覃美金 訴 誠偉發展有限公司及另一人
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1. 原告人（“覃女士”）就一個位於香港跑馬地山村道45‑47號雅仕閣2樓及平台的物業（“雅仕閣物業”）向第一及第二被告人（分別為“誠偉發展”及“張女士”）提出申索。總括而言，覃女士指：
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HCA 1260/2009 香港特別行政區 高等法院原訟法庭 民事司法管轄權 案件編號2009年第1260號 ____________
____________ 主審法官：高等法院原訟法庭暫委法官譚允芝資深大律師 聆訊日期：2011年6月13、14日及17日 判案書日期：2011年 8 月 15 日 判案書 引言 1.原告人（“覃女士”）就一個位於香港跑馬地山村道45‑47號雅仕閣2樓及平台的物業（“雅仕閣物業”）向第一及第二被告人（分別為“誠偉發展”及“張女士”）提出申索。總括而言，覃女士指：
2.誠偉發展及張女士否認所有覃女士的申索。另一方面，誠偉發展向覃女士提出反申索，指由於覃女士拒絕它進入雅仕閣物業進行維修，因此延誤了維修工程，可能使它蒙受損失。 3.由於覃女士並沒有就上述反申索提出抗辯，高等法院已於2010年1月13日判定覃女士須就反申索向誠偉發展支付待評定之損害賠償及訟費。因此，本席在今次審訊中只需就覃女士的申索所涉及的物業轉讓爭議和物業維修爭議作出裁決。 物業轉讓爭議 無爭議的事實 4.覃女士於2004年5月18日購入雅仕閣物業。在直至2008年2月15日的所有相關期間，覃女士是該物業的註冊業主並以業主身份在該物業內居住。 5.根據一份日期為2007年12月6日由覃女士作為賣方及誠偉發展作為買方所簽訂的臨時買賣合約（“臨時買賣合約”），以及一份日期為2008年2月20日的正式買賣合約（“正式買賣合約”），覃女士同意把雅仕閣物業以港幣900萬元售予誠偉發展。 6.根據一份日期為2008年2月15日的轉讓書，誠偉發展於該日成為雅仕閣物業的註冊業主。 7.根據一份日期為2008年2月20日由誠偉發展作為業主及覃女士作為租客所簽訂的租約（“租約”），誠偉發展同意把雅仕閣物業以月租港幣37,500元租回給覃女士居住，租期為2008年2月25日至2010年2月24日。 8.覃女士於2009年5月25日起開始欠繳租金，因此誠偉發展於2009年6月5日發出根據《業主與租客（綜合）條例》而提出的申請通知書，向土地審裁處申請向覃女士追收欠租，並要求覃女士將雅仕閣物業的空置管有權交還誠偉發展（申請編號：LDPD 1287/2009）。黃一鳴法官於2009年7月10日命令覃女士交回欠租/中間收益，並將物業空置管有權交回誠偉發展，但如果覃女士在2009年7月24日或之前把欠租/中間收益等繳付土地審裁處，則可獲有關沒收租賃權的寬免，而該物業的租約亦恢復有效。 9.其後，覃女士未有繳付由2009年7月25日起的租金，因此誠偉發展於2009年8月4日再次向土地審裁處發出申請通知書，要求覃女士交回欠租及交還物業的空置管有權（申請編號：LDPD 1806/2009）。在覃女士同意下，姚勳智暫委法官於2009年8月31日命令覃女士交回欠租以及在2009年9月21日或之前交還物業的空置管有權予誠偉發展。 覃女士的案情 10.