們對林先生持完全客觀的看法。他們都離開樂意居而加入怡居地產，故此這些告密者可能有自己的利益計算在內，未必是中立的證人。

37.當中也涉及多重的傳聞證據(例如轉會費及林先生答應帶佣金過檔的事，是由葉先生將郭先生所講的轉述給王文彥先生知的)，且是事發後多月才轉述。本席既然不認為王文彥先生是一個完全誠實可靠的證人，因此靠他來轉述別人的證據並不可靠。

38.怡居地產也需要倚賴樂意居的證人林雪華先生及古浪彬的證人陳述書來證明蘇女士和林先生何時加入樂意居、如何處理那5宗交易、如何支薪、如何分佣及如何使用怡居地產的資料作自己或樂意居之用。樂意居是被告的一方，不難想像他們會盡量把責任推卸給蘇女士和林先生，企圖減輕或免除它的責任。林雪華先生作為樂意居的股東，未必有第一手資料，因為他主要倚賴郭先生、葉先生及其他人來營運樂意居。若要倚賴他這些未必可靠及未經盤問的資料作出推斷，有損秉行公義的原則。

39.除了23/2/2010的通知書，怡居地產並沒有發出就這幾方面的證據的「傳聞證據通知書」。即使有，本席也拒絕接納怡居地產方面擬引進的傳聞證供，因為這些提供傳聞證據的人士看來各有個人利益和目的，在未經盤問下接納他們的證據有欠穩妥。

40.蘇女士和林先生也需依賴舊同事、其他地產公司的地產從業員及客戶轉述王文彥先生的誹謗言論作為證據，該些人士並不願意作證。他們的傳聞證據涉及多重傳聞，有機會以訛傳訛。同樣道理，本席不會依賴它。下文討論誹謗的反申索時再有分析。

(2)  證人沒有出庭，但已送達的證人陳述書

41.根據《香港民事程序2011年》第38/2A/11段，這類證人陳述書並不構成證據的一部份，這包括周文傑(怡居地產客戶)、林雪華先生及古浪彬（樂意居）的證人陳述書。

42.樂意居並無出席審訊，因此怡居地產須就著狀書的指稱嚴格證明樂意居的責任，原則上不能依賴樂意居所提供的證人陳述書來證明任何一位被告人的民事責任。不過，樂意居所提供的證人陳述書有提及一些文件證據，而梁大律師在盤問當中也曾給予蘇女士和林先生解釋的機會。除非蘇女士和林先生同意其內容，或有其他佐證，而本席明文接納該些文件證據，否則不能依賴樂意居提供的文件來證明蘇女士和林先生的民事責任。

(3)     筆跡證據

43.法官並非筆跡專家，何況怡居地產在整件案是要求法庭以副本比較副本上的筆跡。因此，除非蘇女士和林先生承認某些文件上有他們的筆跡，或另有強烈的佐證，否則本席難以決定某些文件是否屬於兩人的字跡。

(4)     垃圾證據

44.具爭議的是垃圾證據是否全部從樂意居店舖內取出及其用途。本席信納代表怡居地產的律師行是接獲王文彥先生的指示而作搜集垃圾證據的行動，而哪一日出發、由何人去做及怎去進行，則由律師行自行決定。根據原告人的私家偵探及文員，他們目睹垃圾從樂意居店內出來，並被棄置在垃圾站中，於是兩人從垃圾站中親手撿拾、取回律師行。他們先把無用的物件(例如廁紙、食物殘渣、紙杯等)扔棄 ，再把文件放進另一個乾淨的垃圾袋中，交給秘書朱小姐，然後由朱小姐在蔡律師和王文彥先生面前打開垃圾袋逐一檢視，並把撕開的文件重新拼湊。這三位證人的證據並沒有令人生疑的地方，許多垃圾文件也確實與樂意居有關，本席接納垃圾證據，都是從樂意居撿回來的。

45.林先生質疑︰垃圾證據的出現是否因怡居地產有內應，使樂意居之內的人「製造垃圾」。林先生指出，例如：

(1)  文件中有整套臨約正本、睇樓紙正本、付款通知書正本(文件冊B4/1043，1044，1050至1053及1166 頁)，是收佣的重要文件。發出付款通知書的日期是18/3/2008，收佣日期是28/3/2008，合計佣金超逾13 萬元。這些文件是由樂意居的行政文員保存的，要取出必須要簽名，怡居地產竟然在19/3/2008拾取到。

(2)  多份臨約的正本簽名人是鍾先生及一名楊先生 ，(例如文件冊B4/1068至1073，1164 頁，這些並沒有業主的簽署；第 1166 頁有業主的簽署不過是副本)。

(3)  林先生指出王文彥先生在26/3/2008跟鍾先生、吳小姐及楊先生會面，這些文件卻在當日被棄置成垃圾，於27/3/2008被怡居地產檢拾而鍾先生及楊先生也於當日投奔怡居地產。

(4)  收集垃圾的行動亦在鍾先生、吳小姐及楊先生投奔怡居地產之後停止了。

46.若無內應，林先生認為這些文件絕沒有可能丟進垃圾中。王文彥先生則堅持他是於26/3/2008才第一次面見鍾先生、吳小姐及楊先生的，他們離開樂意居是即時生效的。

47.根據林先生的說法，垃圾證據的確令人生疑，不過沒有客觀證據證明有內應及製造垃圾之說屬實。

48.無論如何，垃圾證據中某些文件是曾被搓縐、或被撕碎後重新拼合的，或有些內容被刪去的。這可顯示內容有謬誤、或稿件已被正式文件所取代、或內容已過時而不再適用等。由於樂意居並沒有出庭作證，也無證據顯示必定是蘇女士或林先生丟掉文件的，因此，除非兩人同意這些垃圾證據的內容，或有佐證顯示其內容真確，而本席又明文接納為證物的，否則一概不賦予任何比重。

49.不過，本席覺得，除了數份文件外，這些垃圾證據並無多大用途。即使內中有些文件記載的樓盤與怡居地產的電腦資料庫內的樓盤相同，也不能令本席推斷出蘇女士或林先生從怡居地產偷盜資料，或沒有人從其他途徑取得相同的資料給樂意居用。

50.下文將就每項爭議點進行分析。

I.      蘇女士和林先生離職的生效日期

51.蘇女士和林先生稱他們的離職信是由人事部準備的，他們並不知道怡居地產是否扣他們的薪金或大假，他們已告訴楊經理在呈遞辭職信後翌日將不會再上班。楊經理也確認兩人曾申請以7天大假代替7天通知，而他們亦確是沒有在11月1至6日上班。楊經理也確認公司支付他們直至11月6日的工資。2/11/2007當日，林先生有回到怡居地產代客人查閱資料庫。明顯地，他仍然當自己為怡居地產的僱員。

52.本席認為，由於離職信已註明離職日為6/11/2007，他們沒有理由相信他們可早於該日終止僱傭關係。若他們有任何疑問，應先澄清然後才離職。本席裁定，蘇女士和林先生離職的生效日期應該是6/11/2007，而非31/10/2007。

J.     蘇女士和林先生替樂意居工作的日期

53.蘇女士和林先生不否認收了整個11/2007的底薪，林先生也收了該月的2% 管理酬金。兩人聲稱他們祇是從16/11/2007^[1]開始替樂意居工作，直至30/4/2008。

54.蘇女士指，因為她要醫治腰痛，而樂意居剛好在她的中醫診所對面，在得到郭先生同意隔天定期針灸兩小時的情況下，決定加入樂意居。

55.蘇女士稱沒有見過工資表(垃圾證據)。她打咭時並沒有手寫的文字。蘇女士在12/2007年收到8,000元支票，她告訴郭先生樂意居多支了底薪給她，但郭先生說沒有問題，她不知是否就此轉了她為1/11/2007上任。

56.但根據林先生說 ，蘇女士上半個月工，出一個月糧是郭先生的主意，作為主管，林先生遂按郭先生的吩咐在蘇女士的考勤咭加上11月1至14日的上班時間，一律為10:00開始上班，7號及14號“OFF”。下半個月則是不規律的上班時間。

57.至於林先生，他指郭仁傑先生是於1/11/2007約會他，邀請他加入樂意居的。11月2日和王文彥太太飲茶後，他曾想回巢，但蘇女士的腰痛難耐。11月7至9日其間，他與林雪華先生見面，知道林雪華先生支持他的抱負。他想6個月後重回太古城做地產代理員，若他離開怡居地產後便加入中原或美聯，是不可以返回太古城的，祇有先往外區工作，才可於6個月後返回太古城加入大行。這些說法與他給廉政公署的口供脗合。他告訴廉政公署他於怡居地產工作至31/10/2007，然後轉職至樂意居，這亦與他在16/11/2007才開始在樂意居工作沒有矛盾的地方。

58.垃圾證據顯示：

(1)   蘇女士和林先生的薪酬通知書，顯示他們支取工資的日期是由1/11/2007開始的。

(2)   樂意居的「上繳佣金表」顯示蘇女士於11月上半旬也有做成交易。

(3)   垃圾證據中樂意居的「可收取佣金表」顯示樂意居承認蘇女士在11上旬有佣金可收取(B3/940)。

(4)   吳小姐、葉先生及郭先生的「佣金支出表」均顯示他們須就11月上旬的物業交易與蘇女士攤分佣金。

但因樂意居並無出席聆訊，而蘇女士和林先生並不同意垃圾證據內容。而且第(4)項的內容是刪去的。因此本席不會倚賴這些證據。

59.電腦資料顯示︰蘇女士和林先生於11月10日及13日已有樂意居的電腦密碼，而林先生更於11月10日將一宗買賣的價錢(銀星“sold out 5.3M”)打入樂意居的電腦系統中。他們說是在上任前已有電腦密碼，先往樂意居學習使用電腦，學曉了便可上班。林先生說銀星的交易一早已知，所以剛有這交易在腦海，查看這交易是很自然的事。本席信納他們的說法。

60.由於林先生承認考勤卡的真實性，本席接納其內容。若兩人在1/11/2007已開始上班，實無需於16/11/2007才開始打卡。本席裁定，蘇女士和林先生是於16/11/2007才上任的，祇是他們與樂意居的共識是將整月的底薪給他們。

61.蘇女士離職的日期在證據上較為混亂。她稱已於14/4/2008沒有上班，事實上垃圾證據中的最後糧單也顯示她最後出糧日是14/4/2008。然而，她同意離職通知書是於24/4/2008發出的，而內中所寫的最後工作天卻是30/4/2008。不獨如此，樂意居的「上繳佣金表」顯示在25/4/2008仍有佣金分發給她。

62.至於最後的糧單顯示入職日期為1/11/2008，而離職日期為14/4/2008，工作日數剛好是內容所寫的166日。蘇女士說樂意居錯了，但既是最後一份糧，更改也無意義。

63.林先生的離職日期並沒爭議，是30/4/2008。

64.本席裁定蘇女士和林的離職日期為30/4/2008，只是蘇女士於14/4/2008以後已無上班或支薪。

K.蘇女士和林先生在5宗交易中的角色

65.5宗交易的詳情現表列如下：

	物業 名稱	臨約 日期	客人 名稱	蘇女士所稱的參與	林先生所稱的參與	代樂意居 簽名的地產 代理員
1.	春櫻閣	30.10.07	歐陽祈、 謝惠歡、 歐陽潔玲 (買家兼熟客)	·    不肯定買家資料及物業是她填的；「似」 ·    不肯定第 19款是否她填的，因沒有「上述樓價」 ·    後來說無份填寫	·     銀主盤 ·     與歐陽祈討論是否價錢合理、是否凶宅，是否嘈吵。 ·    填表格 3的字似是他的 ·    臨約不似他有份 ·    最後郭先生不收歐陽祈佣	郭仁傑先生
2.	銀星閣	2.11.07 18.11.07	黃淑嫺 (買家兼熟客)	·    無份填寫 ·    不肯定賣家資料及物業名稱是她填的 ·    不肯定第 19款是否她填的	·    填寫表格 3，與賣家還價，更改成交日期，更改臨約 ·    買家似是他填的 ·    第 19款的第 (2) 點似是他的字跡	葉明輝先生後為林先生
	物業 名稱	臨約 日期	客人 名稱	蘇女士所稱的參與	林先生所稱的參與	代樂意居 簽名的地產 代理員
3.	青松閣	15.12.07	歐陽祈， 謝惠歡， 歐陽潔玲 (買家兼熟客) China Favour Properties Ltd (賣家兼熟客)	·    不肯定賣家名稱是她填的，「當是」；翌日口供說是她寫的 ·    買家資料似乎不是她寫的 ·    物業名稱是她寫的 ·    第 19款是她寫的，後來說是「似」在表格上填上賣家名字及物業名稱	·    介紹給買家，告訴買家物業連約，不能睇樓，高層向海 ·    與賣家還價 ·    蘇女士填寫第三表格及臨約	吳小姐
4.	寶山閣	13.1.08	Nickan Development Ltd(賣家) Chau Man Kit (買家兼熟客)	·    填寫賣家資料及物業地址 ·    買家資料似是她填的	·    查是否物業死過人，向賣家還價，與蘇女士填寫臨約 ·    第 19款似是他的字跡	吳小姐
5.	泰山閣		買賣家也是熟客	·    無參與，無佣	·    在樂意居掛起廣告，派傳單、向賣家還價，列出查冊結果，填寫臨約。