覃女士指稱由於她需要大量現金處理其去世女兒梅豔芳的遺產訴訟案（案件編號：HCAP 2/2004），於是大約在2007年11至12月，她以及其長子梅啓明先生（“梅先生”）開始與美聯物業代理有限公司的吳鋒綬先生（“吳先生”）展開商討，尋求買家購買雅仕閣物業。 11.吳先生說該物業可賣到港幣1,100萬元左右。另外，由於覃女士一直希望以雅仕閣物業作為永久居所，所以她要求吳先生嘗試尋找一個買家，願意在購入該物業後租回給她，並在其經濟條件轉好後，讓她以售出價另加港幣200萬回購以雅仕閣物業。 12.覃女士指稱吳先生向她表示張女士是其相熟的客人，很有信用，購入任何物業都作長線持有，並非炒家。於是在吳先生的介紹下，張女士到雅仕閣物業睇樓，雙方並於2007年12月6日簽署臨時買賣合約。 13.覃女士指稱張女士在睇樓以及簽訂臨時買賣合約時，誠偉發展和張女士都有與覃女士額外達成一個口頭連帶合約（“口頭連帶合約”），或是兩個被告都有向覃女士作出一些聲稱、陳述及保證（統稱“該些陳述”）。根據覃女士的修訂陳述書，該口頭連帶合約和該些陳述如下：
14.覃女士指當時曾有另外一個買家願意以港幣1,100萬元向她購買雅仕閣物業，但因為誠偉發展和張女士願意作出上述安排，所以覃女士婉拒了這個買家。 15.覃女士指稱她和梅先生曾問及張女士和吳先生，是否需要訂立書面文件，以證明口頭連帶合約和該些陳述，但獲答覆說物業較市值平賣了港幣200萬元，以及租金較市場租值貴了港幣13,000元並由覃女士負責交差餉、地租及管理費，這些已經是最有力的間接證明。 16.覃女士指出下述誠偉發展和張女士的行為，違反了該口頭連帶合約，以及顯示了兩個被告向她作出的該些陳述是虛假的：
17.另外，覃女士也指稱誠偉發展是張女士的私人交易工具（alter ego），故須對偉誠發展的合約負上直接法律責任。 誠偉發展和張女士的案情 18.誠偉發展否認口頭連帶合約的存在，亦否認它和張女士曾向覃女士作出該些陳述。 19.誠偉發展在大約2007年尾的時候有意購買物業作投資用途，並打算在跑馬地選取單位。張女士在相熟的地產經紀介紹下認識吳先生。 20.誠偉發展同意在它向覃女士購入雅仕閣物業之前，吳先生的確曾向張女士提及覃女士有意於將來回購該物業，作價為售價加港幣200萬元，而且覃女士有意在出售物業後租回作居住用途。不過，張女士認為回購建議不吸引，所以向吳先生表示不會接受這建議。 21.張女士在吳先生的陪同下，只曾到雅仕閣物業睇樓一次，並只逗留了十多分鐘，期間並無作出任何表示。 22.張女士就雅仕閣物業取得數個網上銀行估價，顯示該物業的估值為港幣650萬至950萬元。張女士向吳先生詢問覃女士的底價，吳先生說覃女士會考慮接受港幣1,000萬元左右的價錢，以及大約港幣35,000元的月租（不包括雜費）。 23.後來在吳先生的協調下，覃女士同意以港幣900萬將雅仕閣物業售予誠偉發展，而誠偉發展則同意以月租港幣37,500元把該物業租回給覃女士居住。雙方簽訂了臨時買賣合約、正式買賣合約、轉讓書以及租約。 24.誠偉發展又指稱，即使口頭連帶合約存在，或它和張女士曾作出該些陳述，它們都已經被正式買賣合約中第二十六條條款“Suppression of Previous Agreement”（“完整條款”）所排除。 25.另一方面，張女士指稱她是誠偉發展的董事，只是以誠偉發展代表的身份處理雅仕閣物業的轉讓及出租事宜，否認與覃女士有任何合約上或其他方面的關係。 爭議點 26.基於雙方的案情，本席就物業轉讓爭議上歸納出以下須審理的四個爭議點：
就爭議點的分析 27.就第一個爭議點,在雙方各執一詞的情況下，本席要考慮雙方供詞的可信性。就這一點，本席注意到覃女士的供詞與其修訂陳述書所述的口頭連帶合約的內容並不一致。 28.首先，根據覃女士的修訂陳述書，該口頭連帶合約的其中一個條款，是在覃女士不同意的情況下，被告不能放售雅仕閣物業，而即使覃女士同意，被告也要向覃女士賠償港幣200萬元，才可把物業放售。這個條款與覃女士在證人陳述書內提及的條款並不相符。根據覃女士的證人陳述書，被告如要放售雅仕閣物業，須取得覃女士的同意，而若果覃女士不同意的話，被告可選擇向覃女士賠償港幣200萬元，然後出售該物業。此外，梅先生在其證人陳述書中指出，他“本人要求吳先生及張小姐保證賣方不得將物業賣給第三者，除非本人母親放棄回購才例外…”。這說法亦與上述兩種說法廻異，亦沒有提及以上之賠償條款款。 29.另外，該口頭連帶合約的期限也有不同版本。根據修訂陳述書，覃女士會在其去世女兒的遺產訴訟案HCAP 2/2004完結後，就會多加港幣200萬元購回雅仕閣物業。但根據覃女士的證人陳述書，她可以在該物業的租約期內或日後續租期內任何時間加港幣200萬元購回該物業。梅先生的證人陳述書並未詳述回購條件有時限否。 30.除此之外，梅先生的口供也與覃女士的案情有前後矛盾的地方。他在作供時不只一次聲稱，他在2010年年尾左右發現被告在購入雅仕閣物業不久後，在並無知會覃女士的情況下就該物業放盤，亦即違反了口頭連帶合約。但覃女士在2009年9月已經修訂了其陳述書，指被告違反了口頭連帶合約。 31.還有，覃女士在作供時指出，因為雅仕閣物業是其已故女兒梅豔芳所贈，該物業對她有紀念價值，所以需要與買家達成回購方案。梅先生也指出該物業對覃女士很重要。另一方面，他們卻沒有將對他們這樣重要的口頭連帶合約轉成為一份書面合約。 32.根據修訂陳述書，覃女士及梅先生曾經問過張女士及吳先生是否需要就雙方的共識訂立書面文件，但獲答覆說雅仕閣物業平賣了港幣200萬元及售後租回的租金貴了港幣13,000元，並且由覃女士負責繳交差餉和地租，這已經是最有力的證明。另外，覃女士在作供時說吳先生對她說正式買賣合約需要交給銀行申請按揭，所以不便將口頭連帶合約寫進其中。梅先生則聲稱吳先生對他說，既然覃女士會繼續住在雅仕閣物業，而一旦她向被告回購該物業，被告即能賺取港幣200萬元的利潤，被告不會不把該物業售回給覃女士。 33.覃女士和梅先生的說法，都未能夠合理地解釋為何沒有為這樣重要的口頭連帶合約訂立書面合同。覃女士亦未能證明該物業確是以低於市值達港幣200萬元售予誠偉發展，又或她所同意的月租以租回該物業是高於市值租金達港幣13,000元。梅先生在其口供中指出覃女士在放售雅仕閣物業時，中原地產的一位職員介紹了一位願意出價港幣1,100萬元購買該物業的客人，而雖然該職員向法庭存檔了一份證人供詞，但覃女士卻選擇不傳召該職員出庭作證，亦沒有傳召任何專家證人，以證明該物業當時的市值是港幣1,100萬元。梅先生在證人陳述書中亦承認，該客人出價HK$1,100萬，是以交吉形式買入，更不接受任何售後租回或有利潤限制的回購條款。另一方面，張女士明確指出她曾透過互聯網就該物業向數間銀行取得估價，顯示該物業當時的估值是港幣650萬至950萬左右。吳先生亦不同意覃女士的說法。 34.另外，若果覃女士作供時的說法屬實，即雙方選擇不將口頭連帶合約的內容寫進正式買賣合約中，基於口頭連帶合約的重要性，他們仍可將其轉成為一份獨立於正式買賣合約的書面合約，但覃女士未能解釋為何沒有這樣做。 35.再者，吳先生指出雙方在羅家英律師事務所簽訂正式買賣合約的時候，同時簽訂了租約。覃女士並不反對這個說法，同時承認並沒有將口頭連帶合約告知代表她的羅家英律師事務所。