66.本席會先分析5宗交易的經過及蘇女士和林先生個別的參與，之後再討論他們如何分佣。

交易經過

第一宗交易：春櫻閣

67.王文彥先生稱，開審前怡居地產向歐陽祈先生印證得悉，是林先生導引他購買此單位的。這單位並沒有出自讓廣告，業主告訴王先生沒有放盤給樂意居，就算有也是樂意居聯絡業主的。這些全是傳聞證供，本席不會採納，加上怡居地產不是不可傳召歐陽先生作供的。

68.根據林先生在證人陳述書和對廉政公署的說法，歐陽祈先生在30/10/2007主動接觸他，說樂意居的地產代理員介紹了本物業給他。林先生表明會在翌日離開怡居地產，不便跟進這買賣，但在歐陽先生力邀下，他仍是跟進了(但沒有說明跟進了什麼)。歐陽先生問他該物業「筍不筍」，林先生說低於900萬元的只有那一間，是全海景的。過程中林先生並無收取利益，純粹義務，祇收取了2% 管理酬金。在庭上，林先生卻補充說，是郭先生首先接觸歐陽先生的，11月某日郭先生對林先生說：「撩緊你個客。」林先生說：「你咪撩囉，要幫手咪幫手囉。」

69.林先生續說，他並沒有在31/10/2007前帶歐陽先生睇樓，如有的話，怡居地產會有睇樓紙。(他在28/10/2007才帶他看過另一層樓，也有簽睇樓紙，因為林先生也担心在跟他睇樓後，歐陽先生會光顧別的地產代理員購買，林先生祇是歐陽祈先生的其中一位地產代理員。)到頭來雖然歐陽先生跟樂意居簽了臨約，但最終沒有支付他應付的9萬元佣金，可能是郭先生免收了。林先生在怡居地產時是收歐陽先生佣金的，只試過一兩次免收。

70.總的來說，表面看來蘇小姐沒有參與這宗交易，林先生只答了歐陽先生一些資料性的問題。

第二宗交易：銀星閣

71.根據林先生在庭上的說法，他任職怡居地產時曾代黃淑嫺女士買了一個物業，但面積太小。葉先生在林先生離職一個月前帶黃女士睇樓，但未能就價格達成共識。葉先生與林先生見面時，交換心得提起這件事，林先生「認叻」說：「不如我替你傾。」黃女士隔日致電林先生說，要賣了樓才會買。葉先生將業主電話給了林先生。林先生與賣家還價，兩日後交易成功。本席對這說法有懷疑，為何葉先生會求助於林先生呢？據說當時林先生仍未成為樂意居的僱員，難道葉先生不怕林先生取走他的客人嗎？但即使根據林先生的說法，他也是交易的促成者。

72.更奇怪的是，蘇女士稱在11月1至2日 ，在家中休息時，林先生致電著她往樂意居，向吳小姐取一份文件，然後送往灣仔一間茶餐廳，順便一見郭先生及葉先生。蘇女士如實照辨，到了灣仔的茶餐廳，見到林先生、郭先生及葉先生。她把公文袋交給他們，後來發現內有臨約和文件。在郭先生和葉先生的要求下，蘇女士根據土地註冊署查冊資料填上物業地址。她指自己並沒有接觸過買賣雙方，也沒有想過會協助填臨約。蘇女士填地址，細節由林先生填。黃女士當時在灣仔。

73.縱然蘇女士極力否認知道誰是買家，但是她不可能不知道這份臨約是關於一個太古城的物業的。在茶餐廳有3個地產代理員，若非與林先生有默契知道會有益處，本席不相信蘇女士會代勞填寫臨約。

74.又根據林先生的證人陳述書，約於10/11/2007買家主動致電他，要求幫忙跟進由樂意居介紹的物業，由於成交日期有更改，所以要求林先生協助更新臨約。林先生據說在沒有任何直接利益下，純粹義務性質，祇收了樂意居的2% 管理酬金，便替買家更改了臨約。

75.本席也對這證供覺得懷疑。負責簽臨約的本是葉明輝先生，在10/11/2007，甚至更改臨約當日(即18/11/2007) 葉先生仍未離開樂意居。何解會由林先生跟進？明顯地，連買家也認為是林先生處理這宗交易的。

76.本席裁定，林先生的參與在於議價，促成交易。蘇女士的參與，在於填寫部份臨約。

第三宗交易：青松閣

77.根據林先生的證人陳述書，應歐陽祈先生的要求，林先生介紹了這物業給他。林先生確信，客戶不是獨家的，全太古城超過200名地產代理員也有歐陽先生的電話。歐陽先生每有購買物業的決定，都必定指派林先生完成。在同一證人陳述書中，他又說歐陽先生致電告知，有樂意居地產代理介紹這物業，歐陽先生指明林先生到他家裡取支票交予吳小姐，由她交給業主洽購。過程由歐陽先生提出，林先生協助跟進，全屬義務性質，並無直接利益收取，祇收取了樂意居2% 管理酬金。但是根據林先生在庭上的說法，約12月尾，歐陽先生主動接觸林先生，告知有錢回來，詢問有什麼好盤。林先生遂問吳小姐及郭先生有何介紹 ，結果兩人介紹了這個連約盤，而買賣雙方議價也是由兩人所處理的。但是吳小姐卻是和林先生一起去梅窩向歐陽祈先生取得臨時訂金的支票的。

78.林先生解釋，此物業的業主是China Favour Properties Limited，是王文彥先生的熟朋友，在怡居地產任職期間，林先生並沒有業主任何聯絡電話和資料，祇有楊經理可直接主理，其他同事只有該公司的代表人的電話。就算是楊經理促成China Favour Properties Limited的交易，楊經理也必須把佣金分給下屬。林先生反問，既知道這情況，他又怎會叫熟客歐陽祈先生買這物業，給予王文彥先生追究的機會？而歐陽先生更是沒有支付佣金的。

79.林先生在被盤問下，對於不會處理China Favour Properties Limited這物業的說法並沒有動搖。雖然梁大律師指出林先生和蘇女士曾替China Favour Properties Limited達成過一次物業交易，也無損林先生這方面供詞的可信性，因為該宗交易代表China Favour Properties Limited的只是一位姓Tong的人士，而非老闆。本席相信林先生的說法。雖然他並非議價者，但他沒有拒絕接待歐陽先生，反為交給吳小姐跟進，是維護自己、蘇女士和樂意居的利益。

80.至於蘇女士，她在接受盤問時透露是吳小姐把土地註冊處的資料給她，以便填寫臨約的地址。蘇女士填完臨約後便把它交回吳小姐，而吳小姐也沒有交代進展。既是如此，蘇女士無可能不知道這物業屬於怡居地產的熟客。

81.本席裁定，林先生的參與在於轉介客戶給樂意居，而非直接做這宗買賣。蘇女士則填寫了部份臨約。

第四宗交易：寶山閣

82.買家周文傑先生是看到報紙廣告後自行睇樓的，他主動接觸林先生要求幫忙，查問是否凶宅，而因為業主也是地產公司，若能通過樂意居買物業便不需要付佣金。林先生於是指派吳小姐協助。這交易沒有睇樓紙，而周先生也沒有付佣金。林先生對吳小姐及郭先生說︰「客人是自己睇樓的，「醒你」，怎收佣？」不收佣的決定不是由林先生作的。

83.蘇女士在接受盤問時，承認是吳小姐吩咐她在臨約填寫物業的地址，蘇女士不確定見到周文傑先生的名字。

84.吳小姐在與買家與賣家商討價錢後，最終達成交易。

85.本席裁定，林先生的參與在於接收這個客人並指派吳小姐協助，而蘇女士則填寫部份臨約。

第五宗交易：泰山閣

86.無爭議的是這物業是林先生在臨離開怡居地產前替周小姐買入作投資的，林先生答應會替她賣出去。新業主周小姐經常到訪樂意居，詢問出售的進展及要求催谷廣告。是樂意居的同事帶客人睇樓的，但未能與賣家就價格達成共識，林先生協助客人催谷出售及協助同事與賣家洽談價錢。臨約應是林先生寫的，但他不肯定及至此物業成交時，蘇女士是否已離開了樂意居。林先生不明白為何樂意居分佣金給蘇女士，他沒有收過這宗交易的管理酬金。

87.本席裁定，林先生的參與在於協助催谷出售及協助議價，蘇女士的參與不詳。

蘇女士和林先生個別的參與

88.在主問中，林先生承認他有參與5宗物業的交易。但在接受盤問時，卻否認有參與。當梁大律師指出他在證人供詞中曾承認有參與這些交易，這些交易的表格3委託書及臨約有他的手筆，周文傑的證人供詞也指出林先生有參與，林先生就說「咁有參與囉」。

89.林先生認為客人已經跟其他行家睇樓，即使他和客人有接觸，他做不成交易也不代表怡居地產做得成。收佣取決於是否有睇樓紙，睇樓紙的有限期是3個月，由買家簽署；委託書的有效期為1年，由業主簽署，沒有委託書業主是不用支付佣金的。

90.但本席認為，簽了睇樓紙或委託書本身並不能使一間地產公司收到佣金，還須議價成功以至買賣雙方簽了臨約。因此議價是重要的參與，而且當客人仍未有定向，主動找他，林先生不拒絕招待他，反為分派給樂意居其他人協助，也是一種參與。他最少參與了第二至第五宗交易令怡居地產的競爭機會受損，足可提出起訴。

91.縱然林先生多次提及其他人在這5宗買賣中的角色，但這些人在相關交易的commission pay advice，commission receivables及樂意居的「上繳佣金表」中均沒有取得任何佣金，故林先生所提及的這些人士在5宗交易中的參與度實在可疑。

92.蘇女士堅持在離任怡居地產後沒有接觸它的客戶，沒有接觸過5宗交易裡任何一個客人，她祇是按指示填寫臨約。無論在其狀書或證人供詞中，蘇女士均否認參與5宗物業交易。但當梁大律師著她比較第一至四宗交易的臨約和她以前擬制的交易報告的筆跡時，她就承認擬制了第三和第四宗的部份臨約，即填寫物業地址及賣家資料。本席考慮過蘇女士對太古城可能有非常充足的認識，根本毋須接觸客人便已知單位內有多少入牆裝飾，因此可預先寫下第19款，即買賣價所包括的入牆裝置。本席也認為第一宗交易的臨約極有可能也是蘇女士填寫的，正如梁大律師指出，比較其他臨約蘇女士填寫的第19款中，中文字「牆」和「」的錯別字常出現。

93.蘇女士的運作模式與在怡居地產無異。根據楊經理所說，蘇女士找客較好，林先生談判較好。在這幾宗交易中，林先生正是進行了談判的角色，而蘇女士也一如既往，處理文書的工作。因此，即使蘇女士沒有接觸客人，在林先生接觸客戶後，把填寫臨約的責任交給她，她也不能不在林先生接觸客戶一事上負上共同的責任。同樣地，因她極有可能填寫了第一宗交易的臨約，也可推斷林先生曾參與交易。

94.本席裁定，即使基於蘇女士或林先生所述，兩人最少曾參與第二、第三及第四宗交易，而林先生也有參與第五宗交易。兩人極有可能參與第五宗交易。兩人必然知悉物業在太古城，每宗交易的其中一方曾是怡居地產的客戶。

5宗物業交易的分佣

95.本席也從兩人分佣的事上探討兩人的參與。

96.首4 宗交易的佣金全部都由蘇女士收取 (15-16%)[2]，就像是她獨自促成的。蘇女士的解釋是郭先生將第一至第四宗交易的佣金都給了她以示鼓勵她安心工作。據蘇女士說，郭先生邀請她加入樂意居，容許她一邊工作一邊看醫生，蘇女士怕不夠數，郭先生說不怕，叫經理分數給她，但沒有說明分甚麼或多少，就算林先生跟她講過也沒有留意受聘條件。林先生也印證，郭先生同意如果蘇女士加入樂意居，便會將數單交易的數分給她。林先生問他有多少，郭先生說：「幾單。多少？誰敢保證？如果三個月無單甚麼也沒有，做到兩單給她兩單。」林先生補充說，他未加入樂意居前，郭先生和葉先生也可「跑數」，但林先生加入後，堅持管理級以上的人要完全分數，引起激烈爭拗。郭先生是完全分數的。經理分數並不奇怪，不是違法的。

97.兩人對分佣的解釋令人難以置信，原因如下：

(1)  樂意居無理由在蘇女士只任職5個月的期間，在她只填寫某部份臨約的情況下，即使不計泰山閣，也給了她65,000元(即30,000+15,000+10,000+10,000)佣金，其中只有一份臨約是郭先生負責簽的。

(2)  蘇女士和林先生試圖解釋，樂意居的管理層（如郭先生，葉先生及吳小姐）不能支取個人跑數的佣金，必須要將它給予一個地產物業代理員。但當被質問何以吳小姐可以收取個人跑數的佣金時，林先生則聲稱，管理層不能支取個人跑數的佣金的規定（“該規定”），是從他在11/2007加入樂意居後，在他強烈建議下才開始執行的。但有證據顯示，郭先生在20/11/2007完成的羅便臣道物業交易中也收取了30多萬元屬於個人跑數的佣金。林先生辯稱該規定只是在筲箕灣分行執行，而不在跑馬地分行執行。可是，又有證據顯示郭先生在28/12/2007完成的天盛苑物業交易中也收取了136,000元屬於個人跑數的佣金，是筲箕灣分行的。本席認為該規定並非事實，而林先生也沒有說過管理級的人皆同意他要完全分數的提議。既然沒有該規定，郭先生便沒有理由將四宗交易的佣金全數給予蘇女士。

(3)  按樂意居的制度，郭先生可以從個人跑數中取得50% 佣金，而蘇女士最低也可以分到其中的16% ，繼而遞增至22%，如此類推。在這制度下，若郭先生真的要分佣金給蘇女士 ，他理應先支取自己的50% 佣金，扣除付給蘇女士的16% 後 ，仍可獲得34% 的佣金 。但事實上，郭先生竟然在整份佣金中直接抽取16% 給蘇女士，自己分毫不收，顯然不合理。唯一的解釋是，有關交易是由蘇女士處理的。

(4)  如本席信納蘇女士所言她在16/11/2007才加入樂意居，首兩宗交易都在她加入之前完成。即使郭先生曾答應給她佣金，也沒有理由慷慨地把她入職前的交易佣金發放給她，何況第一宗還是10月成交的，而蘇女士堅持沒有參與。就此蘇女士無言以對。

(5)  林先生的證供顯示，郭先生曾告訴他，佣金只會給予勤力和「好數」的僱員。但蘇女士說她在樂意居工作時，每天都花數小時看醫生，而她在樂意居工作的5個月期間，只完成了3宗非太古城的交易和1宗在太古城的租賃。蘇女士既非勤力，也非「好數」，郭先生沒有理由分這麼多佣金給她。

(6)  即使郭先生曾對蘇女士說及會分佣給她，他卻沒有告訴她佣金的計法或維持多長時間。以地產行業那麼注重計算佣金，為何蘇女士會接受這樣含糊的承諾，被說服加入樂意居？

(7)  蘇女士說，每個月樂意居都會在底薪 8,000元以外另加不定額的佣金(10,000到15,000元不等)，存入她的帳戶中，她猜想那是郭先生給她的佣金，但不知道佣金來自哪一宗交易。郭先生、葉先生、吳小姐及與蘇女士同級的Jack Choy等人都從樂意居中取得commission pay advice，當中詳列他們每項交易所賺得的佣金，為何單是蘇女士一張也沒有收過？又為何她會對於收到的佣金不聞不問？顯見她有意隱瞞。

98.再者，蘇女士承認若地產代理員能夠“開盤”(即取得賣家聯絡電話，物業的鑰匙或能夠簽署委託書)，即可分得5至10% 的佣金。在上述的5宗交易中，有4宗是由郭先生，葉先生及吳小姐簽署委託書及臨約的，他們都沒有獲得開盤佣金，故林先生指稱這5宗物業交易是由其他同事處理的說法並不可信。蘇女士指因為是用“PILOT”功能進入電腦的，因此分辨不出是誰開盤的，沒有人站出來認是開盤者便隨便分佣。本席認為此話難以接受。地產界如此注重計佣，沒有理由有關於開盤佣的規矩，而無執行分佣的紀律。即使分辨不出是誰開盤，為何蘇女士可全數獨得佣金？

99.蘇女士是唯一能從中首四宗交易收到全份佣金的地產代理員，無需與別人分拆，顯見其他同事並沒有參與這些物業交易。本席不相信兩人對分佣的解釋。無可抗拒的推斷是，蘇女士確曾作為地產代理員參與該些交易，例如開盤和填寫臨約，或依仗林先生的參與，因此可得全數的佣金，而非仰賴上司分數給她。在當時的佣金制度下，他們將所有交易佣金的金額撥入蘇女士名下，圖使她獲得最好的累進式佣金，而林先生再可獲得2% 的管理酬金，由此他們二人合共可獲得最多的佣金。這推斷也適用於第一宗交易，本席不相信她和林先生亳無參與而坐享其成。

100.林先生反問︰既然他在10/2007已有 $94,188佣金，為何他不完成首兩宗交易才加入樂意居呢？如此他便可以多賺 $80,000佣金。王文彥先生認為這難於猜測，但常理顯示：1.樂意居所給的轉會費是不打算用林先生的佣金抵消的；2.蘇女士和林先生對王先生不滿，所以可能不跟常規而行，情願兩敗俱傷，損人不利己。3.在轉職後，林先生連跳兩級作分區經理，他需要展示實力，因此不會理會細數目的佣金。本席只同意王先生第三點推論。第一點是根據傳聞證據，不能採納。第二點不能成立，因為兩人沒有理由去損害自己的利益。第三點，在離開怡居地產後才收取的佣金要扣除25% 行政費，林先生可能因此情願在樂意居才作交易。

101.第五宗交易(泰山閣)須特別處理。蘇女士稱她早於2008年4月中已離開樂意居，這宗買賣發生於她離開後，她實際沒有參與也沒有收過佣金。林先生有參與議價，但他於30/4/2008已離職。偏偏怡居地產也沒有出示這宗買賣的臨約或其他旁證來證明交易日期，兩人的參與及樂意居可收的佣金，只是依賴一張上繳佣金表(D2/1682‑1683頁)。

102.「上繳佣金表」顯示蘇女士涉及的交易有10宗，其中6宗涉及太古城，怡居地產祇追討其中5宗。[3]

103.蘇女士承認做了內中所說的Felicity Garden、Oakridge、百利居和太古城的南海閣(有份協助)，並就此收取佣金，偏偏本案的五宗交易她卻全盤否認參與，與上文“交易經過”的分析出現不脗合之處。

104.林先生曾說，因為楊先生和其他地產代理營業員單獨完成某宗地產交易，所以他們的「上繳佣金表」上會列明他們是唯一的佣金收益人。此點符合樂意居的老闆林雪華先生所說的，誰上繳佣金，誰就是促成該項交易的經紀。5宗交易就列明了蘇女士是上繳佣金的人和佣金的唯一受益人，足見蘇女士有參與該些交易。

105.旁證足以令本席推斷出「上繳佣金表」是可靠的證據，奈可欠缺臨約來證明交易確是於蘇女士在仍上班的日子簽成。本席認為關於第五宗交易，就著蘇女士的指控並不能成立。

106.林先生承認，直至3/2007，他也有收過「上繳佣金表」內的交易的2% 的管理酬金，包括11月1–15日之間的管理酬金，但不肯定是否有收過4月份的。本席認為，作為東區總監，只收管理酬金並不違反第7款，只要他不參與買賣過程即可，但事實並非如此。他在第五宗交易議價成功，雖然他實際沒有收取任何佣金，甚至連管理酬金沒有，但他的行為令怡居地產失去了交易的機會，因此他也需負責。

107.本席裁定，兩人有參與第一至第四宗交易，至使蘇女士能收取全部佣金，及林先生的2% 管理酬金。林先生有參與促成第五宗交易，但無證據他或蘇女士收過佣金。

L.蘇女士和林先生是否違反僱傭合約中的隱含條款，即違反誠實、忠誠及互信的責任？

108.蘇女士和林先生作為怡居地產的僱員，負有忠誠、誠實和忠貞的責任，此責任延續至6/11/2007正式離任日為止。在職其間，他們不可兜攬僱主的客戶。

“Acceptance of employment with one employer implies an obligation not to work for another employer so long as the first employment continues, if the other employment would be inconsistent with the first employment, but there are severe restrictions upon the availability of an order for specific performance, or an injunction to enforce this kind of obligation. In his spare time (when he is not obliged to work for his employer) an employee is normally entitled to work for a third person. But he may not, consistently with his duty to his employer, do in his spare time something which would inflict great harm on his employer’s business.

…

It is another implied term in a contract of employment that the employee will serve the employer with fidelity and in good faith. Thus an employee, during his period of employment, may not solicit the customers of his employer to transfer their customer to him after he has left the employment; nor may he solicit orders from the employer’s customers or suppliers, or otherwise deal with them, on his own behalf rather than his employer’s behalf.” Chitty on Contracts, Vol. 2, Specific Contracts, 13 ed, para 39-057.

109.即使是顧客主動提出將生意轉給僱員,好使後者在離職後可接那生意, 僱員若不告訴僱主也犯上違反忠誠的責任。

“Even if it was the customer who had initiated an agreement with the employee to divert work to the latter, in accepting the customer’s offer during the subsistence of the employment and not informing the employer of the same was contrary to the interests of the employer and hence in breach of the implied term of good faith and fidelity” Sanders v. Parry [1967] 1 WLR 735

110.在放大假期間，兩人進行了首兩宗交易，兩人均知道涉及的是太古城的物業及怡居地產的舊客戶。本席裁定，無論他們是以個人身分或以樂意居名義行事，都有違他們作為怡居地產僱員的責任，與怡居地產在業務上有競爭。雖然兩人誤以為31/10/2007以後不上班已不再受僱，但這並不因此而減免他們在民事上違反對怡居地產的誠實、忠誠和互信的責任。

M.蘇女士和林先生是否違反僱佣合約第7款的轉職限制？

111.第7款轉職限制如下：

「乙方完全同意……於離職後180天內未得甲方同意不得接觸甲方之客戶、業主、買家及租客。甲方有權對違反者追究法律責任及追討經濟損失。」

112.蘇女士和林先生質疑第7款是否合理，如要確實執行，怡居地產應合理地解釋為何王文彥先生聘請楊經理時，後者毋須經歷那180天的過渡期，而是即時到任。

113.法律上轉職限制會被擊除，除非僱主證明︰

(1)   他有應該受到保護的合法商業利益；

(2)   限制是合理的。

僱員若要禁止執行該條款，便要證明執行是違反公眾利益的。

“Restraint in trade – Non-dealing and non-competing clauses

155. The following are general propositions:

(a) notwithstanding the term of the contract of employment, an employer is not entitled to protection from mere competition by a former employee;

(b) an employee is entitled to benefit from any personal skill or experience acquired whilst inthe services of a former employer;

(c) clauses which restrict the employee from taking employment of his choice after he has left his employer will be struck down unless the employer can show that they:

(i) protect his legitimate interests;

(ii) are reasonable in all the circumstances.