原因是吳先生說合約需要向銀行出示以申請按揭，不便提及額外條款。換言之，覃女士一方面讓其代表律師知道售後租回的安排，但卻沒有向其告知回購雅仕閣物業的安排。覃女士卻沒有解釋為何就此不諮詢代表她的律師的意見，反而選擇絕口不提。 36.另一方面，張女士和吳先生的供詞相當吻合。吳先生在作供時指出，梅先生在2007年11月向吳先生說覃女士打算用港幣1,300萬元出售雅仕閣物業，但願意以港幣1,100萬元成交，條件是覃女士可以月租港幣35,000元租回該物業，並可在一年後用1,300萬元回購該物業。吳先生曾介紹這個方案給三個客戶，但他們都不感興趣。到吳先生介紹該物業給張女士時，覃女士和梅先生已經將開價由港幣1,300萬元調低至1,100萬元。張女士在睇樓後，向吳先生表示價錢太貴，同時表明不會接受回購方案。吳先生將這個訊息告知梅先生，梅先生說因為急需用錢，所以售價可以再調低，而梅先生亦再沒有堅持回購方案。張女士在作供時亦提及吳先生有向她提及回購方案，但她拒絕接受。 37.除了雙方口供的可信性，本席也考慮了該口頭連帶合約的固有可能性。首先，口頭連帶合約的期限並不清楚。根據修訂陳述書，覃女士會在遺產訴訟案完結後回購雅仕閣物業，但該案件會用多長時間才會審理完畢並不清晰，而覃女士和梅先生在作供時也承認，他們當時的想法是若果原訟庭判覃女士敗訴，他們會提出上訴，這就使口頭連帶合約的期限更加模糊。若根據覃女士的證人陳述書，她可以在租約期或續租期內回購該物業。然而續租期不知道會維持多久，而若果覃女士和被告不能同意續租期的租金，覃女士是否能繼續租住該物業也不清晰。 38.其次，口頭連帶合約並沒有處理覃女士在遺產官司中敗訴，或既無力回購，又不願遷出的情況。根據修訂陳述書，如果覃女士不同意，被告便不能放售雅仕閣物業。然而若果覃女士無力回購，又不願遷出的話，被告的權利並不清晰。合約既無介定回購權利可行使的時限，亦無介定可以行使賠償$200萬完而再售的情況。任何版本的有關證供，亦令人無所適從。 39.因此該口頭連帶合約本身的條款並不合情理，被告並沒有任何商業或其他方面的理由去接受這個回購方案。無論如何，合約的條款亦因欠明確而無法律效力。 40.基於以上原因，本席認為張女士和吳先生的供詞較覃女士和梅先生的供詞可信，而該口頭連帶合約的固有可能性很低。因此，本席認為覃女士沒有與被告達成該口頭連帶合約，而被告亦沒有向覃女士作出該些陳述。 41.即使本席就上述的事實裁斷有誤，本席亦認同辯方大律師就第二個爭議點，即有關完整條款的陳辭。換言之，即使口頭連帶合約存在，它已經被正式買賣合約中的完整條款所排除。該條條款的字眼如下：
42.辯方大律師引用了Wing Siu Co Ltd v Goldquest International Ltd (No 2) [2002] 4 HKC 420 第21段以及Inntrepreneur Pub Co (GL) v East Crown Ltd [2000] 2 Lloyd’s Rep 611第614頁兩個案例，指出本案的完整條款已排除了口頭連帶合約。本席認同這個說法。 43.雖然完整條款排除了口頭連帶合約，但並不排除覃女士可就虛假陳述提出申索。不過，覃女士不單需要證明被告有作出該些聲稱、陳述及保證，並在當時沒有意圖在未來時間履行口頭連帶合約下的義務。另外，覃女士聲稱被告有欺詐性意圖，那她必須援引具說服力的證據以證明被告明知該些有關未來意圖的陳述並不真實、被告本身不相信該些陳述，或者魯莽地作出該些陳述。