156. Thereafter if the former employer satisfies that criteria the restriction will be enforced, unless the former employee can establish that to do so is against the public interest.

…

166. In determining whether a non-dealing or non-competing clause is reasonable the court is obliged to pay heed to other restrictions imposed on the employee.

…

168. The extent to which the former employee may be restrained geographically and in terms of time is a matter to be determined having regard to all the circumstances of the case.” Rever (AMA) Salon Ltd v. Kung Wai For Danny & ors (No. 2) [2003] HKC 268, at 283G.

114.客戶、樓盤及價格資料都是地產公司的重要資產。同樣地，保持一個穩定的團隊也很重要，因為公司要倚賴地產代理員和客戶之間的個人接觸及由此而孕育出的良好關係。怡居地產也不例外。這些都是「應該受到保護的合法商業利益」。

“I have no difficulty agreeing with the submission that the plaintiff has a legitimate business interests (sic) to protect. Information relating to identities of customers, properties available for sale and letting and the asking prices of such properties are vital assets of any real estate agency. Similarly the preservation of a stable workforce is also of paramount importance to a business like that of the plaintiff, which relies heavily on personal contacts between the agents and the customers as well as on the cultivation and maintenance of good customer relationship.” Fortune Realty Co. Ltd. v. Chan Hiu Yeung Dick, HCA 1582 of 2001.

115.轉職限制是否「合理」以立約之時來評定︰

“The defendant has sought to argue that there is little or no evidence as to the defendant having enticed the plaintiff’s customers and employees. In my view that is not relevant to whether the covenant is reasonable. The strength or otherwise of the evidence is relevant only as to whether the defendant has acted in breach of the 1^st Covenant. The reasonableness or otherwise of a restraint covenant is to be judged as at the time of the making of the contract: per Simon Brown LJ in Rock Refrigeration Ltd v. Jones [1997] 1 All ER 1 at 8c.” (at page 8) ” Fortune Realty Co. Ltd. v. Chan Hiu Yeung Dick, above.

相同的道理可見於Calvert Hunt & Barden v. Elton [1975] EGD 219；Curson & Poole v. Rash [1982] EGD 404。

116.轉職限制的條款是否合理，要考慮受限制的時段、工作類別、地域及其他有關的情況。在Fortune Realty一案中，受限制的時段為6個月，地域為馬鞍山，工作類別為買賣及租賃住宅。朱芬齡法官裁定轉職限制條款合理。

117.就時段的限制而言，由於地產行業競爭大，所以第7款定為180天是合理的。

118.就工作的限制而言，第7款並不禁止蘇女士和林先生做地產代理員，祇是不可接觸怡居地產的舊客戶。本席認為「接觸」應理解為買賣租賃業務上的接觸往來（無論是客戶還是蘇女士和林先生主動提出），並不包括問候或社交聯誼。而「怡居的客戶、業主、買家及租客」，應包括所有曾是怡居的客戶，就算是因蘇女士和林先生的良好態度而成為他們的長期客戶的人；也包括怡居地產和其他地產公司的共有客戶。

119.就地域而言，第7款並沒有定出受限制的地理範圍。蘇女士的僱佣合約沒有說明她要負責的屋苑，林先生的則說負責鰂魚涌區（特別是太古城）及杏花村。而兩人的僱佣合約的第5款註明︰

「乙方完全願意承諾，不論在任何情況下離開甲方，在離職日期起計180天之內，不得在香港杏花村（只就林先生而言）及鰂魚涌太古城區內直接或間接受僱或經營物業代理業務。」

因此第7款受限制的地域應是鰂魚涌太古城區及杏花村。無爭議的是蘇女士和林先生在職期間，主要負責太古城的物業代理。太古城與杏花村距離不遠，可預見這兩區的人互相尋找兩區的單位，因此第7款的地域限制合理。這限制是指兩人可交易的物業所處的屋苑範圍，不是指兩人的新僱主的舖位所在地。

120.在整個審訊過程中，怡居地產一直只針對蘇女士和林先生離職後在太古城的交易。至於怡居地產有否執行對楊經理的離職限制條款，並不影響蘇女士和林先生在第7款下的責任。

121.本席裁定第7款是合理合法並可執行的，兩人也沒有證明執行它會違反公眾利益。

122.林先生承認曾接觸曾是怡居地產的客戶歐陽祈、黃淑嫺、周文傑及周沛儀。林先生辯說那些客戶是主動接觸他的，所以他不認為有違反僱傭合約的第7條。本席並不接納其解釋，原因如下：

(1)  林先生承認經他買賣會違反第7款，因此他離職後曾將一位客戶轉介給楊經理，顯然他清楚知道，即使是客戶主動聯絡他，他也不應作出回應。

(2)    在林先生離職後，楊經理同意由林先生向周文傑先生取得一個物業交易的佣金支票，再交回怡居地產。顯見林先生是知道要先取得怡居地產的同意，才可跟進未完成的物業交易。而當日的同意，也只限那一宗交易，不會自動延伸至其他客戶或周文傑先生日後的買賣。

123.此外，林先生也有相約另一熟客林安睇樓，此可見於垃圾證據中林先生的座枱日曆上的紀錄。但這一會面看來並沒有導致怡居地產的損失。

124.蘇女士否認接觸怡居的舊客戶，怡居地產也沒有反證，林先生卻亳無疑問地接觸過5宗交易內怡居地產的舊客，而蘇女士也因與林先生的合作模式也應負上違反第7款的責任。

125.兩人與怡居地產客戶的接觸導致怡居地產失去交易的機會，使其競爭對手樂意居得益，是違反第7款。

N.蘇女士和林先生是否違反僱傭合約第9款，沒有交還怡居地產的文件，反而使用它為自己或樂意居所用？

126.根據僱傭合約第9款：

「乙方在任何情形下被解僱或自動離職時，要將所有甲方的一切文件，如客簿、客戶資料、個人成交檔案、物業代理委任合約(睇樓紙)及咭片等，全部交回甲方，如有任何一項未呈交齊備或遺失，甲方有權拒絕支薪支佣，直至交齊妥當所有文件資料為止，甲方並保留追究法律責任及追討經濟損失之權利。」

127.蘇女士稱，在31/10/2007離職時，已告訴楊經理她的文件存放在座位及旁邊的書櫃，請他檢查清楚後再安排日後取回她的私人物件。而蘇女士約在一個月後才再在楊經理的陪同下提取私人物件。由離開日起，人事部或楊經理也從未向蘇女士查詢是否已交回所有文件。

128.楊經理也指，蘇女士和林先生辭職時，交回兩三個正在進行中的買賣交易的文件，包括臨約。兩人告訴他文件處於他們的桌子及旁邊的文件櫃中。楊經理祇檢查過平面圖及物業資料，但沒有檢查物業交易報告。

129.本席裁定怡居地產未能證明蘇女士取走了它的文件。

130.林先生在離任怡居地產時，曾經取走198份物業成交報告的副本，這是不爭的事實。林先生辯稱保留該些副本是為要向怡居地產索取欠付的佣金。雖然他在開審時說過因為是王文彥先生要起訴他們，他們才追討欠付的佣金，本席仍接納林先生取走該些報告的其中一個原因是為了索取欠付的佣金。

131.無爭議的是，怡居地產在一宗交易原成後，負責的地產代理員要填寫交易報告，正本由公司的文員保存，楊經理和所有有份分佣的地產代理員均有副本。楊經理確認，即使是收佣後，地產代理員也不用交還，保留至離職，可方便找資料。林先生取走的正是他自己的物業成交報告副本。

132.第9款字面上針對的似乎是怡居地產的文件，而給予地產代理員的副本似乎不屬於怡居地產的文件。但一份文件的重要性在於其內容。第9款所給予的例子，都顯示怡居地產重視的是文件的內容資料，而不是一張張紙。因此即使是副本，也屬怡居地產所有，在離職時應交還。即使僱員意圖用內裡的資料起訴僱主的情況也不例外︰China Light & Power Co. Ltd. & anor v. Ford [1996] 2 HKC 23。該案的大律師獲送達一些當事人的文件，是為訴訟的用途，屬於他的當事人。當事人終止他的服務後，要求取回文件被拒，理由是該大律師欲藉該些文件控告其他人誹謗。法庭接納申請，下令該名大律師必須交還文件給當事人。

133.本席裁定林先生違反第9款，沒有交還怡居地產的文件。

O.蘇女士和林先生是否違反僱佣合約第7款，挪取、複製怡居地產的保密資料，作自己或樂意居之用？

134.怡居地產倚賴林雪華先生的證人供詞來證明蘇女士和林先生曾使用198份物業成交報告內的資料為自己或樂意居所用。據林雪華先生所稱，樂意居的201個樓盤中，

「在其中有一部份的樓盤，其賣家的電話聯絡號碼是似乎是由第一或第二被告人加上去的。這樣的樓盤大概有81 項。但是，在81 個樓盤當中，有5 個樓盤是有新聯絡人及新聯絡電話號碼資料(此與原告人的交易報告資料不同)，另外有9 個樓盤有新的聯絡電話號碼但是聯絡人一樣。或實在是不知道第一或第二被告人是從甚麼地方獲得這些賣家的電話號碼。若果在審訊後證明這些資料是第一或第二被告人取自第二被告人的補充文件中的交易報告的話，第三被告人絕不護短，……」

135.對比樂意居所有員工(蘇女士和林先生除外)合共花了將近兩年時間(31/7/2007至6/5/2009)才為資料庫輸入了62位賣家的資料(B5/1283-6)，蘇女士和林先生竟能在如此短時間內找到這麼多賣家資料，實在令人難以置信。又巧合地，兩人所輸入的81位賣家資料，全部可從林先生取去的交易報告中找到。梁大律師指，兩人是根據這些交易報告來輸入資料的。

136.兩人承認在15/11/2007至28/3/2008期間(共4個半月中)，合共在樂意居的電腦資料庫輸入了81位賣家的資料。林先生辯稱 ，那81個賣家資料可能由他在電腦輸入過最新資料，可能因派過傳單入太古城而得資料 ，也有可能客戶致電諮詢而獲得他們的電話。樂意居的電腦資料庫中的資料內置Agent Base，內含大量某一時段的資料及業主名稱(原有資料)。地產代理員可從電話簿、經一連串電話查詢、資料搜集或廣告中取得業主的資料。林先生也指出地產代理員可以從家訪、致電1083、發出求盤信、把傳單放入郵箱、報紙的自讓廣告、派優惠券、在一個名為EPRC的成交網內、由客人行入舖內、或與行家合作的方式尋得業主的資料。蘇女士也說，樂意居開設在繁忙的大街上，加上豪華裝修，亦會吸引業主或買家進入舖內查詢，及留下資料。

137.本席不相信所有林先生的說法。憑常理可知，查冊或上網難以取得業主的電話。王文彥先生指出Agent Base只有已成交的樓盤個案，有業主的名稱，但沒有說哪個盤放售、哪個盤放租。電話也祇有家中或寫字樓的電話而非手提電話或業主代表的電話。廣告的自讓盤也少。本席也相信如王文彥先生所說，業主不會輕易把聯絡資料給地產代理，以免受到不必要的滋擾。有的則把籲匙交予地產代理，信任他們會好好管理物業的門戶和裝置。

138.王先生指兩人答應帶100個盤和1000個客戶電話過樂意居，那是傳聞證供，本席不會採納。另一方面，林先生的說法也不合邏輯，既然他手持198份交易報告副本是他真心相信可取走的，為何他不使用內中資料，而要重新張羅，費時失事？顯見砌詞。

139.林先生反問︰他有198個交易報告，如有心使用，為何不全數輸入樂意居的電腦庫中，而只輸入81個？本席認為，他可能是有所保留，作為私用。反正他們只是意圖來樂意居6個月，然後重回太古城的地產公司。

140.但本席也不能排除他們循198份交易報告副本內的線索而聯絡上業主，以獲得新的資料，輸入電腦中。

141.僱傭合約隱含的條款是， 受僱者不得使用他在受僱期間獲得的資訊來損害他的僱主：Robb v. Green [1895] 2 QB 1。

142.若僱員偷偷地抄錄了僱主的客戶的名稱和地址，並於離職後使用錄得的資料，以致損害前僱主的利益，他便需負上破壞誠信、忠誠與互信的責任。原告人可得到賠償，法庭也可命令被告人將抄錄所得的資料交出以便銷毀：Robb v. Green [1895] 2 QB 315。

143.蘇女士和林先生不能說資料是從報章上得到的，公開的資料，因爲把曾經公開的資料集合在一起，可省卻搜集、分析、分類的功夫。這類經搜集分析的資料正是對怡居地產非常重要、需要保密的資料：

“The order book contains collected together the names and addresses of purchasers … spread over the length and breadth of England, Wales and Scotland. No directory would give this information in this collocation … The names of all the customers are collected together in the order-book in a manner not to be found in any other book or paper to which the defendant had access … He would be saved the expense and delay of searches, such as would be necessary to enable him to compile such a list for himself … It is the compilation which made the book and the list so valuable to the defendant …” Robb v. Green [1895] 2 QB 1; [1895] 2 QB 315.

144.本席裁定，蘇女士和林先生確有使用198份成交報告，輸入81位賣家資料，作自己或樂意居所用。

145.除了拿走198份物業成交報告副本，怡居地產也指稱蘇女士和林先生從它的電腦資料庫上抄錄資料及偷取它的文件作為自己及樂意居之用。其指稱類別可歸納如下：

(1)    兩人曾拿取約15至20個[4]尼龍袋的文件往樂意居用。

(2)    垃圾證據顯示兩人曾抄錄怡居地產的樓盤資料。

(3)    兩頁手寫紙，顯示兩人曾抄錄怡居地產的資料。

(4)    偷去一名名叫Jackson的怡居地產前代理員的物業成交易報告副本（“Jackson Report”）。

(5)    搶地產代理員Amy Yip的客人，並偷去她的物業成交報告。

(6)    偷去公司內沒有上鎖的文件。

146.在考慮蘇女士和林先生是否有從怡居地產偷竊文件或抄錄樓盤資料，本席考慮了以下數個因素：

(i)     祇有他兩是從怡居地產轉往樂意居工作的，所以祇有他們可以獲得怡居地產的資料。

(ii)  樂意居處於筲箕灣道，熟客在那裡碰到他們的機會較在太古城為細。本席信納如王文彥先生所言，在太古城區外的地產公司比區內的較難建立太古城的客戶網。

(iii) 他們雖處於筲箕灣的店舖，竟可在兩個月內完成那麼多宗太古城的交易。

(iv) 從樂意 居的佣金支出表來看，兩人的佣金收入如下：

	09/2007	$130,440
	10/2007	$43,280
	11/2007	$414,150

11月份的收入是10月的十倍，其中$243,850正是蘇女士和林先生帶給樂意居的。這符合王文彥先生聽聞的消息，即林先生曾答應郭先生可以帶 $200,000至$300,000生意往樂意居。不過，這佣金支出表是垃圾證據，且被刪去內容。蘇女士和林先生沒有承認其內容，因此本席不會倚賴它。

(v)  林先生否認收過20 萬元轉會費，也否認曾答認帶20 萬至30 萬元佣金收入給樂意居。他指出要做70 萬至80 萬元生意才可以得到20 萬元佣金。他怎可能接受20 萬元轉會費然後答認帶20 萬至30 萬元佣金收入給樂意居？王文彥先生認為這必然是因為樂意居相信林先生有帶來生意的潛力才支付該轉會費。本席無須裁定林先生是否有收過轉會費，但這項指稱卻可能增加王文彥先生就著各指控增加可信性。

(1) 搬15-20個尼龍袋的文件往樂意居用

147.王文彥先生指林先生從家裡取了不下於20個紅白藍尼龍袋的文件及一個大書架到樂意居，由鍾先生協助運送。葉先生見到袋子後，問郭先生，那是什麼，郭先生（非運送者）回答指，是林先生由怡居地產處取來給樂意居用的。這是多重傳聞證供 ，在本案並不可靠。即使有其事，葉先生也沒說明那20個尼龍袋中的文件的性質，因此王文彥先生不能武斷地說那些必然是怡居地產的文件。

148.再者，一如林先生所說，本案共約10個文件冊 [5]，他祇是用了一個26吋x 24吋x 11吋的尼龍袋來盛載。何來20袋文件運送往樂意居？若有這麼多文件，又怎麼怡居地產事前無發現？楊經理的口供也證明沒有見過林先生搬著10至20袋文件離開，林先生離職時祇是搬走5至6個文件冊，楊經理檢查過其內容，沒有發現問題。

149.楊經理也確認有些物業成交報告不見了。蘇女士和林先生離職前有交回鎖匙，除非他們有後備鎖匙或有人開門給他們，否則林先生不可回到華山分行。閉路電視不能提供證據幫助，只在辦公時間監察各分行。

150.傳聞證供加上王先生好誇大，本席認為倚賴他這方面的證據是不穩妥的，因此這項指稱不能成立。

(2)  垃圾證據顯示蘇女士和林先生曾抄錄怡居地產樓盤資料

151.怡居地產把垃圾證據內的樓盤組織了，並把它與其電腦資料庫內的資料及物業成交報告作比較，組成王文彥先生第一份證人陳述書內的列表2(Table 2)，推斷蘇女士和林先生曾在資料庫中抄錄6/2007至9/2007的樓盤，而嘉亨灣則是抄錄了由7/2007至10/2007的樓盤。本席對於這一推論抱有很大的懷疑，原因如下：

152.首先，沒有證據顯示是蘇女士或林先生扔棄這方面的垃圾證據的。

153.其次，證據顯示怡居地產的電腦要用職員密碼才能進入，進入者是誰會被電腦記錄。電腦有一種功能，可查出某一位地產代理員於何日查過業主的電話號碼。但怡居地產並沒有查核蘇女士和林先生是否曾登入電腦查過垃圾證據中業主的電話號碼。

154.查一個樓盤約需10秒時間，怡居地產卻沒有提供證據，顯示蘇女士或林先生曾於某時段頻頻登入電腦查看樓盤及業主資料的記錄。莫說兩人於離職後才開始考慮加入樂意居，即使他們早已出現離心，怎可能抄錄這麼多資料而沒有人發覺呢？

155.再者沒有證據顯示該批樓盤都是獨家由怡居地產放盤的，如業主在多家地產公司放盤，他的電話也是一樣的。林先生指出，本席也信納郭先生、葉先生、吳小姐和Peter Wong均於加入樂意居前在別的地產公司處理過太古城的樓盤，他們比蘇女士和林先生更早加入樂意居，蘇女士和林先生不是唯一有可能從別的地產公司抄錄客戶資料給樂意居用的人。

156.林先生又指出，吳小姐在1/7/2007入職樂意居，但她在10/7/2007仍在美聯為樓盤輸入最新資料。他反問：吳小姐還是他取資料給樂意居所用的嫌疑更大？就此，王文彥先生首先不敢認同在美聯的吳小姐就是樂意居的吳小姐，後來他反問吳小姐是否一腳踏兩船。王先生指出，有時一位代理員離職時，主管會吩咐將他的客戶給別的地產代理員，但不取消他的電腦密碼，使別人可用他的名字輸入最新資料，從林先生所提供的資料，並不可知吳小姐屬於哪區，她未必負責林先生所指的樓盤。本席認為王先生的供詞牽強，違反使用電腦密碼的常理，既已是離職，為何吳小姐的經理或跟進的同事不用自己的密碼來輸入最新資料而要用吳小姐的密碼？

157.凡此種種，顯示不能單靠資料相同便斷定垃圾證據必定是由蘇女士或林先生在怡居地產的電腦資料庫抄錄，在樂意居使用，然後丟掉的。

(3) 兩頁手寫紙顯示兩人曾抄怡居地產的資料

158.垃圾證據中有兩頁手寫紙(B4/1082-1083)是正本，上有物業的名稱、價目及聯絡資料，脗合蘇女士和林先生離職前的6至9月期間，在電腦資料庫內的資料。樂意居於8月至9月才開始營運，極不可能在之前取得這些資料。起先，怡居地產指稱那是林先生的筆跡，但當林先生指出是樂意居鍾先生的筆跡後，怡居地產改稱是林先生抄錄了它的資料，然後輸入樂意居的電腦資料庫內，以至鍾先生可以抄出來。

159.本席認為，法庭難以將這兩頁正本手寫紙的字跡與影印出來的物業成交報告副本比較，而推斷手寫紙上的字跡是屬於林先生的。最終於陳詞時，梁大律師也承認她未能證明手寫紙是由誰寫的，祇能指出那些手寫資料來自怡居地產的資料庫。

160.本席毋需理會蘇女士和林先生不合理的辯解，即鍾先生潛入怡居地產抄錄該些資料，然後扔到樂意居的垃圾桶中去製造證據；或鍾先生從樂意居的資料庫中抄錄資料，再交給王先生去製造證據，然後放入樂意居的垃圾證據中。

161.總之，怡居地產未能證明垃圾證據中的樓盤與林先生的關係。

(4) 偷去Jackson Report

162.Jackson Report的日期為30/3/2002，竟然出現於18/1/2008拾來的垃圾證據中。在11/2007至1/2008期間，樂意居的員工中祇有蘇女士和林先生是怡居地產的前度僱員，而林先生在怡居地產任職期間又有取走怡居地產其他同事的交易報告的前科(見下文第(5)、(6)點)，王先生推斷，Jackson Report也是由蘇女士或林先生在離任怡居地產時一併帶到樂意居的。

163.林先生以「上帝之手」暗喻是王先生將Jackson Report的交易報告混入樂意居的垃圾中，此說法毫無根據。不過，王先生的指稱也同樣沒有根據。一份交易報告應祇有楊經理、公司文員和有關的地產代理員持有，既然蘇女士或林先生均非該宗交易涉及的地產代理員 ，他們怎能取得Jackson Report？

164.加上蘇女士指出，Jackson Report是用環保紙影印出來的，在怡居地產只有王文彥先生一人有這種影印習慣，她質疑在垃圾證據中Jackson Report的來源。

165.本席認為，證據不足以顯示他們偷去這報告，或是由他們丟棄在垃圾中的。

(5) 搶Amy Yip的客戶及偷其物業成交報告

(6) 偷去公司內沒有上鎖的文件

166.王文彥先生在此引進別的傳聞資料，指林先生用減佣或背後中傷Amy Yip的方法來搶客。據他稱最少接獲兩次投訴，是由林先生的同事作出的，其中一位為明宮分行的葉小姐。王文彥先生相信林先生偷取了葉小姐的客戶資料，做法是影印她的物業成交報告或地產代理員協議書，該些文件應是由恆山閣(後來華山閣)的分行經理保存的，相信林先生是於辦公時間後進行這等影印活動。王先生憶及有時分行的行政員忘記鎖上儲存物業成交報告及地產經紀協議書的抽屜，蘇女士和林先生在未得怡居地產的同意下，在辦公時間以外，在這些抽屜沒有上鎖或無人看管的情況下，影印有關文件。

167.這都是武斷的言詞，在沒有充分的證據基礎下而作出涉及刑事的指控。正如林先生所說，在交易完成後，地產代理員怎也要把資料輸入怡居地產電腦資料庫內，到時林先生便可於電腦內見到買家的電話號碼，既是如此，為何要偷物業成交報告呢？本席認為這質疑有理。

168.再者，林先生問王文彥先生究竟他是在恆山閣或是華山閣的分行偷這些文件的，王文彥先生便改口說只是涉嫌偷竊，他無從知道地點。王文彥先生的證供與楊經理的並不吻合。楊經理指出，自己分行的物業成交報告是放在自己分行的，若地方不足夠，便會放在總行。恆山閣分行的同事沒有其他分行的鑰匙，因此取他行的物業成交報告是不可能的。本席覺得因楊經理有實際處理分行的經驗，其供詞較王文彥先生的可信。

169.這兩項指控並不成立。王文彥先生把它們包含在本訴訟中，實在是混淆視聽。

170.總的來說，除了使用198份物業成交報告輸入81個樓盤資料入樂意居的電腦外，其他指控並不成立。

P.    樂意居是否不當地促致或誘使蘇女士和林先生違反其僱傭合約，及對怡居地產的責任？

171.怡居地產必須證明誘使者樂意居(i)知道蘇女士和林先生的合約的有關條款, 及 (ii) 有意干擾合約的遵行。單證明樂意居的行爲自然招致違約的後果是不足夠的，還需證明樂意居知道合約的存在。也要證明樂意居有意侵犯怡居地產的合約權益。“知道”包括“視而不見”，許多時，一名侵權者也可能被當作知道那差不多肯定存在的合約與其中某些條款。

“An act of inducement is not by itself actionable. The procurer must act with the requisite knowledge of the existence of the contract and intention to interfere with its performance: a two-fold requirement. The claimant must show that there was an intentional invasion of his contractual rights and not merely that the breach of the contract was the natural consequence of the defendant’s conduct. The defendant must be shown to have knowledge of the existence of a contract; but in many cases a third party may be deemed to know of the almost certain existence of a contract and indeed of some of its likely terms. Clerk & Lindsell on Torts, 20^th ed, para 24-15.