基於本席以上對案情的分析，本席裁定並無足夠證據支持張女士有向梅女士或其代理人（梅先生或吳先生）作出任何陳述（除了物業售價為港幣900萬，租回租金為港幣37,500元，不包括差餉地租及管理費以外）。再者覃女士亦未能證明被告在作出該些陳述時（如有的話），有欺詐意圖，即當時被告已打算在覃女士不同意的情況下放售雅仕閣物業，或打算在租約期內逼覃女士遷出該物業。因此，本席裁定覃女士就虛假陳述提出的申索亦不成功。 44.由於本席已裁定覃女士不能就口頭連帶合約或該些陳述提出申索，因此毋須處理第三個爭議點，即覃女士有沒有蒙受可申索的損失。值得注意的是，覃女士追討的差價，是低於物業當時市值的售價差額，及高於當於市場租值的租金差額。正如前文所述，覃女士並沒有援引足夠證據去證明她出售該物業時的市價及租回期的市場合理租金，因此她未能證明她因為被告違約（如有的話）而蒙受任何損失。 45.就第四個爭議點，張女士只是以誠偉發展的代表身分處理雅仕閣物業的轉讓及出租事宜，因此她與覃女士並沒有任何合約上或其他方面的關係。覃女士只是在結案陳辭中聲稱誠偉發展是張女士的私人交易工具（alter ego），但之前在審訊過程中並沒有提出任何證據證明這一點。因此，本席認為即使覃女士在上述轉讓及出租事宜上有任何可申索的損失，責任並非由張女士本人向覃女士承担。 物業維修爭議 無爭議的事實 46.在2008年1月21日，雅仕閣物業的管理公司MVO管理有限公司（“MVO”）向食物環境衞生署/屋字署聯合辦事處（“聯合辦事處”）發信，指雅仕閣大廈一樓停車場的天花位置漏水，而漏水的來源可能是位處二樓的雅仕閣物業。 47.聯合辦事處於2008年1月28日到雅仕閣物業進行調查，並在排污渠的位置進行色水測試。 48.食物環境衞生署署長根據《公眾衞生及市政條例》，於2009年2月16日向誠偉發展發出妨擾事故通知，指雅仕閣物業的平台地台滲水到下層停車場之天花，而該滲水情況足以構成妨擾，規定誠偉發展須將雅仕閣物業的平台地台妥善修葺。 49.於大約2009年2月底至3月初，誠偉發展安排了一個承建商視察雅仕閣物業。其後於大約2009年3月底至4月初，誠偉發展安排了承建商僑昌實業公司（“僑昌”）的代表視察該物業。僑昌在該物業的露台位置鑿開兩條地坑，以及在大門外的地面位置鑿開一條地坑。 50.另外，覃女士於2009年7月28日以書面通知誠偉發展，指雅仕閣物業內的工人房也有漏水的問題。在2009年7月31日，張女士連同維修工人到該物業視察工人房的漏水情況。在2009年8月8日，維修工人被拒進入該物業，結果他們只在工人房對上的屋頂位置進行維修。 51.如前文所述，姚勳智暫委法官於命令覃女士在2009年9月21日或之前交還物業的空置管有權予誠偉發展。最終，誠偉發展在該日取回物業的空置管有權，然後進內就露台滲水及工人房漏水的問題進行維修。 覃女士的案情 52.覃女士指稱在以下兩個事項上，誠偉發展違反了租約的條款或普通法原則，令作為租戶的覃女士沒有一個合適的居住環境，並危害了她的健康甚至生命安全：
53.因應上述指控，覃女士向誠偉發展申索因三條地坑鑿開後所耗的測量費、滅蚊費、清潔費、覃女士的醫療費和雜項支出(金額有待評估)，以及工人房問題的損失共港幣9,000元。 誠偉發展的案情 54.誠偉發展指除了個別例外情況，它在普通法下沒有責任為覃女士提供一個合適的居住環境。另一方面，它承認根據租約第9條，誠偉發展作為業主有責任維修雅仕閣物業。該租約條款規定如下：