The requirement of actual knowledge has been extended to incorporate the tortfeasor ‘turning a blind eye’ and failing to take the elementary step of establishing what the terms of a contract are; see Emerald Construction Co v. Lowthian [1966] 1 WLR 691.”Deacons v. White & Case Ltd Liability Partnership & Ors [2003] 3 HKLRD 670.

172.要先證明受合約約束的一方（即蘇女士和林先生）犯了可被起訴的過失，才可使侵權者（樂意居）負民責︰OBG Ltd v. Allan [2008] 1AC, para 5:

“But the important point to bear in mind about Lumley v Gye is that the person procuring the breach of contract was held liable as accessory to the liability of the contracting party. Liability depended upon the contracting party having committed an actionable wrong.”

173.怡居地產倚賴的是三大類可被起訴的過失︰蘇女士和林先生在職時替樂意居工作，離職後六個月內處理太古城的樓盤及向樂意居披露怡居地產的保密資料。

174.林先生稱於1/11/2007與郭仁傑先生商討加入樂意居，後者沒有理由不知道林先生剛離職。在第一和第二宗交易的臨約日期，郭先生未必知道蘇女士和林先生仍屬放大假中。但樂意居的僱員合約也包括了類似怡居地產僱員合約內的轉職限制和保密條款，因此，無論樂意居有否查問兩人，或問過仍視而不見，它亦應知道蘇女士和林先生與怡居地產所簽署的僱傭合約內也有類似的條款。樂意居容許兩人參與首兩宗交易並且分佣，無疑是不當的行為。第三至五宗交易也是兩人在違反僱佣合約下而參與的。但看來樂意居的意圖是為自己的商業利益，而使兩人違反與怡居地產的僱佣合約則非其目的或手段。第五宗交易，更是在審訊途中才加入的指控，樂意居沒有合理的答辯機會。

175.根據OBG Ltd v. Allan [2008] 1 AC, 第43段︰

“… if the breach of contract is neither an end in itself nor a means to an end, but merely a foreseeable consequence, then in my opinion it cannot for this purpose be said to have been intended. That, I think, is what judges and writers mean when they say that the claimant must have been “targeted” or aimed at”. In my opinion the majority of the Court of Appeal was wrong to have allowed the action in Millar v Bassey [1994] EMLR 44 to proceed. Miss Bassey had broken her contract to perform the recording company and it was a foreseeable consequence that the recording company would have to break its contracts with the accompanying musicians, but those breaches of contract were neither an end desired by Miss Bassey nor a means of achieving that end.”

176.樂意居的資料庫輸內有81個賣家的聯系資料是由蘇女士和林先生提供的，樂意居否認曾管有林先生那198份交易報告，也否認使用怡居地產的保密資料。但同一道理，樂意居即使知情或要求兩人提供該些資料，其目的也是為自己的商業利益居多，而非為使兩人違反怡居地產的合約。

177.王文彥先生的證人陳述書和供詞也沒有反證樂意居的目的和手段，因此樂意居的行為並不構成促致或誘使蘇女士和林先生違反其僱佣合約及對怡居地產的責任。

Q.   蘇女士和林先生應否被禁止繼續使用、利用和披露怡居地產的電腦資料庫資的料和文件?

178.證據顯示，只有林先生取去198份物業成交報告副本，但他和蘇女士同時承認輸入了81個樓盤入樂意居的電腦中。因此他們應被禁止使用、利用和披露物業成交報告的內容。

R.   蘇女士和林先生應否在宣誓下歸還所有屬於怡居地產的文件？

179.基於前段的分析，本席認為應作出這方面的命令。

S.    蘇女士和林先生應賠償怡居地產的金額

180.若原告人可成功證明被告人違反保密責任，他可選擇賠償金或交代盈利 (account of profit)，但不可兩者共得：China Light & Power Co. Ltd v. Ford[1996] 2 HKC 23

“For breach of confidence, a plaintiff cannot be awarded both an accounting of profits and damages against the defendant.  He has to make an election.  “In a proper case, a successful plaintiff may be permitted to make an informed decision on election within a reasonable time after judgment.”  

181.在開審時，梁大律師選擇將其申索限於專項賠償而非交代盈利。本席認為在本案的環境中這是一個非常明智的選擇。怡居地產要依靠許多傳聞證據或王文彥先生的猜測，披露的文件也難顯示蘇女士和林先生在離職後加入樂意居的全部行為。即使本席裁定蘇女士和林先生有不當地使用怡居地產的資料為己用或為樂意居所用，也無證據顯示他們除了5宗交易外有何重大得益。兩人只替樂意居工作了約6個月，而樂意居營運了約一年後，現時也無運作。若是要被告人交代盈利，所要投入的功夫及訟費可能得不償失。因此，怡居地產只選擇就著5宗交易而申索專項賠償。

182.雙方對於如何計算賠償金額並沒有爭議：

	物業 地址	交易日期	客人所支付的佣金(HK$)	怡居計算之分佣(HK$)
1	春櫻閣	31-Oct-07	180,000.00	30,499.23	30,293.19	60,792.42
2	銀星閣	2-Nov-07	80,000.00	8,588.00	8,000.00	16,588.00
3	青松閣	15-Dec-07	66,000.00	6,250.00	6,250.00	12,500.00
4	寶山閣	13-Jan-08	71,570.00	6,946.25	6,946.25	13,892.50
5	泰山閣	25-Apr-08	70,300.00	6,787.50	6,787.50	13,575.00
			467,870.00	59,070.98	58,276.94	117,347.92

按怡居地產計算，蘇女士和林先生要賠償：

$467,870.00 – $117,347.92= $350,522.08

183.本席已裁定蘇女士和林先生曾促成及參與首四宗交易，因此他們需要向怡居地產賠償 $293,797.08。證據顯示林先生促成了第五宗交易，所以他也應負額外賠償$56,725（即$70,300 - $13,575）。

T.    樂意居應賠償怡居地產的金額

184.由於怡居地產的指控不成立，因此樂意居無需要向怡居地產作出賠償。

U.就事實及申索的裁定

185.根據爭議點，本席裁定如下：

(1)   蘇女士和林先生離職的生效日期為6/11/2007。雖然他們實際於16/11/2007才於樂意居上班和成為員工，但他們和樂意居的共識是自1/11/2007起獲支底薪和管理酬金。他們的離職日期為30/4/2008，但蘇女士於14/4/2008以後已沒有上班或支薪了。

(2)   蘇女士和林先生參與了首四宗交易，前者收了全佣(15-16%)，後者收了2%　管理酬金。林先生有參與第五宗交易，但證據不足以證明成交日期在蘇女士仍上班的日子。

(3)   他們違反僱佣合約中隱含的條款，即誠實、忠誠及互信的責任，在受僱於怡居地產期間替樂意居工作，參與促成了首兩宗交易。林先生的參與在於議價和轉介客人給樂意居；蘇女士在於處理文書。由於兩人一向在怡居地產合作模式也一樣，因此蘇女士不可能不為林先生的參與負上共同責任。

(4)   第7款的離職限制在時限、工作類別和地域方面的限制合理，可予執行。兩人違反了第7款，在離職後180天內通過5宗交易（蘇女士4宗）接觸了怡居地產在太古城的客戶。

(5)   林先生取走了198份物業交易報告的副本，違反第9款。

(6)   兩人根據該些物業成交報告輸入了81個樓盤資料入樂意居的電腦資料庫中。但其他證據未足以證明林先生或蘇女士曾挪取、複製或披露怡居地產的保密資料，無論是電腦資料庫中的、或別的怡居地產代理員的。但基於前一點，兩人曾使用該批保密資料作自己或樂意居之用。

(7)   郭先生可能知道兩人離職，但未必知道他們放大假。樂意居應知道蘇女士和林先生與怡居地產的僱佣合約有限制轉職和保密的條款。在容許兩人參與太古城的物業交易，及輸入81個怡居地產的樓盤資料時，樂意居必然知道會違反限制轉職的條款，但無證據顯示它行為的目的或手段是為使兩人違約過於為它的商業利益。因此怡居地產指控樂意居促致或誘使兩人違反僱佣合約不能成立。

(8)   林先生仍存有198份物業成交副本，因兩人賴以輸入了81個樓盤，因此他們應被禁止使用內裡的資料，或抄錄、披露或利用怡居地產的保密資料。

(9)   兩人應在宣誓下歸還所有屬於怡居地產的文件。

(10)   基於蘇女士和林先生的違約行為，他們需賠償怡居地產的損失，以首四宗交易為計算基礎，算定專項賠償為 $293,797.08。林先生需額外負責第五宗交易的損失，即$56,725。

(11)   怡居地產對樂意居的指控並不成立，申索撤銷。

V.     反申索︰蘇女士和林先生是否因佣金不當安排、更改佣金協議、未付的薪金、佣金和遺散費而應獲得賠償？

186.這項申索在本案開始之初已由本席剔除，因為它們屬於勞資審裁處的專屬司法管轄範圍。根據香港法例第25章《勞資審裁處條例》，第10條不容許本法庭有管轄權，除非勞資審裁處根據該條賦予高等法院管轄權。即使任何一方，甚至雙方同意，也不能賦予法庭一個它沒有的管轄權：Ralf Borchert v. Dtmyo Ltd & anor, HCA 2234/2007，陳江耀暫委法官。

W.反申索：蘇女士和林先生是否受到不合理的工作限制而引致損失？

187.王文彥先生稱，早於3/2007已通知員工因營運成本上漲而須調整佣金制(相等於減佣8至10% )，請員工簽署同意書，同意的可坐華山第一行，不同意的可坐第二行。蘇女士和林先生否認接過這個通知。

188.楊經理證明於23/6/2007前有通知員工關於搬鋪及減佣的事，不過他忘了日期。他稱因為開始傾談租約需要保密，恐怕行家知悉會破壞，造成兩行爭鋪而推高租金，所以通知只是內部傳閱。

189.本席不相信於23/6/2007前有過減佣通知。若傾談新租約要保密，根本就不會通知員工。若不通知員工關於新租約的事，就沒有理由提出減佣。即使內部傳閱也應有文件，但怡居地產在這方面卻完全欠奉。本席裁定，蘇女士和林先生是約於23/6/2007才第一次獲知搬鋪及減佣的事。

190.第一分行有14個座位，只有四人使用、第二分行有10個座位，約有五個員工(包括蘇女士和林先生)使用。

191.蘇女士和林先生就是在反對更改佣金制下被調往地處一隅、罕為人知的第二分行的。

192.王文彥先生稱，當蘇女士和林先生知道在第二分行不用減佣金時，都顯得雀躍，無論如何，減佣後，怡居地產的佣金比率仍是同區中最高的。本席不接納王文彥先生所形容兩人的反應，這說法誇張失實。涉案的人士都是地產界的，怎會不了解第二分行的位置會對收入有負面影響？若蘇女士和林先生是欣然接受在第二分行工作的，何須五次以上申請不減佣而調往第一分行工作？

193.所謂第二分行，本席認為不過是巧立名目，在第一分行開一度側門出入。正面看第二分行較其他鋪位門面狹窄，也處於往後縮的位置，難以吸引街客。這分行並沒有申請一份獨立的「營業詳情說明書」，更沒有按《地產代理條例》第 38 條安排一名經理獨立控制這分行。為此，怡居地產其後受到地產管理局的處分。雖然王文彥先生口說是因不理解法律所致，然而這並非單一事件，其於火炭的分行亦有欠缺獨立營業詳情說明書及獨立經理這問題。

194.縱然兩行相通，第二分行卻裝了新的電話線。蘇女士和林先生無法及時將調鋪之事通知客戶，但怡居地產不肯通融，硬要兩行獨立經營。蘇女士和林先生被禁止進入第一分行接聽客戶來電，也被禁止進入第一分行接客，包括第一分行無任何地產代理當值的時間。楊經理更指示，就算蘇女士和林先生約了客人到公司見面，而客人從第一分行進入卻沒有指明找他們的，第一分行的地產代理員便可接洽。由於第二分行沒有經理代為出頭，蘇女士和林先生只得無奈接受。雖然在登廣告和宣傳單張上，第二分行的電話號碼是印在第一分行之上，但這也難挽回第二分行流失街客的局面。本席信納蘇女士和林先生這方面的證據，事實上怡居地產對此也無大爭議。

195.再者，本席並不接納王文彥先生和楊經理所稱，蘇女士和林先生可以自由選擇在華山第二分行內的座位。王先生說︰他們選擇的是最有私隠的位置，林先生選的更應是分行經理的座位。正如林先生所說，為何地產代理人員需要一個有私隱的座位？蘇女士和林先生的座位是距離門口最遠的，難以第一時間接觸街客。分行經理不可跑數才應坐林先生的位置。本席裁定座位是楊經理編排的。

196.在恆山閣分行時，林先生的業績是前三名。調往第二分行後，即使是地產市道最暢旺的月份，也無法促成買賣。自7/2007起，他的收入不斷下滑，9/2007更是零成交。

197.約於10月份，王文彥先生接見了他們，又再說如果他們肯減佣的話，便可立即調回第一分行，而林先生也可升職加薪。他所持的理由為新的分行大幅加租差不多兩倍。但蘇女士和林先生指出，新鋪比舊鋪細了差不多三分之二，實際租金不會增加很多，他們請王先生不要把加幅轉嫁給員工。王文彥先生卻說，那不是轉嫁而是共同承担。王先生見兩人不肯就範，便連續說了5次以上：如果怡居地產不聘用他們，便沒有一間大行會一起聘用兩人工作。

198.本席認為那祇是王先生的砌詞，明顯地他是要把新增的租金轉嫁往員工身上，並懲罰不肯就範的員工，調往經濟效益可預知較差的第二分行。蘇女士和林先生是在覺得心灰意冷之下而離職的，但離職後第二行的同事即調回第一分行，並且不用減佣，第二分行成為吉舖，更是王先生欲蓋彌彰的做法。

199.在2/11/2007，兩人在離職後與王文彥太太會面時，王太曾提議補償50,000元予兩人。王文彥先生說這事是在他看到兩人的供詞後才知悉的，但他沒有否認王太曾作過這個提議。

200.王文彥先生稱，他已於30/10/2007告訴楊經理可讓第二分行的員工調往第一分行而不需減佣。但楊先生等候細節敲定落實才於1/11/2007公佈，並據說告訴了二人。蘇女士和林先生稱，他們未獲告知這新措施。本席也質疑，為何楊經理在完全知悉兩人對第二分行不滿意的情況下，不立時通知他們新的措施，尤其是他們直至6/11/2007仍是怡居地產的員工。本席不相信這新的措施在時間上如此巧合。

201.蘇女士和林先生的說法，得到環境證據及無爭議事實的支持。本席相信他們就著這項反申索而提供的證據，若與王文彥先生和楊經理的說法有不符之處，本席接納蘇女士和林先生的版本。

202.由於蘇女士和林先生是在抗議的情況下進駐第二分行的，所以即使在調遷後3個月才辭職，並沒有損害他們反申索的權利。

203.僱佣合約的隱含條件是僱主不可做破壞與僱員間那互信互託的關係：In Fortune Realty Co. Ltd. v. Chan Hiu Yeung Dick, HCA 1582 of 2001,Chu J at p.11。

204.本席認為怡居地產確是有製造看來不合理的工作限制給蘇女士和林先生，那些限制是不必要的，因兩行是相連相通的，明顯是懲罰他們不順從減佣的措施。而他們正因這些不合理的工作措拖而收入受損。雖然王先生和楊經理均說收入差有其他因素，卻沒說出甚麼因素。本席在草擬判詞期間考慮這些行為是否屬於民事過失法下的非法干擾經濟權益(unlawful interference with economic rights)，由於結案陳詞並無涉及這議題，故本席邀請雙方作補充陳詞。

205.要非法干擾引致經濟捐失的指控成立，需要證明：

(1)   有不合法干擾第三者的行為，而原告人對該名第三者是有經濟利益的；

(2)   有意圖令原告人受損。

206.蘇女士和林先生聲稱怡居地產所用的非法干擾行為可歸納如下：

(1)    將他們分配到第二分行工作；

(2)    禁止他們使用自加入怡居地產以來沿用了7年的電話號碼；

(3)    禁止他們進入第一分行接聽找他們的電話；

(4)    禁止他們進入第一分行接見客人。

207.怡居地產有權根據僱傭合約安排蘇女士和林先生到其他分行工作及更改佣金制度。

208.根據僱傭合約的引言：

「乙方（僱員）同意甲方（怡居地產）日後有權修改拆樓計算比率。

乙方並同意如有需要將遵從甲方調往其他分行或總行工作，並依照該行規定之辦公時間及編制工作，及該行施行之薪金及佣金制度取報酬。」

209.根據僱傭合約第12款：

「乙方同意甲方現時及日後頒發之員工手冊、分行運作指引、一切通告、指引及備忘錄將成為僱傭合約之一部份，並願意接受之。」

210.因此調動僱員的工作地點不能構成民事索償的基礎。

211.既然僱傭合約容許怡居地產將蘇女士和林先生調往其他分行（例如他們從未工作過的火炭分行），即隱含他們需要使用另一分行的設施，包括該分行的電話號碼，而不准使用一直沿用的電話號碼。而經調往另一分行後，怡居地產也可限制兩人不得兜攬原來工作分行或其他分行的客人(簡稱“爭客”)。禁止爭客或禁止僱員進入其他分行既不是刑事罪行，亦不屬可起訴的民事過失。

212.本席看到的“非法干擾”，反為是用違法的方式設立第二分行，並且將不肯同意減佣的員工調往這分行工作，減低給予他們在業務上的方便，逼使他們就範，務求達到要他們承擔租金上漲的後果。設立第二分行雖是非法的，但調遷員工及建立新的電話設施或兩所分行的制度卻是僱傭合約容許的。而且，這等即使是非法干擾的手段，也不涉及第三者(例如：怡居地產並沒有慫恿客戶不要光顧蘇女士和林先生)。王文彥先生雖然意圖使蘇女士和林先生經歷在第二分行業績及收入下降的後果，然而他最重要的目的還是希望他們接受減佣的安排，當然這意圖也是想他們蒙受損失。本席認為，證據不足以構成非法干擾引致經濟損失的訴因。

213.如本席錯誤，因為無案例解釋計算這項侵權損失的原則，故應參考類似的經濟侵權案中頒佈的賠償額計算。法庭很可能將損失視作利潤損失，即是原告人被阻止從其他合約獲取的利潤：見McGregor on Damages, (2009),第40-06段。

214.以此推論，蘇女士和林先生的損失應是他們在恆山分行的佣金和華山第二行的佣金收入的差額。由於兩人只在第二分行工作了四個月，故他們的損失只能限於這四個月的損失計算。

215.證據只包含兩人在2007年6月至10月的佣金紀錄，換言之，只有一個月在恆山分行的紀錄及四個月在第二分行的收入。比較的基礎單薄，即使本席能以6月的收入為比較基礎，7月在第二分行的收入，竟然超越6月4倍，10月則是6月收入的4.6倍。若把7月至10月四個月的總收入計算平均數，則每月的平均收入為 $18,380.36（即(30,475.02 + 0 + 877.50 + 34,698.92) ÷ 4），仍然較6月的收入高出若2.5倍。因此，蘇女士和林先生未能證明怡居地產所謂非法干擾的行為造成了他們實際的損失。

216.再者，林先生只在聆訊的第7天才第一次提到在被調往第二分行前，他每月的佣金若為 $140,000–$160,000。但這個口頭宣稱並無證據支持，亦不正確，他在6/2007的佣金只有 $37,880，相距甚遠。

217.再者，蘇女士和林先生每月的佣金視乎客人完成交易後何時支付佣金，所以他們各個月的佣金波幅頗大。在7/2007調到第二分行後，林先生在7月和10月的佣金紀錄分別是 $118,306.50和 $131,932。這兩個數目與他聲稱約 $150,000相差不遠，加上佣金每月不同，足見林先生未能證明其損失是因調往第二分行而引起的。

218.本項反申索不能成立。

X.   反申索：蘇女士和林先生是否受到惡意誹謗？

219.根據蘇女士和林先生的反申索書，王文彥先生於2007年12月起在太古城分區月會上，向與會者不實及惡意地宣稱兩人曾在華山閣第二分行進行盜竊，而且王先生自2008年6月起(其時林先生已入職中原地產)，便不斷向林先生的上司及中原地產的董事投訴及宣稱林先生在怡居地產的盜竊行為，並提示要辭退林先生，致使蘇女士在10月初在中原地產的入職申請亦被拖延至否決。

220.蘇女士和林先生在審訊的過程中就著虛假陳述和誹謗的反申索，加入了許多詳情。梁大律師將蘇女士和林先生的指稱和證據表列如下：

	蘇女士和 林先生的 反申索書	在蘇女士盤問王文彥先生 的期間	林先生的主問證據
在12/2007的 每月例會中	王文彥先生告訴與會者蘇女士和林先生在第二分行偷東西。	沒有提及	11 月尾12 月頭，王先生說要泡製蘇女士和林先生，他們兩公婆偷竊。林先生從10 名舊同事(包括3 名分行經理)處得知王文彥先生在每月例會中說 “Alan同Bianca這兩公婆喺公司偷嘢，我地會預備告佢地，要告到佢地傾家蕩產”。林先生也表示王文彥先生曾說他偷客偷資料，最主要是電腦內的電話，又在同一地區工作，違反了第 7款。
在12/2007或1/2008的每月經理例會	沒有提及	沒有提及	在01/2008的每月經理例會中，王文彥先生進一步說，林先生曾遊說怡居地產的Dorothy Kwok轉去做林雪華先生(樂意居老闆)的秘書。
告訴中原地產有限公司	從06/2008起，王文彥先生向林先生的上司和中原地產的董事投訴林先生在怡居地產偷竊	沒有提及	林先生從中原地產有限公司的區域經理Patrick Tsang處得知王文彥先生向中原的Leo Wong講他不會放過蘇女士和林先生，會告到他們傾家蕩產。
告訴美聯物業	沒有提及	蘇女士說王文彥先生告訴美聯物業的張錦成不要聘請蘇女士和林先生，因為他們偷竊。	林先生曾從美聯物業的區域經理Alex區中得知王文彥先生向美聯的張錦成和黃建業投訴林先生曾在怡居地產偷竊，不要聘請蘇女士因為她偷竊，即使聘用了她也應解僱她。
	沒有提及	蘇女士首次提到美聯物業的區域經理曾告訴她說，前僱主正在告她，並且告訴美聯物業不要聘請她。
從其他公司的地產代理員口中聽說	沒有提及	沒有提及	林先生聽到11位其他公司的地產代理員說︰客人說他們偷竊，全間怡居都知；王先生告訴中原及美聯，兩人是賊公賊婆，不要聘請他們
從客戶處得悉	沒有提及	沒有提及	林先生從4位客戶口中得知其他公司的地產代理員稱呼他和蘇女士為“賊公賊婆”。