55.就地坑問題，誠偉發展指它作為業主已充份履行它在租約下的維修責任。 56.它在2009年2月16日收到妨擾事故後通知後，已立即採取行動並透過吳先生與覃女士接洽及跟進。 57.於大約2009年2月底至3月初，誠偉發展安排了一個承建商視察雅仕閣物業，以為維修工程取得報價。唯該承建商在視察完畢後，認為工程複雜，所以拒絕承接工程。 58.張女士與吳先生大約在2009年3月23日到雅仕閣物業視察滲漏情況，張女士並在當日向覃女士解釋誠偉發展有責任進行維修。當日，覃女士同意讓誠偉發展再派承建商到該物業檢查滲漏情況。 59.於大約2009年3月尾至4月初，誠偉發展安排了僑昌的代表視察該物業。僑昌在該物業鑿開三條地坑，是要尋找滲漏的原因。僑昌於2009年4月5日致函誠偉發展，指位於物業露台的一個固定魚缸，是造成該物業有滲漏情況的原因。 60.張女士向梅先生提議由誠偉發展支付費用移開該魚缸及進行維修工程，但梅先生反對移開該魚缸。於是張女士另外提議由誠偉發展支付費用取出魚缸內所有魚類及為魚缸進行防水工程，梅先生雖不反對這建議，但要求誠偉發展安排替代魚缸安置魚類。由於考慮到安排替代魚缸的複雜性及所牽涉的費用，誠偉發展沒有答應梅先生的要求，因此也沒有落實張女士的另外提議。 61.由於雙方未達成共識，梅先生答應與覃女士商議，並在2009年4月5日前回覆誠偉發展。然而，梅先生並沒有在該日期前回覆誠偉發展。而在2009年4月5日至4月17日期間，張女士多次親自及透過吳先生催促覃女士和梅先生回覆，但他們兩人互相推缷。 62.結果，梅先生在2009年4月18日致電張小姐，說覃女士同意移走魚缸，但誠偉發展要向覃女士支付港幣300,000元。張女士即時拒絕了這個要求，反建議由誠偉發展支付費用鑿出引水道把魚缸滲出的水引到排水渠作為暫時的解決辦法。梅先生對此沒有異議。 63.僑昌告知張女士，由於它處理中的一宗工程到2009年5月初才完工，屆時才可到雅仕閣物業進行維修，同時當時的天氣不穏，而相關維修工程要在天氣晴朗時才可進行。 64.於大約2009年4月20日，張女士收到聯合辦事處的電話，其職員說雅仕閣物業的滲漏情況並非源自魚缸，而是鋪在地面上已損毁了的地磚。然而，僑昌並不認同這個看法。於是誠偉發展在2009年5月18日去信聯合辦事處，要求處方闡明需要維修的地方及範圍。在等待答覆期間，為免浪費時間和金錢，誠偉發展並沒有展開維修工程。 65.在2009年5月18至25日期間，張女士的丈夫Jan Verkade先生多次致電聯合辦事處以期得到回覆。終於在5月25 日，該處確認誠偉發展可自行選擇維修方法，並同意延長維修期限至2009年7月15日。 66.誠偉發展擬安排僑昌於2009年6月1日到雅仕閣物業開始為期3至4日的維修工程，但吳先生於2009年5月29日告訴張女士，覃女士聲稱不會容許僑昌的人員進入該物業。 67.於是誠偉發展在2009年5月29日兩度致函覃女士，向她解釋工程的時間及範圍，並指如果覃女士改變主意讓僑昌人員進入物業，可以與吳先生聯絡。覃女士於5月30日向誠偉發展發信，指她暫時不能接受誠偉發展派員到物業進行維修工作。 68.因應上述情況，誠偉發展指稱它已充分履行它在租約下的維修責任。相反，覃女士作為租客在法律上有隱含責任，與業主通力合作及配合，包括容許業主進入物業視察及進行維修，使業主能夠對物業作出適當的維修及維持物業的狀態。覃女士拒絕讓誠偉發展的承建商進入物業維修，是違反了她的隱含責任。 69.另外，誠偉發展指稱覃女士任由地坑積水及拒絕讓承建商和工人進入物業維修，也觸犯了“不可因自身的錯誤而得益的原則”。 70.至於工人房問題，覃女士於大約2009年7月28日以書面通知誠偉發展關於這問題，這亦是誠偉發展首次得悉該問題。在7月31日，張女士連同工人同該物業視察，並與覃女士約定在8 月8日開始維修。然而到了當日，工人被拒進入該物業，只能在屋頂位置進行維修。 71.於2009年8月14日，覃女士再次以書面通知誠偉發展有關工人房問題。誠偉發展在大約8月20日去信覃女士，要求她選定維修日期讓工人進行維修。之後，誠偉發展並沒有收到覃女士的回覆。 72.誠偉發展指出它在2009年7月28日才知曉工人房問題及有責任進行維修，然而本次訴訟的令狀早在2009年5月23日發出。由於法律不容許一個原告人倚賴令狀發出後所發生的事實尋求濟助，因此覃女士不能在是次訴訟就工人房問題尋求濟助。 73.無論如何，誠偉發展指稱它已盡了在租約下作為業主的責任，而覃女士拒絕讓工人到物業的工人房進行維修，則是違反了她在法律上的隱含責任，也觸犯了“不可因自身的錯誤而得益的原則”。 74.基於雙方的案情，本席就物業維修爭議上歸納出以下須審理的四個爭議點：
就爭議點的分析 75.就第一個爭議點,誠偉發展承認了根據租約第9條，它作為業主有責任維修雅仕閣物業內各主要結構部分，但會在收到覃女士的書面要求後才會有此責任，而之後它需要在合理時限內將有關損壞維修妥當。 76.覃女士除了依賴租約的條款，也聲稱誠偉發展違反了它在普通法下為覃女士提供一個合適居住環境的責任。因此，本席需要裁定誠偉發展的普通法責任為何。 77.就這一點，辯方大律師援引了Wing On Properties and Securities Co Ltd v Create Wealth Development HCA 632 of 2004 （unreported, 5 July 2005）這個案例的第12和13段，指出在普通法下，業主給予租客合適居住環境的責任，是要確保租客在享用物業的管有權時，不會受到重大的干擾。若果該些干擾只時暫時性，又不影響租客對物業的管有權，則業主沒有違反其普通法責任。另外，辯方大律師指出，如果一些干擾是因為業主在履行其維修責任所引起的，則他需要採取合理措施把干擾減到最低，否則也會違反其普通法責任（Woodfall’s Law of Landlord and Tenant第11.285段）。 78.另一方面，辯方大律師指出，覃女士作為租客有隱含責任與業主通力合作，配合業主對雅仕閣物業作出適當的維修，維持該物業在良好的狀態。覃女士的隱含責任包括容許誠偉發展進入該物業視察及履行其維修責任（Woodfall’s Law of Landlord and Tenant第11.285段）。 79.本席同意辯方大律師上述有關業主及租客各自在普通法下的責任的陳辭，並會以此為根據，審視誠偉發展和覃女士有否在地坑問題上違反了各自的責任。 80.就著上文第56-67段有關誠偉發展的案情，覃女士在審訊期間幾乎沒有提出任何反對。她只是在作供時指出，之所以在2009年5月尾曾有一兩次不讓僑昌的人員進入雅仕閣物業，原因是他們沒有事前與她約好時間。但誠偉發展在2009年5月29日兩度致函覃女士，指如果覃女士改變主意讓僑昌人員進入物業，可以與吳先生聯絡，而覃女士在5月30日的回信中，並沒有提及要求僑昌的人員預約時間。覃女士後來在作供時也承認拒絕讓工入進入該物業，是因為覺得今次訴訟已經開始。 81.基於上述誠偉發展的案情，本席認為誠偉發展在2009年2月16日收到妨擾事故通知後，已經在合理時間內採取行動與覃女士接洽，安排承建商為雅仕閣物業進行維修。