221.起初怡居地產就著這項反申索作出了完全矛盾的書面答辯，一方面否認蘇女士誹謗的指控，另一方面卻承認林先生的指控，即“虛假及惡意地”在月會中說兩人偷竊。明顯地，怡居地產不可能就著同一誹謗的情況作出完全相反的宣稱。在其證人陳述書中，王文彥先生否認曾作過誹謗的言論，本席相信怡居地產在狀書中承認“虛假及惡意”誹謗實是蔡律師無心的錯誤，因此批准他修改對反申索的答辯。

222.狀書應逐字寫出所謂誹謗的詞句，使被告人確知指控，從而預備答辯。

“… the actual words spoken had to be set out verbatim in order that the defendant may know the certainty of the charge and may be able to shape his defence.” Gatley on Libel and Slander, 11^th ed, para 28.13

223.反申索書的指稱顯然不夠明確。若說王文彥先生「於2007年12月起」在太古城分區月會上作出誹謗言論，則狀書並沒有說明除12月外還有哪幾個月有誹謗言論。同樣地，若說王文彥先生自2008年6月起「不斷」向蘇女士和林先生的上司及中原地產作出誹謗性的言論，則除2008年6月以外，林先生並沒有說明其他的日期或作出誹謗的情況。整個就著誹謗的反申索並沒有列出王先生所用的詞句。

224.至於證據方面，明顯地蘇女士和林先生需要依靠傳聞證據。林先生承認他並不知道向他舉報的人有否參加12/2007的月會。他只是從10位列於證物D1上的同事口中得悉，那麼他的舊同事又如何知曉王文彥先生說過甚麼？蘇女士和林先生沒有邀請這些舉報者作證，一位雷姓證人據說已失去聯絡，另一位證人因為妻子仍於怡居地產工作，所以蘇女士和林先生並沒有邀請他成為證人。

225.本席已於聆訊期間，提醒蘇女士和林先生盤問證人，特別是提醒他們應盤問關於誹謗的反申索。縱然如此，許多他們的證供並沒有在盤問期間向王先生指出。而楊經理據說也有參與月會，但兩人並沒有盤問楊經理關於王先生的誹謗言論。

226.另一方面，王文彥先生承認在蘇女士和林先生離職後，在一個月會中，曾告訴與會的太古城分行的員工，怡居地產“懷疑”兩人偷公司的樓盤和客戶，然後加入樂意居，公司已向他們採取法律行動補償損失；如果有確實的證據證明他們盜竊，公司不會放過他們。王先生解釋，其目的不是要向員工散播謠言，而是警告員工不應因為受到加薪及升職的試探而將公司的盤和客戶轉往另一公司。王先生否認向其他人說及這盜竊及叫其他地產公司不要聘請蘇女士和林先生。

227.王先生並非一個完全可靠的證人。他在庭上說不認識美聯的張錦成，但其實張先生曾在雜誌上為王先生做專訪，並在華山分行開張日到賀及送上花牌。蔡律師在申請修正反申索的答辯書時說王先生曾說過蘇女士和林先生“偷”。

228.正如開始時候本席所說，傳聞證據並不可靠，特別在這件案中。蘇女士和林先生所報稱聽聞的事情有多個來源及多重傳聞，有的看來是同情他們的，有些可能是他們的競爭對手，傳聞可能不盡不實。由於他們欠缺第一手的證人，本席現在只有王文彥先生的口供去證明月會上發生的事情。雖然本席不相信他，舉證責任仍在蘇女士和林先生身上，而他們沒有可依靠的證據，因此這項反申索並不能成立。

229.即使本席能考慮傳聞證據，而王先生是向月會的與會者明確說蘇女士和林先生進行偷樓盤偷客戶的行為，那是極強烈的言詞。當時兩人已離職，而毫無爭議的是林先生取走了198份物業成交報告的副本。若月會是指12/2007的月會，則在當日兩人已加入了樂意居，並參與了首兩宗交易，王先生在月會中所說的話也不能說是不正確。本席也接納無論王先生當時有否用上「懷疑」一詞，其用意也是要警告仍然留任的員工不要跟隨兩人的做法。整體而言，蘇女士和林先生也未能證明所謂誹謗的言詞是虛假和存有惡意的。這項反申索撤銷。

Y.反申索：蘇女士和林先生是否受到滋擾而應得到賠償？

230.蘇女士指，在12/2007及6/2008期間，王文彥先生曾委派偵探偵查她和林先生的日常生活，對他們構成極大騷擾，亦對其身心構成嚴重壓力，不能應付日常工作，以致要於4/2008停止所有工作，沒有收入。

231.不爭的事實是怡居地產曾派遣職員撿拾樂意居的垃圾，那是早上仍未有人在樂意居上班的時間，因此不會對蘇女士或林先生造成任何滋擾。

232.也有偵探於2008年初假扮客人。在其證人陳述書中，蘇女士說，因為她暫不能處理太古城的物業，如接到客人找太古城區的都會即時轉交給其他同事跟進，她只負責筲箕灣區的物業。她舉了3個例子：

(1)    突然有人來電指明找她，說是熟客陳太介紹的，一定要看太古城，並約好時間，到蘇女士回覆說因事不便前來，會有其他同事跟進，那人到時便不出現並關上電話。

(2)  隔了不久又有人嘗試趁著其他同事外出時，進入店內指著寫上太古城某個物業的櫥窗廣告，指明要看那單位。蘇女士回覆說，那單位要約業主開門，那人便說他在附近等候，可以等幾小時，便留下聯絡電話待她回覆離去。當蘇女士回覆說當天找不到業主時，那人便沒有答話。

(3)  一對中年夫婦，說是剛由外國回來，也是趁其他同事午飯外出時找蘇女士，說很喜歡太古城，但時間緊逼，一定要即時睇樓。蘇女士無奈說只有一個低層向街的單位，可嘗試約看，目的只是留下客人的聯絡電話給他人跟進。他們只看了該單位便說很喜歡不用再介紹其他，並考慮還價及約翌日再看。翌日只有蘇女士和林先生一起，但睇樓期間，兩名客人不斷的詢問蘇女士和林先生跟王文彥先生的事情，在未通知及知會情況下暗中進行錄音。

233.蘇女士在陳詞說，由於偵探扮客，致使她疑神疑鬼，不知道來者是客人還是扮客騙她收狀書。

234.滋擾指那些影響人使用或享受物業的行為或狀況。

“The essence of nuisance is a condition or activity which unduly interferes with the use or enjoyment of land.” Clerk & Lindsell on Torts, 20th ed, para 20-01.

235.證據之中除了撿拾垃圾的偵探外，並沒有其他偵探報告印證蘇女士所說的情況。即使本席信納蘇女士的說法，也難以證明她備受滋擾，因為作為地產代理員，客人要求睇某一類樓宇是無可厚非的，也不一定在睇樓以後便必定落實購買。因此電話聯絡、約見或不應約而來等等都是地產代理員遇到的問題，不可能說這構成滋擾。無論如何，蘇女士或林先生也不能證明有關行動對他們享用物業（辦公的地方）構成甚麼滋擾或損失。這項反申索應予撤銷。

Z.    反申索：蘇女士是否可以因為受到冷氣吹風致使身體受影響而得到賠償？

236.蘇女士指稱她在第二分行坐在十匹冷氣機的出風位，由於那是唯一的冷氣機，把溫度調低會令全行又悶又焗，空氣不流通，她不停被風吹致背痛，需要做針灸。蘇女士承認她未曾就著這方面的身體損害取過病假。她曾向楊經理投訴，但未獲調位，離職後她的健康更為逆轉，只工作了五個月便因健康問題被逼辭職。

237.楊經理稱他曾接過蘇女士的投訴，事實冷氣問題至今仍存在，但他已於出風口放置硬皮紙，減低風力，其後蘇女士沒有再投訴。楊經理也指出在華山第二分行有12個座位，但只有5個地產代理員，所以蘇女士可以自由選擇座位。

238.本席較為相信蘇女士和林先生的說法，即是他們的座位是被編排而非自由選擇的，雖然林先生可自由使用兩個座位。

239.蘇女士的身體有甚麼損害及成因是關鍵的問題，但她除了提供針灸的單據外，並沒有醫療證據支持其說法，就此她未能完成舉證的責任。此項反申索撤銷。

AA.   就事實及反申索的裁定

240.本席已於開案之始，剔除屬於勞資審裁處專屬管轄範圍，因僱佣補償而引起的申索。

241.本席認為，怡居地產確有趁著公司遷往華山第一及第二分行時製造不合理的工作限制，然而那未足以構成非法干擾經濟利益，而蘇女士和林先生也未能證明有經濟損失。

242.就著不實陳述及滋擾而要求的損害賠償，本席認為蘇女士和林先生沒有在狀書中充分列出誹謗所用的言詞，即使本席能考慮誹謗的指稱，證據也未能證明王先生所使用的言詞含有不真實或惡意的成份，因此蘇女士和林先生未能確立這項反申索。證據也未能證明有滋擾的行為，影響兩人對辦公地方的使用。

243.蘇女士欠缺醫療證據，證明吹冷氣使她的身體受到損害。

244.所有反申索應予撤銷。

AB.第三方程序：樂意居對郭仁傑和葉明輝的第三方申請應如何處置?

245.由於樂意居沒有出席審訊，並沒有繼續其第三方申請，因此本席撤銷其對兩位第三方的申索。

結論

246.本席命令如下：

(1)   宣告原告人電腦資料庫及其內資料構成保密資料，為原告人所擁有。

(2)   禁止第一及第二被告人(包括她/他個人、她/他的用人、代理或任何一人)使用或披露198份交易報告副本內的資料，除了向勞資審裁處提出申索的時候。

(3)   第一及第二被告人須因違反僱傭合約的第9款而需共同或個別賠償$293,797.08予原告人。第二被告人需額外賠償$56,725。

(4)   撤銷對第三被告人的申索。

(5)   第一及第二被告人須就賠償金支付判決利息，暫令以判決利率計算，從4/6/2008開始，直至清付為止。

(6)   因欠缺管轄權之故，撤銷第一及第二被告人就僱傭問題而作出的反申索，即就欠薪、欠佣、無理剋扣工資、欠付遣散費、更改僱傭協議而提出的索償。

(7)   撤銷第一及第二被告人就不合理工作限制而提出的反申索。

(8)   撤銷第一及第二被告人就惡意誹謗及滋擾而提出的反申索。

(9)   撤銷第一被告人就冷氣吹風導致身體受影響而提出的反申索。

(10)  撤銷第三被告人對兩名第三方的申索。

247.訟費方面，在傳訊令狀發出之時，可申索的賠償確超過$1,000,000，但隨著文件披露及交換證人供詞，案情漸明朗化。在第一次審前覆核時，樂意居已缺席，本席已著原告人考慮本案是否屬區域法院的管轄範圍，但梁大律師提出的案例顯示，若違反忠誠，披露保密資料的指控成立，原告人是可獲超過 $1,000,000的賠償的。現雖獲判的賠償金少於 $1,000,000，本席認為原告人維持在高等法院的審訊是合理的做法。因此訟費應以高等法院的標準計算。

(11)  暫令訟費由第一及第二被告人共同或個別付予原告人，以簡易評定方式於2011年7月20日上午9:30進行訟費評定聆訊。原告人須於2011年6月30日前將訟費陳述書存檔及送達；被告人須於2011年7月14日前將反對理由書存檔及送達。

(12)  所有暫令可於14天內以傳票方式，隨附支持誓章，申請更改，否則於14天後，暫令將成為正式命令。

248.本席感謝梁大律師及蔡律師對法庭提供的幫助，又對梁大律師以公平友善的態度對待及協助兩名無律師代表的被告人表達欣賞。

原告人：由張世文蔡敏律師事務所轉聘梁家欣大律師代表。

第一及第二被告人：無律師代表，親自出庭。

第三被告人缺席

第一及第二第三方缺席

上訴法庭批准原告人申請第一被告人和第二被告人向法院繳訟費的保證。請參閱 CACV114/2011 及 CACV121/2011 日期：2011年10月18日