而誠偉發展安排僑昌在2009年3月尾或4月初在該物業鑿開地坑後，因為要與覃女士、梅先生以及聯合辦事處一起尋求各方可接受的維修方案，而覃女士和梅先生兩人又互相推缷，加上當時經常下雨不宜進行工程，因此本席認為最後誠偉發展提出在2009年6月1日開展一個為期3至4日的維修工程，包括填平地坑，時間實屬合理。 82.另一方面，覃女士聲稱因地坑問題引致2009年5月15至17日期間雅仕閣物業出現蟲蟻，在缺乏詳情下，本席亦不認為這些問題足以構成覃女士的重大干擾。 83.相反，覃女士並沒有履行其作為租客的責任，讓誠偉發展委派的人員進入物業以進行維修工程。直到2009年9月21日覃女士將物業空置管有權交還誠偉發展後，誠偉發展才能進入物業完成維修工程，這也是誠偉發展提出反申索的原因。覃女士並沒有就反申索提出抗辯，而高等法院亦已判定覃女士須就反申索向誠偉發展支付待評定之損害賠償及訟費。 84.因此，就第二點爭議，本席裁定誠偉發展已履行其作為業主的責任，而覃女士則違反了她作為租客的責任。另外，由於覃女士違反了她的責任，根據“不可因自身的錯誤而得益”的原則（Kensland Realty Ltd v Whale View Investment Ltd (2001) 4 HKCFAR 381 第91至99段），她無論如何也不能把她的申索建基於自己的錯誤上面。 85.就第三項爭議點，本席同意辯方大律師援引Cheung Hon Wah v Cheung Kam Wah [2005] 2 HKLRD 599第39段所指出的法律原則，即法庭並不容許一個原告人倚賴令狀發出後的事實來尋求濟助，因為此舉等同引進一項新的訴因。 86.今次訴訟的令狀在2009年5月23日已經發出，而誠偉發展在2009年7月28日才知曉工人房問題，其維修責任在當日起才產生，因此覃女士不能在是次訴訟就工人房問題尋求濟助。 87.無論如何，覃女士在審訊期間並沒有就上文第70至71 段有關誠偉發展的案情把出任何反對，並承認在2009年8月8日的確有工人在工人房上面進行維修，在8月20日後亦沒有主動聯絡誠偉發展預約時間進行維修。雖然梅先生在作供時說他有致電誠偉發展預約時間，但這聲稱從沒有在覃女士的修訂陳述書中出現，亦與覃女士的口供不符，因此本席不接納這項供詞。 88.因此，即使覃女士在法理上可以就工人房問題在今次訴訟尋求濟助，本席認為誠偉發展已履行其業主的責任，而覃女士則違反了她的租客責任。而“不可因自身的錯誤而得益”的原則同樣適用於這項爭議。 89.基於本席就第一至第三項爭議點的裁決，本席無需處埋第四項爭議點。值得注意的是，覃女士就地坑問題向誠偉發展申索的測量費、滅蚊費、清潔費、覃女士的醫療費和雜項支出全屬專項損失，但覃女士沒有提供任何詳情支持其申索。覃女士就工人房問題申索的港幣9,000元同樣缺乏詳情支持。因此，無論如何覃女士也未能證明她蒙受了可申索的損失。 總結 90.本席撤銷覃女士向誠偉發展和張女士在今次訴訟作出的所有申索。本席並作出臨時訟費命令，覃女士須支付誠偉發展和張女士的訟費。如與訟雙方未能議定訟費的款額，該款額由法庭評定。 91.最後，本席感謝協助原告人的Mr Li及辯方大律師Mr Lo對法庭提供的協助。
原告人：無律師代表，親自出庭，由Mr Brumen Li協助處理案件 第一及第二被告人：由布高江律師行轉聘大律師Mr Benny Lo代表 有關向上訴法庭提出的相關上訴，請參閲CACV176/2011。 | ||||||||||||||
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